# Отели Пхукета удерживают цену ценой загрузки — и на разных пляжах по-разному

> Отчёт C9 Hotelworks Phuket Hotel & Tourism Market Update 2026 показывает рост ADR на 5% при падении загрузки на 6% в 2025 году. Сильнее всего разрыв в Сурине и Камале — это важно, если вы покупаете ради арендного дохода.

Отели Пхукета в 2025 году заработали больше с номера и заполнили меньше номеров. Именно это сочетание определяет реальную доходность арендного объекта — и на этом острове история отличается от пляжа к пляжу.

## Примечание к данным

Цифры взяты из отчёта *C9 Hotelworks Phuket Hotel & Tourism Market Update 2026*, опубликованного в **марте 2026 года**, обращение 12 августа 2026 года. Показатели охватывают **весь 2025 год** в сравнении с 2024-м. Это гостиничные данные: они описывают доход отелей с номера, а не арендный доход вилл и кондоминиумов и не завершённые сделки с недвижимостью. Это ближайший публичный ориентир по спросу на короткое проживание, но не замена цифрам конкретного здания.

## Коротко

По острову в целом средний тариф вырос на **5%**, а загрузка упала на **6%**. Пхукет защищает цену, соглашаясь на более пустые номера. Для покупателя это ключевая цифра: прайс может выглядеть уверенно, пока количество оплаченных ночей истончается, а арендный доход — это произведение обоих показателей.

## Где разрыв максимален

Средняя по острову цифра скрывает большой разброс. C9 разбивает результаты 2025 года по субрынкам:

```chart
type: comparison
title: Изменения 2025 года по субрынкам — тариф против загрузки
columns: ["Сурин", "Банг Тао", "Камала", "Патонг"]
highlight: 2
source: C9 Hotelworks, Phuket Update 2026 (весь 2025 год)
rows:
  - metric: Сегмент
    values: ["Люкс", "Апскейл", "Апскейл", "Масс/бюджет"]
  - metric: Изменение ADR
    values: ["+21%", "+20%", "н/д", "н/д"]
  - metric: Изменение загрузки
    values: ["−9%", "−2%", "−24%", "−8%"]
```

Читать эти колонки нужно друг против друга, а не против средней по острову:

**Банг Тао** по этим данным — лучшая пара показателей: рост тарифа на 20% при уступке всего 2% загрузки. Рост цены там был в основном принят рынком, а не куплен скидкой на заполняемость.

**Сурин** взял на 21% больше с номера и отдал 9% загрузки. При таких величинах это всё ещё выгодный обмен, но более дорогой, чем в Банг Тао.

**Камала** — выброс и причина, по которой написан этот разбор. Загрузка упала на **24%** — сильнее всех на острове, — при том что ADR там, по данным C9, примерно на **40% выше, чем в Банг Тао**. Высокий тариф, который опустошает здание, — это не тот же актив, что высокий тариф, который его заполняет. Камала — тот субрынок, где покупателю стоит настойчивее требовать загрузку по конкретному зданию, а не довольствоваться средней по острову или сегменту.

**Патонг** по-прежнему держит самую высокую загрузку на острове, несмотря на падение на 8%. Массовый и бюджетный сегмент теряет ночи с самой высокой базы.

C9 не публикует изменение ADR для Камалы и Патонга в доступных здесь данных, поэтому эти ячейки помечены «н/д», а не выведены расчётом.

## Что стоит за спросом

Пхукет принял **8,8 млн** прибытий в 2025 году. C9 отмечает снижение числа китайских туристов за период с ожиданием постепенного восстановления — остров удержал базу прибытий за счёт замещения этого рынка, а не за счёт общего роста.

В этом и механика модели «тариф важнее загрузки». Переехавшая структура туристов не бронирует те же номера, в те же сезоны и по тем же тарифам, что прежняя. Ценовую дисциплину удержали, ночи — нет.

## Предложение продолжает приходить

C9 насчитывает **41 гостиничный проект** на 2026–2030 годы, а общий номерной фонд Пхукета, как ожидается, превысит **100 000 ключей** уже к 2026 году. Примерно **30%** этого пайплайна приходится на Банг Тао и Чернг Талай.

Эту концентрацию стоит держать рядом с таблицей выше. Банг Тао одновременно и субрынок, который лучше всех защитил загрузку в 2025 году, и тот, что принимает наибольшую долю нового предложения. Эти два факта тянут в разные стороны на одном и том же горизонте, и результат 2025 года не учитывает номера, которые ещё не открылись.

## Что это значит для покупателя

Если вы покупаете ради арендной доходности, следует три вывода.

**Спрашивайте загрузку, а не только тариф.** Управляемый юнит, о котором говорят только через ADR, раскрывает половину уравнения. Остров отдал 6% ночей, подняв тариф на 5%; здание может сделать то же самое и всё равно хорошо выглядеть в прайсе.

**Единица анализа — субрынок.** Падение загрузки на 2% в Банг Тао и на 24% в Камале — это один остров, один год и совершенно разные инвестиции. Наше сравнение [[condo-vs-villa-investment-phuket|доходности кондоминиумов и вилл на Пхукете]] объясняет, как на это накладывается тип актива.

**Дисконтируйте районы с плотным пайплайном.** Тридцать процентов из 41 проекта, приходящиеся на один коридор, — это сигнал о будущем предложении именно для этого коридора.

Это же задаёт нижнюю границу для любой обещанной вам доходности. Прогноз девелопера в 7–10% — утверждение о конкретном здании; цифры C9 описывают рынок, на котором это здание будет конкурировать, а в 2025 году этот рынок менял ночи на тариф. Наш гид о [[rental-yields-phuket|том, как на самом деле считается доходность аренды на Пхукете]] объясняет, что обязана вычитать защищаемая цифра.

## Что остаётся неизвестным

- Изменение ADR для Камалы и Патонга — C9 не приводит его в доступных здесь данных.
- RevPAR по субрынкам, который свёл бы тариф и загрузку в один сопоставимый показатель. В этом обновлении C9 его не публикует.
- Результаты 2026 года. Приведённые данные — за весь 2025 год, отчёт вышел в марте 2026-го.
- Какая часть из 41 проекта профинансирована и строится, а какая только заявлена.
- Показатели аренды вилл и кондоминиумов — гостиничные данные их не измеряют.

Эта статья не является инвестиционной рекомендацией.