# Визы Таиланда для покупателей недвижимости: маршруты, деньги и права

> Покупателю тайской недвижимости не нужна особая виза, а объект не дает статус. Сравнение LTR, инвестиций, DTV, пенсии, семьи, бизнеса и ПМЖ.

**Иностранному покупателю не нужна особая виза для покупки тайской недвижимости, а собственность не создает визу.** При личном подписании нужно законное разрешение находиться в стране, но сделка и заявление на пребывание юридически раздельны. То же относится к земле: ни одна описанная виза не превращает иностранное право в тайский фрихолд земли.

Этот хаб сравнивает основные маршруты по состоянию на **23 июля 2026 года**. Это классификация вариантов и доказательств, а не рекомендация провайдера, проекта или индивидуальной схемы.

## Нужна ли покупателю тайская виза до покупки?

Нет. Сделка должна соответствовать правилам регистрируемого права. Иностранец может владеть кондоминиумом в иностранной квоте, получить иное допустимое право либо назначить представителя при наличии документов и подтверждения перевода денег. Начните с [[foreign-property-ownership-thailand|правил собственности]], а иммиграцию ведите отдельным досье.

Виза, продление и ПМЖ дают разные результаты:

- **виза** — документ для въезда определенной категории и срока;
- **продление пребывания** продлевает внутреннее разрешение по критериям Иммиграционного бюро;
- **ПМЖ** — отдельный ежегодный статус с квотой;
- **титул или зарегистрированное право** регулируется земельным и кондоминиумным правом, а не записью в паспорте.

## Какие маршруты следует сравнить иностранному покупателю?

Маршрут определяется возрастом, работой, семьей, активами, планируемыми днями и готовностью к продлению, а не одной ценой объекта.

| Маршрут | Кто или что подходит | Минимальные деньги или активы | Результат, срок и сохранение условий |
|---|---|---|---|
| LTR — Wealthy Global Citizen | Заявитель BOI с общими активами в Таиланде и за рубежом от USD 1 млн | От USD 500 000 в тайских гособлигациях со сроком 5+ лет, прямой инвестиции в компанию, тайской недвижимости или сочетании; тайская инвестиция может входить в общий порог USD 1 млн | LTR по схеме 5+5 лет; сохранять категорию и заново подтвердить ее для второго периода. См. [[ltr-visa-thailand-property]] |
| LTR — Wealthy Pensioner | Человек 50 лет или старше, вышедший на пенсию на дату подачи, с подходящим пассивным доходом | Пассивный доход от USD 80 000 в год либо от USD 40 000 плюс тайская инвестиция от USD 250 000, включая недвижимость | Та же схема LTR 5+5; продолжают действовать требования к доходу, инвестиции, страховке и категории |
| Действующее инвестиционное продление | Владелец Non-Immigrant, переведший из-за рубежа в тайский банк минимум 10 млн бат | Покупка подходящего кондоминиума, зарегистрированная аренда от 3 лет, допустимый срочный депозит, государственные облигации или облигации госпредприятий либо сочетание | Временное продление максимум на 1 год; сохранять основу 10 млн бат и ежегодно доказывать ее. См. [[thailand-property-investment-visa]] |
| Сохраненное инвестиционное продление | Въехавший до 1 октября 2006 года и непрерывно использующий старое основание | От 3 млн бат в старом списке покупки, депозита, облигаций или сочетания; аренды кондоминиума в нем нет | Годовое продление при сохранении истории и инвестиций; закрыто для новых заявителей |
| Thailand Privilege | Принятый в официальную платную программу | Начальный действующий уровень — от 650 000 бат; недвижимость не нужна и не уменьшает взнос | Пакет членства действует 5–20 лет. В его пределах Privilege Entry — возобновляемая пятилетняя многократная виза с пребыванием до 1 года за въезд. См. [[elite-visa-thailand-property-buyers]] |
| DTV | Подходящий workcation, утвержденная активность, лечение или иное основание; подходящие супруг и ребенок младше 20 лет могут подать как иждивенцы | Финансовое доказательство от 500 000 бат и документы категории; недвижимость не заменяет условие | Многократная виза на 5 лет; до 180 дней за въезд и одно внутреннее продление еще до 180 дней. См. [[dtv-digital-nomad-visa-thailand]] |
| Пенсионные маршруты | Заявитель 50+ по выбранным условиям Non-O, O-A или O-X | Распространенное годовое продление — депозит 800 000 бат или доход 65 000 бат в месяц; у O-A/O-X свои деньги, гражданство и страховка | Стандартное продление ежегодное, O-X — 5+5. Нужно сохранять деньги, страховку, адрес и условия. См. [[retirement-visa-property-thailand]] |
| Брак или тайская семья | Заявитель с подходящими реальными отношениями с гражданином Таиланда | Для иностранного мужа обычный годовой тест — 400 000 бат или доход 40 000 бат в месяц; иные семейные случаи отличаются | До 1 года за одобрение при сохранении отношений и доказательств. Земля тайского супруга остается его правом. См. [[marriage-property-thailand-foreigner]] |
| Пребывание по бизнесу | Non-B или иной заявитель с реальной тайской работой, бизнесом, инвестицией или поддержкой | Порога покупателя нет; требования к работодателю, капиталу, налогам, штату, деятельности и разрешению зависят от пути | Виза или обычно годовое продление, связанное с деятельностью. Покупки офиса, дома или акций самой по себе недостаточно. См. [[foreign-business-act]] |
| ПМЖ за инвестиции | Владелец Non-Immigrant с тремя последовательными годами годовых продлений, участвующий в ежегодной квоте | От 10 млн бат из-за рубежа в указанных акциях тайских компаний, государственных бумагах или бумагах госпредприятий либо одобренных рыночных бумагах и паях, но не в кондоминиуме | Заявление на ПМЖ, не продление; после одобрения инвестицию подтверждают ежегодно 3 года. См. [[thailand-property-investment-visa|инвестиционный гайд]] |

