# วีซ่าลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย: หลักเกณฑ์การต่ออายุด้วยเงิน 10 ล้านบาท

> การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ทำให้ได้วีซ่าอัตโนมัติ คู่มือนี้อธิบายการต่ออายุด้วยการลงทุน 10 ล้านบาท หลักฐาน การต่ออายุ และทางเลือกอื่น

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย **ไม่ได้ทำให้ได้วีซ่า ใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ หรือสิทธิทำงานโดยอัตโนมัติ** สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองมีช่องทางต่อการอยู่ชั่วคราวรายปีสำหรับการลงทุนในทรัพย์สินที่เข้าเกณฑ์อย่างน้อย **10 ล้านบาท** แต่เป็นคำขอตามหลักเกณฑ์ 2.5 ไม่ใช่ “golden visa” ที่ติดมากับโฉนด

เรื่องวีซ่ากับกรรมสิทธิ์แยกจากกัน ห้องชุดที่เข้าเกณฑ์อาจใช้ประกอบคำขอได้ แต่ผู้ซื้อต้องปฏิบัติตามโควตาต่างชาติและกฎการนำเงินเข้าประเทศ วีซ่าไม่เปลี่ยนวิลล่าหรือที่ดินให้เป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ อ่านกฎกรรมสิทธิ์ที่ [[foreign-property-ownership-thailand]] และหลักฐานการโอนเงินที่ [[fet-form-foreign-exchange-transaction]]

## หลักเกณฑ์ปัจจุบันของการต่ออายุกรณีลงทุน 10 ล้านบาทมีอะไรบ้าง?

ช่องทางนี้เป็นการต่อการอยู่ชั่วคราวของผู้มีสถานะ **Non-Immigrant** ผู้ยื่นต้องแสดงเงินอย่างน้อย 10 ล้านบาทที่โอนเข้าประเทศไทยและนำไปลงทุนในประเภทที่อนุญาตอย่างน้อยหนึ่งประเภท

| ประเภทที่เข้าเกณฑ์ | หลักฐานที่ตรวจคนเข้าเมืองคาดหวัง |
|---|---|
| ซื้อห้องชุด | สัญญาซื้อและหลักฐานจดทะเบียนกรรมสิทธิ์จากรัฐหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง มูลค่าอย่างน้อย 10 ล้านบาทหากใช้ประเภทเดียว |
| เช่าห้องชุด | สัญญาเช่าระยะยาวอย่างน้อย 3 ปีที่มีหลักฐานจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ค่าเช่าอย่างน้อย 10 ล้านบาทหากใช้ประเภทเดียว |
| เงินฝากประจำ | เงินฝากประจำกับธนาคารที่จดทะเบียนในไทยและมีผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยมากกว่า 50% |
| พันธบัตร | พันธบัตรรัฐบาลไทยหรือรัฐวิสาหกิจ |
| การรวมหลายประเภท | รวมประเภทข้างต้นโดยมีมูลค่าที่พิสูจน์ได้ไม่น้อยกว่า 10 ล้านบาท |

ต้องพิสูจน์ด้วยว่าเงินอย่างน้อย 10 ล้านบาทโอน **จากต่างประเทศเข้าธนาคารในประเทศไทย** ทรัพย์สินไทยที่ซื้อด้วยเงินในประเทศซึ่งอธิบายที่มาไม่ได้จึงไม่พอ สำหรับห้องชุดควรเก็บหลักฐานเงินโอนเข้าจากธนาคาร สัญญาซื้อ และเอกสารจดทะเบียนกรรมสิทธิ์จากสำนักงานที่ดินไว้ด้วยกัน

ทางเลือกการเช่าหมายถึงห้องชุดโดยเฉพาะ ไม่ใช่สัญญาเช่าวิลล่าหรือที่ดินทุกชนิด ควรจดทะเบียนสัญญาเช่าที่จะใช้ยื่นและตรวจให้ตรงหลักเกณฑ์กับสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในพื้นที่ก่อนจ่ายเงิน

