Налог на передачу — основной налог в тайских сделках с недвижимостью, равный 2%. Он уплачивается наличными (как правило, банковским чеком) в Земельный департамент (Land Department) в момент передачи. Механика проста в теории, но содержит ряд деталей, влияющих на реальные расходы иностранного покупателя, — прежде всего льгота 2025–2026, снизившая ставку исключительно для граждан Таиланда.
В статье — ставка, порядок расчёта, кто платит и что стоит согласовать.
Ставка и база
Земельный департамент (Land Department) взимает налог на передачу в размере 2% от оценочной стоимости при смене владельца земельного участка или квартиры. Это применяется к:
- Купле-продаже
- Дарению (с ограниченными льготами для членов семьи)
- Передачам по решению суда
- Большинству других сделок по смене права собственности
Базой служит оценочная стоимость из базы данных Казначейского департамента, а не цена сделки между сторонами. В большинстве сделок на вторичном рынке цена продажи превышает оценочную (поскольку оценочные значения обычно на 30–50% ниже рыночных). Сотрудник Земельного офиса (Land Office) использует для расчёта налога наибольшую из двух — оценочной или заявленной цены продажи.
В сделках с новостройками цена договора, как правило, превышает оценочную, поэтому 2% рассчитываются от цены договора.
Льгота 2025–2026 — только для тайцев
В 2024 году правительство ввело льготу, снизив налог на передачу с 2% до 0,01% на жилую недвижимость стоимостью до ฿7 млн. Одновременно ставка регистрации ипотеки была снижена с 1% до 0,01% для того же порогового значения. Льгота продлена в 2025 году и действует до 30 июня 2026 года согласно актуальным данным.
Пониженная ставка применяется только к гражданам Таиланда. Королевский указ ограничивает льготу гражданами Таиланда, приобретающими жильё для личного использования. Иностранные покупатели — в том числе иностранцы, состоящие в браке с гражданами Таиланда, если иностранный супруг является зарегистрированным покупателем, — платят полные 2%.
Часть брокерского маркетинга намекала, что иностранцы тоже могут воспользоваться льготой на объекты до ฿7 млн. Это неверно. Практикующие юристы (Nishimura & Asahi, FRANK Legal & Tax) подтвердили ограничение только для тайцев. Безопасное допущение для планирования — вы платите 2%; если сотрудник Земельного офиса применит снижение, воспринимайте это как бонус.
Кто платит по обычаю
По обычаю налог на передачу делится 50/50 между покупателем и продавцом. Это стандартное ожидание для вторичных сделок, когда в SPA ничего не прописано.
На практике распределение варьируется:
- Вторичный рынок — чаще всего соблюдается раздел 50/50, нередко после переговоров
- SPA застройщиков новостроек — обычно перекладывают все 2% на покупателя; это часть переговоров о headline-цене
- Сделки с мотивированным продавцом в сложной ситуации — иногда большую часть налога берёт на себя покупатель в обмен на снижение цены
- Off-plan с инструментами стимулирования — застройщик может взять налог на себя как маркетинговую уступку
Обычный раздел — ориентир, а не правило. Условия определяет SPA. Зафиксируйте в договоре, кто платит налог на передачу: оставлять это на усмотрение «обычая» значит открыть дверь для споров в день передачи.
Примеры расчёта
Пример 1 — Вторичная квартира в Phuket, цена продажи ฿10 млн, оценочная стоимость ฿7 млн
- Большая из оценочной и цены продажи: ฿10 млн (цена продажи)
- Налог на передачу: 2% × ฿10 млн = ฿200 000
- Раздел 50/50: по ฿100 000 каждый
Пример 2 — Off-plan квартира в Phuket, цена договора ฿12 млн, оценочная стоимость ฿8 млн, покупатель платит полностью
- Большая из оценочной и цены продажи: ฿12 млн (цена договора)
- Налог на передачу: 2% × ฿12 млн = ฿240 000
- Полностью на покупателе: ฿240 000
Пример 3 — Передача земли под виллой в Phuket на компанию с тайским большинством, ฿25 млн
- Большая из оценочной и цены продажи: ฿25 млн
- Налог на передачу: 2% × ฿25 млн = ฿500 000
- Раздел 50/50: по ฿250 000 каждый
Пример 4 — Вторичная квартира за ฿6 млн, покупатель — гражданин Таиланда (льгота применяется)
- Большая из оценочной и цены продажи: ฿6 млн
- Налог на передачу со льготой: 0,01% × ฿6 млн = ฿600
- Раздел 50/50: по ฿300 каждый
- (Для иностранного покупателя того же объекта: 2% × ฿6 млн = ฿120 000)
Льгота создаёт ощутимую разницу в реальных расходах для сделок тайских граждан на вторичном рынке. Для иностранных покупателей эта асимметрия пока носит постоянный характер.
