การสืบทอดทรัพย์สิ่งก่อสร้างเป็นหนึ่งในคำถามที่ไม่ค่อยถูกถามในกระบวนการซื้อทรัพย์สิ่งก่อสร้างไทย และเป็นคำถามที่มีความเสี่ยงสูงสุดเมื่อเกิดปัญหาขึ้น โครงสร้างที่ทำงานได้ดีในขณะที่คุณยังมีชีวิต — บริษัทไทยที่ถือครองวิลล่า สิทธิการเช่าระยะยาวโดยไม่มีข้อความโอนสิทธิต่อทายาท คอนโดที่ไม่มีพินัยกรรม — อาจทำให้ทายาทเผชิญกับการจำหน่ายแบบบังคับ การฟ้องศาล หรือการรีบจำหน่ายอย่างโกลาหล ระหว่างหนึ่งปี บทความนี้ครอบคลุมสิ่งที่เกิดขึ้นจริงกับทรัพย์สิ่งก่อสร้างไทยเมื่อเจ้าของชาวต่างประเทศเสียชีวิต จัดเรียงตามประเภทของสินทรัพย์ที่สืบทอด
คอนโดที่เป็นกรรมสิทธิ์เต็มของชาวต่างประเทศ
กรณีที่เรียบง่ายที่สุด คอนโดที่เป็นกรรมสิทธิ์เต็มของชาวต่างประเทศจะถ่ายโอนให้แก่ทายาตตามพินัยกรรมหรือตามกฎหมายสืบทอด เหมือนกับสินทรัพย์อื่นใด
เมื่อโควต้าต่างชาติยังมีพื้นที่ว่างในเวลาที่เข้าสิทธิ: ทายาทจะจดทะเบียนสิทธิกับสำนักงานที่ดิน จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิจากการสืบทอด (ปัจจุบันการจดทะเบียนแบบราคา 100 บาท บวกอากรแสตมป์) และหน่วยจะเป็นของทายาท ทายาทชาวต่างประเทศจะได้รับการปฏิบัติเหมือนกับผู้เสียชีวิต — อาจถือครอง เช่า หรือจำหน่ายหน่วยได้
เมื่อโควต้าต่างชาติเต็มแล้วในเวลาที่เข้าสิทธิ: ทายาทมีสิทธิในหน่วยแต่ต้องจำหน่าย เนื่องจากอาคารไม่สามารถนับหน่วยต่างชาติเพิ่มเติมได้ตามกฎหมาย สำนักงานที่ดินจะบันทึกการสืบทอดแต่จดหมายการจำหน่ายหน่วยต่างชาติเพิ่มเติม พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยคอนโดมิเนียมไม่ระบุเส้นตายที่แน่นอน พนักงานศาลธรรมชาติและวิธีการของสำนักงานที่ดินโดยปกติอนุญาตประมาณ 12 เดือนเป็นเวลาอันสมควรก่อนที่จะมีความกดดันให้จำหน่ายแบบบังคับ แต่นี่เป็นวิธีปฏิบัติมากกว่าสภาบัญญัติที่มีอำนาจ — ผู้ซื้อและทายาทควรยืนยันกับสำนักงานที่ดินและทนายความไทยในกรณีที่กำหนด ทายาทจะเก็บรักษาเงินค่าขาย
ทายาทชาวไทย จะไม่ได้รับผลกระทบจากโควต้า และจะเก็บรักษาหน่วยได้โดยไม่คำนึง
ที่ดินสิทธิการเช่าระยะยาว
สิทธิการเช่า 30 ปี ที่จดทะเบียนจะถ่ายโอนให้แก่ผู้เช่าต่อในฐานะสินทรัพย์ของมรดกเป็นช่วงเวลาที่เหลือ มาตรา 569 พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยจารย์ปฏิบัติและสัญญา ระบุว่า การเช่าทรัพย์สิ่งก่อสร้างจะไม่สิ้นสุดด้วยการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิ่งก่อสร้าง และมุมมองของนิติศาสตร์ที่เป็นที่ยอมรับ — รวมถึงสิ่งที่สะท้อนในบทความ สิทธิการเช่า 30 ปี — คือการเช่าจดทะเบียนจะรอดชีวิตจากการเสียชีวิตผู้เช่าและสามารถสืบทอดได้เป็นสิทธิสัญญาของมรดก