## Чем различаются работа, семья, отчетность, налоги и собственность?

Это отдельные контуры соблюдения правил: ни один статус ниже не превращает визу в титул или титул в право работать.

| Маршрут | Работа и иждивенцы | Отчетность и налоговая оговорка | Меняется ли собственность? |
|---|---|---|---|
| LTR | Работа или содействие зависят от категории. Иждивенцами могут быть законный супруг, родители, дети младше 20 лет и законные иждивенцы без численного лимита; каждому нужны страховка USD 50 000 с остатком 10+ месяцев, тайское соцстрахование или дополнительный депозит USD 25 000 на 12 месяцев | Годовая отметка вместо стандартных 90 дней. Налоговые льготы зависят от категории и не являются общим освобождением | Нет: квота кондоминиума, земля и пределы аренды сохраняются |
| Продление 10 млн бат | Автоматической работы нет; каждый родственник подает отдельно | Годовое продление, стандартное уведомление после более чем 90 дней подряд, без особой налоговой льготы | Нет: заявление поддерживает только подходящая инвестиция в кондоминиум |
| Старое продление 3 млн бат | Работа и семья также оформляются отдельно | Годовое продление, 90-дневная отчетность и сохранение старого права, без особой налоговой льготы | Нет |
| Thailand Privilege | Общего права работать нет; семья и взносы зависят от членства | При непрерывном пребывании действует 90-дневное уведомление, хотя программа может помогать; особой налоговой льготы нет | Нет |
| DTV | Удаленная работа должна соответствовать основанию DTV; тайский найм автоматически не разрешен. Иждивенцы подают по DTV | После 90 дней подряд действует стандартное уведомление. Общего налогового освобождения нет | Нет |
| Пенсия | Работа по пенсионному основанию запрещена; семья оформляется отдельно или по категории | Годовое или категорийное продление, 90-дневная отчетность, без общего налогового освобождения | Нет |
| Брак или тайская семья | Продление не заменяет разрешение на работу; другие родственники используют свое основание | Годовое продление и 90-дневная отчетность; общего налогового освобождения нет | Нет: земля тайского супруга не становится собственностью иностранца |
| Бизнес | Для тайской работы нужно правильное разрешение; родственники подают отдельно | Отчеты работодателя и иммиграции плюс 90 дней; зарплата и бизнес-доход облагаются по тайским правилам | Нет: бизнес-статус не является исключением для земли |
| ПМЖ | ПМЖ само не заменяет разрешение на работу; у каждого родственника свое основание | Годового временного продления нет; инвестицию подтверждают 3 года. Налог зависит от присутствия и источника дохода | Нет: ПМЖ не делает владельца тайским землевладельцем |

Для временного пребывания правило TM.47 действует после более **90 дней подряд**; выезд и новый въезд запускают непрерывный срок заново. LTR заменяет его годовой отметкой. У ПМЖ свои документы проживания и поездок вместо годового продления.

Налоги используют другой счетчик. Раздел 41 Налогового кодекса определяет резидента как человека, находившегося в стране в совокупности **180 дней или более за календарный год**. Срок визы, 90-дневный отчет и налоговое резидентство — не одно и то же. Тайская аренда, работа и бизнес могут облагаться и у нерезидента. Иностранный доход, переводы, соглашения и льготы LTR проверяются по правилам соответствующего года; см. [[taxes-thai-tax-resident-180-days|гайд по налоговому резидентству]].

## Как выбрать маршрут по профилю покупателя?

Сначала определите цель пребывания, затем проверяйте доказательства:

1. **Покупка для редких поездок:** специальная виза не нужна; используйте честное основание каждого визита.
2. **Общие активы в Таиланде и за рубежом от USD 1 млн, включая тайскую инвестицию USD 500 000:** сравните LTR Wealthy Global Citizen; заявителю от 50 лет, вышедшему на пенсию на дату подачи и получающему пассивный доход, также стоит проверить Wealthy Pensioner.
3. **10 млн бат в точном списке Иммиграционного бюро:** сравните годовое инвестиционное продление.
4. **Непрерывный инвестиционный статус с периода до 1 октября 2006 года:** проверьте старое досье 3 млн бат; новый покупатель его не получает.
5. **Удаленная, самостоятельная или иная деятельность DTV:** сравните DTV; дом не влияет на право.
6. **Возраст 50+ и меньшие пороги:** сравните пенсионную категорию, страховку и нагрузку продлений.
7. **Реальный брак или связь с гражданином Таиланда:** сравните семейное продление, не смешивая его с землей супруга.
8. **Реальная тайская работа или бизнес:** используйте бизнес- и рабочий путь, а не бумажную компанию ради дома.
9. **Предсказуемое долгое пребывание без рабочей или инвестиционной квалификации:** сравните платное Thailand Privilege.
10. **Три года продлений и цель постоянного проживания:** изучите категории ПМЖ и квоту; свежий кондоминиум не сокращает путь.

