# วีซ่าไทยสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์: เส้นทาง เงินทุน งาน ภาษี ครอบครัว และสิทธิ

> ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ต้องมีวีซ่าพิเศษและทรัพย์สินไม่ให้สถานะ เปรียบเทียบ LTR การลงทุน DTV เกษียณ ครอบครัว ธุรกิจ และถิ่นที่อยู่ถาวร

**ผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่ต้องมีวีซ่าพิเศษเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทย และทรัพย์สินไม่ก่อให้เกิดวีซ่า** หากลงนามด้วยตนเองต้องมีสิทธิอยู่ในไทยอย่างถูกต้อง แต่ธุรกรรมกับคำขออยู่เป็นคนละเรื่อง ไม่มีวีซ่าใดในคู่มือนี้เปลี่ยนข้อจำกัดของชาวต่างชาติให้เป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินไทย

คู่มือนี้เปรียบเทียบเส้นทางหลัก ณ **23 กรกฎาคม 2569** เป็นการจำแนกทางเลือกและหลักฐาน ไม่ได้แนะนำผู้ให้บริการ โครงการ หรือแผนเฉพาะบุคคล

## ผู้ซื้อต้องมีวีซ่าไทยก่อนซื้อหรือไม่?

ไม่ต้อง ธุรกรรมต้องผ่านกฎของสิทธิที่จะจดทะเบียนแทน ชาวต่างชาติอาจถือห้องชุดในโควตาต่างชาติ รับสิทธิอื่นที่อนุญาต หรือแต่งตั้งผู้รับมอบอำนาจโดยมีเอกสารและหลักฐานเงินโอน เริ่มจาก [[foreign-property-ownership-thailand|กรอบกรรมสิทธิ์]] แล้วจัดแฟ้มคนเข้าเมืองแยกกัน

วีซ่า การต่อการอยู่ และถิ่นที่อยู่ถาวรให้ผลต่างกัน:

- **วีซ่า** เป็นเอกสารเข้าเมืองตามประเภทและอายุ;
- **การต่อการอยู่** ขยายการอนุญาตในประเทศตามเกณฑ์ตรวจคนเข้าเมือง;
- **ถิ่นที่อยู่ถาวร** เป็นสถานะแยกภายใต้รอบและโควตารายปี;
- **โฉนดหรือสิทธิจดทะเบียน** อยู่ภายใต้กฎหมายที่ดินและอาคารชุด ไม่ใช่ชื่อในหนังสือเดินทาง

## ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรเปรียบเทียบเส้นทางใด?

คำตอบขึ้นกับอายุ งาน ครอบครัว ทรัพย์สิน จำนวนวันที่จะอยู่ และภาระต่ออายุ ไม่ใช่ราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างเดียว

