# Как иностранцу продать недвижимость в Таиланде — полный маршрут

> Путь продавца от проверки титула и договора до регистрации в Земельном офисе, налогов, передачи объекта и вывода выручки.

Продажа тайской недвижимости не сводится к поиску покупателя. До получения необратимого задатка иностранному собственнику нужна единая рабочая цепочка: уполномоченный продавец, передаваемое право, правомочный покупатель, договор с понятным распределением рисков, регистрируемое закрытие, согласованное владение и банковский маршрут выручки.

Это схема подготовки, а не расчет налога или юридическое заключение. Окончательный комплект определяют факты сделки, компетентный Земельный офис, налоговые правила, управляющее юрлицо кондоминиума, залогодержатель и уполномоченный банк.

## Что проверить до выхода объекта на рынок?

Ответьте на шесть вопросов:

1. **Что именно продается?** Иностранный freehold кондоминиума, здание с отдельным правом на землю, уступка аренды, акции компании-владельца, наследственное право или договорное право на строящийся объект — разные сделки.
2. **Кто вправе подписывать?** Сверьте имя в паспорте или компании с титулом, договором и счетом. Проверьте сособственников, супруга, наследство, директоров и необходимые решения.
3. **Чем обременен объект?** Получите актуальную копию титула и найдите ипотеки, аренду, узуфрукт, superficies, сервитуты, судебные запреты, жильцов и долги по общим расходам.
4. **Может ли покупатель получить предлагаемое право?** Иностранный покупатель квартиры должен выполнить требования Condominium Act, квоты и банковских доказательств. Косвенная структура продавца сама по себе не дает иностранцу права приобрести землю.
5. **Что должно произойти одновременно?** Снятие ипотеки, получение остатка цены, регистрация, выдача оригиналов и передача владения.
6. **Как пройдут деньги?** До фиксации условий в договоре согласуйте счет, получателей, конвертацию, подтверждение источника и пакет для исходящего перевода.

Не обещайте передачу разрешений, пристроек, мебели, арендного дохода или незарегистрированных прав без документального основания.

## Какие документы подтверждают личность и полномочия продавца?

Физлицо обычно готовит оригинал титула или свидетельства на квартиру, паспорт и подтверждение смены имени, документы приобретения, а также относящиеся к полномочиям документы о браке, разводе, совместной собственности, наследстве или суде. Тайская компания — актуальную выписку, документы акционеров, удостоверения директоров, решение совета или акционеров по уставу и закону и печать, если этого требуют правила подписи.

При дистанционной продаже используйте форму для нужного объекта: Департамент земель публикует отдельные [формы доверенности](https://www.dol.go.th/form-download/power-of-attorney-form/) для земельных титулов и квартир. Подпись за рубежом может требовать нотариального удостоверения и дополнительной легализации. До подписания отправьте проект и копию паспорта в компетентный Земельный офис. Не подписывайте пустые бланки и не выдавайте полномочия шире конкретной сделки.

Все сособственники участвуют лично или через действительного представителя. Согласие супруга и режим личного/совместного имущества устанавливаются по фактам, а не только по имени в титуле. Исполнитель завещания или наследник должен иметь полномочия и регистрируемое право; см. [[inheritance-thai-property-foreigners]].

## Какое досье на объект нужно собрать?

- актуальный титул или свидетельство на квартиру и предыдущий регистрационный документ
- проверка титула с ипотеками и иными зарегистрированными правами
- разрешение на строительство, домовая регистрация, планы и доказательство собственности на здание, если право на дом отделено от права на землю
- договоры аренды, субаренды, узуфрукта, superficies, управления и проживания
- расчет полного погашения ипотеки и письменная инструкция банка к закрытию
- баланс управляющего юрлица, обязательная справка об отсутствии долга и документы квоты/собственности для покупателя
- квитанции или статус по [[annual-property-tax-thailand|Land and Building Tax]], общим расходам, sinking fund, коммунальным и местным платежам; уточните в соответствующем органе, что требуется именно здесь
- опись с фото или серийными номерами, исключения, дефекты, ключи, пропуска и показания счетчиков
- разрешения, гарантии, страховка и сервисные документы, которые по договору переходят покупателю

## Как контролировать резервирование, задаток и основной договор?

Резервирование не заменяет [[purchase-agreement-thailand|договор купли-продажи]]. До невозвратного платежа определите объект, стороны, цену, держателя денег, срок проверки, основания возврата и срок заключения полного договора.

В договоре зафиксируйте:

- номера титула и все включенные права, здания, fixtures и предметы описи
- цену, валюту, счет и получателя, задаток, остаток и подтверждение оплаты
- отлагательные условия: приемлемый титул, правомочность покупателя, сотрудничество банка, справки и полномочия компании, супруга или наследства
- дату или объективное окно закрытия, уведомление, срок на исправление, последствия дефолта, возврат/удержание задатка и внешнюю задержку
- плательщика каждого налога, сбора, снятия ипотеки, услуг, комиссии агента, банка и курсовой разницы
- свободное или занятое владение, выселение, переход аренды/депозита, ключи, коммунальные услуги, ущерб и риск случайной гибели
- только проверяемые заверения продавца, срок их действия и средства защиты
- список документов закрытия и одновременный обмен оригиналов, оплаты, снятия ипотеки и регистрации

Рыночный обычай — не закон. Договор может экономически переложить расход, но Земельный офис и Revenue Department классифицируют его по закону.

## Какие налоги и сборы учитывать продавцу?

По состоянию на **23 июля 2026 года** официальный [справочник Департамента земель](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/) указывает для **зарегистрированной передачи собственности** сбор **2% от государственной оценочной стоимости**. Там же описаны SBT **3,3%** от большей из оценочной стоимости и заявленной цены, если он применим, и отдельные базы удерживаемого налога и гербового сбора. Временная льгота действует только при выполнении актуальных условий.

Эти 2% не являются универсальным сбором для всех структур статьи. Регистрация или уступка аренды, продажа акций компании и уступка off-plan-договора подчиняются правилам своих инструментов. Актуальный режим регистрации аренды и гербового сбора приведен в [[leasehold-30-year-renewable]]; не переносите туда ставку передачи собственности.

### Как различается удерживаемый налог?

Для физлица это не единый процент. Расчет использует государственную оценочную стоимость, способ приобретения, расчетные годы владения, нормативные расходы и прогрессивные ставки. Действуют официальные [разъяснения Revenue Department о продаже недвижимости](https://www.rd.go.th/20942.html). Подробности — в [[withholding-tax-property-sale]] и [[capital-gains-property-thailand]], но чистую выручку рассчитывайте для конкретной сделки.

При продавце-компании Revenue Department указывает удержание **1% от большей из цены и оценочной стоимости** при передаче права. Это аванс корпоративного налога, а не окончательный налог на прибыль компании; см. [официальное разъяснение](https://www.rd.go.th/63773.html).

### Когда применяются SBT и гербовый сбор?

Revenue Code устанавливает SBT **3,0%**, а муниципальная надбавка дает эффективные **3,3%** при облагаемой продаже; база обычно равна большей из цены и государственной оценки. [Разъяснение Revenue Department](https://www.rd.go.th/63775.html) показывает, что имеют значение срок и способ приобретения, регистрация места жительства и тип продавца: правило «менее пяти лет — всегда SBT» неполно.

[Таблица гербового сбора](https://www.rd.go.th/english/37773.html) устанавливает 1 бат на каждые 200 бат или их часть для расписки при зарегистрированной передаче недвижимости — эффективные 0,5% — и освобождает расписку, облагаемую SBT. Поэтому эти два платежа не складывают автоматически.

### Какие еще расходы уменьшают выручку?

Учтите договорную долю регистрационного сбора, погашение и снятие ипотеки, справки кондоминиума или наследства, долги, ремонт или удержание, агентскую комиссию по договору, юридические и переводческие услуги, бухгалтерию компании, банковские/SWIFT-комиссии и валютный спред. Это договорные и сервисные расходы, а не новые государственные налоги.

Единого честного «процента продавца» нет. Компоненты описаны в [[property-transfer-fees-thailand]], но деньги сторон определяют факты и подписанное распределение.

