# ความเชื่อมั่นผู้พัฒนาอสังหาฯ กรุงเทพฯ ไตรมาส 3 ปี 2026: กลับขึ้นเหนือ 50 ขณะยอดขายลดลง และผู้พัฒนาระบายสต็อกด้วยของแถมและส่วนลด

> ดัชนีสถานการณ์ปัจจุบันของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลกลับขึ้นเหนือ 50 ในไตรมาส 3 ปี 2026 แต่ดัชนีย่อยด้านยอดขายลดลงเหลือ 42.3 ตามที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานเมื่อ 8 ตุลาคม ราคาคอนโดมิเนียมใหม่ ซึ่ง REIC วัดหลังหักโปรโมชันแล้ว เพิ่มขึ้น 2.2% จากปีก่อน และราคาบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 0.2% ผู้พัฒนาระบายสต็อกด้วยของแถม ส่วนลดเงินสด และฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน

ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีไตรมาสที่ดีขึ้นบนกระดาษ แต่ไม่ใช่ที่โต๊ะขาย ในไตรมาส 3 ปี 2026 ดัชนีสถานการณ์ปัจจุบันของผู้พัฒนาในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้นเป็น 51.3 จาก 46.9 กลับขึ้นเหนือเส้นกลางที่ 50 ดัชนีย่อยด้านยอดขายลดลงเหลือ 42.3 ต่ำกว่าเส้นนั้นอย่างชัดเจน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ในสังกัดธนาคารอาคารสงเคราะห์ เผยแพร่ดัชนีนี้เมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2026

ราคาเล่าเรื่องเดียวกันจากอีกด้าน เมื่อวันที่ 12 ตุลาคม REIC รายงานว่าราคาคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเพิ่มขึ้น 2.2% จากปีก่อน และราคาบ้านจัดสรรใหม่เพิ่มขึ้น 0.2% REIC สร้างดัชนีทั้งสองจากราคาขายจริง คือราคาหลังหักมูลค่าโปรโมชันออกจากราคาที่ประกาศขาย ตามข้อมูลของ REIC ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมระบายสต็อกที่ขายไม่ออกด้วยของแถมและส่วนลดเงินสด ขณะที่ผู้พัฒนาบ้านจัดสรรให้ของแถมแทนการลดราคาขายโดยตรง

## ผลประกอบการและการเปิดโครงการฟื้นตัว แต่ยอดขายไม่ฟื้น

ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัย (Housing Developer Sentiment Index) ของ REIC ใช้ 50 เป็นเส้นแบ่งของค่าที่เป็นบวก ดัชนีสถานการณ์ปัจจุบัน (Current Situation) โดยรวมอยู่ที่ 51.3 ในไตรมาส 3 ปี 2026 ในตารางห้าไตรมาสของ REIC ดัชนีนี้อยู่ที่ 45.8 ในไตรมาส 3 ปี 2025, 47.9 ในไตรมาส 4 ปี 2025, 42.8 ในไตรมาส 1 ปี 2026 และ 46.9 ในไตรมาส 2 ปี 2026 ไตรมาส 3 ปี 2026 จึงเป็นค่าเดียวที่อยู่เหนือ 50 ในช่วงนี้ REIC อ่านการเพิ่มขึ้นนี้ว่าผู้พัฒนามองสถานการณ์ปัจจุบันในแง่บวกมากขึ้น

การเปลี่ยนแปลงมากที่สุดอยู่ที่ผลประกอบการ จาก 45.8 เป็น 72.6 REIC กล่าวว่าผลประกอบการที่ดีขึ้นไม่ได้มาจากยอดขายใหม่โดยตรง REIC ระบุว่าส่วนหนึ่งมาจากการบริหารต้นทุน การระบายสต็อกที่เร็วขึ้น มาตรการกระตุ้นของรัฐที่เร่งการโอนกรรมสิทธิ์ และรายได้ที่รับรู้จากโครงการเดิม ยอดขายไปอีกทาง จาก 56.5 เหลือ 42.3