| เส้นทาง | ผู้หรือสิ่งที่เข้าเกณฑ์ | เงินหรือทรัพย์สินขั้นต่ำ | ผล ระยะเวลา และการรักษาเงื่อนไข |
|---|---|---|---|
| LTR — Wealthy Global Citizen | ผู้ยื่น BOI มีทรัพย์สินรวมทั้งในและต่างประเทศอย่างน้อย USD 1 ล้าน | อย่างน้อย USD 500,000 ในพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุคงเหลือ 5+ ปี การลงทุนตรงในบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือรวมกัน โดยเงินลงทุนไทยนับรวมในเกณฑ์ทรัพย์สิน USD 1 ล้านได้ | LTR โครงสร้าง 5+5 ปี ต้องรักษาประเภทและยืนยันใหม่สำหรับช่วงที่สอง ดู [[ltr-visa-thailand-property]] |
| LTR — Wealthy Pensioner | ผู้มีอายุ 50 ปีขึ้นไป เกษียณแล้ว ณ วันยื่นคำขอ และมีรายได้เชิงรับเข้าเกณฑ์ | รายได้เชิงรับ USD 80,000 ต่อปี หรืออย่างน้อย USD 40,000 พร้อมลงทุนไทย USD 250,000 ซึ่งรวมอสังหาริมทรัพย์ได้ | โครงสร้าง 5+5 เช่นกัน โดยรายได้ การลงทุน ประกัน และเกณฑ์อื่นยังต้องคงอยู่ |
| ต่ออายุลงทุนปัจจุบัน | ผู้ถือ Non-Immigrant ที่โอนจากต่างประเทศเข้าธนาคารไทยอย่างน้อย 10 ล้านบาท | ซื้อห้องชุด เช่าห้องชุดจดทะเบียนอย่างน้อย 3 ปี เงินฝากประจำ พันธบัตรรัฐบาลหรือรัฐวิสาหกิจ หรือรวมกัน | ต่อชั่วคราวครั้งละไม่เกิน 1 ปี รักษาฐาน 10 ล้านบาทและยื่นหลักฐานทุกปี ดู [[thailand-property-investment-visa]] |
| ต่ออายุลงทุนเดิม | ผู้เข้าก่อน 1 ตุลาคม 2549 และอยู่บนฐานลงทุนเดิมต่อเนื่อง | อย่างน้อย 3 ล้านบาทในรายการซื้อ เงินฝาก พันธบัตร หรือรวมกัน รายการเดิมไม่รวมเช่าห้องชุด | ต่อรายปีเมื่อประวัติและการลงทุนยังอยู่ ไม่เปิดแก่ผู้ยื่นใหม่ |
| Thailand Privilege | ผู้ได้รับเข้าเป็นสมาชิกโปรแกรมทางการแบบชำระเงิน | ระดับเริ่มต้นปัจจุบัน 650,000 บาท ไม่ต้องมีอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินไม่ลดค่าธรรมเนียม | แพ็กเกจสมาชิกมีอายุ 5–20 ปี ภายในอายุสมาชิก Privilege Entry เป็นวีซ่าเข้าออกหลายครั้ง 5 ปีที่ต่อใหม่ได้ และอยู่ได้สูงสุด 1 ปีต่อการเข้า ดู [[elite-visa-thailand-property-buyers]] |
| DTV | ผู้เข้าเกณฑ์ workcation กิจกรรมที่อนุมัติ การรักษา หรือฐานอื่น คู่สมรสและบุตรอายุต่ำกว่า 20 ปีที่เข้าเกณฑ์ใช้ฐานผู้ติดตามได้ | หลักฐานการเงินอย่างน้อย 500,000 บาทพร้อมเอกสารประเภท อสังหาริมทรัพย์ใช้แทนไม่ได้ | วีซ่าหลายครั้ง 5 ปี อยู่ได้ไม่เกิน 180 วันต่อครั้ง และต่อในประเทศได้หนึ่งครั้งไม่เกิน 180 วัน ดู [[dtv-digital-nomad-visa-thailand]] |
| เส้นทางเกษียณ | ผู้มีอายุ 50+ ตามเงื่อนไข Non-O, O-A หรือ O-X | การต่อรายปีทั่วไปใช้เงินฝาก 800,000 บาทหรือรายได้ 65,000 บาทต่อเดือน O-A/O-X มีเงื่อนไขเงิน สัญชาติ และประกันของตน | การต่อมาตรฐานรายปี O-X เป็น 5+5 ต้องรักษาเงิน ประกัน ที่อยู่ และประเภท ดู [[retirement-visa-property-thailand]] |
| สมรสหรือครอบครัวไทย | ผู้มีความสัมพันธ์จริงที่เข้าเกณฑ์กับคนไทย | สำหรับสามีต่างชาติ เกณฑ์ทั่วไปคือเงิน 400,000 บาทหรือรายได้ 40,000 บาทต่อเดือน กรณีอื่นต่างกัน | ต่อครั้งละไม่เกิน 1 ปีเมื่อความสัมพันธ์และหลักฐานยังอยู่ ที่ดินของคู่สมรสไทยยังเป็นสิทธิของเขา ดู [[marriage-property-thailand-foreigner]] |
| อยู่ด้วยธุรกิจ | ผู้ยื่น Non-B หรือฐานอื่นที่มีงาน ธุรกิจ การลงทุน หรือการส่งเสริมจริงในไทย | ไม่มีวงเงินผู้ซื้อ เกณฑ์นายจ้าง ทุน ภาษี พนักงาน กิจกรรม และใบอนุญาตขึ้นกับเส้นทาง | วีซ่าหรือโดยทั่วไปต่อรายปีผูกกับกิจกรรม การซื้อสำนักงาน บ้าน หรือหุ้นอย่างเดียวไม่พอ ดู [[foreign-business-act]] |
| PR กรณีลงทุน | ผู้ถือ Non-Immigrant ที่ต่อครั้งละหนึ่งปีติดต่อกันอย่างน้อย 3 ปีและยื่นในรอบโควตา | อย่างน้อย 10 ล้านบาทจากต่างประเทศในหุ้นบริษัทไทย หลักทรัพย์รัฐหรือรัฐวิสาหกิจ หรือหลักทรัพย์/หน่วยลงทุนที่อนุมัติ ไม่ใช่ห้องชุด | คำขอ PR ไม่ใช่การต่อ หลังอนุมัติต้องรายงานหลักฐานลงทุนทุกปี 3 ปี ดู [[thailand-property-investment-visa|คู่มือสถานะลงทุน]] |

