# พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวและผลต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

> พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 — กิจการต้องห้าม กฎถือหุ้น 49% และผลต่อโครงสร้างบริษัทไทยสำหรับการถือครองที่ดิน

พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว B.E. 2542 (1999) เป็นกฎหมายพาณิชย์สำคัญของไทยที่จำกัดไม่ให้คนต่างชาติประกอบธุรกิจบางประเภทในไทยโดยไม่มีใบอนุญาต กฎหมายนี้เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจในไทยมากกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย แต่ทั้งสองเรื่องเชื่อมกันเมื่อผู้ซื้อต่างชาติใช้โครงสร้างบริษัทไทยถือครองที่ดิน

สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างชาติส่วนใหญ่ — ผู้ซื้อคอนโดในนามตนเองหรือวิลล่าผ่านสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) + สิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) — พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวเป็นเพียงบริบทพื้นหลัง ไม่ได้บังคับใช้โดยตรง สำหรับผู้ซื้อที่พิจารณาหรือดำเนินโครงสร้างบริษัทไทยถือครองที่ดิน FBA กำหนดว่าบริษัทสามารถดำเนินการได้อย่างถูกกฎหมายในรูปแบบใด

## พ.ร.บ. นี้กำหนดอะไรบ้าง

หน้าที่หลักสามประการ:

**1. นิยาม "คนต่างด้าว" สำหรับกฎหมายธุรกิจ.** คนต่างด้าวตาม FBA คือบุคคลธรรมดาที่ไม่ใช่คนไทย หรือนิติบุคคล (juristic person) ที่จดทะเบียนในต่างประเทศ หรือบริษัทที่จดทะเบียนในไทยที่คนต่างชาติถือหุ้นข้างมาก (มากกว่า 49%) หรือบริษัทที่จดทะเบียนในไทยที่คนต่างชาติควบคุมผ่านกลไกอื่น เช่น หุ้นบุริมสิทธิ์ สิทธิออกเสียง

**2. จำกัดกิจกรรมของคนต่างด้าว.** กฎหมายแบ่งกิจกรรมทางธุรกิจออกเป็นสามบัญชี:

- **List 1 (ห้ามโดยเด็ดขาด)** — กิจกรรมที่คนต่างชาติไม่สามารถประกอบได้ไม่ว่าจะใช้โครงสร้างใด (รายการจำกัด: หนังสือพิมพ์ วิทยุโทรทัศน์ การทำนา กิจกรรมเกษตรบางประเภท การค้าของโบราณ)
- **List 2 (ต้องได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี)** — กิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับความมั่นคงแห่งชาติ วัฒนธรรม ผลิตภัณฑ์เกษตร
- **List 3 (ต้องมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว)** — รายการกว้าง รวมถึงบริการวิชาชีพส่วนใหญ่ บริการด้านกฎหมาย บัญชี ค้าปลีกที่มีทุนต่ำกว่า THB 100M ร้านอาหาร การท่องเที่ยว

**3. สร้างกลไกการออกใบอนุญาต.** บริษัทที่คนต่างชาติถือหุ้นข้างมากที่ต้องการประกอบกิจกรรมต้องห้ามต้องขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า การอนุมัติขึ้นอยู่กับดุลพินิจและไม่ใช่เรื่องปกติ

## ความเชื่อมโยงกับอสังหาริมทรัพย์

FBA ไม่ได้กำกับดูแลการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรง — นั่นคือหน้าที่ของประมวลกฎหมายที่ดิน (สำหรับที่ดิน) และพระราชบัญญัติอาคารชุด (สำหรับคอนโด) แต่กฎหมายนี้มีผลเมื่อผู้ซื้อต่างชาติใช้โครงสร้างบริษัท:

**โครงสร้างบริษัทที่คนไทยถือหุ้นข้างมาก.** อัตราส่วนถือหุ้น 51% ไทย / 49% ต่างชาติ ที่ใช้กันทั่วไปในโครงสร้างบริษัทไทยถือครองที่ดิน ส่วนหนึ่งออกแบบมาเพื่อให้บริษัทอยู่นอกขอบเขต FBA บริษัทที่คนไทยถือหุ้น 51% ถือว่าเป็นไทยทั้งภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน (ถือครองที่ดินได้) และ FBA (ไม่มีข้อจำกัดทางธุรกิจ)

**คำถามเรื่องนอมินี.** หากผู้ถือหุ้นไทยเป็นนอมินี (ถือหุ้นแทนคนต่างชาติโดยไม่มีผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่แท้จริง) โครงสร้างนั้นผิดกฎหมายตาม Sections 113–114 ของประมวลกฎหมายที่ดิน — แยกต่างหากจาก FBA การบังคับใช้กฎหมายช่วงปี 2024–2025 ([[thai-company-property-ownership]]) ขับเคลื่อนโดยการดำเนินคดีตามประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่ใช่ FBA

**บริษัทที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน BOI.** บริษัทที่ได้รับการส่งเสริมจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนสามารถประกอบกิจกรรมบางอย่างที่ FBA จำกัด และสามารถถือครองที่ดินสำหรับกิจกรรมธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริมได้ แม้จะมีคนต่างชาติถือหุ้นข้างมาก การส่งเสริม BOI เป็นข้อยกเว้นหลักต่อข้อจำกัด FBA สำหรับธุรกิจที่คนต่างชาติควบคุม

## ผลต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างชาติในภูเก็ตส่วนใหญ่ มีกฎสามข้อ:

**1. การถือครองคอนโดของคนต่างชาติโดยตรงอยู่นอกขอบเขต FBA.** พระราชบัญญัติอาคารชุดกำกับดูแลการซื้อของคุณ FBA ไม่มีผล

**2. สิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) + สิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) สำหรับวิลล่าอยู่นอกขอบเขต FBA.** สิทธิที่จดทะเบียนเป็นสิทธิส่วนบุคคล (หรือถือในนามคุณในฐานะบุคคลธรรมดา) ไม่ได้ถือในโครงสร้างบริษัทที่ FBA จะกำกับดูแล

**3. โครงสร้างบริษัทไทยถือครองที่ดินถูกกฎหมายภายใต้ FBA เฉพาะเมื่อผู้ถือหุ้นไทยเป็นจริง.** เพดาน 49% สำหรับคนต่างชาติมีขึ้นเพื่อให้บริษัทอยู่นอกขอบเขต FBA การเข้าสู่ดินแดนนอมินีผิดกฎหมายตามประมวลกฎหมายที่ดินโดยไม่คำนึงถึงการปฏิบัติตาม FBA

สำหรับบริบทเพิ่มเติมเรื่องโครงสร้างบริษัท: [[thai-company-property-ownership]]. สำหรับกรอบการถือครอง: [[foreign-property-ownership-thailand]]. สำหรับพระราชบัญญัติอาคารชุด: [[condominium-act-thailand]].

## ลิงก์

- [Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) — analysis](https://www.thailandlawonline.com/laws-in-thailand/foreign-business-act)
- [Department of Business Development](https://www.dbd.go.th)
- [Thailand Board of Investment](https://www.boi.go.th)