# Настроения застройщиков Бангкока, III квартал 2026: снова выше 50 при падающих продажах, а запас застройщики распродают с подарками и скидками

> Индекс текущего положения у застройщиков жилья в Бангкоке и окрестностях в III квартале 2026 года вернулся выше 50, но субиндекс продаж упал до 42,3, сообщил 8 октября Центр информации о недвижимости (REIC). Цены новых кондоминиумов, которые REIC измеряет за вычетом промоакций, выросли на 2,2% год к году, цены домов в жилых посёлках — на 0,2%; застройщики распродают запас с подарками, денежными скидками и оплатой расходов в день передачи прав.

У застройщиков жилья в Бангкоке квартал вышел лучше на бумаге, но не в отделе продаж. В III квартале 2026 года индекс текущего положения застройщиков Бангкока и окрестностей вырос до 51,3 с 46,9 и вернулся выше нейтральной линии 50. Субиндекс продаж упал до 42,3, заметно ниже неё. Центр информации о недвижимости (REIC) при Государственном жилищном банке опубликовал индекс 8 октября 2026 года.

Цены рассказывают ту же историю с другой стороны. 12 октября REIC сообщил, что цены новых кондоминиумов в Бангкоке и окрестностях выросли на 2,2% год к году, а новых домов в жилых посёлках — на 0,2%. Оба индекса REIC строит по фактической цене продажи, то есть после того, как из объявленной цены вычтена стоимость промоакций. По данным REIC, застройщики кондоминиумов распродают непроданный запас с подарками и денежными скидками, а застройщики домов в посёлках предлагают подарки вместо прямого снижения цены продажи.

## Операционные результаты и запуски восстановились, продажи — нет

Индекс настроений застройщиков жилья REIC (Housing Developer Sentiment Index) считает 50 границей положительного значения. Общий индекс текущего положения (Current Situation) в III квартале 2026 года достиг 51,3. В пятиквартальной таблице REIC он составляет 45,8 в III квартале 2025 года, 47,9 в IV квартале 2025-го, 42,8 в I квартале 2026-го и 46,9 во II квартале 2026-го, так что III квартал 2026 года — единственное значение выше 50 в этом ряду. REIC читает рост так: застройщики оценивают нынешнее положение позитивнее.

Сильнее всего сдвинулись операционные результаты — с 45,8 до 72,6. REIC говорит, что лучшие результаты не пришли напрямую от новых продаж. Он объясняет их отчасти управлением затратами, более быстрой распродажей запаса, государственным стимулированием, которое ускорило передачи прав, и выручкой, признанной по существующим проектам. Продажи пошли в другую сторону — с 56,5 до 42,3.

Запуски выросли, а инвестиции упали. Субиндекс новых запусков и новых очередей вырос с 50,0 до 70,0, а субиндекс инвестиций снизился с 46,3 до 38,1. REIC читает эту пару как «избирательные инвестиции»: застройщики могут запускать только те проекты или очереди, в локации и реальном спросе на которые они уверены. REIC говорит, что рост запусков не стоит читать как возврат к расширению. Занятость улучшилась с 42,6 до 47,3 — это всё ещё ниже 50.

```chart
type: comparison
title: Настроения застройщиков, Бангкок и окрестности, II кв. против III кв. 2026 (индекс, 50 = нейтрально)
hue: emerald
highlight: 1
source: Индекс настроений застройщиков жилья REIC, пресс-релиз от 8 октября 2026 года
columns: [II кв. 2026, III кв. 2026]
rows:
  - metric: Индекс текущего положения
    values: ["46,9", "51,3"]
  - metric: Операционные результаты
    values: ["45,8", "72,6"]
  - metric: Продажи
    values: ["56,5", "42,3"]
  - metric: Новые запуски / новые очереди
    values: ["50,0", "70,0"]
  - metric: Инвестиции
    values: ["46,3", "38,1"]
  - metric: Занятость
    values: ["42,6", "47,3"]
  - metric: "Операционные затраты (обратный: ниже = сильнее давление)"
    values: ["40,6", "37,5"]
  - metric: Индекс ожиданий на шесть месяцев
    values: ["53,5", "49,8"]
```

## Затраты всё ещё давят, и REIC видит мало места для повышения цен

Субиндекс операционных затрат обратный: чем ниже число, тем сильнее давление затрат. Он упал с 40,6 до 37,5. Главными затратами REIC называет землю, строительство, рабочую силу и финансирование. Он говорит, что возможность поднять цены продажи, чтобы компенсировать их, ограничена, потому что покупательная способность потребителей невысока.