## งาน ครอบครัว การรายงาน ภาษี และกรรมสิทธิ์ต่างกันอย่างไร?

ทั้งหมดเป็นภาระคนละส่วน ไม่มีแถวใดเปลี่ยนวีซ่าเป็นโฉนดหรือโฉนดเป็นสิทธิทำงาน

| เส้นทาง | งานและผู้ติดตาม | การรายงานและภาษี | กรรมสิทธิ์เปลี่ยนหรือไม่? |
|---|---|---|---|
| LTR | สิทธิหรือการอำนวยความสะดวกงานขึ้นกับประเภท ผู้ติดตามได้แก่คู่สมรสโดยชอบ บิดามารดา บุตรต่ำกว่า 20 ปี และผู้อยู่ในอุปการะตามกฎหมายโดยไม่จำกัดจำนวน แต่ละคนต้องมีประกัน USD 50,000 เหลือ 10+ เดือน ประกันสังคมไทย หรือเงินฝากเพิ่ม USD 25,000 นาน 12 เดือน | รายงานปีละครั้งแทน 90 วัน สิทธิภาษีเฉพาะประเภท ไม่ใช่ยกเว้นทั้งหมด | ไม่ โควตาห้องชุด ข้อจำกัดที่ดิน และอายุเช่ายังคงเดิม |
| ต่อ 10 ล้านบาท | ไม่มีสิทธิทำงานอัตโนมัติ ครอบครัวแต่ละคนยื่นแยก | ต่อรายปีและรายงานที่อยู่เมื่อเกิน 90 วันต่อเนื่อง ไม่มีสิทธิภาษีพิเศษ | ไม่ มีเพียงลงทุนห้องชุดที่เข้าเกณฑ์ช่วยคำขอ |
| ต่อเดิม 3 ล้านบาท | งานและครอบครัวแยกเช่นกัน | ต่อรายปี รายงาน 90 วัน และรักษาสิทธิเดิม ไม่มีสิทธิภาษีพิเศษ | ไม่ |
| Thailand Privilege | ไม่มีสิทธิทำงานทั่วไป ครอบครัวและค่าธรรมเนียมขึ้นกับสมาชิก | อยู่ต่อเนื่องต้องรายงาน 90 วัน แม้โปรแกรมอาจช่วย ไม่มีสิทธิภาษีพิเศษ | ไม่ |
| DTV | งานไกลหรืออิสระต้องตรงฐาน DTV งานไทยไม่อนุญาตอัตโนมัติ ผู้ติดตามยื่นฐาน DTV | เกิน 90 วันต่อเนื่องต้องรายงาน ไม่มีสิทธิภาษีทั่วไป | ไม่ |
| เกษียณ | ห้ามทำงานบนฐานเกษียณ ครอบครัวแยกหรือขึ้นกับประเภท | ต่อรายปีหรือตามประเภท รายงาน 90 วัน ไม่มีสิทธิภาษีทั่วไป | ไม่ |
| สมรสหรือครอบครัวไทย | การต่อไม่แทนใบอนุญาตทำงาน ญาติอื่นใช้ฐานตน | ต่อรายปีและรายงาน 90 วัน ไม่มีสิทธิภาษีทั่วไป | ไม่ ที่ดินคู่สมรสไทยไม่เป็นของคู่สมรสต่างชาติ |
| ธุรกิจ | งานไทยต้องมีใบอนุญาตที่ถูกต้อง ครอบครัวยื่นแยก | รายงานนายจ้างและคนเข้าเมืองพร้อม 90 วัน รายได้งานและธุรกิจเสียภาษีไทย | ไม่ สถานะธุรกิจไม่ใช่ข้อยกเว้นที่ดิน |
| PR | PR ไม่แทนใบอนุญาตทำงาน ญาติแต่ละคนมีฐานแยก | ไม่ต่อชั่วคราวรายปี ผู้ถือ PR ลงทุนรายงานเงินลงทุน 3 ปี ภาษีตามการอยู่และแหล่งรายได้ | ไม่ PR อย่างเดียวไม่ทำให้เป็นเจ้าของที่ดินไทย |

ผู้ถือสถานะชั่วคราวต้องแจ้ง TM.47 เมื่ออยู่เกิน **90 วันต่อเนื่อง** การออกและเข้าใหม่เริ่มนับใหม่ LTR ใช้การรายงานหนึ่งปี ส่วน PR ใช้เอกสารพำนักและเดินทางของตนแทนการต่อรายปี

ภาษีนับอีกแบบ มาตรา 41 แห่งประมวลรัษฎากรถือว่าผู้ที่อยู่รวมกัน **ตั้งแต่ 180 วันขึ้นไปในปีปฏิทิน** เป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ อายุวีซ่า รายงาน 90 วัน และถิ่นที่อยู่ภาษีไม่ใช่นาฬิกาเดียวกัน ค่าเช่า งาน หรือธุรกิจจากไทยอาจเสียภาษีแม้ไม่เป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ รายได้ต่างประเทศ การนำเงินเข้า อนุสัญญา และสิทธิ LTR ต้องดูตามปีนั้น อ่าน [[taxes-thai-tax-resident-180-days|คู่มือถิ่นที่อยู่ภาษี]]

## ผู้ซื้อควรเลือกเส้นทางตามโปรไฟล์อย่างไร?

เลือกจากวัตถุประสงค์การอยู่ แล้วตรวจหลักฐาน:

1. **ซื้อเพื่อมาเป็นครั้งคราว:** ไม่ต้องมีวีซ่าทรัพย์สิน ใช้ฐานเข้าเมืองที่ตรงกับแต่ละทริป
2. **ทรัพย์สินรวมทั้งในและต่างประเทศ USD 1 ล้าน ซึ่งรวมเงินลงทุนไทย USD 500,000:** เปรียบเทียบ LTR Wealthy Global Citizen; ผู้มีอายุ 50 ปีขึ้นไปที่เกษียณแล้ว ณ วันยื่นคำขอและมีรายได้เชิงรับควรตรวจ Wealthy Pensioner ด้วย
3. **มี 10 ล้านบาทในรายการตรวจคนเข้าเมือง:** เปรียบเทียบการต่อกรณีลงทุนรายปี
4. **มีสถานะลงทุนต่อเนื่องตั้งแต่ก่อน 1 ตุลาคม 2549:** ตรวจแฟ้มเดิม 3 ล้านบาท ไม่ใช่ทางของผู้ซื้อใหม่
5. **ทำงานไกล อิสระ หรือกิจกรรม DTV:** เปรียบเทียบ DTV การซื้อบ้านไม่ช่วยคุณสมบัติ
6. **อายุ 50+ และต้องการวงเงินต่ำกว่า:** เปรียบเทียบประเภทเกษียณ ประกัน และภาระต่อ
7. **สมรสจริงหรือมีครอบครัวไทย:** เปรียบเทียบการต่อครอบครัว แยกจากที่ดินคู่สมรส
8. **มีงานหรือธุรกิจไทยจริง:** ใช้เส้นทางธุรกิจและงาน ไม่ตั้งบริษัทกระดาษเพื่อบ้าน
9. **ต้องการอยู่ยาวโดยไม่มีฐานงานหรือลงทุน:** เปรียบเทียบ Thailand Privilege แบบสมาชิกชำระเงิน
10. **มีประวัติต่อสามปีและเป้าหมายถาวร:** ตรวจประเภท PR และโควตา ห้องชุดใหม่ไม่ใช่ทางลัด

## คู่มือการตัดสินใจนี้เหมาะกับใคร?

เหมาะกับผู้ซื้อที่แยกกำหนดการทรัพย์สินกับคนเข้าเมืองและพร้อมพิสูจน์เงิน กิจกรรม ครอบครัว งาน วันอยู่ และการต่อ มีประโยชน์ก่อนจ่ายเงินที่คืนไม่ได้ซึ่งยังตรวจคำกล่าวเรื่องวีซ่าได้อิสระ

## คู่มือการตัดสินใจนี้ไม่เหมาะกับใคร?

ไม่แทนคำวินิจฉัยคำขอหรือภาษีเฉพาะบุคคล และไม่ทำให้วิลล่าเป็นกรรมสิทธิ์ เปลี่ยนเข้าแบบท่องเที่ยวเป็นสิทธิทำงาน เปิดเกณฑ์ 3 ล้านบาท หรือรับประกัน PR จากห้องชุด 10 ล้านบาท

## ก่อนเลือกควรรวบรวมหลักฐานอะไร?

จัดแฟ้มเดียวก่อนจ่ายค่าทรัพย์สินหรือสถานะ:

- วันที่เข้า จำนวนวันรวม และแผนต่อ;
- หนังสือเดินทาง วีซ่าหรือการต่อปัจจุบัน และประวัติสามปีหากคิด PR;
- อายุ งาน นายจ้างหรือธุรกิจ และใบอนุญาตที่ต้องใช้;
- ทะเบียนสมรส เกิด รับบุตรบุญธรรม ครัวเรือน และอุปการะของทุกคน;
- รายการธนาคาร รายได้เชิงรับ ทรัพย์สินทั่วโลก ประกัน และที่มาของเงิน;
- เส้นทางเงินจากต่างประเทศและโฉนด โควตา เช่า ฝาก พันธบัตร หุ้น หรือสมาชิกที่อ้าง;
- เกณฑ์ทางการเรื่องเวลาถือและตรวจซ้ำ;
- ปฏิทินรายงาน ต่อ ถิ่นที่อยู่ภาษี ยื่นภาษี และหน้าที่ทรัพย์สิน;
- แผนออกเมื่อขาย เปลี่ยนงาน สิ้นสุดสมรส ต่ำกว่าเกณฑ์ หรือออกจากไทย

## คำกล่าวใดควรหยุดกระบวนการตัดสินใจ?

หยุดหากข้อเสนอระบุว่า:

- “ผู้ซื้อทุกคนต้องมีวีซ่านี้”
- “โฉนดให้ถิ่นที่อยู่หรือ PR อัตโนมัติ”
- “อสังหาริมทรัพย์ใดก็ได้ 10 ล้านบาทเข้าเกณฑ์”
- “เกณฑ์เดิม 3 ล้านบาทเปิดแล้ว”
- “DTV, Privilege, เกษียณ สมรส หรือธุรกิจทำงานอะไรก็ได้”
- “วีซ่าทำให้ที่ดินวิลล่าเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ”
- “ชื่อวีซ่ากำหนดถิ่นที่อยู่ภาษีเพียงอย่างเดียว”
- “คู่สมรสและบุตรรวมโดยไม่ต้องมีคุณสมบัติหรือเอกสาร”

ทุกข้อรวมการทดสอบทางกฎหมายที่หน่วยงานพิจารณาแยกกัน

## ลิงก์

- [สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง: คำสั่งตำรวจ 327/2557 เรื่องหลักเกณฑ์ต่อการอยู่](https://tak.immigration.go.th/wp-content/uploads/2025/05/04-%E0%B8%84%E0%B8%B3%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B9%88%E0%B8%87-%E0%B8%95%E0%B8%A3.%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88-327.2557.pdf)
- [สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง: คู่มือการต่อกรณีลงทุน 10 ล้านบาท](https://kamphaengphet.immigration.go.th/wp-content/uploads/2024/02/6-Public-Handbook-2.5-investment.pdf)
- [สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง: ครอบครัวตามเกณฑ์ 2.20](https://www.immigration.go.th/wp-content/uploads/2023/01/21-Public-Handbook-2.20-family-member-of-an-alien-under-the-criterion-as-prescribed-in-this-order-such-as-2.1-2.3-and-Non-Immigrant-Visa-with-A-except-Non-LA.pdf)
- [สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง: การแจ้งอยู่เกิน 90 วัน](https://www.immigration.go.th/?page_id=1666)
- [BOI: พอร์ทัล LTR และเกณฑ์ปัจจุบัน](https://ltr.boi.go.th/)
- [BOI: ประกาศเกณฑ์ LTR ปี 2025](https://ltr.boi.go.th/documents/Announcement_of_the_Office_of_the_Board_of_Investment_No_Por_3_2568_%28EN%29.pdf)
- [BOI: โบรชัวร์ LTR ปี 2025 และการปรับจำนวนผู้ติดตาม](https://ltr.boi.go.th/documents/BOI-brochure%202025-LTR.pdf)
- [Thai e-Visa: พอร์ทัลคำขอและคุณสมบัติทางการ](https://www.thaievisa.go.th/)
- [Thailand Privilege: ประเภทสมาชิกและค่าธรรมเนียมทางการ](https://www.thailandprivilege.co.th/membership)
- [Thailand Privilege: อายุ PE และระยะอยู่ต่อครั้งจากหน้าเว็บทางการ](https://www.thailandprivilege.co.th/living-in-thailand)
- [คณะกรรมการพิจารณาคนเข้าเมือง: เกณฑ์ PR กรณีลงทุน](https://immigration.go.th/wp-content/uploads/2020/01/26122546_regulation_notice_en.pdf)
- [กรมสรรพากร: ประมวลรัษฎากรมาตรา 41 เรื่องถิ่นที่อยู่และแหล่งรายได้](https://www.rd.go.th/english/37749.html)
- [กรมการจัดหางาน: บริการใบอนุญาตทำงานคนต่างด้าว](https://www.doe.go.th/prd/main/act/param/site/1/cat/73/sub/37/pull/sub_category/view/list-label)
- [กรมที่ดิน: บริการที่ดินและอาคารชุดสำหรับคนต่างด้าว](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/land-for-foreigners/)