Тайская система правоустанавливающих документов включает несколько уровней: от полноценного Чанот (Chanote) — зарегистрированного, с геодезической съёмкой и свободно отчуждаемого — до простых заявлений о занятии участка и налоговых квитанций. Для иностранных покупателей граница жёсткая: приемлемы только Чанот (Chanote) и (с оговорками) Нор Сор 3 Гор (Nor Sor 3 Gor). Всё, что ниже, слишком слабо для структур лизхолд + суперфиций, которые нужны иностранным покупателям.
В этой статье рассмотрены слабые виды правоустанавливающих документов — что они представляют собой, почему существуют и почему иностранным покупателям следует от них отказываться.
Иерархия тайских правоустанавливающих документов
| Документ | Тайское название | Статус | Приемлем для иностранных покупателей? |
|---|---|---|---|
| Чанот (Chanote) | น.ส. 4 จ. (Nor Sor 4 Jor) | Полный зарегистрированный документ с GPS-съёмкой | Да — стандарт |
| Нор Сор 3 Гор (Nor Sor 3 Gor) | น.ส. 3 ก. | Зарегистрированный документ, аэрофотосъёмка | С оговорками — см. Нор Сор 3 Гор — второй по силе земельный титул Таиланда |
| Нор Сор 3 (Nor Sor 3) | น.ส. 3 | Старая форма, без надлежащей съёмки | Нет — слишком слабый |
| Нор Сор 2, Бай Джонг | น.ส. 2 | Разрешение на занятие, ограниченная передача | Нет — не настоящий документ |
| Сор Кор 1 (Sor Kor 1) | ส.ค. 1 | Притязание на занятие до 1954 г. | Нет — не зарегистрированный документ |
| Пор Бор Тор 5 | ภ.บ.ท. 5 | Только квитанция об уплате налога | Нет — вообще не документ |
Сор Кор 1 (ส.ค. 1)
Сор Кор 1 — заявление о занятии земли до 1954 года. До принятия Земельного кодекса в 1954 году люди занимали участки неформально. Система Сор Кор 1 была создана для документирования уже существовавших притязаний. Документ фиксирует, что кто-то уведомил местные органы власти о занятии участка — он не даёт зарегистрированного права собственности.
Владельцы Сор Кор 1 могут претендовать на конвертацию в Нор Сор 3 или Чанот (Chanote) через официальную процедуру Земельного департамента: выезд геодезиста, наземная съёмка, период публичного уведомления, затем конвертация при отсутствии успешных возражений. Конвертация может не состояться если:
- Границы оспариваются соседями
- Документация неполная или противоречивая
- Земля находится в охраняемой зоне (лесной заповедник, мангровые заросли, общественные угодья)
- Оспаривается история занятия участка
Для иностранных покупателей даже успешно конвертированная земля Сор Кор 1 по-прежнему запрещена для иностранного фрихолда (foreigners can’t own land). Структура лизхолд + суперфиций поверх Сор Кор 1 не имеет зарегистрированной основы — нет Чанот (Chanote), против которого можно зарегистрировать аренду. Структура не работает.
Пор Бор Тор 5 (ภ.บ.ท. 5)
Пор Бор Тор 5 — это квитанция об уплате местного налога на развитие территории, а не правоустанавливающий документ вовсе. Он подтверждает, что кто-то платил налог на земельный участок — что по ряду правовых теорий указывает на притязание по факту занятия, — но не даёт никаких прав собственности.
Некоторые продавцы пытаются предложить землю с Пор Бор Тор 5, представляя налоговую квитанцию как правоустанавливающий документ. Это не так. Земля может действительно быть незарегистрированной (или зарегистрированной на другое имя, а налог уплачивается по различным причинам). Иностранным покупателям следует категорически отказываться от земли с Пор Бор Тор 5.
Нор Сор 2, Бай Джонг / น.ส. 2
Нор Сор 2 — разрешение на занятие участка с ограниченной передачей прав. Часть документов Нор Сор 2 не может быть передана в течение определённого срока; некоторые имеют ограничения по использованию; часть никогда не может быть конвертирована в полноценный документ.