## Чем различаются структуры продажи?

| Структура | Что переходит | Что контролирует продавец |
|---|---|---|
| Квартира freehold на имя иностранца | Зарегистрированная собственность на квартиру | Право покупателя, квота, справка об отсутствии долга, обременения, оплата и регистрация |
| Вилла/дом и права на землю | Собственность на здание плюс фактическое право на землю | Не называть землю freehold, если есть только дом, аренда, superficies или доля компании; согласовать все части |
| Leasehold | Уступка или новая аренда | Договор, согласие арендодателя, остаток срока, обременения и регистрация; см. [[leasehold-30-year-renewable]] |
| Актив тайской компании | Компания продает объект либо акционеры продают акции | Корпоративные решения, налоги, отчетность, обязательства и законность бенефициарной структуры |
| Наследство | Наследник/наследство передает регистрируемое право | Полномочия, необходимая регистрация наследства, ограничения иностранного владения и обязанность отчуждения |
| Уступка off-plan | Договорное право до появления титула | Согласие застройщика, ограничение/плата за уступку, платежи, дефолт и будущая правомочность покупателя |

Не заменяйте продажу актива сделкой с акциями или nominee-схемой только ради сбора: покупатель получает другой объект вместе с иными рисками.

## Как проходит закрытие в Земельном офисе?

До визита в [[land-office-transfer-day]] стороны, банк и представители согласуют письменную последовательность:

1. проверить личности, полномочия, оригиналы, право покупателя и финальный расчет Земельного офиса
2. проверить банковские чеки или зачисление и точных получателей
3. при ипотеке одновременно выплатить банку сумму погашения и снять обременение
4. подписать регистрационные формы после сверки сумм и условий
5. уплатить налоги и сборы и получить официальные квитанции
6. зарегистрировать покупателя/цессионария и проверить обновленный титул или документ
7. выдать чистую выручку и оригиналы по согласованному одновременному механизму
8. подписать акт владения и опись, передать ключи/пропуска и снять показания счетчиков

При невыполненном условии используйте договорный перенос и срок на исправление. Не отдавайте оригинал титула, ключи или безусловную расписку лишь потому, что дата назначена.

## Что меняется для нерезидента и при доверенности?

Дистанционное закрытие работает, только если документы принимают Земельный офис, залогодержатель, юрлицо кондоминиума и банк. Заложите время на курьерскую доставку оригиналов, перевод, нотариат/легализацию, банковские формы и KYC. Доверенность должна покрывать конкретные регистрации и платежные действия, не превращаясь в неограниченный мандат.

Тайские налоги нерезидента определяются теми же правилами сделки. Отдельно остаются вопросы резидентства, отчетности, налога на прирост, наследства и foreign tax credit в стране продавца.

## Как получить и перевести выручку за рубеж?

Счет и платежный след должны совпадать с договором и продавцом. Избегайте необъяснимых сторонних счетов и разбивки цены. До закрытия покажите банку проект договора и запросите список оригиналов для планируемого перевода.

Банк Таиланда требует проводить валютные операции через уполномоченных участников и публикует [правила валютного контроля](https://www.bot.or.th/en/our-roles/financial-markets/foreign-exchange-regulations/exchange-control-regulation.html). Банк применяет KYC/AML и проверку источника к конкретному переводу. Например, официальная [страница исходящего SWIFT банка](https://www.scb.co.th/en/personal-banking/other-services/international-money-transfer/swift/swift-outward) требует у иностранцев документы об источнике дохода и применяет пороги. Это иллюстрация, а не рекомендация: маршрут подтверждает банк продавца.

Подготовьте паспорт и KYC, зарегистрированный договор, титул до/после передачи, квитанции, выписку с ценой и погашением ипотеки, первоначальный inbound/FET-документ ([[fet-form-foreign-exchange-transaction]]), объяснение разницы между ввозом, ценой и чистой выручкой, а также реквизиты получателя, SWIFT/IBAN, валюту и распределение комиссий.

Курс и комиссии корреспондентов меняют итог. Не считайте первоначальный FET гарантией вывода всей цены без проверки банка.