มุมมองที่แคบกว่า ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากการตัดสินใจศาลฎีการายเก่าบางรายการ ที่ถือว่าการเช่าเป็นสัญญาส่วนตัวของผู้เช่า อ้างว่าการเช่าสิ้นสุดเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต เว้นแต่สัญญาจะมีการให้ไว้อย่างชัดแจ้งสำหรับการสืบทอด บริษัทกฎหมายไทยที่มีชื่อเสียงได้จัดการกับความไม่แน่นอนนี้มาหลายทศวรรษโดยการร่างข้อความโอนสิทธิต่อทายาทอย่างชัดแจ้งเข้าในสัญญาเช่าระยะยาวทุกสัญญา ระบุว่า เมื่อผู้เช่าเสียชีวิต การเช่าจะถ่ายโอนให้แก่ทายาทที่ตั้งชื่อไว้เป็นช่วงเวลาที่เหลือ เมื่อข้อความนี้อยู่หน้า การสืบทอดไม่เป็นประเด็นวิพากษ์วิจารณ์ หากไม่มีข้อความนี้ ทายาทอาจเผชิญกับการให้เหตุผลจากฝ่ายผู้ให้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากความสัมพันธ์ได้เสื่อมโทรมหรือที่ดินที่เป็นสาระได้เพิ่มมูลค่าอย่างมากขึ้น
รายการตรวจสอบเชิงปฏิบัติสำหรับผู้ซื้อสิทธิการเช่าระยะยาว:
- ยืนยันว่าสัญญาเช่าระยะยาวรวมข้อความโอนสิทธิต่อทายาทอย่างชัดแจ้ง ตั้งชื่อทายาทตามชั้นของความสัมพันธ์ (“ทายาทตามกฎหมายและผู้รับสิทธิของผู้เช่า”) มากกว่าตั้งชื่อโดยเฉพาะ (ซึ่งจะหมดอายุเมื่อแต่งงานใหม่หรือมีบุตรคนใหม่)
- โปรดทราบว่า ทายาทไม่สามารถต่ออายุสิทธิการเช่าได้เมื่อสิ้นสุดอายุเช่า 30 ปี เป็นสิทธิสัญญา — ดู คำแนะนำศาลฎีกาปี 2025 ที่สรุปไว้ใน สิทธิการเช่า 30 ปี ฝาปิดต่ออายุมีขีดจำกัดเดียวกันสำหรับทายาทเช่นเดียวกับผู้เช่าเดิม
- จัดเรียงสิทธิการเช่าพร้อมกับสิทธิเหนือพื้นดิน ที่จดทะเบียน บนอาคารใด ๆ — สิทธิเหนือพื้นดินให้สิทธิแยกต่างหาก สามารถโอนได้ สามารถสืบทอดได้ เหนือโครงสร้างโดยไม่คำนึงถึงวิธีแก้ปัญหาการเช่า ดู สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และสิทธิอาศัย
การตรวจสอบทางกฎหมายก่อนซื้อสิทธิการเช่าระยะยาววิลล่าควรตรวจสอบอย่างเฉพาะเจาะจงว่าข้อความโอนสิทธิต่อทายาทมีอยู่และมีการร่างอย่างกว้าง
ทรัพย์สิ่งก่อสร้างที่บริษัทไทยถือครอง
วิลล่าที่บริษัทจำกัดไทยถือครองจะถ่ายโอนผ่านการสืบทอดหุ้นบริษัท ไม่ใช่การสืบทอดทรัพย์สิ่งก่อสร้าง ชาวต่างประเทศถือหุ้นบริษัท (โดยปกติ 49% โดยตรง พร้อมโครงสร้างหุ้นป้องกัน ที่มีการควบคุมหุ้นไทย) ยกให้แก่ทายาตตามพินัยกรรมของเจ้าของต่างประเทศหรือตามกฎหมายสืบทอด
ปัญหาสองชั้น:
