# Может ли офшорная компания владеть недвижимостью в Таиланде законно

> Офшорная компания не обходит земельное право Таиланда. Сравниваем кондоминиумы, тайские компании, BOI, IEAT, финансирование и выход.

**Ни одна офшорная юрисдикция не позволяет обойти право Таиланда о недвижимости.** Компания из Гонконга, Сингапура, BVI или другой страны может соответствовать условиям покупки кондоминиума в иностранной квоте, но не получает права на тайскую землю только потому, что стоит над сделкой. Земля и кондоминиум регулируются разными законами, а специальные бизнес-разрешения привязаны к одобренной цели.

Материал отражает правила на **23 июля 2026 года**. Это справочник по классификации и доказательствам, а не рекомендация юрисдикции, провайдера или структуры.

## Меняет ли слово «офшор» правовой ответ?

Нет. Важны лицо, регистрирующее право, установленная законом категория, финансирование, контроль и разрешённое использование объекта. Иностранная регистрация может быть удобна для управления группой, но не превращает иностранное юридическое лицо в тайского землевладельца.

Первый вопрос — не «какую юрисдикцию выбрать?», а «какое именно право регистрируется?». Начните с [[foreign-property-ownership-thailand|общих правил иностранного владения]], затем отделите юнит кондоминиума от земли и от здания на земле.

## Чем иностранный кондоминиум отличается от тайской земли?

Кондоминиум в иностранной квоте — предусмотренный законом путь владения юнитом для подходящего иностранца в пределах 49%; тайская земля остаётся недоступной иностранному юридическому лицу без специального разрешительного основания.

- **Юнит кондоминиума.** Иностранное юридическое лицо может соответствовать статье 19 Закона о кондоминиумах, пока совокупная иностранная собственность остаётся в пределах **49% общей площади юнитов** по статье 19 bis. На 23 июля 2026 года предел действует. Подробнее: [[condo-foreign-quota-49-percent]].
- **Земля.** Земельный кодекс обычно считает зарегистрированную за рубежом компанию иностранцем. Тайская компания также считается иностранной, если иностранный капитал превышает 49% либо иностранцы составляют более половины акционеров по числу лиц; статьи 97 и 98 охватывают косвенное участие.
- **Здание и земля.** Права на строение и землю могут принадлежать разным лицам, но это должны подтверждать договоры, строительные документы, зарегистрированные права и работоспособный план выхода. Сертификат акций не является земельным титулом.

Регистрация кондоминиума не распространяется на сад, участок виллы или землю за пределами зарегистрированного кондоминиума.

## Какие корпоративные варианты могут владеть объектом?

Ответ зависит от правовой классификации покупателя, вида объекта и целевого разрешения: ни одна корпоративная форма не может владеть любым видом тайской недвижимости.

| Структура | Кондоминиум в иностранной квоте | Тайская земля | Основание и главное ограничение |
|---|---|---|---|
| Компания, зарегистрированная за рубежом | Возможно при соответствии статье 19, наличии квоты и принятых документах о переводе и полномочиях | Как правило, нет | Офшорная регистрация не создаёт исключения из Земельного кодекса |
| Тайская дочерняя компания с 50% и более иностранного участия либо подпадающая под статьи 97–98 | Возможно по правилам для иностранного кондоминиума | Как правило, нет | Тайская регистрация не отменяет иностранную классификацию |
| Реальная действующая компания с тайским большинством вне статей 97–98 | Не через иностранную квоту; может приобрести как реальное тайское юридическое лицо по применимым правилам о кондоминиумах | Возможно для её подлинной цели | Тайские инвесторы реально вносят капитал, несут риск, получают выгоду и участвуют; номиналы не создают тайский титул для иностранца |
| Компания с поддержкой BOI | Возможно по закону о кондоминиумах или одобрению проекта | Только земля, одобренная для поддерживаемой деятельности | Статья 27 относится к проекту; после прекращения или передачи деятельности землю отчуждают в течение года |
| Оператор IEAT | Возможно, когда применимо | Только разрешённая земля в industrial estate или free zone | Статья 44 IEAT относится к бизнесу; иностранный оператор отчуждает землю в течение трёх лет после прекращения или передачи бизнеса |
| Договор и разрешение министра | Только по применимым правилам | Только при реально применимом договорном праве и обязательной процедуре | Льгота по бизнес-договору не равна земельному праву; нужно письменное подтверждение |
| Тайские номиналы, держащие акции или землю за иностранца | Законного обхода нет | Законного обхода нет | Форма не исправляет представительство в интересах иностранца; обвинения всё равно требуют доказывания |

