دخل الإيجار من العقارات التايلاندية خاضع للضريبة في تايلاند بصرف النظر عن مكان إقامة المالك. الآلية محددة بوضوح: خصم قياسي 30% من إجمالي الإيجار (أو النفقات الفعلية)، وشرائح ضريبة الدخل الشخصي التصاعدية، وإقرارات نصف سنوية وسنوية. تكمن التعقيدات في الحالات الطرفية — يواجه الملاك غير المقيمين استقطاعًا ثابتًا بـ 15% كخيار افتراضي هو في الغالب أعلى مما يُنتج التقديم الصحيح، كما يمكن أن تستدعي الإيجارات قصيرة الأجل التسجيل في ضريبة القيمة المضافة إلى جانب التعرض لـ قانون الفنادق.
تتناول هذه المقالة المعاملة الضريبية الكاملة للملاك الأجانب الذين يجنون دخل إيجار من عقارات في فوكيت وسائر مناطق تايلاند.
الأساس — ما الذي يُعدّ دخل إيجار
يشمل دخل الإيجار من المصدر التايلاندي:
- عقود الإيجار السكنية طويلة الأجل (مستأجرون لمدة سنة فأكثر)
- الإيجارات قصيرة الأجل (Airbnb، Booking.com، يومية/أسبوعية)
- المفروشة وغير المفروشة
- مباشرة للمستأجر أو عبر شركة إدارة عقارات
- الإيجار المدفوع بالبات التايلاندي أو بأي عملة أخرى (تحوَّل إلى بات عند الاستلام)
الدخل الخاضع للضريبة هو إجمالي الإيجار المُستلَم. التأمينات القابلة للاسترداد ليست دخلًا. الإيجار المدفوع مسبقًا يُعدّ دخلًا في السنة التي استُلم فيها. خدمات المرافق التي يدفعها المستأجر بالتكلفة ليست دخلًا عادةً (تحقق مع محاسبك)؛ أما هامش الربح عليها فهو دخل.
دخل الإيجار من المصدر التايلاندي خاضع دائمًا للضريبة في تايلاند — بما في ذلك بالنسبة لغير المقيمين، والملاك المقيمين في الخارج طوال معظم العام، والملاك الذين لا يزورون تايلاند أبدًا. العقار موجود في تايلاند؛ والإيجار من المصدر التايلاندي.
الخصم القياسي 30%
يتيح قانون ضريبة الدخل الشخصي التايلاندي لأصحاب العقارات الاختيار بين:
الخيار الأول — الخصم القياسي 30%. تلقائي، لا توثيق مطلوب. يشمل الصيانة والإصلاحات والاستهلاك ورسوم إدارة العقار والتأمين وسائر تكاليف الاحتفاظ به. يُطبَّق على إجمالي الإيجار؛ الـ 70% المتبقية هي صافي الدخل الإيجاري المحسوب.
الخيار الثاني — النفقات الفعلية الموثقة. تتبّع التكاليف الفعلية بالإيصالات: رسوم الإدارة، ورسوم المناطق المشتركة، وإسهامات صندوق الاحتياطي (مُقسَّطة سنويًا)، وخصومات المرافق، وضريبة العقار، والتأمين، والصيانة، والإعلان، والاستهلاك. المبلغ الإجمالي القابل للخصم هو الخصم الفعلي.
بالنسبة لمعظم الملاك الأجانب، الخصم القياسي 30% أبسط وأعلى في الغالب مما ستكون عليه التكاليف الفعلية. لا تتحول إلى النفقات الفعلية إلا إذا كان لديك سبب يدعوك للاعتقاد بأن تكاليفك الحقيقية تتجاوز 30% — كأعمال تجديد كبيرة أو رسوم إدارة مرتفعة أو ظروف تكلفة عالية بعينها.
الشرائح التصاعدية لضريبة الدخل الشخصي
بعد الخصم، يُضاف صافي دخل الإيجار إلى إجمالي الدخل الخاضع للتقييم الضريبي في تايلاند، ويُطبَّق عليه شرائح ضريبة الدخل الشخصي التصاعدية في تايلاند:
| صافي الدخل الخاضع للتقييم | المعدل الهامشي |
|---|---|
| 0–150,000 بات | 0% |
| 150,001–300,000 | 5% |
| 300,001–500,000 | 10% |
| 500,001–750,000 | 15% |
| 750,001–1,000,000 | 20% |
| 1,000,001–2,000,000 | 25% |
| 2,000,001–5,000,000 | 30% |
| 5,000,001+ | 35% |
أول 150,000 بات من صافي الدخل الخاضع للتقييم معفاة. الإعفاءات الشخصية (60,000 بات شخصية، إضافةً إلى المعالين) تُقلِّص الوعاء الخاضع للضريبة أكثر.