การสืบทอดหุ้นป้องกันหุ้นไทยของผู้ถือหุ้นไม่รอดการตรวจสอบ หากการถือครองหุ้นไทยต่างชาติมาจากตั้งแต่แรก (ภูมิทัศน์การบังคับใช้ 2024-2025 — ดู การถือครองทรัพย์สิ่งก่อสร้างโดยบริษัทไทย) การสืบทอดหุ้นป้องกันชาวต่างประเทศลงในชื่อทายาทชาวต่างประเทศจะเปลี่ยนโครงสร้างให้เป็นการจัดระเบียบตัวแทนที่มองเห็นได้มากขึ้น ทายาตโดยปกติเผชิญกับการตัดสินใจปรับโครงสร้างเดียวกันที่เจ้าของเดิมควรเผชิญ: แปลงเป็นสิทธิการเช่าระยะยาวบวกสิทธิเหนือพื้นดิน แยกสัญญาหุ้น หรือยอมรับความเสี่ยงการบังคับใช้อย่างต่อเนื่อง
การถือครองหุ้นชาวต่างประเทศเหนือเกณฑ์ 49% เรียกความสนใจตามพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยกิจการต่างประเทศ หากการถือครองหุ้นไทยเดิมก็เสียชีวิตหรือโอนหุ้นจนการถือครองหุ้นชาวต่างประเทศเกินกว่า 49% บริษัทจะกลายเป็น “บริษัทต่างประเทศ” ตามพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยกิจการต่างประเทศ และข้อยกเว้นการถือครองทรัพย์สิ่งก่อสร้างจะหมดไป บริษัทจะต้องจำหน่ายทรัพย์สิ่งก่อสร้าง
วิธีออกที่เรียบง่ายที่สุด สำหรับทั้งเจ้าของเดิมและทายาต คือการปรับโครงสร้างออกจากบริษัทก่อนเสียชีวิต การทำเช่นนี้หลังจากเสียชีวิตจะยากกว่าและแพงกว่ากระบวนการ
การสืบทอดที่ดินโดยตรง — กับดักมาตรา 93
กฎที่มีผลมากที่สุด เมื่อชาวต่างประเทศสืบทอดที่ดินในไทย — บ่อยครั้งที่สุด เมื่อคู่สมรสชาวต่างประเทศสืบทอดที่ดินจากคู่สมรสชาวไทยของตน — มาตรา 93 พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยที่ดิน ระบุว่า ชาวต่างประเทศไม่สามารถเก็บรักษาความเป็นเจ้าของได้ สำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ถาวรลงในชื่อชาวต่างประเทศ แต่จะออกใบสำคัญขอโอนกรรมสิทธิ์ตามเงื่อนไขที่ต้องมีการจำหน่าย
กฎการจำหน่ายในหนึ่งปี วิธีปฏิบัติของสำนักงานที่ดินให้ทายาทชาวต่างประเทศหนึ่งปีนับจากการจดทะเบียนการสืบทอดเพื่อจำหน่ายที่ดิน การจำหน่ายสามารถทำได้โดยการขายให้แก่พลเมืองไทย ให้เป็นของบุตรชาวไทย หรือโอนสิทธิต่อการเช่าระยะยาว เมื่อผู้ให้เช่ารายต่างประเทศเป็นเจ้าของสาระสำคัญ หากทายาตไม่ได้จำหน่ายภายในหนึ่งปี ผู้อำนวยการหน่วยงานที่ดินจะมีอำนาจให้บังคับขายและส่งเงินค่าขายให้แก่ทายาต
สถานการณ์ทั่วไป: คู่สมรสชาวต่างประเทศของเจ้าของที่ดินชาวไทย ชาวต่างประเทศแต่งงานกับพลเมืองไทยผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่พวกเขาอาศัยอยู่ เมื่อคู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต ชาวต่างประเทศจะสืบทอดที่ดินตามกฎหมายสืบทอด (หรือตามพินัยกรรมไทย) มาตรา 93 ก็จะเกิดขึ้น คู่สมรสชาวต่างประเทศไม่สามารถอยู่เป็นเจ้าของที่จดทะเบียน วิธีแก้ปัญหาทั่วไป:
- โอนที่ดินให้แก่บุตรชาวไทย (หากมี) และอยู่เป็นผู้เช่าระยะยาวโดยมีสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียน เป็นวิธีที่พบเห็นได้บ่อยที่สุด