Что включается в платежи в день передачи
В день передачи покупатель обычно платит в Земельном офисе (Land Office):
- Долю налога на передачу со стороны покупателя
- Сбор за регистрацию аренды (1% от общей суммы арендной платы) при лизхолде (leasehold)
- Гербовый сбор (stamp duty) 0,1% на аренду при лизхолде (leasehold)
- Сбор за проверку иностранной квоты (небольшой, только для квартир)
- Различные небольшие административные сборы
Общая сумма сборов в Земельном офисе для типичной передачи квартиры иностранному покупателю (раздел 50/50 с продавцом): ฿100 000–150 000 на каждые ฿10 млн стоимости объекта.
Полный налоговый расклад, включая специальный налог на бизнес (SBT), гербовый сбор (stamp duty) и подоходный налог у источника (withholding tax) (все по обычаю платит продавец): Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде — полный обзор 2026.
Сбор за регистрацию ипотеки — та же льгота только для тайцев
Одновременно с налогом на передачу стандартный сбор за регистрацию ипотеки 1% был снижен до 0,01% в рамках той же льготы 2025–2026 с тем же ограничением только для тайцев. Иностранные покупатели, получившие (редкую) ипотеку тайского банка на квартиру, доступную иностранцам, платят полный 1%.
Для большинства иностранных покупателей это теоретический вопрос — тайские банки редко кредитуют иностранцев при покупке жилья, — но он входит в тот же Королевский указ.
Переговоры в SPA
Распределение налога на передачу — одна из наиболее гибких статей для переговоров в SPA. Три варианта:
1. Раздел 50/50 (по умолчанию). Наиболее справедливый, соответствует обычаю, легко объяснить.
2. Покупатель платит полностью (SPA застройщика). Типично для новостроек; иногда удаётся договориться о разделе 50/50 или о частичном принятии расходов продавцом в виде снижения цены.
3. Продавец платит полностью (мотивированный продавец, сложная ситуация, структурированное поощрение). Встречается реже; характерно для случаев, когда продавец заинтересован в быстром и чистом закрытии.
Реалистичный запрос иностранного покупателя на переговорах:
- Вторичный рынок: настаивайте на 50/50, если только цена не отражает ваши дополнительные расходы
- Off-plan от застройщика: попробуйте договориться о 50/50; если застройщик не уступает, включите 2% в общую стоимость
- Мотивированный продавец: запросите, чтобы продавец взял расходы на себя полностью как часть чистого предложения
Споры в день передачи
Споры о распределении налога на передачу иногда возникают в Земельном офисе, когда SPA молчит или содержит нечёткие формулировки. Сотрудник Земельного офиса (Land Office) не принимает чью-либо сторону — он взимает сбор, а как его делят стороны, это их проблема.
Если вы приходите в Земельный офис без ясности по этому вопросу, ожидайте:
- 30-минутных переговоров в коридоре
- Давления «просто заплатите, разберёмся потом»
- Риска задержки передачи, если ни одна из сторон не готова платить
Решение — явно прописать условие в SPA. Стоимость ясности в договоре равна нулю; стоимость разрешения споров в Земельном офисе реальна (задержка передачи, испорченные отношения, дополнительная поездка в случае переноса).
Что это означает для покупателей в 2026 году
Три правила:
-
Закладывайте полные 2% в бюджет как иностранный покупатель. Не ориентируйтесь на льготу 0,01% — она не для вас.
-
Согласуйте распределение в SPA, а не в день передачи. Зафиксируйте в договоре, кто платит. По умолчанию — 50/50 для вторичного рынка; добивайтесь отказа от 100% на покупателя в SPA застройщиков, если цена не была снижена в качестве компенсации.
-
Платите долю покупателя банковским чеком на имя Земельного офиса. Оформите чек накануне передачи. Не везите наличные на суммы в масштабе стоимости объекта.
Общий налоговый контекст: Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде — полный обзор 2026. Процедура в Земельном офисе: День регистрации сделки в Земельном офисе Таиланда — что происходит на самом деле. Подоходный налог у источника (withholding tax) (крупнейший налог для продавца): Налог у источника при продаже недвижимости в Таиланде — как его рассчитывает Земельный офис. Переговоры по SPA: Договор купли-продажи (SPA) недвижимости в Таиланде — что нужно знать иностранцу.