## Прогноз на шесть месяцев ослаб почти по всем пунктам

Индекс ожиданий (Expectations), который смотрит на шесть месяцев вперёд, упал до 49,8 с 53,5. В таблице REIC он составляет 54,4 в III квартале 2025 года, 53,9 в IV квартале 2025-го, 47,0 в I квартале 2026-го и 53,5 во II квартале 2026-го. В этом квартале упали почти все его составляющие: ожидаемые результаты — с 58,5 до 55,0, продажи — с 60,6 до 55,0, инвестиции — с 60,7 до 50,6, занятость — с 49,5 до 47,3, новые запуски — с 60,8 до 53,3. Улучшился только обратный индекс затрат — с 30,8 до 37,8.

За ослаблением прогноза REIC называет такие опасения: покупательная способность потребителей, долговая нагрузка домохозяйств, доступ к кредиту, издержки бизнеса и экономическая неопределённость. Он ожидает, что застройщики продолжат распродавать запас, контролировать затраты, тщательно выбирать локации и осторожно запускать проекты.

## Цены новых проектов за вычетом промоакций почти не сдвинулись

Индекс REIC по новым кондоминиумам в продаже в Бангкоке и окрестностях (здесь это Самутпракан и Нонтхабури) в III квартале 2026 года составил 161,8 при базовом 2012 годе. Это на 2,2% выше, чем годом ранее, и на 0,1% выше, чем во II квартале. Сам Бангкок дал 165,3 (+2,4% год к году, +0,1% за квартал), а две провинции окрестностей — 147,1 (+1,5%, +0,2%).

Рост цен кондо REIC объясняет главным образом продолжающимся удорожанием застройки: стройматериалов, рабочей силы и земли в лучших локациях у линий массового транспорта, в деловом центре и в других хорошо обустроенных районах. Он говорит, что застройщикам приходится ускорять распродажу запаса, чтобы поддерживать продажи и денежный поток, и добавлять промоакции — подарки и денежные скидки, — чтобы облегчить расходы покупателей и подтолкнуть их к решению. Из промоакций по кондо, которые REIC зафиксировал в III квартале, 45,4% составили подарки (44,8% во II квартале), 30,1% — оплата расходов в день передачи прав (32,3%) и 24,5% — денежные скидки (22,9%).

Индекс новых домов в жилых посёлках (окрестности здесь — Нонтхабури, Патхумтхани и Самутпракан) составил 131,5, на 0,2% выше за год и на 0,2% за квартал. REIC называет это ростом замедляющимися темпами и связывает его с растущим числом непроданных объектов на рынке, хотя годовой темп сместился с −0,9% во II квартале до +0,2% в III, а квартальный темп был +0,2% в обоих. Бангкок дал 132,4 (+0,5% год к году, +0,2% за квартал). В трёх провинциях окрестностей индекс составил 128,6: −0,5% за год и +0,1% за квартал. REIC говорит, что застройщики посёлков распродают запас, предлагая подарки вместо прямого снижения цены продажи. Его же структура промоакций показывает и денежные скидки: из промоакций по домам в посёлках в III квартале 38,1% пришлись на подарки (30,1% во II квартале), 30,5% — на денежные скидки (35,3%) и 31,4% — на оплату расходов в день передачи прав (34,6%).

Два индекса — отдельные ряды, поэтому сравнимы только их темпы изменения. За последние семь кварталов индекс кондо менялся в пределах от −0,6% до +3,5% год к году, и +2,2% в III квартале 2026 года — самый быстрый рост с I квартала 2025 года. Индекс домов в посёлках всё это время оставался в пределах одного процентного пункта от нуля.

```chart
type: comparison
title: Индекс цен новых проектов, изменение год к году, Бангкок и окрестности
hue: sky
highlight: 0
source: Индексы цен REIC на новые кондоминиумы и новые дома в жилых посёлках, пресс-релизы от 12 октября 2026 года
columns: [Кондоминиумы, Дома в посёлках]
rows:
  - metric: I кв. 2025
    values: ["+3,5%", "+0,2%"]
  - metric: II кв. 2025
    values: ["+1,4%", "+0,6%"]
  - metric: III кв. 2025
    values: ["−0,6%", "+0,5%"]
  - metric: IV кв. 2025
    values: ["−0,4%", "−0,1%"]
  - metric: I кв. 2026
    values: ["+0,2%", "−0,7%"]
  - metric: II кв. 2026
    values: ["+1,6%", "−0,9%"]
  - metric: III кв. 2026
    values: ["+2,2%", "+0,2%"]
```