- ขายให้แก่บุคคลที่สามชาวไทยและใช้เงินค่าขายสำหรับทรัพย์สิ่งก่อสร้างสิทธิการเช่าระยะยาวทดแทน
- โอนให้แก่บริษัทไทยที่สร้างตั้งตรง โดยมีผู้ถือหุ้นไทยที่แท้จริง — ความเสี่ยงสูงในสภาพแวดล้อมการบังคับใช้ปัจจุบัน โดยทั่วไปไม่แนะนำ
การวางแผนล่วงหน้านั้นต้องทำหลังจากเสียชีวิต ไม่ใช่มาก่อน การจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน หรือการเช่าระยะยาว ที่จดทะเบียนแล้วสำหรับคู่สมรสชาวต่างประเทศในชื่อของคู่สมรสบนที่ดินที่เป็นเจ้าของชาวไทยนั้นรักษาสิทธิอาศัยของชาวต่างประเทศโดยไม่คำนึงถึงว่าใครจะเป็นเจ้าของที่ดินในที่สุด ดู สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และสิทธิอาศัย และ ทรัพย์สิ่งก่อสร้างแต่งงานคู่สมรสชาวต่างประเทศในไทย
พินัยกรรมต่างประเทศ พินัยกรรมไทย และการรับรองพินัยกรรม
ไทยยอมรับพินัยกรรมต่างประเทศที่ถูกต้อง แต่กระบวนการการรับรองที่ช้า พินัยกรรมต่างประเทศที่ครอบคลุมทรัพย์สิ่งก่อสร้างไทยต้อง:
- แปลเป็นภาษาไทยโดยผู้แปลที่ได้รับการรับรอง
- ตรวจสอบโดยหน่วยงานต่างประเทศที่เกี่ยวข้อง (อพยพ (apostille) หรือการรับรองคณะสูทร)
- นำเสนอต่อศาลไทยเพื่อรับรองก่อนที่ทะเบียนไทยใด ๆ จะดำเนินการ
กระบวนการนี้โดยปกติใช้เวลา 6-12 เดือน และอาจต้องใช้ 50,000-200,000 บาท ในค่าทนายความและค่าศาล ก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิใด ๆ
พินัยกรรมไทยแยกต่างหากที่ครอบคลุมเฉพาะทรัพย์สิ่งก่อสร้างไทยสามารถหลีกเลี่ยงได้ทั้งหมด พินัยกรรมไทยสองภาษา ที่จัดทำโดยสำนักงานกฎหมายไทย ดำเนินการต่อหน้าผู้บรรยายต้นปญ่าสองคนในไทย (พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยจารย์ปฏิบัติและสัญญา มาตรา 1656) ได้รับการรับรองโดยศาลไทยโดยตรง การรับรองพินัยกรรมจะใช้เวลา 3-6 เดือน และมีราคาถูกกว่ามาก
พินัยกรรมไทยไม่ได้ยกเลิกพินัยกรรมประเทศเกิด ตราบใดที่พินัยกรรมไทยนั้นสอดคล้องกับทรัพย์สิ่งก่อสร้างไทยเท่านั้น (วิธีปฏิบัติมาตรฐาน รวมถึงภาษา เช่น “พินัยกรรมนี้ใช้กับสินทรัพย์ของฉันในราชอาณาจักรไทยเท่านั้น”) พินัยกรรมประเทศเกิดของคุณจะยังคงควบคุมสินทรัพย์นอกประเทศไทย
ค่าใช้จ่ายในการจัดทำพินัยกรรมไทยแบบสองภาษาที่ฉบับถูกต้องจากสำนักงานกฎหมายในกรุงเทพหรือภูเก็ต ในปี 2026: โดยปกติ 10,000 — 30,000 บาท การใช้จ่ายกำลังไกที่มีอิทธิพลมากที่สุดในการวางแผนทรัพย์สิ่งก่อสร้างต่างประเทศ
ภาษีการสืบทอดในไทย
ไทยมีภาษีการสืบทอดตั้งแต่ปี 2016 (พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยภาษีการสืบทอด พ.ศ. 2558) เกณฑ์หลักในปี 2026:
- เกณฑ์: มรดกเหนือ 100 ล้านบาท มูลค่ารวมไทย
- อัตรา: 5% สำหรับลูกหลานและบรรพบุรุษ 10% สำหรับผู้อื่น
- ทายาตชาวต่างประเทศ จะเสียภาษีเดียวกับทายาตชาวไทยเกี่ยวกับสินทรัพย์สิ่งก่อสร้างไทย
สำหรับทรัพย์สิ่งก่อสร้างที่เป็นเจ้าของต่างประเทศส่วนใหญ่ในภูเก็ต เกณฑ์ 100 ล้านบาทหมายความว่าภาษีการสืบทอดไม่ใช้ในทางปฏิบัติ สำหรับมรดกที่มีจำนวนมาก (พอร์ตโฟลิโอวิลล่าหลายหลัง การพัฒนากรุงเทพขนาดใหญ่) ภาษีไทย 5-10% จะรวมกับภาษีการสืบทอดหรือการสืบทอดประเทศเกิด การบรรเทาจากสนธิสัญญาภาษีนั้นมีการเชื่อมโยงบางส่วน — ไทยมีเครือข่ายสนธิสัญญาภาษีการสืบทอดจำกัด ดังนั้นทายาตชาวต่างประเทศอาจเผชิญกับการเสียภาษีซ้ำในบางเขตอำนาจศาล
รายการตรวจสอบการวางแผน
สำหรับเจ้าของทรัพย์สิ่งก่อสร้างไทยต่างประเทศ รายการตรวจสอบความพร้อมด้านการสืบทอด:
- พินัยกรรมไทยแบบสองภาษาเฉพาะสำหรับทรัพย์สิ่งก่อสร้างไทย ดำเนินการในไทยพร้อมผู้บรรยายต้นปญ่าสองคน
- สำหรับวิลล่าสิทธิการเช่าระยะยาว: ข้อความโอนสิทธิต่อทายาทในสัญญาเช่าระยะยาว
- สำหรับวิลล่าบริษัทไทย: ปรับโครงสร้างเป็นสิทธิการเช่าระยะยาวบวกสิทธิเหนือพื้นดินก่อนเสียชีวิต ไม่ใช่หลัง
- สำหรับคู่สมรสชาวต่างประเทศของเจ้าของที่ดินชาวไทย: จดทะเบียนสิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน หรือการเช่าระยะยาวในชื่อของคุณบนที่ดินที่เป็นเจ้าของชาวไทย
- รายการที่ปรึกษาสินทรัพย์สิ่งก่อสร้างไทยและสำนักงานกฎหมายที่เก็บรักษาเอกสารที่เกี่ยวข้อง
- ผู้บริหารมรดกชาวไทยที่อาศัยอยู่ในไทยมีอำนาจในการดำเนินการทั่วไป
ค่าใช้จ่ายรวมในการทำทั้งหมดนี้โดยปกติจะต่ำกว่า 50,000 บาท ค่าใช้จ่ายของการไม่ทำหากจะสูญเสียทรัพย์สิ่งก่อสร้าง
แหล่งที่มา
แหล่งที่มาหลัก:
- พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยที่ดิน พ.ศ. 2497 — มาตรา 93 (การสืบทอดที่ดินโดยชาวต่างประเทศ)
- พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยจารย์ปฏิบัติและสัญญา — หนังสือที่ 5 (ครอบครัว) และ 6 (สืบทอด)
- พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยจารย์ปฏิบัติและสัญญา มาตรา 569 — การเช่าไม่สิ้นสุดด้วยการโอนกรรมสิทธิ์
- พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยจารย์ปฏิบัติและสัญญา มาตรา 1656 — ข้อกำหนดที่เป็นทางการสำหรับพินัยกรรม
- พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยภาษีการสืบทอด พ.ศ. 2558 (2015)
- สำนักงานที่ดิน — ขั้นตอนการจดทะเบียนการสืบทอด
- พระราชกฤษฎีกาว่าด้วยคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 — มาตรา 19 ทวิ และบทบัญญัติการสืบทอด
วิश้คสโลภา: