# คู่มือขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติแบบครบขั้นตอน

> เตรียมขายตั้งแต่ตรวจสิทธิ สัญญา ภาษี การโอน ณ สำนักงานที่ดิน การส่งมอบ จนถึงการโอนเงินออกต่างประเทศ

การขายอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ใช่เพียงหาผู้ซื้อ ก่อนรับมัดจำที่เรียกคืนไม่ได้ เจ้าของต่างชาติต้องมีห่วงโซ่ที่ทำได้จริง ได้แก่ ผู้มีอำนาจขาย สิทธิที่โอนได้ ผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติ สัญญาที่แบ่งความเสี่ยง การปิดรายการที่จดทะเบียนได้ การส่งมอบตามตกลง และเส้นทางธนาคารสำหรับเงินขาย

บทความนี้เป็นกรอบเตรียมงาน ไม่ใช่การคำนวณภาษีหรือคำวินิจฉัยกฎหมาย เอกสารจริงขึ้นกับข้อเท็จจริง สำนักงานที่ดิน กรมสรรพากร นิติบุคคลอาคารชุด เจ้าหนี้จำนอง และธนาคารที่ได้รับอนุญาต

## ต้องยืนยันอะไรก่อนประกาศขาย?

1. **ขายอะไร** — กรรมสิทธิ์ห้องชุดชื่อชาวต่างชาติ อาคารพร้อมสิทธิในที่ดิน สิทธิการเช่า หุ้นบริษัท มรดก หรือสิทธิตามสัญญา off-plan เป็นคนละธุรกรรม
2. **ใครลงนามได้** — ชื่อในหนังสือเดินทางหรือบริษัทต้องตรงกับเอกสารสิทธิ สัญญา และบัญชี ตรวจเจ้าของร่วม คู่สมรส กองมรดก กรรมการ และมติ
3. **มีภาระอะไร** — ตรวจโฉนดล่าสุด จำนอง เช่า สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน ภาระจำยอม คำสั่งศาล ผู้เช่า และหนี้ส่วนกลาง
4. **ผู้ซื้อรับสิทธินั้นได้หรือไม่** — ผู้ซื้อต่างชาติที่รับห้องชุดต้องผ่านเงื่อนไข พ.ร.บ.อาคารชุด โควตา และหลักฐานเงิน การมีโครงสร้างทางอ้อมเดิมไม่ได้ทำให้ชาวต่างชาติรับที่ดินได้
5. **อะไรต้องเกิดพร้อมกัน** — ไถ่ถอนจำนอง รับราคาที่เหลือ จดทะเบียน ส่งต้นฉบับ และส่งมอบ
6. **เงินเดินอย่างไร** — ยืนยันบัญชี ผู้รับ การแลกเงิน หลักฐานที่มา และแฟ้มโอนออกก่อนที่สัญญาจะกำหนดวิธีที่ธนาคารทำไม่ได้

อย่ารับรองว่าใบอนุญาต ส่วนต่อเติม เฟอร์นิเจอร์ รายได้เช่า หรือสิทธิที่ไม่จดทะเบียนจะติดไปด้วยหากไม่มีเอกสารรองรับ

## ผู้ขายต้องเตรียมตัวตนและอำนาจอย่างไร?

บุคคลเตรียมต้นฉบับโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หนังสือเดินทาง หลักฐานเปลี่ยนชื่อ เอกสารได้มา และเอกสารสมรส หย่า เจ้าของร่วม มรดก หรือศาลที่เกี่ยวข้อง บริษัทไทยเตรียมหนังสือรับรองบริษัทและผู้ถือหุ้นที่เป็นปัจจุบัน บัตรกรรมการ มติคณะกรรมการหรือผู้ถือหุ้นตามข้อบังคับ และตราประทับเมื่อเงื่อนไขลายมือชื่อกำหนด

กรณีอยู่ต่างประเทศ ให้ใช้ [แบบหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน](https://www.dol.go.th/form-download/power-of-attorney-form/) ให้ตรงกับที่ดินหรือห้องชุด เอกสารอาจต้องรับรองโนตารีและรับรองต่ออีกชั้นตามประเทศต้นทางและสำนักงานผู้รับ ควรส่งร่างและสำเนาหนังสือเดินทางให้สำนักงานนั้นตรวจล่วงหน้า ห้ามลงนามแบบเปล่าหรือให้อำนาจเกินธุรกรรม