## Чем отличается прямая иностранная компания от тайской дочерней?

Компания, учреждённая за рубежом, иностранная по месту регистрации, а тайская дочерняя остаётся иностранной для целей земли, если подпадает под статьи 97 или 98; одна тайская регистрация не меняет ни один из этих выводов. Для кондоминиума обычно потребуется удостоверенная корпоративная цепочка: учредительные документы, свежая выписка или good standing, директора и подписанты, решение совета о покупке, доверенности, данные конечных бенефициаров, легализация и тайские переводы по требованиям банка и органа.

Реальная компания с тайским большинством вне этих критериев может приобрести кондоминиум как тайское юридическое лицо, а не через иностранную квоту, но только за свой собственный реальный корпоративный счёт. Деятельность также проверяется по [[foreign-business-act|Закону об иностранном бизнесе]]: владение активом и разрешение вести с его помощью бизнес — разные вопросы.

## Что отличает реальную тайскую компанию от номинальной?

У реальной компании юридическая и экономическая картина совпадает:

- тайские акционеры оплатили свои акции из прослеживаемых средств и несут прибыль и убыток;
- голоса, дивиденды, информация и участие в управлении соответствуют настоящей договорённости;
- сотрудники, договоры, учёт, налоги, помещение, выручка и расходы соответствуют заявленному бизнесу;
- внутригрупповое финансирование имеет коммерческие условия, одобрение, погашение и налоговый учёт;
- нет соглашений, безусловно возвращающих иностранцу тайские акции, голоса, дивиденды или выручку от продажи.

Привилегированные акции и иностранный заём не незаконны автоматически. Но иностранное финансирование тайского капитала, отсутствие риска у тайских держателей и возврат всего контроля и дохода за рубеж могут опровергать реестр. См. [[thai-company-property-ownership|отдельный разбор тайской компании]].

Приказ Центрального офиса регистрации товариществ и компаний 2/2569, опубликованный Министерством торговли, действует с **1 августа 2026 года** и объединяет требования к доказательствам при регистрации и изменениях, когда иностранцы инвестируют или имеют право подписи. Приложенные формы требуют раскрыть взносы тайских акционеров и подтвердить их реальное инвестирование, а не содействие номинальному владению. Такая регистрационная проверка не является приговором и не заменяет анализ Земельного департамента, налогового органа или суда.

## Когда применяются статья 27 BOI и статья 44 IEAT?

Статья 27 BOI применяется только к земле, одобренной для поддерживаемой деятельности, а статья 44 IEAT — только к земле, разрешённой промышленному или коммерческому оператору внутри industrial estate или free zone.

**Статья 27 BOI относится к поддерживаемой деятельности.** BOI определяет допустимую площадь и условия. После прекращения или передачи деятельности иностранный получатель поддержки должен отчуждить землю в течение года. Объявление 16/2567 от **1 ноября 2024 года** устанавливает обычные критерии для вспомогательного офиса и жилья персонала: **50 млн бат** оплаченного капитала, **5 rai** для офиса и **20 rai** для жилья работников операционного уровня. Это не абсолютные пределы: при особом обосновании и необходимости OBOI может выдать разрешение в индивидуальном порядке. Дискреция остаётся привязанной к цели и не создаёт льготу для частного жилья. См. [[boi-scheme-thai-property]].

**Статья 44 IEAT действует внутри промышленной зоны или свободной зоны.** Совет IEAT может разрешить оператору площадь, подходящую для бизнеса. По закону с поправками по 2019 год иностранный оператор после прекращения или передачи бизнеса должен продать разрешённую землю и её компоненты IEAT или приобретателю в течение **трёх лет**.

**Договор и разрешение министра читаются буквально.** Статья 86 Земельного кодекса предусматривает применимый договор, условия и разрешение министра. Национальность компании, инвестиционный договор или сертификат FBA сами по себе не доказывают земельное право. До сделки нужно письменное подтверждение конкретного инструмента и разрешения.

