# Закон об иностранном бизнесе Таиланда и его влияние на покупателей недвижимости

> Закон об иностранном бизнесе 1999 года: ограничения для иностранцев, правило 49% акций компании и связь с покупкой недвижимости через тайскую структуру.

Закон об иностранном бизнесе B.E. 2542 (1999) — ключевой элемент тайского коммерческого законодательства, ограничивающий право иностранцев вести определённые виды бизнеса в Таиланде без лицензии. Он относится скорее к предпринимательской деятельности в Таиланде, чем к покупке жилой недвижимости, однако эти сферы пересекаются, когда иностранные покупатели используют тайские корпоративные структуры для владения землёй.

Для большинства иностранных покупателей — тех, кто приобретает кондо на своё имя или виллу через лизхолд (leasehold) + суперфиций (superficies) — Закон об иностранном бизнесе является лишь фоновым контекстом и непосредственно не применяется. Для покупателей, рассматривающих или уже использующих структуру «тайская компания — владелец земли», FBA определяет законные рамки деятельности компании.

## Что делает Закон

Три основные функции:

**1. Определяет понятие «иностранец» для целей предпринимательского права.** Иностранцем по FBA признаётся: физическое лицо — не гражданин Таиланда; юридическое лицо, зарегистрированное за рубежом; тайская компания с иностранным контрольным пакетом (более 49% иностранного участия); тайская компания, контролируемая иностранцами через иные механизмы (привилегированные акции, права голоса).

**2. Ограничивает виды деятельности для иностранцев.** Закон делит виды деятельности на три списка:

- **Список 1 (абсолютный запрет)** — виды деятельности, недоступные иностранцам ни при каком корпоративном оформлении (ограниченный перечень: газеты, вещание, рисоводство, отдельные виды сельского хозяйства, торговля антиквариатом)
- **Список 2 (требует одобрения Кабинета министров)** — виды деятельности, связанные с национальной безопасностью, культурой, сельскохозяйственной продукцией
- **Список 3 (требует лицензии на ведение иностранного бизнеса)** — широкий перечень, включающий большинство профессиональных услуг, юридические и бухгалтерские услуги, розничную торговлю с капиталом до ฿100 млн, рестораны, туристические операции

**3. Создаёт механизм лицензирования.** Компании с иностранным контрольным пакетом, желающие работать в ограниченных сферах, должны получить лицензию на ведение иностранного бизнеса от Департамента развития бизнеса. Выдача лицензии носит дискреционный характер и не является рутинной процедурой.

## Пересечение с недвижимостью

FBA не регулирует покупку недвижимости напрямую — это сфера Земельного кодекса (для земли) и Закона о кондоминиумах (для кондо). Однако Закон становится актуальным, когда иностранные покупатели используют корпоративные структуры:

**Структура с тайским большинством акционеров.** Соотношение 51% тайских / 49% иностранных акционеров, которое обычно применяется в структурах «тайская компания — владелец земли», отчасти призвано держать компанию за пределами действия FBA. Компания с 51% тайских акций признаётся тайской — как по Земельному кодексу (может владеть землёй), так и по FBA (без ограничений на деятельность).

**Вопрос номинальных акционеров.** Если тайские акционеры являются номинальными держателями (владеют акциями в интересах иностранцев без реального экономического участия), структура незаконна по статьям 113–114 Земельного кодекса — независимо от FBA. Правоприменительная кампания 2024–2025 годов ([[thai-company-property-ownership|владение недвижимостью через тайскую компанию]]) велась в рамках Земельного кодекса, а не FBA.

**Компании с продвижением BOI.** Компания, получившая поддержку BOI (Board of Investment, Совет по инвестициям Таиланда), может вести часть видов деятельности, ограниченных FBA, и владеть землёй для целей продвигаемого бизнеса даже при иностранном контрольном пакете. Продвижение BOI — главное исключение из ограничений FBA для компаний с иностранным контролем.

## Что это означает для покупателей недвижимости

Для большинства иностранных покупателей в Пхукете — три правила:

**1. Прямое владение кондо иностранным физическим лицом находится вне сферы FBA.** Вашу покупку регулирует Закон о кондоминиумах; FBA не применяется.

**2. Лизхолд (leasehold) + суперфиций (superficies) для вилл находится вне сферы FBA.** Ваши зарегистрированные права являются личными (или оформлены на ваше имя как физического лица), а не через корпоративную структуру, подпадающую под FBA.

**3. Структуры «тайская компания — владелец земли» законны по FBA только при наличии реальных тайских акционеров.** Лимит в 49% иностранного участия существует для того, чтобы компания оставалась за пределами FBA. Выход в зону номинальных акционеров незаконен по Земельному кодексу вне зависимости от соблюдения FBA.

Подробнее о корпоративных структурах: [[thai-company-property-ownership]]. О системе владения для иностранцев: [[foreign-property-ownership-thailand]]. О Законе о кондоминиумах: [[condominium-act-thailand]].

## Ссылки

- [Закон об иностранном бизнесе B.E. 2542 (1999) — анализ](https://www.thailandlawonline.com/laws-in-thailand/foreign-business-act)
- [Департамент развития бизнеса (Department of Business Development)](https://www.dbd.go.th)
- [Совет по инвестициям Таиланда (Board of Investment)](https://www.boi.go.th)