เจ้าของร่วมทุกคนต้องร่วมทำหรือมอบอำนาจโดยชอบ ความยินยอมคู่สมรสและสินส่วนตัว/สินสมรสต้องดูข้อเท็จจริง ผู้จัดการมรดกหรือทายาทต้องมีอำนาจและสิทธิที่จดทะเบียนได้ ดู [[inheritance-thai-property-foreigners]]

## แฟ้มทรัพย์ควรมีอะไร?

- โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ล่าสุดและสารบัญจดทะเบียนเดิม
- ผลตรวจจำนองและสิทธิที่จดทะเบียน
- ใบอนุญาตก่อสร้าง ทะเบียนบ้าน แบบ และหลักฐานเจ้าของอาคารเมื่ออาคารแยกจากสิทธิที่ดิน
- สัญญาเช่า เช่าช่วง สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน บริหาร และผู้ครอบครอง
- ยอดปิดจำนองและคำสั่งวันปิดจากธนาคาร
- ยอดนิติบุคคลอาคารชุด หนังสือปลอดหนี้ และหลักฐานโควตาหรือกรรมสิทธิ์ที่ผู้ซื้อต้องใช้
- หลักฐาน [[annual-property-tax-thailand|ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง]] ค่าส่วนกลาง กองทุน ค่าสาธารณูปโภค และค่าท้องถิ่นตามที่หน่วยงานในกรณีนั้นขอ
- บัญชีทรัพย์ ภาพหรือหมายเลขเครื่อง ของไม่รวม ตำหนิ กุญแจ บัตรผ่าน และเลขมิเตอร์

## สัญญาจอง มัดจำ และสัญญาขายต้องควบคุมอะไร?

ใบจองไม่แทน [[purchase-agreement-thailand|สัญญาจะซื้อจะขาย]] ก่อนเงินไม่คืนต้องระบุทรัพย์ คู่สัญญา ราคา ผู้ถือเงิน ระยะตรวจสอบ เหตุคืน และกำหนดทำสัญญาหลัก

สัญญาหลักควรระบุเลขเอกสารสิทธิและของรวมทั้งหมด ราคา สกุลเงิน บัญชี มัดจำและยอดคงเหลือ เงื่อนไขบังคับก่อนเรื่องสิทธิ ผู้ซื้อ ธนาคาร หนังสือรับรองและอำนาจ วันปิดและระยะเยียวยา ผลผิดนัด ผู้รับภาษี/ค่าธรรมเนียม/ค่าจำนอง/ค่าวิชาชีพ สภาพการครอบครอง ผู้เช่า กุญแจ มิเตอร์ ความเสียหาย คำรับรองที่พิสูจน์ได้ และรายการเอกสารที่จะแลกพร้อมการจดทะเบียนและเงิน

ธรรมเนียมตลาดไม่ใช่กฎหมาย สัญญาโยกภาระทางเศรษฐกิจได้ แต่สำนักงานที่ดินและกรมสรรพากรยังจำแนกรายการตามกฎหมาย

## ภาษีและค่าธรรมเนียมใดต้องอยู่ในแผนเงิน?

ณ **23 กรกฎาคม 2569** [คู่มือค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรของกรมที่ดิน](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/) ระบุค่าจดทะเบียน **การโอนกรรมสิทธิ์** ปกติ **2% ของราคาประเมินราชการ** และอธิบาย SBT **3.3%** จากราคาประเมินหรือราคาที่แจ้งแล้วแต่อย่างใดสูงกว่าเมื่อเข้าเกณฑ์ พร้อมฐานภาษีหัก ณ ที่จ่ายและอากรแสตมป์ มาตรการลดชั่วคราวใช้ได้เมื่อครบเงื่อนไขในวันจดทะเบียนเท่านั้น

อัตรา 2% นี้ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมรวมสำหรับทุกโครงสร้าง การจดทะเบียนหรือโอนสิทธิการเช่า การขายหุ้นบริษัท และการโอนสิทธิตามสัญญา off-plan ใช้กฎของตราสารนั้น สำหรับค่าจดทะเบียนและอากรของสัญญาเช่าปัจจุบันให้ดู [[leasehold-30-year-renewable]] ไม่ใช้ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์แทน

### ภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่างกันอย่างไร?

บุคคลธรรมดาไม่ได้เสียอัตราคงที่ การคำนวณใช้ราคาประเมิน วิธีได้มา ปีถือครอง ค่าใช้จ่ายตามกฎหมาย และอัตราก้าวหน้า ตาม [คำแนะนำกรมสรรพากรเรื่องขายอสังหาริมทรัพย์](https://www.rd.go.th/20942.html) ดู [[withholding-tax-property-sale]] และ [[capital-gains-property-thailand]] แต่ต้องคำนวณเฉพาะรายการก่อนสรุปเงินสุทธิ