Текущая официальная публикация Земельного кодекса Земельного департамента — тайский текст на странице, обновлённой **5 ноября 2025 года**. Ссылки на материалы о юридических лицах и борьбе с номиналами ведут на тайские административные разъяснения; этот материал не выдаёт их за действующую официальную английскую редакцию статей 86, 97, 98 или 113, а приоритет имеет тайский текст закона.

## Какие документы о полномочиях и средствах собрать до сделки?

До невозвратного платежа покупателю нужен единый файл об объекте, существовании компании, полномочиях, финансировании, реальном содержании и каждом используемом разрешении.

1. **Объект:** титул, кадастровые сведения, регистрация кондоминиума, свежая справка о квоте, площадь, обременения и разрешённое использование.
2. **Компания:** регистрация, устав, свежая выписка или good standing, адрес, директора, акционеры и схема группы до физических лиц — конечных бенефициаров.
3. **Полномочия:** решения совета и акционеров, правила подписи, образцы подписей, доверенности, легализация и заверенные тайские переводы.
4. **Финансирование:** отправитель и получатель, договор, счета, выписки, решения о займе или капитале, назначение, валюта, credit advice и валютный документ банка. См. [[fet-form-foreign-exchange-transaction|FET и банковские подтверждения]].
5. **Существо:** взносы каждого акционера, займы, проценты и погашение, дивиденды, протоколы, сотрудники, договоры, выручка, расходы и фактическое использование.
6. **Разрешения:** сертификат BOI и одобрение земли, разрешение IEAT, лицензия или сертификат FBA и любое разрешение Земельного департамента или министра.

Банк Таиланда допускает валютные поступления без общего лимита суммы. Правила, проверенные 23 июля 2026 года, требуют подтверждающие документы от **200 000 долларов США**, кроме ограниченного случая постоянного KYB; после операции банк выдаёт доказательство. Для кондоминиума установленное законом подтверждение действует и ниже порога, поэтому формат следует заранее согласовать с банком и Земельным офисом.

## Какие обязанности остаются после регистрации?

После регистрации на весь срок структуры сохраняются обязанности по учёту, налогам, FBA, AML, связанным сделкам, наследованию, финансированию и выходу.

- **Учёт и налоги:** тайская компания ведёт учёт, сдаёт годовую отчётность и декларации, отражает аренду, проценты, связанные платежи, амортизацию и продажу. Официальная таблица Налогового департамента, обновлённая **7 февраля 2024 года**, указывает общую ставку **20% чистой прибыли** по Закону о внесении изменений в Налоговый кодекс № 42 (2016) для отчётных периодов, начинающихся 1 января 2016 года или позднее; специальные режимы и освобождения могут отличаться. При передаче возможны удержание, specific business tax или гербовый сбор и регистрационные платежи. См. [[taxes-buying-property-thailand]].
- **FBA:** фактическая аренда, управление, услуги или девелопмент могут требовать лицензии, сертификата, поддержки или иной сферы деятельности. Кондоминиум не разрешает любой бизнес.
- **AML и бенефициары:** DBD показывает зарегистрированных участников, а банки и другие обязанные лица по правилам AMLO устанавливают и проверяют конечных бенефициаров. Ожидайте запросы источника средств и состояния, санкционной проверки и обновления цепочки.
- **Связанные сделки:** займы, management fees, гарантии и платежи за рубеж требуют договоров, одобрения, деловой цели, анализа transfer pricing и правильного удержания налогов.
- **Наследование:** компания может продолжить существование, но иностранные акции, полномочия директоров, гарантии, банковские мандаты и сведения о бенефициаре проходят наследственные и корпоративные процедуры. См. [[inheritance-thai-property-foreigners|наследование]].
- **Финансирование и выход:** банк проверяет актив, денежный поток, разрешения, гарантов и бенефициаров. При продаже актива или акций покупатель проверит историческое право на землю, номинальные риски, налоги, учёт, займы, споры, разрешения и документы для репатриации.

## Какие красные флаги должны остановить сделку?

Покупатель должен остановиться до платежа, если правовое разрешение, финансирование акционеров, квота, согласования или документы не выдерживают проверки.