## การยื่นคำขอ การต่ออายุ การทำงาน และครอบครัวมีกฎอย่างไร?

การอนุญาตแต่ละครั้ง **ไม่เกินหนึ่งปี** คู่มือประชาชนระบุแบบ ตม.7 หนังสือเดินทาง แบบรับทราบโทษการอยู่เกินกำหนด หลักฐานโอนเงินจากต่างประเทศ และเอกสารการลงทุน ค่าธรรมเนียมที่ระบุคือ 1,900 บาท และยื่นกับสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองที่รับผิดชอบพื้นที่พักอาศัย

การต่อครั้งถัดไปเป็นคำขอใหม่ ไม่ใช่การต่ออัตโนมัติ ผู้ยื่นต้องยังเข้าเกณฑ์ 2.5 และแสดงหลักฐานการลงทุน ดังนั้นการขายห้องชุด สิ้นสุดสัญญาเช่า ถอนเงินฝาก ไถ่ถอนพันธบัตร หรือทำให้ยอดต่ำกว่า 10 ล้านบาทอาจทำให้ไม่มีฐานสำหรับการต่อครั้งต่อไป ควรรักษาการลงทุนและเอกสารตลอดช่วงที่ใช้ช่องทางนี้

การต่ออายุนี้ **ไม่ใช่ใบอนุญาตทำงาน** คู่มือไม่ได้ขอสำเนาใบอนุญาตทำงานในการยื่นกรณีลงทุน แต่นั่นหมายเพียงว่าไม่ใช่เอกสารประกอบ ไม่ได้หมายความว่าผู้ถือมีสิทธิทำงาน ผู้ที่จะทำงานต้องมีคุณสมบัติและได้รับอนุญาตต่างหากจากกรมการจัดหางาน

สมาชิกครอบครัวต้องยื่นแยกเช่นกัน ตามหลักเกณฑ์ 2.20 บิดาหรือมารดาต้องมีอายุอย่างน้อย 50 ปี คู่สมรสต้องมีความสัมพันธ์กันทั้งทางนิตินัยและพฤตินัย และบุตร บุตรบุญธรรม หรือบุตรของคู่สมรสต้องยังไม่ได้สมรส อาศัยเป็นส่วนหนึ่งของครัวเรือน และมีอายุไม่เกิน 20 ปี บุตร บุตรบุญธรรม หรือบุตรของคู่สมรสที่อายุเกิน 20 ปีเข้าเกณฑ์เฉพาะเมื่อเจ็บป่วยหรือพิการจนไม่สามารถดำรงชีวิตตามปกติโดยลำพัง ต้องอยู่ในความอุปการะของบิดาหรือมารดา และมีหนังสือรับรองพร้อมคำร้องขอให้อยู่ชั่วคราวจากแพทย์ของโรงพยาบาลหรือสถาบันการแพทย์ของรัฐที่เกี่ยวข้อง สมาชิกที่เข้าเกณฑ์แต่ละคนต้องยื่นคำขอและหลักฐานความสัมพันธ์ของตน เงินลงทุน 10 ล้านบาทไม่ได้ให้สิทธิแก่ทั้งครอบครัวโดยอัตโนมัติ

## ผู้ยื่นรายใหม่ใช้เกณฑ์เดิม 3 ล้านบาทที่สงวนสิทธิไว้ได้หรือไม่?

เกณฑ์ 3 ล้านบาทไม่เปิดให้ผู้ซื้อรายใหม่ ใช้เฉพาะผู้ที่เข้าประเทศไทยก่อน **1 ตุลาคม 2549** และได้รับอนุญาตให้อยู่ด้วยเหตุลงทุนอย่างต่อเนื่องตั้งแต่นั้น

ประเภทที่ระบุสำหรับกลุ่มเดิมคือการซื้อห้องชุด เงินฝากประจำที่เข้าเกณฑ์ พันธบัตรรัฐบาลหรือรัฐวิสาหกิจ หรือการรวมประเภท พร้อมหลักฐานโอนเงินจากต่างประเทศ ต่างจากเกณฑ์ 10 ล้านบาทปัจจุบัน รายการเดิมไม่ได้รวมการเช่าห้องชุด หน้าเว็บไซต์สถานทูตหรือเอเจนซีเก่าที่กล่าวถึง 3 ล้านบาทจึงไม่ใช่ฐานให้ผู้ยื่นรายใหม่

ตัวอย่างเช่น [หน้าวีซ่าธุรกิจของสถานเอกอัครราชทูตไทย ณ กรุงลอนดอน](https://london.thaiembassy.org/en/page/business-visa) ยังคงกล่าวถึงเงินลงทุน 3 ล้านบาทในข้อมูลวีซ่า Non-Immigrant แต่การออกวีซ่าที่กงสุลกับการต่อการอยู่ในไทยเป็นคนละคำวินิจฉัย ให้ถือหน้านั้นเป็นข้อมูลรองเรื่องการออกวีซ่า ส่วนการต่ออายุให้ยึดคำสั่ง คู่มือปัจจุบันของสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง และหลักเกณฑ์ 2.5

## ช่องทางอื่นที่เกี่ยวกับการลงทุนแตกต่างกันอย่างไร?

แต่ละโครงการมีกฎหมายคนละฐาน จึงไม่ควรรวมเรียกว่า “golden visa” แบบเดียวกัน

| ช่องทาง | ฐานทางการเงิน | ผลด้านคนเข้าเมือง | ความแตกต่างเรื่องทรัพย์สิน งาน และครอบครัว |
|---|---|---|---|
| ต่ออายุด้วยการลงทุน 10 ล้านบาท | เงินจากต่างประเทศในห้องชุดซื้อ/เช่าที่เข้าเกณฑ์ เงินฝาก พันธบัตร หรือการรวม | อยู่ชั่วคราว ไม่เกิน 1 ปีต่อการอนุมัติ | ไม่มีสิทธิในที่ดินหรือสิทธิทำงานอัตโนมัติ ครอบครัวยื่นแยก |
| LTR — Wealthy Global Citizen | ทรัพย์สินทั่วโลกอย่างน้อย USD 1 ล้าน และลงทุนไทยอย่างน้อย USD 500,000 ซึ่งอาจรวมอสังหาริมทรัพย์ | LTR ที่ BOI รับรอง โครงสร้าง 5+5 ปี โดยต้องรักษาคุณสมบัติ | เป็นโครงการ BOI แยกต่างหาก เรื่องงานและผู้ติดตามเป็นไปตามกฎ LTR ไม่ได้เกิดจากการซื้อห้องชุด |
| Thailand Privilege | ค่าสมาชิกโครงการ | Privilege Entry Visa ตามสมาชิก | ไม่ต้องลงทุนอสังหาริมทรัพย์ สมาชิกไม่ได้สิทธิที่ดินหรือสิทธิทำงานทั่วไป |
| ถิ่นที่อยู่ถาวรกรณีลงทุน | คำขอถิ่นที่อยู่หมวดลงทุนของคณะกรรมการพิจารณาคนเข้าเมือง | คำขอถิ่นที่อยู่ถาวรตามรอบและโควตาประจำปี | ไม่ได้จากการซื้อห้องชุด มีประเภทลงทุนและประวัติการยื่นของตนเอง |

ถิ่นที่อยู่ถาวรกรณีลงทุนสับสนกับการต่อรายปีได้ง่ายเพราะใช้ตัวเลข 10 ล้านบาทเหมือนกัน แต่เป็นคนละระบบ กฎ PR ที่เผยแพร่ระบุหุ้นในบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนไทย หลักทรัพย์รัฐบาลหรือรัฐวิสาหกิจบางประเภท และหลักทรัพย์หรือหน่วยลงทุนที่สำนักงาน ก.ล.ต. อนุมัติหรือรับรอง อีกทั้งมีข้อกำหนดประวัติการอยู่และโควตาประจำปี การต่อด้วยห้องชุด 10 ล้านบาทไม่เปลี่ยนเป็น PR อัตโนมัติ

BOI อาจนับอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เข้าเกณฑ์เป็นส่วนหนึ่งของเงินลงทุน USD 500,000 สำหรับ LTR Wealthy Global Citizen แต่ยังต้องมีทรัพย์สินทั่วโลกอย่างน้อย USD 1 ล้านและผ่าน BOI แยก อ่าน [[ltr-visa-thailand-property]] ส่วน Thailand Privilege คือสมาชิกแบบชำระเงิน ไม่ใช่รางวัลจากการซื้อบ้าน ดู [[elite-visa-thailand-property-buyers]]

## การต่ออายุกรณีลงทุน 10 ล้านบาทเหมาะกับใคร?

ช่องทางนี้เหมาะกับผู้มีสถานะ Non-Immigrant ที่ยังใช้ได้ ซึ่งสามารถโอนและรักษาเงินอย่างน้อย 10 ล้านบาทไว้ในทรัพย์สินที่กำหนด แสดงเส้นทางเงินและการลงทุนทั้งหมด และยอมรับว่าต้องยื่นต่อการอยู่ชั่วคราวใหม่ทุกปี จึงอาจเหมาะกับผู้ลงทุนในห้องชุดที่เข้าเกณฑ์ซึ่งไม่ได้คาดหวังให้การต่ออายุนี้ให้สิทธิทำงาน สถานะครอบครัว ถิ่นที่อยู่ถาวร หรือกรรมสิทธิ์ที่ดิน

## การต่ออายุกรณีลงทุน 10 ล้านบาทไม่เหมาะกับใคร?

ช่องทางนี้ไม่เหมาะกับผู้ที่คาดว่าจะได้วีซ่าอัตโนมัติจากอสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด ผู้ยื่นรายใหม่ที่ต้องการใช้เกณฑ์เดิม 3 ล้านบาท หรือผู้ที่มองหาทางไปสู่ถิ่นที่อยู่ถาวรด้วยการยื่นครั้งเดียว อีกทั้งไม่ตอบโจทย์แผนที่ต้องอาศัยกรรมสิทธิ์วิลล่าหรือที่ดิน การรวมครอบครัวอัตโนมัติ หรือการทำงานโดยไม่มีใบอนุญาตแยก

## ผู้ยื่นควรเตรียมหลักฐานอะไรบ้าง?

ผู้ยื่นควรเตรียมหลักฐานการโอนเงิน การลงทุน ตัวตน และหลักฐานครอบครัวที่เกี่ยวข้องให้ครบก่อนโอนเงินหรือทำธุรกรรม:

- หนังสือเดินทางและสถานะ Non-Immigrant ที่ยังใช้ได้;
- แบบ ตม.7 รูปถ่าย และแบบรับทราบที่กำหนด;
- หลักฐานธนาคารที่ติดตามเงินอย่างน้อย 10 ล้านบาทจากต่างประเทศเข้าธนาคารไทย;
- กรณีซื้อ: สัญญาห้องชุดและหลักฐานจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ของรัฐ;
- กรณีเช่า: สัญญาเช่าห้องชุดที่จดทะเบียนอย่างน้อย 3 ปีและมีมูลค่าเข้าเกณฑ์;
- กรณีเงินฝาก: หนังสือรับรองเงินฝากประจำและหลักฐานบัญชีจากธนาคารที่เข้าเกณฑ์;
- กรณีพันธบัตร: ใบพันธบัตรรัฐบาลหรือรัฐวิสาหกิจ;
- การคำนวณและหลักฐานของทุกทรัพย์สินเมื่อรวมประเภท;
- ต้นฉบับและสำเนาตามรูปแบบที่สำนักงานพื้นที่ขอ;
- คำขอครอบครัว: หนังสือเดินทางและหลักฐานจากรัฐที่แสดงว่าบิดาหรือมารดาอายุอย่างน้อย 50 ปี คู่สมรสมีความสัมพันธ์ทั้งทางนิตินัยและพฤตินัย และบุตร บุตรบุญธรรม หรือบุตรของคู่สมรสยังไม่ได้สมรส เป็นส่วนหนึ่งของครัวเรือน และอายุไม่เกิน 20 ปี; สำหรับบุตร บุตรบุญธรรม หรือบุตรของคู่สมรสที่อายุเกิน 20 ปี ต้องมีหนังสือรับรองพร้อมคำร้องขอให้อยู่ชั่วคราวจากแพทย์ของโรงพยาบาลหรือสถาบันการแพทย์ของรัฐที่เกี่ยวข้อง ซึ่งยืนยันว่าการเจ็บป่วยหรือพิการทำให้ไม่สามารถดำรงชีวิตตามปกติโดยลำพังและต้องอยู่ในความอุปการะของบิดาหรือมารดา

ขอให้สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองที่รับผิดชอบยืนยันชุดเอกสารก่อนทำธุรกรรม เจ้าหน้าที่อาจขอหลักฐานเพิ่ม และคู่มือเริ่มนับเวลาบริการเมื่อคำขอครบเท่านั้น

## ความเข้าใจผิดใดทำให้แผนต่ออายุกรณีลงทุนไม่เข้าเกณฑ์?

แผนจะไม่เข้าเกณฑ์เมื่ออาศัยทรัพย์สิน วงเงิน สิทธิประโยชน์ หรือข้อสมมติเรื่องครอบครัวที่หลักเกณฑ์ปัจจุบันไม่อนุญาต:

- **“อสังหาริมทรัพย์ใดก็ได้ราคา 10 ล้านบาท”** ไม่จริง หลักเกณฑ์ระบุห้องชุด ไม่ใช่บ้าน วิลล่า หรือที่ดินทุกแบบ
- **“ราคาซื้อพิสูจน์เงินแล้ว”** ไม่จริง ต้องมีหลักฐานโอนจากต่างประเทศเข้าธนาคารไทยแยกต่างหาก
- **“3 ล้านบาทยังพอ”** เฉพาะกลุ่มเดิมก่อน 1 ตุลาคม 2549 ที่รักษาสิทธิต่อเนื่อง
- **“ต่อแล้วอยู่ได้ไม่มีกำหนด”** แต่ละครั้งไม่เกินหนึ่งปีและต้องพิสูจน์ต่อใหม่
- **“คู่สมรสและบุตรถูกรวม”** ทุกคนต้องยื่นคำขอครอบครัวและพิสูจน์ความสัมพันธ์
- **“วีซ่าลงทุนทำงานได้”** ไม่ได้ การอนุญาตทำงานเป็นขั้นตอนกฎหมายแยก
- **“วีซ่าทำให้ถือที่ดินวิลล่าได้”** ไม่ได้เปลี่ยนกฎกรมที่ดินหรือโควตาต่างชาติของอาคารชุด
- **“10 ล้านบาทเท่ากับ PR”** การต่อชั่วคราวกับ PR เป็นคนละคำขอ ใช้ทรัพย์สินและเงื่อนไขต่างกัน

## ลิงก์

- [คู่มือสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง: การต่ออายุกรณีลงทุน ข้อ 2.5](https://kamphaengphet.immigration.go.th/wp-content/uploads/2024/02/6-Public-Handbook-2.5-investment.pdf)
- [คำสั่งสำนักงานตำรวจแห่งชาติที่ 327/2557: หลักเกณฑ์การต่ออายุปัจจุบัน](https://tak.immigration.go.th/wp-content/uploads/2025/05/04-%E0%B8%84%E0%B8%B3%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B9%88%E0%B8%87-%E0%B8%95%E0%B8%A3.%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88-327.2557.pdf)
- [คู่มือสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง: ครอบครัวตามข้อ 2.20](https://www.immigration.go.th/wp-content/uploads/2023/01/21-Public-Handbook-2.20-family-member-of-an-alien-under-the-criterion-as-prescribed-in-this-order-such-as-2.1-2.3-and-Non-Immigrant-Visa-with-A-except-Non-LA.pdf)
- [กรมการจัดหางาน: บริการใบอนุญาตทำงานคนต่างด้าว](https://www.doe.go.th/prd/main/act/param/site/1/cat/73/sub/37/pull/sub_category/view/list-label)
- [โครงการ BOI Long-Term Resident](https://ltr.boi.go.th/)
- [ประกาศ BOI ที่ ป. 3/2568: หลักเกณฑ์ LTR ปัจจุบัน](https://ltr.boi.go.th/documents/Announcement_of_the_Office_of_the_Board_of_Investment_No_Por_3_2568_%28EN%29.pdf)
- [Thailand Privilege: การเปรียบเทียบกับวีซ่าระยะยาวอย่างเป็นทางการ](https://www.thailandprivilege.co.th/why-thailand/thailand-privilege-card-vs-long-stay-visa)
- [ประกาศคณะกรรมการพิจารณาคนเข้าเมือง: ถิ่นที่อยู่ถาวรกรณีลงทุน](https://immigration.go.th/wp-content/uploads/2020/01/26122546_regulation_notice_en.pdf)
- [สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง: ประเภทคำขอ PR และประวัติการพำนัก](https://www.immigration.go.th/wp-content/uploads/2020/01/quota_detail_en-1.pdf)
- [กรมที่ดิน: บริการเรื่องที่ดินสำหรับคนต่างด้าว](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/land-for-foreigners/)