ถ้าผู้ขายเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน กรมสรรพากรระบุให้ผู้ซื้อหัก **1% ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า** เมื่อโอนสิทธิ เงินนี้เป็นเครดิตภาษีนิติบุคคล ไม่ใช่ภาษีกำไรสุดท้าย ดู [หลักเกณฑ์ทางการ](https://www.rd.go.th/63773.html)

### ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ใช้เมื่อใด?

ประมวลรัษฎากรกำหนด SBT 3.0% และภาษีเทศบาลทำให้อัตราเรียกเก็บรวม **3.3%** ฐานโดยทั่วไปคือราคาที่สูงกว่า [คำแนะนำกรมสรรพากร](https://www.rd.go.th/63775.html) แสดงว่าระยะและวิธีได้มา ชื่อในทะเบียนบ้าน และประเภทผู้ขายมีผล จึงไม่ควรสรุปเพียง “ไม่เกินห้าปีต้องเสียเสมอ”

[บัญชีอากรแสตมป์](https://www.rd.go.th/english/37773.html) กำหนด 1 บาทต่อ 200 บาทหรือเศษ เท่ากับ 0.5% สำหรับใบรับจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ และยกเว้นใบรับที่เสีย SBT จึงไม่บวกสองรายการนี้พร้อมกันโดยอัตโนมัติ

ค่าแบ่งโอน ไถ่ถอนจำนอง หนังสือรับรอง หนี้ค้าง ซ่อมหรือเงินหน่วง ค่านายหน้าตามสัญญา กฎหมาย แปล บัญชี ธนาคาร SWIFT และส่วนต่างอัตราแลกเปลี่ยนเป็นต้นทุนสัญญาหรือบริการ ไม่ใช่ “ภาษี” เพิ่ม ไม่มีเปอร์เซ็นต์รวมของผู้ขายที่ซื่อสัตย์ ดูองค์ประกอบใน [[property-transfer-fees-thailand]]

## โครงสร้างแต่ละแบบต่างกันอย่างไร?

| แบบ | สิ่งที่โอนจริง | จุดควบคุม |
|---|---|---|
| ห้องชุด freehold ชื่อต่างชาติ | กรรมสิทธิ์ห้องชุดที่จดทะเบียน | คุณสมบัติและโควตาผู้ซื้อ หนังสือปลอดหนี้ ภาระ เงินและทะเบียน |
| บ้าน/วิลลาพร้อมสิทธิที่ดิน | อาคารกับสิทธิในที่ดินที่มีจริง | อย่าเรียกที่ดิน freehold หากผู้ขายมีเพียงอาคาร เช่า superficies หรือหุ้นบริษัท |
| Leasehold | โอนสิทธิหรือให้เช่าใหม่ | สัญญา ความยินยอม อายุคงเหลือ ภาระและทะเบียน ดู [[leasehold-30-year-renewable]] |
| ทรัพย์บริษัทไทย | บริษัทขายทรัพย์หรือผู้ถือหุ้นขายหุ้น | มติ ภาษี บัญชี หนี้สิน และโครงสร้างผู้ถือประโยชน์; ขายหุ้นไม่ใช่โอนทรัพย์ ณ สำนักงานที่ดิน |
| มรดก | กองมรดก/ทายาทโอนสิทธิ | อำนาจ การจดทะเบียนมรดก ข้อจำกัดต่างชาติและหน้าที่จำหน่าย |
| Off-plan | โอนสิทธิตามสัญญาก่อนมีกรรมสิทธิ์ | ความยินยอมและค่าธรรมเนียมผู้พัฒนา เงินงวด ผิดนัด และสิทธิผู้ซื้อในอนาคต |

อย่าเปลี่ยนเป็นขายหุ้นหรือ nominee เพียงเพื่อเลี่ยงค่าธรรมเนียม เพราะผู้ซื้อได้รับสิ่งและหนี้สินคนละแบบ

## วันปิด ณ สำนักงานที่ดินควรเดินอย่างไร?

ก่อน [[land-office-transfer-day]] ให้ทุกฝ่ายตกลงลำดับเป็นลายลักษณ์อักษร:

1. ตรวจตัวตน อำนาจ ต้นฉบับ คุณสมบัติผู้ซื้อ และยอดสุดท้าย
2. ตรวจเช็คธนาคารหรือเงินเข้าและชื่อผู้รับ
3. ชำระเจ้าหนี้และไถ่ถอนจำนองพร้อมกันถ้ามี
4. ลงนามแบบราชการหลังยอดและเงื่อนไขตรงสัญญา
5. ชำระภาษี/ค่าธรรมเนียมและรับใบเสร็จ
6. จดทะเบียนผู้ซื้อและตรวจโฉนดหรือหนังสือใหม่
7. ปล่อยเงินสุทธิและต้นฉบับตามกลไกพร้อมกัน
8. ลงนามบัญชีทรัพย์/ส่งมอบ ส่งกุญแจและจดมิเตอร์

หากเงื่อนไขไม่ครบ ใช้ข้อเลื่อนและระยะเยียวยา อย่าส่งโฉนด กุญแจ หรือใบรับเงินไม่มีเงื่อนไขเพียงเพราะมีนัดแล้ว

## ผู้ขายไม่อยู่ไทยต้องเพิ่มอะไร?

การปิดระยะไกลเกิดได้เมื่อสำนักงานที่ดิน ธนาคารเจ้าหนี้ นิติบุคคล และธนาคารรับเอกสารทั้งหมด เผื่อเวลาส่งต้นฉบับ แปล รับรอง แบบธนาคาร และ KYC หนังสือมอบอำนาจต้องครอบคลุมการจดทะเบียนและรับจ่ายเฉพาะรายการ

ภาษีโอนในไทยยังยึดกฎธุรกรรมไทย ส่วนถิ่นที่อยู่ การรายงาน capital gains มรดก และเครดิตภาษีในประเทศบ้านเกิดเป็นงานแยก

## รับและโอนเงินขายออกต่างประเทศอย่างไร?

ใช้บัญชีและเส้นทางที่ตรงกับสัญญาและผู้ขาย เลี่ยงบัญชีบุคคลอื่นหรือแบ่งจ่ายโดยอธิบายไม่ได้ ส่งร่างสัญญาให้ธนาคารก่อนวันปิด

ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดให้ทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศผ่านผู้ได้รับอนุญาตและเผยแพร่ [หลักเกณฑ์ควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน](https://www.bot.or.th/en/our-roles/financial-markets/foreign-exchange-regulations/exchange-control-regulation.html) จากนั้นธนาคารตรวจ KYC/AML และที่มาในแต่ละรายการ ตัวอย่างเช่น [หน้า SWIFT ขาออกของธนาคาร](https://www.scb.co.th/en/personal-banking/other-services/international-money-transfer/swift/swift-outward) ขอหลักฐานรายได้ของลูกค้าต่างชาติและใช้เกณฑ์วงเงิน ตัวอย่างนี้ไม่ใช่คำแนะนำ ผู้ขายต้องยืนยันกับธนาคารตนเอง

เตรียมหนังสือเดินทาง/KYC สัญญาและหนังสือจดทะเบียน โฉนดก่อน-หลัง ใบเสร็จ รายการเงินซื้อและปิดจำนอง หลักฐานเงินขาเข้าหรือ [[fet-form-foreign-exchange-transaction|FET]] คำอธิบายส่วนต่าง และผู้รับ SWIFT/IBAN สกุลเงินและค่าธรรมเนียม อัตราแลกเปลี่ยนและธนาคารตัวกลางเปลี่ยนยอดรับได้ และ FET เดิมไม่รับประกันว่าจะส่งราคาทั้งหมดออกได้

## กรอบเวลาเตรียมงาน

เป็นเป้าหมาย ไม่ใช่เส้นตายกฎหมาย:

- **ก่อนประกาศ:** ตรวจสิทธิ อำนาจ โครงสร้าง ผู้ครอบครอง จำนอง ภาษี เอกสาร ธนาคาร และเงินสุทธิ
- **ก่อนจอง:** ตรวจผู้ซื้อและตกลง due diligence คืนเงิน และ exclusivity
- **ก่อนสัญญาหลัก:** ตรวจ title/บริษัท/มรดก ยอดปิดจำนอง หนังสือรับรอง ภาษี บัญชีทรัพย์ และธนาคาร
- **2–4 สัปดาห์ก่อนปิด:** ทำ POA/รับรอง มติ/ยินยอม ไถ่ถอน เอกสารอาคารชุด และคำสั่งจ่าย
- **หลายวันทำการก่อนปิด:** ทวนต้นฉบับ ชื่อ เช็ค ยอดสำนักงานที่ดิน เงินผู้ซื้อ กุญแจ มิเตอร์ และผู้ติดต่อธนาคาร
- **วันปิดและหลังปิด:** แลกทะเบียน เงิน เอกสารและการครอบครองตามลำดับ จากนั้นโอนเงิน เก็บแฟ้มและทำรายงานภาษีที่เกี่ยวข้อง