การเปิดโครงการเพิ่มขึ้น ขณะที่การลงทุนลดลง ดัชนีย่อยการเปิดโครงการใหม่และเฟสใหม่เพิ่มจาก 50.0 เป็น 70.0 และดัชนีย่อยการลงทุนลดจาก 46.3 เหลือ 38.1 REIC อ่านคู่นี้ว่าเป็น "การลงทุนแบบเลือกสรร" ผู้พัฒนาอาจเลือกเปิดเฉพาะโครงการหรือเฟสที่มั่นใจในทำเลและในความต้องการที่แท้จริง REIC กล่าวว่าไม่ควรอ่านการเปิดโครงการที่เพิ่มขึ้นว่าเป็นการกลับไปขยายตัว การจ้างงานดีขึ้นจาก 42.6 เป็น 47.3 แต่ยังต่ำกว่า 50

```chart
type: comparison
title: ความเชื่อมั่นผู้พัฒนา กรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 2 เทียบไตรมาส 3 ปี 2026 (ดัชนี, 50 = ระดับกลาง)
hue: emerald
highlight: 1
source: ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยของ REIC ข่าวประชาสัมพันธ์วันที่ 8 ตุลาคม 2026
columns: [ไตรมาส 2 ปี 2026, ไตรมาส 3 ปี 2026]
rows:
  - metric: ดัชนีสถานการณ์ปัจจุบัน
    values: ["46.9", "51.3"]
  - metric: ผลประกอบการ
    values: ["45.8", "72.6"]
  - metric: ยอดขาย
    values: ["56.5", "42.3"]
  - metric: การเปิดโครงการใหม่ / เฟสใหม่
    values: ["50.0", "70.0"]
  - metric: การลงทุน
    values: ["46.3", "38.1"]
  - metric: การจ้างงาน
    values: ["42.6", "47.3"]
  - metric: "ต้นทุนการดำเนินงาน (ดัชนีกลับด้าน: ยิ่งต่ำ = แรงกดดันยิ่งมาก)"
    values: ["40.6", "37.5"]
  - metric: ดัชนีความคาดหวังหกเดือนข้างหน้า
    values: ["53.5", "49.8"]
```

## ต้นทุนยังกดดัน และ REIC เห็นช่องขึ้นราคาน้อย

ดัชนีย่อยต้นทุนการดำเนินงานเป็นดัชนีกลับด้าน ตัวเลขยิ่งต่ำหมายถึงแรงกดดันด้านต้นทุนยิ่งมาก ดัชนีนี้ลดจาก 40.6 เหลือ 37.5 REIC ระบุว่าต้นทุนหลักคือที่ดิน การก่อสร้าง แรงงาน และการเงิน และกล่าวว่าการขึ้นราคาขายเพื่อชดเชยทำได้จำกัด เพราะกำลังซื้อของผู้บริโภคไม่แข็งแรง

## แนวโน้มหกเดือนข้างหน้าอ่อนลงเกือบทุกด้าน

ดัชนีความคาดหวัง (Expectations) ซึ่งมองไปข้างหน้าหกเดือน ลดลงเหลือ 49.8 จาก 53.5 ในตารางของ REIC ดัชนีนี้อยู่ที่ 54.4 ในไตรมาส 3 ปี 2025, 53.9 ในไตรมาส 4 ปี 2025, 47.0 ในไตรมาส 1 ปี 2026 และ 53.5 ในไตรมาส 2 ปี 2026 เกือบทุกส่วนของดัชนีลดลงในไตรมาสนี้ ผลประกอบการที่คาดไว้จาก 58.5 เหลือ 55.0 ยอดขายจาก 60.6 เหลือ 55.0 การลงทุนจาก 60.7 เหลือ 50.6 การจ้างงานจาก 49.5 เหลือ 47.3 และการเปิดโครงการใหม่จาก 60.8 เหลือ 53.3 มีเพียงดัชนีต้นทุนซึ่งเป็นดัชนีกลับด้านที่ดีขึ้น จาก 30.8 เป็น 37.8

REIC ระบุว่าความกังวลเบื้องหลังแนวโน้มที่อ่อนลง ได้แก่ กำลังซื้อของผู้บริโภค หนี้ครัวเรือน การเข้าถึงสินเชื่อ ต้นทุนธุรกิจ และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ REIC คาดว่าผู้พัฒนาจะยังคงระบายสต็อก ควบคุมต้นทุน เลือกทำเลอย่างรอบคอบ และเปิดโครงการอย่างระมัดระวัง

## ราคาโครงการเปิดใหม่ หลังหักโปรโมชัน แทบไม่ขยับ

ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมใหม่ที่เสนอขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลของ REIC (ในที่นี้คือสมุทรปราการและนนทบุรี) อยู่ที่ 161.8 ในไตรมาส 3 ปี 2026 โดยมีปี 2012 เป็นปีฐาน สูงกว่าปีก่อน 2.2% และสูงกว่าไตรมาส 2 อยู่ 0.1% กรุงเทพฯ เพียงอย่างเดียวอยู่ที่ 165.3 (+2.4% จากปีก่อน, +0.1% จากไตรมาสก่อน) และสองจังหวัดปริมณฑลอยู่ที่ 147.1 (+1.5%, +0.2%)

