نموذج FET (Foreign Exchange Transaction) هو الدليل الوثائقي على أن أموال شراء الشقة السكنية في تايلاند قادمة من خارج البلاد بالعملة الأجنبية. يمثّل الجسر بين الحساب البنكي للمشتري الأجنبي في بلده ومتطلبات مكتب الأراضي (Land Office) التي تشترط تمويل تسجيل الشقق السكنية الأجنبية بأموال مصدرها الخارج.
بالنسبة للمشترين الأجانب، نموذج FET إلزامي — لا FET، لا تسجيل للشقة. الإجراءات واضحة، لكن التوقيت وحداثة النموذج والتوثيق أمور بالغة الأهمية.
ما هو نموذج FET
نموذج FET (المعروف سابقًا بـ Tor Tor 3، ธ.ต.3) تُصدره بنك تايلاندي عند دخول عملة أجنبية إلى تايلاند وتحويلها إلى بات. يوثّق النموذج:
- الاسم الكامل للمشتري (مطابقًا لجواز السفر)
- المبلغ بالعملة الأجنبية الأصلية (دولار، يورو، دولار سنغافوري، إلخ)
- المبلغ المعادل بالبات الذي استلمه البنك بعد التحويل
- رمز الغرض المحدِّد للمعاملة (عادةً «purchase of condominium» أو ما يعادله)
- تاريخ الإصدار والمرجع البنكي
النموذج على الورق المعتمد من بنك تايلاند (Bank of Thailand)، مزوّدًا بختم البنك التايلاندي وتوقيعه. يُعدّ تأكيدًا رسميًا بأن أموالًا أجنبية المصدر دخلت تايلاند وجرى تحويلها إلى بات.
لماذا يهم نموذج FET
تشترط المادة 19 من قانون الشقق السكنية أن يحضر المشتري الأجنبي أموال الشراء من الخارج. يعتمد مكتب الأراضي (Land Office) على نموذج FET دليلًا وثائقيًا على ذلك. بدونه، يرفض مكتب الأراضي تسجيل الوحدة باسم المشتري الأجنبي.
يُعدّ هذا الاشتراط التطبيق الأنقى لقاعدة الأموال الأجنبية في القانون — بدلًا من تتبع التحويلات البنكية وعمليات تحويل العملات عبر وثائق معقدة، تُصادق البنك التايلاندي على التحويل الوارد بنموذج موحّد، فيقبله مكتب الأراضي ويتحقق الاشتراط.
لنموذج FET غرض ثانٍ أيضًا — عند البيع، يُعين النموذج الأجنبيَّ على تحويل عائدات البيع إلى الخارج دون تعقيدات ضوابط الصرف. يُثبت النموذج الأصلي دخول العملة الأجنبية، فتُعامَل عائدات البيع حتى ذلك المبلغ باعتبارها إعادة تحويل لا تصديرًا لعملة جديدة.
كيفية الحصول على نموذج FET
الإجراء المعتاد:
1. أرسل تحويلًا بالعملة الأجنبية من بنكك في الخارج إلى بنك تايلاندي. يمكن أن يكون البنك المستلم:
- حسابك البنكي التايلاندي الخاص (باسمك)
- حساب الضمان (escrow) لدى محاميك
- حساب البائع (أقل شيوعًا لأغراض FET؛ حسابك الخاص عادةً الأكثر وضوحًا)
2. حدّد رمز الغرض. يجب أن تتضمن تعليمات التحويل تعريف الغرض بـ «purchase of condominium» أو الرمز المعادل وفق نظام البنك. يُحفّز رمز الغرض إجراء إصدار FET.
3. يجب أن تكون العملة أجنبية. دولار، يورو، دولار سنغافوري، جنيه إسترليني، دولار أسترالي — لا بات. التحويلات بالبات من خارج تايلاند لا تستوفي الشرط؛ يجب أن تكون العملة أجنبية يحوّلها البنك التايلاندي.
4. استلم النموذج. التحويلات الفردية التي تتجاوز 50,000 دولار تُصدر FET تلقائيًا. المبالغ الأصغر قد تستلزم طلبًا خطيًا إلى البنك التايلاندي المستلم. يُصدر النموذج عادةً خلال 1–3 أيام عمل من استلام التحويل.
5. احتفظ بالنسخة الأصلية. أحضر نموذج FET الأصلي (لا صورة عنه) إلى مكتب الأراضي (Land Office) يوم نقل الملكية. احتفظ بنسخ إضافية لسجلاتك.
مشكلات FET الشائعة
1. نموذج FET قديم (يتجاوز ~6 أشهر). تطعن بعض مكاتب الأراضي في نماذج FET التي يتجاوز عمرها ~6 أشهر. إن تأخر تحويلك عن هذه المدة، رتّب تحويلًا واردًا جديدًا عبر البنك ذاته — مبلغ صغير (5,000–10,000 دولار) كافٍ لإصدار FET جديد يُثبت نشاطًا حديثًا أجنبي المصدر.