На IV квартал 2026 года REIC ожидает, что цены кондо продолжат расти вслед за ценами стройматериалов, которые он связывает с ценой нефти, и ценами земли в лучших локациях. Он ожидает, что застройщики кондо скорректируют стратегию продаж, чтобы мотивировать покупателей. Цены домов в посёлках, по его ожиданиям, будут расти лишь постепенно, поскольку непроданных объектов всё ещё становится больше. Для обоих сегментов REIC называет две меры государственной поддержки: снижение пошлин за передачу права и за регистрацию ипотеки до 0,01% каждая для жилья стоимостью до ฿7 млн, о котором мы писали в материале [Передачи прав на жильё в Таиланде в I полугодии 2026 года по ценовым диапазонам](/ru/news/thailand-h1-2026-transfers-by-price-band), и смягчённые правила Банка Таиланда по соотношению кредита к стоимости (LTV). Снижение пошлины действует для граждан Таиланда; иностранные покупатели платят стандартную пошлину за передачу права 2% (см. [[property-transfer-fees-thailand]]).

## Покупатели в Бангкоке получают бонусы, а чистые цены всё равно выросли

Застройщики с непроданным запасом вокруг Бангкока — первая группа, которую описывают эти цифры. Их результаты улучшились, но REIC связывает это отчасти с контролем затрат, распродажей запаса, ускоренными передачами прав и выручкой по уже построенным проектам, а не с новыми продажами. Затраты всё ещё давят, и REIC видит мало места, чтобы переложить их в более высокие цены.

Покупатели нового жилья в Бангкоке и окрестностях видят другую сторону. За вычетом промоакций цены за год всё равно выросли на 2,2% для кондо и на 0,2% для домов в посёлках. REIC говорит, что бонусы облегчают расходы покупателей; по его измерению, они не опустили уплаченную цену ниже прошлогодней.

## Для Пхукета: данные только по Бангкоку и один практический урок

Оба ряда REIC охватывают только Бангкок и окрестности. В этих релизах нет ни индекса настроений застройщиков, ни индекса цен новых проектов для Пхукета, поэтому они ничего не говорят о том, испытывают ли застройщики Пхукета такое же давление и дают ли такие же скидки. Они следуют за данными REIC по Бангкоку за II квартал, в которых [новые продажи кондо и малоэтажного жилья разошлись](/ru/news/thailand-q2-2026-bangkok-condo-lowrise-split).

Практический вывод переносится лучше, чем цифры. Когда продавцы отвечают на слабые продажи подарками, денежными скидками и оплатой расходов в день передачи прав, объявленная цена — не уплаченная. REIC вычитает бонусы, прежде чем строить свой индекс. Покупатель, сравнивающий предложения на любом рынке, может сделать то же самое: потребовать, чтобы каждый обещанный бонус был записан в договоре купли-продажи, и сравнивать предложения по чистой цене. По самому острову наши [данные по ценам Пхукета](/ru/prices) и [обзор рынка](/ru/prices/report) отслеживают цены предложения в объявлениях — это другой ряд, чем у REIC.

## REIC даёт структуру бонусов, а не их стоимость

REIC публикует долю каждого типа промоакций, а не их стоимость, поэтому размер фактической скидки неизвестен. Восстановится ли субиндекс продаж и сохранится ли более слабый прогноз на шесть месяцев, покажут следующие данные REIC по району Бангкока, а не эти.

## Связанные гайды и данные

- [Off-plan vs перепродажа в Таиланде](/ru/guide/off-plan-vs-resale-thailand)
- [Кондо vs. виллы как инвестиция на Пхукете](/ru/guide/condo-vs-villa-investment-phuket)
- [Руководство по покупке на Пхукете](/ru/guide/phuket-buying-guide)
- [Данные по ценам Пхукета](/ru/prices) и [обзор рынка](/ru/prices/report)