REIC ระบุว่าการเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดมาจากต้นทุนการพัฒนาที่สูงขึ้นต่อเนื่องเป็นหลัก ได้แก่ วัสดุก่อสร้าง แรงงาน และที่ดินในทำเลศักยภาพใกล้ระบบขนส่งมวลชน ย่านธุรกิจ และพื้นที่อื่นที่มีสาธารณูปโภคครบ REIC กล่าวว่าผู้พัฒนาต้องเร่งระบายสต็อกเพื่อรักษายอดขายและกระแสเงินสด และต้องเพิ่มโปรโมชัน เช่น ของแถมและส่วนลดเงินสด เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อและกระตุ้นให้ตัดสินใจ ในบรรดาโปรโมชันคอนโดที่ REIC บันทึกในไตรมาส 3 เป็นของแถม 45.4% (44.8% ในไตรมาส 2) ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน 30.1% (32.3%) และส่วนลดเงินสด 24.5% (22.9%)

ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ (ในที่นี้ปริมณฑลหมายถึงนนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) อยู่ที่ 131.5 เพิ่มขึ้น 0.2% จากปีก่อน และ 0.2% จากไตรมาสก่อน REIC เรียกสิ่งนี้ว่าการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัว และเชื่อมโยงกับจำนวนหน่วยเหลือขายในตลาดที่เพิ่มขึ้น แม้อัตราเทียบปีก่อนจะเปลี่ยนจาก −0.9% ในไตรมาส 2 เป็น +0.2% ในไตรมาส 3 และอัตราเทียบไตรมาสก่อนอยู่ที่ +0.2% ทั้งสองไตรมาส กรุงเทพฯ อยู่ที่ 132.4 (+0.5% จากปีก่อน, +0.2% จากไตรมาสก่อน) ในสามจังหวัดปริมณฑล ดัชนีอยู่ที่ 128.6 ลดลง 0.5% จากปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.1% จากไตรมาสก่อน REIC กล่าวว่าผู้พัฒนาบ้านจัดสรรระบายสต็อกด้วยการให้ของแถมแทนการลดราคาขายโดยตรง แต่สัดส่วนโปรโมชันของ REIC เองก็มีส่วนลดเงินสดด้วย ในบรรดาโปรโมชันบ้านจัดสรรในไตรมาส 3 เป็นของแถม 38.1% (30.1% ในไตรมาส 2) ส่วนลดเงินสด 30.5% (35.3%) และฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน 31.4% (34.6%)

ดัชนีทั้งสองเป็นชุดข้อมูลแยกกัน จึงเปรียบเทียบได้เฉพาะอัตราการเปลี่ยนแปลง ตลอดเจ็ดไตรมาสที่ผ่านมา ดัชนีคอนโดเคลื่อนไหวระหว่าง −0.6% ถึง +3.5% จากปีก่อน และ +2.2% ในไตรมาส 3 ปี 2026 เป็นการเพิ่มขึ้นเร็วที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2025 ดัชนีบ้านจัดสรรอยู่ภายในหนึ่งจุดเปอร์เซ็นต์รอบศูนย์ตลอดช่วงนั้น

```chart
type: comparison
title: ดัชนีราคาโครงการเปิดใหม่ การเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน กรุงเทพฯ และปริมณฑล
hue: sky
highlight: 0
source: ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมใหม่และดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ของ REIC ข่าวประชาสัมพันธ์วันที่ 12 ตุลาคม 2026
columns: [คอนโดมิเนียม, บ้านจัดสรร]
rows:
  - metric: ไตรมาส 1 ปี 2025
    values: ["+3.5%", "+0.2%"]
  - metric: ไตรมาส 2 ปี 2025
    values: ["+1.4%", "+0.6%"]
  - metric: ไตรมาส 3 ปี 2025
    values: ["−0.6%", "+0.5%"]
  - metric: ไตรมาส 4 ปี 2025
    values: ["−0.4%", "−0.1%"]
  - metric: ไตรมาส 1 ปี 2026
    values: ["+0.2%", "−0.7%"]
  - metric: ไตรมาส 2 ปี 2026
    values: ["+1.6%", "−0.9%"]
  - metric: ไตรมาส 3 ปี 2026
    values: ["+2.2%", "+0.2%"]
```

สำหรับไตรมาส 4 ปี 2026 REIC คาดว่าราคาคอนโดจะยังเพิ่มขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้าง ซึ่ง REIC เชื่อมโยงกับราคาน้ำมัน และตามราคาที่ดินในทำเลศักยภาพ REIC คาดว่าผู้พัฒนาคอนโดจะปรับกลยุทธ์การขายเพื่อจูงใจผู้ซื้อ และคาดว่าราคาบ้านจัดสรรจะเพิ่มขึ้นเพียงค่อยเป็นค่อยไป เพราะหน่วยเหลือขายยังเพิ่มขึ้น สำหรับทั้งสองกลุ่ม REIC ระบุมาตรการสนับสนุนของรัฐสองข้อ ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองเหลืออย่างละ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน ฿7 ล้าน ซึ่งเราเขียนไว้ใน [การโอนที่อยู่อาศัยในไทยครึ่งแรกปี 2026 แยกตามช่วงราคา](/th/news/thailand-h1-2026-transfers-by-price-band) และการผ่อนคลายเกณฑ์อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย การลดค่าธรรมเนียมใช้กับผู้มีสัญชาติไทย ส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนอัตรามาตรฐาน 2% (ดู [[property-transfer-fees-thailand]])

## ผู้ซื้อในกรุงเทพฯ ได้ของแถม แต่ราคาสุทธิยังเพิ่มขึ้น

ผู้พัฒนาที่มีสต็อกเหลือขายรอบกรุงเทพฯ คือกลุ่มแรกที่ตัวเลขเหล่านี้อธิบาย ผลประกอบการของพวกเขาดีขึ้น แต่ REIC โยงส่วนหนึ่งไว้กับการคุมต้นทุน การระบายสต็อก การโอนที่เร็วขึ้น และรายได้จากโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว ไม่ใช่จากยอดขายใหม่ ต้นทุนยังกดดัน และ REIC เห็นช่องน้อยที่จะส่งต่อต้นทุนไปเป็นราคาที่สูงขึ้น

ผู้ซื้อบ้านใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเห็นอีกด้านหนึ่ง หลังหักโปรโมชันแล้ว ราคาในรอบปียังเพิ่มขึ้น 2.2% สำหรับคอนโด และ 0.2% สำหรับบ้านจัดสรร REIC กล่าวว่าของแถมช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ แต่ตามการวัดของ REIC ของแถมเหล่านี้ไม่ได้ทำให้ราคาที่จ่ายจริงต่ำกว่าปีก่อน

## สำหรับภูเก็ต: ข้อมูลเฉพาะกรุงเทพฯ กับบทเรียนเชิงปฏิบัติหนึ่งข้อ

ข้อมูลทั้งสองชุดของ REIC ครอบคลุมเฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑล ข่าวประชาสัมพันธ์เหล่านี้ไม่มีดัชนีความเชื่อมั่นผู้พัฒนาหรือดัชนีราคาโครงการเปิดใหม่สำหรับภูเก็ต จึงไม่ได้บอกว่าผู้พัฒนาในภูเก็ตเผชิญแรงกดดันแบบเดียวกันหรือให้ส่วนลดแบบเดียวกันหรือไม่ ข้อมูลชุดนี้ตามหลังตัวเลขกรุงเทพฯ ไตรมาส 2 ของ REIC ซึ่ง[ยอดขายคอนโดใหม่และแนวราบใหม่แยกทางกัน](/th/news/thailand-q2-2026-bangkok-condo-lowrise-split)

ข้อคิดเชิงปฏิบัติใช้ข้ามตลาดได้ดีกว่าตัวเลข เมื่อผู้ขายรับมือกับยอดขายที่อ่อนด้วยของแถม ส่วนลดเงินสด และฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน ราคาที่ประกาศก็ไม่ใช่ราคาที่จ่ายจริง REIC หักของแถมออกก่อนสร้างดัชนี ผู้ซื้อที่เปรียบเทียบข้อเสนอในตลาดใดก็ทำแบบเดียวกันได้ คือขอให้ระบุของแถมทุกอย่างที่สัญญาไว้เป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญาจะซื้อจะขาย และเปรียบเทียบข้อเสนอด้วยราคาสุทธิ สำหรับตัวเกาะเอง [ข้อมูลราคาภูเก็ต](/th/prices)และ[รายงานตลาด](/th/prices/report)ของเราติดตามราคาเสนอขายในประกาศ ซึ่งเป็นชุดข้อมูลคนละชุดกับของ REIC

## REIC ให้สัดส่วนของแถม ไม่ใช่มูลค่า

REIC เผยแพร่สัดส่วนของโปรโมชันแต่ละประเภท ไม่ใช่มูลค่า จึงไม่ทราบขนาดของส่วนลดที่แท้จริง ดัชนีย่อยด้านยอดขายจะฟื้นหรือไม่ และแนวโน้มหกเดือนที่อ่อนลงจะคงอยู่หรือไม่ จะปรากฏในตัวเลขพื้นที่กรุงเทพฯ ครั้งถัดไปของ REIC ไม่ใช่ในฉบับนี้

## คู่มือและข้อมูลที่เกี่ยวข้อง

- [ออฟแพลนเทียบมือสองในไทย](/th/guide/off-plan-vs-resale-thailand)
- [คอนโดเทียบวิลล่าเพื่อการลงทุนในภูเก็ต](/th/guide/condo-vs-villa-investment-phuket)
- [คู่มือการซื้อในภูเก็ต](/th/guide/phuket-buying-guide)
- [ข้อมูลราคาภูเก็ต](/th/prices) และ [รายงานตลาด](/th/prices/report)