2. خطأ في اسم المستلم. يجب أن يحمل نموذج FET اسم المشتري كما سيظهر في تسجيل الملكية. إن أُرسل التحويل إلى حساب ضمان محاميك باسمه هو، سيظهر FET باسم المحامي لا اسمك — وقد يرفضه مكتب الأراضي. استخدم حسابك البنكي التايلاندي الخاص متى أمكن.
3. خطأ في المبلغ. يجب أن يُظهر FET مبلغ العملة الأجنبية والمبلغ المحوَّل إلى بات، بحيث يساوي المبلغ بالبات سعر الشراء على الأقل (أو الجزء الموثّق منه في حالات FET الجزئي).
4. غياب رمز الغرض. إن لم يحدد التحويل الأصلي رمز الغرض «purchase of condominium»، قد لا يُصدر البنك FET تلقائيًا. طلب خطي إلى البنك مرفق بمستندات داعمة يُحلّ هذه المسألة.
5. تحويلات أصغر متعددة. إن دخلت أموال الشراء على شكل تحويلات أصغر متعددة لا تحويل واحد كبير، قد يكون لديك عدة نماذج FET صغيرة مجموعها يساوي سعر الشراء. تقبل معظم مكاتب الأراضي ذلك؛ تحقق من مكتب الأراضي المختص مسبقًا.
التوقيت — متى ترسل الأموال
لضمان سلاسة يوم نقل الملكية:
- قبل 5–10 أيام عمل من يوم النقل: أرسل التحويل من بنكك. قد تستغرق التحويلات الدولية 1–3 أيام عمل للاستقرار وإتاحة إصدار FET.
- قبل 3–5 أيام من يوم النقل: تأكد من إصدار مكتب الأراضي للـ FET. استلم النسخة الأصلية.
- قبل 1–2 يوم من يوم النقل: رتّب الشيكات المصرفية من البنك التايلاندي ذاته لرصيد السعر ورسوم النقل.
- يوم النقل: أحضر أصل FET والشيكات المصرفية إلى مكتب الأراضي (Land Office).
أكثر أسباب فشل يوم النقل شيوعًا — إرسال الأموال متأخرًا وعدم إصدار FET بعد.
متى لا يُشترط FET
يسري اشتراط FET تحديدًا على تسجيل الملكية المطلقة (freehold) للشقق السكنية باسم أجنبي. الحالات الأخرى لا تستلزمه:
- تسجيل حق الإيجار طويل الأجل (leasehold) (الأجنبي يأخذ إيجارًا مسجّلًا): متطلبات مختلفة، FET مشترط أحيانًا لا دائمًا
- شراء الزوج التايلاندي (الزوج التايلاندي يشتري الأرض باسمه): لا FET مطلوب (شراء الزوج التايلاندي ليس معاملة أجنبية لأغراض مكتب الأراضي، رغم أن إقرار الزوج التايلاندي له اشتراطاته الخاصة)
- شراء الأرض الأجنبي استنادًا إلى الاستثمار وفق المادة 96 bis: توثيق مختلف، ما يعادل FET للاستثمار البالغ 40 مليون بات
- نقل الملكية بالإرث: قواعد مختلفة
لكل هيكل خارج الملكية المطلقة للشقق السكنية، سينصحك محاميك باشتراطات توثيق الأموال الواردة المعادلة.
ما يعنيه ذلك للمشترين
للمشترين الأجانب للشقق السكنية في بوكيت:
1. خطط لتوقيت FET قبل 5–10 أيام من النقل. أرسل الأموال بهامش كافٍ؛ لا تتأخر حتى اللحظة الأخيرة.
2. استخدم حسابك البنكي التايلاندي الخاص. المسار الأوضح — اسمك، حسابك، نموذج FET الخاص بك. تجنّب التوجيه عبر حساب ضمان المحامي إلا إذا أُوصيت بذلك تحديدًا.
3. حدّد رمز الغرض بوضوح. «Purchase of condominium» أو ما يعادله. البنك يحتاج ذلك لإصدار FET.
4. احتفظ بأصل FET. مطلوب في مكتب الأراضي (Land Office) يوم النقل. احتفظ بنسخ أيضًا — ستحتاجه مجددًا عند البيع لإعادة تحويل العائدات.
للسياق الأشمل للمعاملة: كيف تشتري عقاراً في تايلاند — دليل خطوة بخطوة للأجانب ويوم نقل الملكية في مكتب الأراضي التايلاندي — ما الذي يحدث فعلاً. لإطار قانون الشقق السكنية: قانون الشقق السكنية في تايلاند — الإطار القانوني لتملّك الأجانب للشقق وتملّك الأجانب للعقارات في تايلاند — ما يمكنك امتلاكه وما لا يمكنك.