بالنسبة لمعظم الملاك الأجانب المؤجرين لعقار واحد، يقع دخل الإيجار في الشريحة الهامشية 5%-15% — وبعد الخصم 30% وإعفاء الـ 150,000 بات، يتراوح المعدل الضريبي الفعلي عادةً بين 5% و10% من إجمالي الإيجار.
الإقراران — PND.94 وPND.90
تستوجب ضريبة الدخل الشخصي التايلاندية إقرارين على أصحاب العقارات المؤجِّرين:
PND.94 — إقرار نصف سنوي، يستحق في 30 سبتمبر من السنة الجارية. يُبلَّغ فيه عن الدخل المكتسب من يناير إلى يونيو. الضريبة المسددة هي دفعة مقدمة من الالتزام السنوي.
PND.90 — إقرار سنوي كامل، يستحق في 31 مارس من العام التالي. يُبلَّغ فيه عن الدخل الإجمالي (السنة كاملة) بما في ذلك النصف السنوي المُبلَّغ عنه في PND.94. يُحسب الضريبة النهائية المستحقة؛ ويُخصَم ما سُدِّد في PND.94؛ ويُسدَّد الرصيد (أو يُطالَب باسترداده).
يُقدَّم الإقراران في مكتب دائرة الإيرادات المحلية، أو إلكترونيًا عبر منظومة e-Filing، أو عن طريق وكيل ضريبي. يلجأ الملاك الأجانب عادةً إلى وكيل ضريبي — تتراوح الرسوم بين 5,000 و15,000 بات لكل إقرار للإقرارات الاعتيادية.
استقطاع المستأجر — تعقيد الـ 5%
حين تدفع شركة تايلاندية مستأجرة إيجارًا لمالك فرد، يجب على المستأجر استقطاع 5% من الإيجار وتحويله إلى دائرة الإيرادات. يُعطي المستأجر المالكَ شهادة استقطاع. يخصم المالك هذا المبلغ المستقطع من الضريبة النهائية المستحقة في PND.90.
ينطبق هذا فقط حين يكون المستأجر شخصًا اعتباريًا تايلانديًا — وليس حين يكون المستأجر فردًا. بالنسبة للملاك الأجانب المؤجِّرين للأفراد (المعتاد في الإيجار السكني)، لا يوجد استقطاع من المستأجر.
بالنسبة للملاك المؤجِّرين للشركات (على غرار الشقق المخدومة، أو المستأجرين التجاريين)، يظهر الـ 5% في حسابك المصرفي التايلاندي كإيجار صافٍ، وتُستردّ الضريبة المدفوعة عبر تقديم PND.90.
المالك غير المقيم — الاستقطاع الثابت 15% كخيار افتراضي
إذا لم يكن للمالك الأجنبي إقرار ضريبي في تايلاند، طُبِّق القانون استقطاعًا ثابتًا بنسبة 15% على دخل الإيجار من المصدر التايلاندي. هذا معدل مرتفع — فبالنسبة لمعظم الملاك، هو ضريبة أعلى مما تُنتجه حسبة PND.90 الصحيحة.
الحل: الحصول على رقم تعريف ضريبي تايلاندي وتقديم PND.90 عاديًا. يصدر الرقم الضريبي (TIN) من دائرة الإيرادات؛ يستغرق الطلب يومًا أو يومين. حين تحصل على الرقم، تستطيع تقديم PND.94 وPND.90 كمالك مقيم، والمطالبة بالخصم 30%، والمرور بالشرائح التصاعدية، وسداد الضريبة الفعلية (الأقل).
إجراءات المُقرِّ غير المقيم مماثلة أساسًا لتلك الخاصة بالمقيم، باستثناء:
- تقدم الإقرار بصفتك غير مقيم، مما يُقيِّد بعض الإعفاءات
- لا تطالب بالإعفاءات الضريبية المخصصة للمقيمين التايلانديين
- قد تحتاج إلى التقديم حتى لو كان دخلك التايلاندي دون حد التقديم للمقيم
للملاك الذين يقضون أقل من 180 يومًا سنويًا في تايلاند: قدِّم الإقرار بصفتك غير مقيم. للملاك الذين يقضون 183 يومًا أو أكثر: قدِّم بصفتك مقيمًا (لهذا تداعياته الخاصة — انظر «الإقامة الضريبية» أدناه).
الإقامة الضريبية — مسألة 180 يومًا
تعامل تايلاند الشخص مقيمًا ضريبيًا إذا أمضى 183 يومًا أو أكثر في تايلاند خلال السنة التقويمية. يُضرَّب المقيمون الضريبيون على:
- الدخل العالمي بقدر ما يُحوَّل إلى تايلاند (تغيرت قواعد التحويل بشكل حاد في 2024 — انظر أدناه)
- جميع الدخل من المصدر التايلاندي
غير المقيمين يُضرَّبون فقط على الدخل من المصدر التايلاندي.
بالنسبة لملاك العقارات تحديدًا، دخل الإيجار من المصدر التايلاندي بصرف النظر عن الإقامة. تؤثر مسألة 183 يومًا على كيفية معاملة دخلك الآخر (الراتب الأجنبي، الأرباح، مكاسب رأس المال)، وليس على دخل إيجارك.
تغيير 2024: أغلق قرار دائرة الإيرادات Por. 161/2566 (ساري المفعول من 1 يناير 2024) الثغرة القائمة منذ أمد طويل التي كانت تُعفي الدخل الأجنبي المحوَّل إلى تايلاند من الضريبة إذا أُدخِل بعد السنة التقويمية التي اكتُسب فيها. منذ 2024، أي دخل أجنبي يحوِّله المقيم الضريبي التايلاندي خاضع للضريبة بصرف النظر عن وقت اكتسابه. أصحاب تأشيرة LTR (Long-Term Resident) معفيون من هذه الضريبة على التحويلات — انظر تأشيرة LTR لمشتري العقارات في تايلاند — الاستحقاق باستثمار 500 ألف دولار.
ضريبة القيمة المضافة — عتبة ฿1.8 مليون
الإيجار السكني المحض (تأجير العقارات الثابتة) معفى من ضريبة القيمة المضافة. المستأجرون طويلو الأمد الذين يدفعون إيجارًا لمسكن لا يُولِّدون أي ضريبة قيمة مضافة.
تصبح ضريبة القيمة المضافة إلزامية حين تُعامَل الأنشطة الإيجارية كـفندق أو شقق مخدومة — وعادةً حين:
- تكون شروط الإيجار قصيرة الأجل (أقل من 30 يومًا، يومية/أسبوعية)
- تُقدَّم خدمات مصاحبة (تنظيف، فطور، كونسيرج، تغيير مناشف/أغطية يومي)
- يُدار العقار بأسلوب فندقي
حين تُعدّ الأنشطة خاضعة لضريبة القيمة المضافة وتتجاوز الإيرادات الإجمالية ฿1.8 مليون سنويًا، يصبح التسجيل إلزاميًا. تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة بنسبة 7% على جميع إيرادات الإيجار من تلك النقطة. يمكن للمالك المطالبة بضريبة القيمة المضافة المدخلة على نفقات معينة.
عتبة ฿1.8 مليون خاصة بالمالك عبر جميع عقاراته. للملاك الذين يمتلكون وحدات إيجار قصير أجل متعددة تتجاوز العتبة، التسجيل أمر لا مفر منه.
لمستثمري الإيجار قصير الأجل في فوكيت: تتضافر عتبة ضريبة القيمة المضافة مع التعرض لـ قانون الفنادق. تشغيل إيجارات قصيرة الأجل تتجاوز ฿1.8 مليون دون تسجيل في ضريبة القيمة المضافة يُضيف تعرضًا لغش ضريبي فوق تعرض الفندق غير المرخص.
ضريبة المنازل والأراضي القديمة — مُلغاة
كانت تايلاند تفرض في السابق ضريبة المنازل والأراضي (12.5% من القيمة الإيجارية السنوية). أُلغيت بموجب قانون ضريبة الأراضي والمباني 2019 — واستُعيض عنها بـ ضريبة الأراضي والمباني التي هي أقل بكثير (~0.02% من القيمة التقديرية لمعظم الشقق المملوكة للأجانب) وتنطبق على الملكية لا على دخل الإيجار.
بعض المصادر الإلكترونية القديمة لا تزال تُشير إلى معدل 12.5%. هذا المعدل لم يعد موجودًا. لا تُضاعف الحساب.
أمثلة تطبيقية
مثال 1 — مالك أجنبي مقيم، عقار واحد، إيجار سنوي 800,000 بات
- إجمالي الإيجار: 800,000
- الخصم القياسي 30%: -240,000
- صافي الإيجار المحسوب: 560,000
- الإعفاء الشخصي (أعزب): -60,000
- صافي الدخل الخاضع للتقييم: 500,000
- حساب ضريبة الدخل الشخصي:
- 0–150,000 بـ 0% = 0
- 150,001–300,000 بـ 5% = 7,500
- 300,001–500,000 بـ 10% = 20,000
- الإجمالي: 27,500
- الضريبة الفعلية على الإيجار: ~3.4% من إجمالي الإيجار
مثال 2 — مالك أجنبي غير مقيم، عقار واحد، إيجار سنوي 800,000 بات، بدون إقرار ضريبي تايلاندي
- إجمالي الإيجار: 800,000
- الضريبة المقتطعة من المنبع (withholding tax) الثابتة 15%: 120,000
- الضريبة الفعلية: 15% من الإجمالي
يدفع غير المُقرِّ ما يقارب 5 أضعاف ما يدفعه المُقرِّ الصحيح في هذا المثال. الحجة لصالح تقديم الإقرار قوية.