Для иностранных покупателей Нор Сор 2 создаёт те же проблемы, что и Сор Кор 1 — нет зарегистрированного документа для поддержки структур для иностранцев, ограниченная передача прав сужает рынок перепродажи.
Почему эти документы существуют
Тайская система регистрации земли формировалась постепенно:
- До 1954 г.: неформальное занятие земли с различными местными системами документирования
- 1954 г.: принятие Земельного кодекса, создание формальной системы правоустанавливающих документов (Чанот)
- 1972 г.: введение Нор Сор 3 для территорий, ещё не прошедших полную геодезическую съёмку
- Впоследствии: введение Нор Сор 3 Гор с аэрофотосъёмкой
- В настоящее время: поэтапная повторная съёмка и конвертация Земельным департаментом
Многие тайские участки остаются со слабыми документами, потому что:
- Земля не прошла съёмку для конвертации
- Споры по границам препятствуют конвертации
- Владелец не инициировал конвертацию (стоимость, сложность процедуры)
- Земля находится в охраняемой зоне, где полноценный документ недоступен
Для местных тайских покупателей, знакомых со своей территорией и готовых работать с неформальной землёй, такие документы функционируют (с риском). Для иностранных покупателей, которым нужны зарегистрированные структуры, — нет.
Почему иностранные покупатели должны отказываться
Три структурных причины:
1. Иностранные структуры требуют зарегистрированного документа. Лизхолд (leasehold, Гражданский и коммерческий кодекс) и суперфиций (superficies) требуют регистрации в Земельном офисе на основе базового правоустанавливающего документа. Нет зарегистрированного документа — нет регистрации аренды — нет суперфиция — нет иностранной структуры.
2. Банковское финансирование недоступно. Тайские банки (и редкие международные банки, кредитующие в Таиланде) требуют зарегистрированного документа в качестве залога. Сор Кор 1, Пор Бор Тор 5 и более слабые документы не принимаются в качестве обеспечения.
3. Рынок перепродажи крайне ограничен. Круг покупателей земли со слабыми документами — фактически только местные тайцы, знакомые с конкретным участком. Перепродажа иностранным покупателям не существует.
Для большинства иностранных покупателей слабые документы не встречаются, поскольку крупные застройщики и авторитетные агенты работают только с зарегистрированной собственностью. Слабые документы появляются в частных внебиржевых сделках, в сельской местности или когда недобросовестный продавец пытается выдать незарегистрированную землю за «выгодную сделку».
Простое правило: если тип документа — не Чанот (Chanote) (или Нор Сор 3 Гор с дисконтом и планом конвертации), откажитесь.
Контекст Пхукета
Основные зоны иностранных покупателей на Пхукете (Bang Tao, Cherngtalay, Surin, Kamala, Patong, Rawai, Nai Harn, Phuket Town) преимущественно покрыты землёй с Чанот (Chanote). В некоторых внутренних районах Таланга и на юге встречается Нор Сор 3 Гор (Nor Sor 3 Gor). Слабые документы редки в сложившихся жилых районах, но встречаются в:
- Сельских внутренних объектах
- Участках на склонах холмов в менее освоенных зонах
- Отдельных лотах на южном и восточном побережье
- Дистресс-продажах от частных владельцев
Всегда проверяйте тип документа на ранней стадии due diligence — см. чек-лист по due diligence. Тридцатисекундная проверка (посмотрите на правоустанавливающий документ и убедитесь, что это Чанот (Chanote) с красной гарудой и словами โฉนดที่ดิน вверху) позволяет избежать последующих осложнений.
Для более широкого контекста по документам: Чанот (Nor Sor 4 Jor) — высший вид права собственности на землю в Таиланде и Нор Сор 3 Гор — второй по силе земельный титул Таиланда. По полному due diligence: Чеклист due diligence при покупке недвижимости в Таиланде и Как купить недвижимость в Таиланде — пошаговое руководство для иностранцев.