## Какой график снижает риск?

Это ориентиры подготовки, а не законные сроки:

- **До листинга:** проверить титул, полномочия, структуру, жильцов, ипотеку, налоги, документы, банк и чистую выручку.
- **До резервирования:** проверить право покупателя и согласовать проверку, возврат и эксклюзивность.
- **До основного договора:** получить проверки, маршрут погашения, справки, налоговый расчет, опись и подтверждение банка.
- **За 2–4 недели:** завершить доверенности/легализацию, решения и согласия, снятие ипотеки, справки кондоминиума и платежные инструкции.
- **За несколько рабочих дней:** сверить оригиналы, имена, получателей чеков, расчет Земельного офиса, деньги покупателя, ключи/счетчики и банковский контакт.
- **На закрытии:** обменять регистрацию, погашение, квитанции, чистую выручку, оригиналы и владение в согласованном порядке.
- **После:** перевести деньги по согласованному маршруту, сохранить досье, завершить тайскую/корпоративную/домашнюю отчетность и уведомления.

## Что входит в чек-лист документов продавца?

- [ ] оригинал титула/свидетельства и актуальная проверка
- [ ] паспорт/имя; полномочия сособственника, супруга, наследства или суда
- [ ] специальная доверенность и зарубежная легализация, если нужна
- [ ] документы и решения компании, директора, печать и налоговое досье
- [ ] расчет ипотеки и запись на снятие
- [ ] аренда, жильцы, управление и депозиты
- [ ] здание, разрешение, планы, домовая регистрация и права на землю
- [ ] справка кондоминиума и иные обязательные подтверждения
- [ ] запрошенные налоговые, коммунальные и местные квитанции
- [ ] опись, дефекты, исключения, ключи, пропуска и счетчики
- [ ] банковский маршрут, inbound/FET и данные получателя
- [ ] расчет налогов/сборов и их письменное распределение

## Что проверить на закрытии?

- [ ] личности, подписи, полномочия и номера титула совпадают
- [ ] покупатель вправе получить именно регистрируемое право
- [ ] нет нового обременения или долга
- [ ] расчет Земельного офиса соответствует финансовому плану
- [ ] снятие ипотеки, регистрация и оплата одновременны
- [ ] получатель и сумма каждого чека/перевода независимо проверены
- [ ] квитанции и новый титул/документ осмотрены и скопированы
- [ ] чистая выручка сверена с ценой и документированными вычетами
- [ ] владение, опись, ключи, счетчики и депозиты жильцов закрыты актом
- [ ] оригиналы переданы названному хранителю

## Какие красные флаги должны остановить продавца?

- большой невозвратный задаток до проверок
- просьба занизить цену, оформить боковой платеж, наличные или сторонний счет
- обещание иностранной собственности на землю через «готовую компанию»
- пустая доверенность, документы без даты, разные языковые версии или отсутствующие страницы
- выдача денег до подтвержденного снятия ипотеки
- отказ от KYC/source-of-funds
- «сборы по обычаю» вместо распределения
- игнорирование арендатора, супруга, наследства, компании или сособственника
- отсутствие банковского маршрута и документов до закрытия
- требование ключей или оригинала титула до регистрации и окончательной оплаты

Остановитесь и исправьте проблему письменно. Перенос обычно безопаснее необратимой регистрации или непроверяемого платежа.

## Ссылки

- [Департамент земель — сборы, налоги и пошлины](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/)
- [Департамент земель — формы доверенностей](https://www.dol.go.th/form-download/power-of-attorney-form/)
- [Revenue Department — налоги при продаже недвижимости](https://www.rd.go.th/20942.html)
- [Revenue Department — SBT при продаже недвижимости](https://www.rd.go.th/63775.html)
- [Revenue Department — таблица гербового сбора](https://www.rd.go.th/english/37773.html)
- [Банк Таиланда — валютное регулирование](https://www.bot.or.th/en/our-roles/financial-markets/foreign-exchange-regulations/exchange-control-regulation.html)
- [SCB — требования к исходящему SWIFT-переводу](https://www.scb.co.th/en/personal-banking/other-services/international-money-transfer/swift/swift-outward)