## เช็กลิสต์เอกสารผู้ขาย

- [ ] ต้นฉบับเอกสารสิทธิและผลตรวจล่าสุด
- [ ] หนังสือเดินทางและอำนาจเจ้าของร่วม คู่สมรส มรดกหรือศาล
- [ ] POA เฉพาะและการรับรองต่างประเทศ
- [ ] เอกสาร/มติบริษัท กรรมการ ตรา และแฟ้มภาษี
- [ ] ยอดและนัดไถ่ถอนจำนอง
- [ ] สัญญาเช่า ผู้ครอบครอง การบริหารและเงินประกัน
- [ ] เอกสารอาคาร ใบอนุญาต แบบ ทะเบียนบ้าน และสิทธิที่ดิน
- [ ] หนังสือปลอดหนี้และหนังสือรับรองที่ต้องใช้
- [ ] ภาษี ค่าส่วนกลาง สาธารณูปโภคและหลักฐานท้องถิ่นที่ถูกขอ
- [ ] บัญชีทรัพย์ ตำหนิ ของไม่รวม กุญแจและมิเตอร์
- [ ] ธนาคาร หลักฐานเงินขาเข้า และผู้รับปลายทาง
- [ ] ประมาณภาษี/ค่าธรรมเนียมและการแบ่งในสัญญา

## เช็กลิสต์วันปิด

- [ ] ตัวตน ลายมือชื่อ อำนาจและเลข title ตรงกัน
- [ ] ผู้ซื้อรับสิทธิที่จะจดทะเบียนได้
- [ ] ไม่มีภาระหรือหนี้ใหม่
- [ ] ยอดสำนักงานที่ดินตรงแผนเงิน
- [ ] ไถ่ถอน จดทะเบียน และชำระพร้อมกัน
- [ ] ตรวจผู้รับและยอดเช็ค/บัญชีอย่างอิสระ
- [ ] ตรวจและสำเนาใบเสร็จและ title ใหม่
- [ ] เงินสุทธิตรงราคาหักรายการมีหลักฐาน
- [ ] ลงนามสภาพครอบครอง บัญชีทรัพย์ กุญแจ มิเตอร์และเงินผู้เช่า
- [ ] ส่งต้นฉบับให้ผู้เก็บที่ระบุ

## สัญญาณอันตรายที่ควรหยุด

- เร่งรับมัดจำไม่คืนก่อนตรวจสิทธิ ภาษี และผู้ซื้อ
- ขอแจ้งราคาต่ำ จ่ายนอกสัญญา เงินสด หรือบัญชีคนอื่น
- อ้างว่าต่างชาติถือที่ดินได้เพราะ “มีบริษัทอยู่แล้ว”
- POA เปล่า เอกสารไม่ลงวันที่ คนละความหมายหรือหน้าหาย
- ปล่อยเงินก่อนธนาคารยืนยันไถ่ถอน
- ปฏิเสธ KYC หรือหลักฐานที่มา
- เขียนเพียง “ตามธรรมเนียม”
- มองข้ามผู้เช่า คู่สมรส มรดก บริษัทหรือเจ้าของร่วม
- ไม่มีเส้นทางธนาคารก่อนปิด
- ขอ key หรือต้นฉบับก่อนทะเบียนและเงินเคลียร์

หยุดและแก้เป็นลายลักษณ์อักษร การเลื่อนปลอดภัยกว่าการโอนที่ย้อนกลับไม่ได้หรือเงินที่ตรวจไม่ได้

## ลิงก์

- [กรมที่ดิน — ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/)
- [กรมที่ดิน — แบบหนังสือมอบอำนาจ](https://www.dol.go.th/form-download/power-of-attorney-form/)
- [กรมสรรพากร — ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์](https://www.rd.go.th/20942.html)
- [กรมสรรพากร — ภาษีธุรกิจเฉพาะ](https://www.rd.go.th/63775.html)
- [กรมสรรพากร — บัญชีอากรแสตมป์](https://www.rd.go.th/english/37773.html)
- [ธนาคารแห่งประเทศไทย — การควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน](https://www.bot.or.th/en/our-roles/financial-markets/foreign-exchange-regulations/exchange-control-regulation.html)
- [SCB — ข้อกำหนด SWIFT ขาออก](https://www.scb.co.th/en/personal-banking/other-services/international-money-transfer/swift/swift-outward)