يقوم نظام ضرائب العقارات في تايلاند على ثلاث طبقات: ضرائب لمرة واحدة تُسدَّد في مكتب الأراضي (Land Office) يوم نقل الملكية، وضريبة سنوية على التملك (قانون ضريبة الأراضي والمباني 2019)، وضريبة دخل على عائدات الإيجار والبيع. لا تُعدّ المعدلات مرتفعةً بشكل استثنائي بالمقاييس الدولية، غير أن أساليب الحساب غير مباشرة، والتوزيع المعتاد للضرائب بين المشتري والبائع قابل للتفاوض لكنه لا يُفاوَض دائمًا.
تتناول هذه المقالة الطبقات الثلاث كما تسري على المشترين الأجانب في عام 2026، مع حساب مفصّل على شقة نموذجية في فوكيت بقيمة 10 ملايين بات.
عند الشراء — الضرائب المدفوعة في مكتب الأراضي يوم النقل
تُحتسب جميع ضرائب المعاملة على القيمة الأعلى بين القيمة التقديرية (التي تحددها وزارة الخزانة) وسعر البيع المُعلَن. تقل القيم التقديرية عادةً بنسبة 30-50% عن القيمة السوقية، لذا يكون سعر البيع المُعلَن هو الأساس في معظم معاملات إعادة البيع. أما في مبيعات المطورين، فسعر العقد أعلى دائمًا من القيمة التقديرية.
رسوم النقل — 2% (للمشترين الأجانب؛ وحافز 0.01% للمواطنين التايلانديين فحسب)
تجمع دائرة الأراضي رسم نقل بنسبة 2% من القيمة التقديرية عند تغيير الملكية. هذه هي الضريبة الرئيسية على المعاملة.
خفّض إجراء حكومي تحفيزي لعامَي 2025-2026 هذا الرسم إلى 0.01% على العقارات السكنية دون 7 ملايين بات — لكن المعدل المخفَّض مقصور على المواطنين التايلانديين. يدفع المشترون الأجانب الرسم كاملاً بنسبة 2% بصرف النظر عن قيمة العقار أو مدة الحافز. يؤكد ذلك مستشارون قانونيون (Nishimura & Asahi، وFRANK Legal & Tax)؛ في حين يوحي بعض التسويق العقاري بخلاف ذلك. عامِل أي تخفيض في مكتب الأراضي بوصفه بندًا قابلاً للتفاوض لا بندًا مُدرَجًا في الميزانية.
عرفًا، يُقسَّم رسم النقل مناصفةً بين المشتري والبائع، غير أن العقد هو المرجع الحاكم. وكثيرًا ما تُحمّل عقود المطورين في فوكيت المشتريَ الرسمَ بالكامل.
الضريبة التجارية المحددة (Specific Business Tax, SBT) — 3.3%
حين يكون البائع قد امتلك العقار لأقل من خمس سنوات (أو يمتلكه عبر أي شخص اعتباري — الشخص الاعتباري (juristic person))، يُستوجب دفع الضريبة التجارية المحددة (Specific Business Tax, SBT): 3% ضريبة تجارية محددة مضافًا إليها رسم بلدي بنسبة 10% من قيمة SBT، بما يُعادل 3.3% فعلية من القيمة الأعلى بين التقديرية وسعر البيع.
لساعة الخمس سنوات استثناءات ضيقة: يُمكن للبائع تفادي الضريبة التجارية المحددة إن كان اسمه مُقيَّدًا في تابيان بان (سجل الإقامة) لأكثر من سنة مع تملّكه العقارَ لأكثر من خمس سنوات، أو إن كان النقل لصالح وارث قانوني.
الضريبة التجارية المحددة ضريبة البائع وفق كل الأعراف المتبعة. ينبغي للمشتري المطالب بسدادها أن يرفض أو يُعيد احتساب عرضه.
رسم الدمغة (stamp duty) — 0.5%
حين لا تنطبق الضريبة التجارية المحددة (عادةً لأن البائع امتلك العقار خمس سنوات أو أكثر)، يستوجب المعاملةُ رسمُ الدمغة (stamp duty) بدلاً منها: 0.5% من القيمة الأعلى بين التقديرية وسعر البيع. الضريبة التجارية المحددة ورسم الدمغة متنافيان — يُسدَّد أحدهما لا كلاهما. ورسم الدمغة بحسب العرف ضريبة البائع أيضًا.
الضريبة المقتطعة من المنبع (withholding tax) — متغيرة
يجمع مكتب الأراضي الضريبةَ المقتطعة من المنبع (withholding tax) عند النقل بوصفها ضريبة دخل مُسبقة على مكسب البائع.
بالنسبة لـالبائع الفرد، يسير الحساب وفق جدول قانوني:
- تؤخذ القيمة التقديرية (لا سعر البيع).
- يُطبَّق “خصم التكلفة” بحسب سنوات التملك وفقًا للجدول — خصم 92% في السنة الأولى، 84% في الثانية، ينخفض إلى 50% في السنة الثامنة وما بعدها.
- يُقسَّم الباقي على عدد سنوات التملك — وينتج عنه دخل سنوي مُقدَّر.
- تُطبَّق شرائح ضريبة الدخل الشخصية (5% إلى 35%) على هذا المبلغ السنوي.
- يُضرب الضريبة الناتجة في عدد سنوات التملك.
الناتج هو قيمة الاقتطاع المحصّلة في مكتب الأراضي. في معظم معاملات إعادة البيع تتراوح بين 1% و4% من القيمة التقديرية.
بالنسبة لـالبائع الشركة، تبلغ الضريبة المقتطعة من المنبع نسبةً ثابتة 1% من القيمة الأعلى بين التقديرية وسعر البيع.
الضريبة المقتطعة من المنبع ضريبة البائع وفق كل الأعراف المتبعة.
التوزيع المعتاد بين المشتري والبائع
| البند | الملتزم المعتاد | قابل للتفاوض؟ |
|---|---|---|
| رسوم النقل 2% | المشتري والبائع، مناصفةً | نعم — كثيرًا ما تُحوَّل بالكامل إلى المشتري في عقود المطورين |
| الضريبة التجارية المحددة 3.3% | البائع | نادرًا ما تُحوَّل |
| رسم الدمغة 0.5% | البائع | نادرًا ما يُحوَّل |
| الضريبة المقتطعة من المنبع | البائع | نادرًا ما تُحوَّل |
تحقق من التوزيع في اتفاقية البيع والشراء قبل التوقيع. إن خلا العقد من نص حول ضريبة معينة، فالتوزيع المعتاد هو الافتراضي، لكن النزاعات تقع يوم النقل.
مثال تطبيقي — شقة إعادة بيع في فوكيت بقيمة 10 ملايين بات، البائع يمتلكها منذ 7 سنوات
| البند | المعدل | المبلغ | الملتزم المعتاد |
|---|---|---|---|
| رسوم النقل | 2% × 10 مليون | 200,000 | 100,000 لكل طرف (مناصفةً) |
| الضريبة التجارية المحددة | لا تنطبق (البائع يمتلك >5 سنوات) | 0 | — |
| رسم الدمغة | 0.5% × 10 مليون | 50,000 | البائع |
| الضريبة المقتطعة من المنبع (تقديري) | ~2% فعلية | ~200,000 | البائع |
| إجمالي المشتري في مكتب الأراضي | 100,000 | ||
| إجمالي البائع في مكتب الأراضي | 350,000 |
في عمليات الشراء على الخارطة من المطور، يتحمل المشتري عادةً رسوم النقل بالكامل 2%، ويُضاف إليها صندوق الاحتياطي (sinking fund) ورسوم الصيانة للسنة الأولى (انظر “التكاليف الشائع نسيانها” أدناه).
سنويًا — قانون ضريبة الأراضي والمباني 2019
حلّ قانون ضريبة الأراضي والمباني لعام 2019 محل ضريبة المنازل والأراضي القديمة. وهو ضريبة سنوية على القيمة التقديرية للعقارات المملوكة، تجمعها الجهات الإدارية المحلية (على مستوى البلديات أو تامبون). تتدرج المعدلات وفق الاستخدام والقيمة:
| استخدام العقار | أول معالجة | المعدل |
|---|---|---|
| إقامة رئيسية — يمتلك أرضًا ومبنى، اسمه في تابيان بان | إعفاء أول 50 مليون بات | 0.03-0.10% ما فوق |
| إقامة رئيسية — يمتلك المبنى فقط (مثلاً على أرض مؤجرة) | إعفاء أول 10 ملايين بات | 0.03-0.10% ما فوق |
| منزل ثانٍ / إقامة إضافية (معظم الشقق المملوكة لأجانب كمنزل عطلة أو للإيجار) | لا إعفاء | 0.02% من أول بات، حتى 0.10% فوق 100 مليون بات |
| زراعي | متنوع | حد أقصى 0.15% |
| تجاري / صناعي | متنوع | حد أقصى 1.2% |
| شاغر أو غير مستخدم | متنوع | 0.3%، ترتفع 0.3% كل 3 سنوات حتى سقف 3% |
تندرج معظم الشقق المملوكة لأجانب في فوكيت ضمن فئة المنزل الثاني: 0.02% من القيمة التقديرية سنويًا على قيم حتى 50 مليون بات. على شقة بقيمة 10 ملايين بات، يعني ذلك نحو ฿2,000 سنويًا. تصل الإشعارات من تيساوبان المحلي في الربع الأول من العام، وتُسدَّد بحلول أبريل. يُفضي عدم السداد إلى غرامات ورهن على العقار.
عام 2026 هو أول سنة بالمعدل الكامل — إذ منحت المراسيم الوزارية في السنوات السابقة تخفيضات جزئية، ولم يُمنح أي إعفاء مماثل لعام 2026 حتى نافذة التقديم المبكرة. تحقق محليًا قبل اعتماد أي أرقام نهائية.
تفاصيل الشرائح وآليات الإعفاء: ضريبة الأملاك السنوية في تايلاند — قانون ضريبة الأراضي والمباني 2019.
على دخل الإيجار
دخل الإيجار ذو المصدر التايلاندي خاضع للضريبة سواء للمقيمين ضريبيًا في تايلاند (180 يومًا أو أكثر سنويًا) أو غير المقيمين. تسير الآلية على النحو التالي:
الخصم المعياري. يحق للمالك الأجنبي المطالبة بخصم معياري 30% من إجمالي الإيجار دون توثيق، أو المطالبة بالمصاريف الفعلية الموثقة. الخصم 30% هو الخيار الأبسط لمعظم أصحاب العقارات.
ضريبة الدخل الشخصية التصاعدية. بعد الخصومات والبدلات الشخصية، يُخضع الصافي لمعدلات ضريبة الدخل الشخصية التصاعدية في تايلاند (0% إلى 35%). أول 150,000 بات من الدخل الخاضع للتقييم معفاة؛ ترتفع الشرائح من هناك.
تقديمان. التقديم النصف سنوي (PND.94) يستحق بحلول 30 سبتمبر ويغطي إيجارات يناير-يونيو. التقديم السنوي (PND.90) يستحق بحلول 31 مارس من العام التالي ويغطي السنة السابقة كاملةً. تُحتسب الضريبة المدفوعة في التقديم النصف سنوي كرصيد في التسوية السنوية.
الاقتطاع من المستأجر. يجب على المستأجر من الشركات التايلاندية اقتطاع 5% من الإيجار المدفوع للمالك الفرد وتحويله إلى دائرة الإيرادات (Revenue Department). يحتسب المالك هذا الاقتطاع كرصيد في تسوية PND.90. المستأجرون الأفراد لا يقتطعون.
الملاك غير المقيمين من غير المتقدمين بإقرارات ضريبية تايلاندية. تُطبَّق ضريبة اقتطاع ثابتة 15% على دخل الإيجار ذي المصدر التايلاندي المدفوع لغير المقيم الذي لا يُقدّم إقرارًا ضريبيًا تايلانديًا. هذا مرتفع — الملاك غير المقيمين يستفيدون في الغالب من الحصول على رقم تعريفي ضريبي وتقديم إقرار عادي.
ضريبة القيمة المضافة. الإيجار السكني البحت معفى من ضريبة القيمة المضافة. إن قدّمت خدمات (إيجار يومي، تنظيف، إفطار، تشغيل فندقي)، يصبح التسجيل في ضريبة القيمة المضافة إلزاميًا حين يتجاوز إجمالي العائدات 1.8 مليون بات سنويًا، وتنطبق نسبة 7% على إيجارات العقار كاملةً.
ضريبة المنازل والأراضي القديمة — مُلغاة. كان النظام السابق للعام 2019 يُخضع العقارات المؤجرة لضريبة 12.5% من القيمة الإيجارية السنوية. استُبدل بضريبة الأراضي والمباني عام 2019 — لا تُدرجها مجددًا.
تفاصيل وأمثلة تطبيقية: ضريبة دخل الإيجار لملاك العقارات الأجانب في تايلاند.
عند البيع — أرباح رأس المال
بالنسبة لـالبائع الفرد، لا توجد في تايلاند ضريبة مستقلة على أرباح رأس المال. الضريبة المقتطعة من المنبع المحصّلة في مكتب الأراضي عند النقل هي الضريبة الفعلية النهائية على الربح. يجوز للفرد اختيار ضم قيمة البيع إلى إقراره السنوي PND.90 إن أفضى ذلك إلى تخفيض الضريبة — غير أن الاقتطاع في مكتب الأراضي يتجاوز في الغالب ما كان يُنتج التجميع، لذا لا يلجأ إليه معظم البائعين الأجانب.
بالنسبة لـالبائع الشركة، يُعدّ الربح دخلاً عاديًا خاضعًا لضريبة دخل الشركات بنسبة 20%. يُحتسب الاقتطاع 1% في مكتب الأراضي كرصيد مقابل ضريبة الشركات النهائية.
يُوجد إعفاء للإقامة الأساسية للأفراد الذين يُعيدون استثمار عائدات البيع في إقامة رئيسية جديدة في غضون سنة واحدة — إلا أن الشروط (استمرار التسجيل في تابيان بان، العقار البديل المؤهل) نادرًا ما تنطبق على أوضاع المشترين الأجانب.
التكاليف الشائع نسيانها في فوكيت
خمسة بنود يُغفلها كثيرون في جداول الميزانية:
| التكلفة | النطاق المعتاد | ملاحظات |
|---|---|---|
| صيانة المناطق المشتركة (CAM) | 50-80 بات/م²/شهر (عادي)، 80-150 (فاخر/علامة تجارية) | تُفوتر سنويًا مقدمًا؛ عدم السداد يؤدي إلى رهن |
| صندوق الاحتياطي (sinking fund) | 500-800 بات/م² (مرة واحدة) | يُحصَّل عند الشراء أو أول نقل؛ غير قابل للاسترداد |
| تحويل الخدمات (مقياسا الماء والكهرباء) | 2,000-10,000 بات مجتمعًا | بعض المباني تُضيف رسوم مفتاح/بطاقة دخول |
| شهادة خلو الديون من الشخص الاعتباري (juristic person) | 500-2,000 بات | مطلوبة لإعادة البيع؛ صغيرة لكن إلزامية |
| رسوم نموذج FET (Foreign Exchange Transaction Form) المصرفية | ~0.25% من قيمة التحويل الوارد | تُفرضها البنوك التايلاندية المستلِمة؛ مطلوبة لتسجيل الشقة |
على شقة في فوكيت بقيمة 10 ملايين بات ومساحة 80 م²، تبلغ التكاليف الإضافية للسنة الأولى وحدها نحو 90,000-130,000 بات (صندوق الاحتياطي + صيانة المناطق المشتركة + إعداد الخدمات)، منفصلةً عن ضرائب المعاملة. خصص 1-1.5% إضافية فوق تقدير ضريبة المعاملة لهذه البنود.
ملخص — إجمالي تكلفة الشراء كأجنبي
لشقة إعادة بيع نموذجية في فوكيت بقيمة 10 ملايين بات، مع احترام التوزيع المعتاد:
| البند | المبلغ |
|---|---|
| حصة المشتري من رسوم النقل | 100,000 |
| صندوق الاحتياطي (sinking fund) | 50,000-80,000 |
| صيانة المناطق المشتركة للسنة الأولى | 50,000-80,000 |
| إعداد الخدمات | 5,000-10,000 |
| رسوم المحامي | 50,000-150,000 |
| رسوم نموذج FET (Foreign Exchange Transaction Form) المصرفية | ~25,000 |
| الإجمالي فوق سعر البيع | 280,000-445,000 (2.8-4.5%) |
في عمليات الشراء من المطور حيث يتحمل المشتري رسوم النقل كاملةً 2%، أضف 100,000-200,000 إضافية.
خصص 5-7% من سعر الشراء كإجمالي تكاليف المعاملة بوصفك مشتريًا أجنبيًا في فوكيت. ثم أضف ضريبة الأراضي والمباني السنوية (~0.02% من القيمة التقديرية)، وصيانة المناطق المشتركة، وأي ضريبة دخل إيجار مستقبلاً.
المصادر
- PwC Thai Tax Booklet 2025–26
- Tilleke & Gibbins — تحليل قانون ضريبة الأراضي والمباني
- FRANK Legal & Tax — دليل ضريبة الشقق 2025
- Nishimura & Asahi — تخفيض رسوم النقل والرهن 2025
- Bangkok Post — الحكومة توافق على تخفيضات رسوم العقارات
- دائرة الإيرادات (Revenue Department) في تايلاند — ضريبة الدخل الشخصية
- HLB Thailand — العقارات المؤجرة وضريبة الدخل الشخصية