مثال 3 — مالك أجنبي مقيم، عقاران، إجمالي إيجار 2.5 مليون بات، منها 1.8 مليون إيجار قصير الأجل
- إجمالي الإيجار: 2,500,000
- الخصم القياسي 30%: -750,000
- صافي الإيجار: 1,750,000
- الإعفاء الشخصي: -60,000
- صافي الدخل الخاضع للتقييم: 1,690,000
- حساب ضريبة الدخل الشخصي:
- 0–150 ألف بـ 0%، 150–300 ألف بـ 5%، 300–500 ألف بـ 10%، 500–750 ألف بـ 15%، 750 ألف–1 مليون بـ 20%، 1 مليون–1.69 مليون بـ 25%
- الإجمالي: ~258,000
- التعرض لضريبة القيمة المضافة: الجزء قصير الأجل (1.8 مليون) عند العتبة — قد يُشترط التسجيل في ضريبة القيمة المضافة، مما يُضيف 7% على الجزء قصير الأجل = ~126,000
- الضريبة الفعلية المشتركة: ~15% من الإجمالي بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة
الجزء قصير الأجل يُولِّد معظم التعقيد في حالة الإيرادات المرتفعة. الإيجار طويل الأجل يبقي الضريبة أبسط.
الأخطاء الشائعة لملاك العقارات الأجانب
1. عدم تقديم إقرار على الإطلاق. الأمل بألا تنتبه دائرة الإيرادات. تزداد الدائرة في تعديل قوائم الإيجار مع الإقرارات الضريبية؛ يواجه غير المُقرِّرين تقييمات بضريبة معاد احتسابها مع غرامات.
2. تقديم الإقرار السنوي فقط (PND.90) دون الإقرار نصف السنوي (PND.94). يُشترط PND.94 على الملاك ذوي دخل إيجار كبير. تجاهله يُفضي إلى غرامات.
3. معاملة الإيجار قصير الأجل كطويل الأجل لأغراض ضريبية. تُدقق دائرة الإيرادات في تصنيفات الإيجار. الحجوزات اليومية/الأسبوعية إيجار قصير الأجل وتستدعي تحليلًا مختلفًا لضريبة القيمة المضافة وقانون الفنادق.
4. المطالبة بالخصم القياسي 30% والنفقات الفعلية معًا. الأمر يقتصر على أحدهما. اختر الأعلى.
5. عدم الحصول على رقم تعريف ضريبي تايلاندي. طلب الرقم الضريبي مباشر ويُتيح التقديم الصحيح. العمل بدونه يُفضي تلقائيًا إلى معدل 15% الثابت.
6. عدم الإقرار في الدولة الأصلية. كثير من الملاك الأجانب ملزمون أيضًا بالإبلاغ عن دخل الإيجار التايلاندي لسلطتهم الضريبية الوطنية (الولايات المتحدة، المملكة المتحدة، أستراليا، وغيرها). تُتيح المعاهدات الضريبية في الغالب ائتمانات للضريبة التايلاندية المسددة، لكن الالتزام بالإقرار يظل قائمًا عادةً.
ما الذي يعنيه ذلك للمشترين في 2026
ثلاثة مبادئ:
-
احصل على رقم تعريف ضريبي تايلاندي وقدِّم PND.94/PND.90 بشكل صحيح. الضريبة الفعلية 5%-10% في ظل التقديم الصحيح أفضل بكثير من الـ 15% الثابتة لغير المُقرِّرين.
-
استخدم الخصم القياسي 30% ما لم يكن لديك أسباب محددة للعدول. أبسط، وأعلى في الغالب من التكاليف الفعلية.
-
تتبَّع الإيجارات قصيرة وطويلة الأجل بشكل منفصل. معاملة ضريبية مختلفة، وتعرض مختلف لضريبة القيمة المضافة، وتعرض مختلف لـ قانون الفنادق. خلطهما في سجلاتك يُولِّد مشكلات في التدقيق.
للسياق الضريبي الأشمل: الضرائب والرسوم عند شراء عقار في تايلاند — تفصيل كامل لعام 2026. لقانون الفنادق والتعرض للإيجار قصير الأجل: الإيجار قصير الأمد في تايلاند — واقع قانون الفنادق 2004 وإنفاذه في Phuket. لسياق العوائد: عوائد الإيجار في بوكيت — ما يكسبه المستثمرون فعلًا. للإعفاء الضريبي المرتبط بتأشيرة LTR الذي يؤثر فقط على الدخل الأجنبي المصدر: تأشيرة LTR لمشتري العقارات في تايلاند — الاستحقاق باستثمار 500 ألف دولار.