- обещание, что офшорная компания «легализует иностранную землю», без названного закона и разрешения;
- тайские акционеры не могут подтвердить оплату акций или не знают бизнес;
- пустые передачи акций, недатированные отставки, фиксированная плата номиналам или соглашения, возвращающие все голоса и выгоду иностранцу;
- иностранная сторона финансирует и свою долю, и тайское большинство, хотя документы называют капитал независимым;
- ссылка на BOI/IEAT без сертификата, разрешения на конкретную землю, условий и срока выхода;
- нет свежей справки condo-квоты или банк не подтверждает выдаваемый валютный документ;
- реестр, KYC банка, налоговые отчёты и фактический контроль противоречат друг другу;
- расследование или индикатор риска называют то окончательным приговором, то доказательством безопасности.

## Кому подходит такая структура?

Она может подходить реальной международной операционной группе, покупающей допустимый кондоминиум, ведущей поддерживаемый проект или работающей в промышленной зоне и готовой к постоянному управлению, учёту, налогам, банковским проверкам и выходу.

## Кому не подходит такая структура?

Она не подходит человеку, которому нужен участок виллы, личный дом для отдыха, анонимность, номинальные акционеры или бумажная компания без бизнеса. В такой ситуации следует сравнивать зарегистрированные права и законные альтернативы, а не переименовывать иностранное владение.

## Что включить в окончательный чек-лист?

До подписания окончательный чек-лист должен назвать объект, точное правовое основание, финансирование и контроль, разрешения, продолжающиеся обязанности и последствия выхода.

- Что покупается: юнит, земля, здание или сочетание прав?
- Какая конкретная норма позволяет этому покупателю регистрацию?
- Нужны ли действующая квота, BOI/IEAT, договор, лицензия или решение министра?
- Кто в итоге финансирует, контролирует, получает выгоду, гарантирует, наследует и продаёт?
- Совпадают ли реестр, банковский след, договоры, учёт, налоги и реальное поведение?
- Какие ежегодные отчёты, налоги, обновления KYC, условия разрешения, ограничения кредита и сроки выхода остаются?
- Что произойдёт при прекращении поддержки, уходе тайского акционера, смерти бенефициара, закрытии счёта или продаже?

Если раскрытие одного документа меняет ответ, структура не готова к регистрации.

## Ссылки

- [Земельный департамент — текущий тайский текст Земельного кодекса, страница обновлена 5 ноября 2025 года](https://www.dol.go.th/knowledge-land-department/publication-law-77/law-01/)
- [Земельный департамент — тайские разъяснения о приобретении земли и кондоминиума юридическим лицом по BOI](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/land-for-foreigners/juristic-person-land-condo-acquisition-boi/)
- [Земельный департамент — тайские разъяснения о противодействии номинальному владению землёй](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/land-for-foreigners/anti-nominee-foreign-land-ownership/)
- [Министерство торговли — приказ Центрального офиса регистрации товариществ и компаний 2/2569, действует с 1 августа 2026 года (тайский)](https://loei.moc.go.th/th/file/get/file/20260717481fbed5c787d89fa845f8082fff3830091944.pdf)
- [DBD — годовой отчёт 2025 и применение Закона об иностранном бизнесе](https://www.dbd.go.th/fileupload/foreign_file/ebook/2568/ARDBD2025ENG.pdf)
- [BOI — Закон о содействии инвестициям, статья 27](https://www.boi.go.th/english/download/boi_forms/proact_eng.pdf)
- [BOI — объявление 16/2567 от 1 ноября 2024 года](https://www.boi.go.th/upload/content/16_2567EN.pdf)
- [IEAT — Закон IEAT, статья 44](https://www.ieat.go.th/web-upload/1xff0d34e409a13ef56eea54c52a291126/m_document/8341/14633/file_download/acb5b14e6414ecee5fbf2e6b9ffc1657.pdf)
- [Банк Таиланда — валютные правила и пороги документов](https://www.bot.or.th/en/our-roles/financial-markets/foreign-exchange-regulations/exchange-control-regulation.html)
- [AMLO — проверка клиентов и конечных бенефициаров](https://ses6.amlo.go.th/downloads/index/4)
- [Налоговый департамент — официальная таблица ставок подоходного налога, обновлена 7 февраля 2024 года (тайский)](https://www.rd.go.th/5938.html)