## Кому подходит этот хаб решений?

Он подходит покупателю, который ведет сроки недвижимости и иммиграции раздельно и готов подтверждать деньги, деятельность, семью, работу, присутствие и продления. Особенно полезен до невозвратного платежа, пока заявления продавца о визе можно проверить независимо.

## Кому этот хаб решений не подходит?

Он не заменяет решение по заявлению или индивидуальный налоговый расчет. Он не может сделать виллу фрихолдом, превратить туристический въезд в работу, открыть старый порог 3 млн бат или гарантировать ПМЖ за кондоминиум 10 млн бат.

## Какие доказательства собрать до выбора?

До оплаты недвижимости или статуса соберите единое досье:

- даты въездов, общие дни и горизонт продлений;
- паспорт, текущую визу или продление и трехлетнюю историю для ПМЖ;
- возраст, работу, работодателя или бизнес и нужное разрешение;
- документы о браке, рождении, усыновлении, семье и иждивении каждого заявителя;
- выписки, пассивный доход, мировые активы, страховку и происхождение денег;
- цепочку международного перевода и точный титул, квоту, аренду, депозит, облигацию, акцию или членство;
- официальный критерий срока удержания и повторной проверки актива;
- календарь иммиграционных отчетов, продлений, налогового резидентства, деклараций и объекта;
- план выхода при продаже, смене работы, окончании брака, утрате порога или выезде.

## Какие заявления должны остановить решение?

Поставьте процесс на паузу, если вам говорят:

- «Каждому покупателю нужна эта виза».
- «Титул автоматически дает резидентство или ПМЖ».
- «Подойдет любая недвижимость за 10 млн бат».
- «Старый порог 3 млн бат снова открыт».
- «DTV, Privilege, пенсионная, брачная или бизнес-виза разрешает любую работу».
- «Виза делает землю виллы иностранным фрихолдом».
- «Одна категория визы определяет налоговое резидентство».
- «Супруг и дети включаются без собственной квалификации и документов».

Каждое утверждение объединяет юридические тесты, которые органы применяют раздельно.

## Ссылки

- [Иммиграционное бюро: приказ полиции 327/2557 о критериях продления](https://tak.immigration.go.th/wp-content/uploads/2025/05/04-%E0%B8%84%E0%B8%B3%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B9%88%E0%B8%87-%E0%B8%95%E0%B8%A3.%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88-327.2557.pdf)
- [Иммиграционное бюро: руководство по инвестиционному продлению 10 млн бат](https://kamphaengphet.immigration.go.th/wp-content/uploads/2024/02/6-Public-Handbook-2.5-investment.pdf)
- [Иммиграционное бюро: семейное продление по критерию 2.20](https://www.immigration.go.th/wp-content/uploads/2023/01/21-Public-Handbook-2.20-family-member-of-an-alien-under-the-criterion-as-prescribed-in-this-order-such-as-2.1-2.3-and-Non-Immigrant-Visa-with-A-except-Non-LA.pdf)
- [Иммиграционное бюро: уведомление о пребывании более 90 дней](https://www.immigration.go.th/?page_id=1666)
- [BOI: официальный портал LTR и действующие критерии](https://ltr.boi.go.th/)
- [BOI: объявление о критериях LTR 2025 года](https://ltr.boi.go.th/documents/Announcement_of_the_Office_of_the_Board_of_Investment_No_Por_3_2568_%28EN%29.pdf)
- [BOI: брошюра LTR 2025 года и новый лимит иждивенцев](https://ltr.boi.go.th/documents/BOI-brochure%202025-LTR.pdf)
- [Thai e-Visa: официальный портал заявлений и категорий](https://www.thaievisa.go.th/)
- [Thailand Privilege: официальные категории и взносы](https://www.thailandprivilege.co.th/membership)
- [Thailand Privilege: официальные сроки PE и пребывания за въезд](https://www.thailandprivilege.co.th/living-in-thailand)
- [Иммиграционная комиссия: критерии ПМЖ за инвестиции](https://immigration.go.th/wp-content/uploads/2020/01/26122546_regulation_notice_en.pdf)
- [Налоговый департамент: раздел 41 Налогового кодекса о резидентстве и источнике](https://www.rd.go.th/english/37749.html)
- [Департамент занятости: разрешения на работу иностранцев](https://www.doe.go.th/prd/main/act/param/site/1/cat/73/sub/37/pull/sub_category/view/list-label)
- [Земельный департамент: земля и кондоминиумы для иностранцев](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/land-for-foreigners/)