# ประกาศขายบ้านมือสองพุ่งทั่วประเทศ — แต่ที่ภูเก็ตราคาถูกลง

> REIC นับประกาศขายบ้านมือสองทั่วประเทศได้ 242,729 รายการในไตรมาส 1 ปี 2026 ภูเก็ตเป็นจังหวัดเดียวใน 10 อันดับแรกที่มูลค่าประกาศขายลดลงขณะที่จำนวนรายการเพิ่มขึ้น และการโอนกรรมสิทธิ์มูลค่าเกิน 10 ล้านบาทก็ลดลงด้วย

ภาวะสินค้าล้นตลาดในตลาดบ้านมือสองระดับประเทศเป็นเรื่องจริงและมีข้อมูลยืนยัน แต่ความหมายของมันต่อภูเก็ตเป็นอีกเรื่องหนึ่ง และข้อมูลปฐมภูมิบอกอะไรบางอย่างที่พาดหัวข่าวระดับประเทศไม่ได้บอก

## คำตอบตรง

จำนวนบ้านมือสองที่ประกาศขายในประเทศไทยแตะระดับ **242,729 รายการ** ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2026 เพิ่มขึ้น **34.2%** เทียบปีต่อปี ตาม[รายงานตลาดบ้านมือสองระดับประเทศของ REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์) เผยแพร่เมื่อ 16 มิถุนายน 2026](https://www.reic.or.th/Upload/260616-PressReleaseREIC-Q1-69-02_59769_1781663071_30035.pdf)

สำหรับผู้ซื้อหรือเจ้าของทรัพย์สินที่ภูเก็ต ตัวเลขรวมระดับประเทศเป็นตัวเลขที่มีประโยชน์น้อยที่สุดในรายงานฉบับนี้ มีอีกสองตัวเลขที่สำคัญกว่า และทั้งคู่ไม่ปรากฏในรายงานข่าวภาษาอังกฤษ:

- ภูเก็ตเป็น**จังหวัดเดียวใน 10 อันดับแรก**ที่มูลค่าประกาศขายบ้านมือสอง**ลดลง** (−3.9%) ขณะที่จำนวนรายการ**เพิ่มขึ้น** (+20.3%) ราคาประกาศขายเฉลี่ยต่อรายการลดลงจาก **10.4 ล้านบาท เหลือ 8.3 ล้านบาท**
- ทั่วประเทศ การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองมูลค่าเกิน **10 ล้านบาทลดลง 18.0% ในจำนวนรายการ และ 25.6% ในมูลค่า** — การลดลงที่รุนแรงที่สุดในบรรดาทุกช่วงราคา ในไตรมาสเดียวกับที่ประกาศขายในช่วงราคานี้เพิ่มขึ้น 143.7%

อุปทานเพิ่มขึ้นขณะที่การขายที่สำเร็จลดลง กระจุกตัวอยู่ที่ระดับราคาที่ภูเก็ตขายได้จริง นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนกว่า “610,000 รายการทั่วประเทศ”

## ข้อสังเกตเรื่องตัวเลข

ตัวเลข 610,000 ที่กำลังเผยแพร่อยู่ในสื่อภาษาอังกฤษขณะนี้เป็น**การคาดการณ์ของ K-Research สำหรับสิ้นปี 2026** ไม่ใช่ตัวเลขนับ ณ ปัจจุบัน ข้อมูลบ้านมือสองที่อยู่เบื้องหลังตัวเลขนี้มาจาก REIC โดย[K-Research อ้างอิง REIC โดยตรง](https://www.thaipr.net/finance/3738009)

ควรแยกวันที่ให้ชัดเจนตรงนี้ K-Research เผยแพร่บทวิเคราะห์เมื่อ **6 กรกฎาคม 2026** [Bangkok Post นำไปเผยแพร่ต่อเมื่อ 30 กรกฎาคม](https://www.bangkokpost.com/property/3293594/secondhand-homes-flood-the-market) ห่างกัน 24 วัน ข้อมูล REIC ที่อยู่เบื้องหลังบทวิเคราะห์นี้อธิบายไตรมาสที่สิ้นสุดวันที่ **31 มีนาคม 2026** และเผยแพร่เมื่อ **16 มิถุนายน** ไม่มีอะไรในเรื่องราวของวันนี้ที่เป็นข้อมูลใหม่ในสัปดาห์นี้ บันทึกปฐมภูมิที่ใหม่ที่สุดมีอายุหกสัปดาห์แล้ว

**ข้อควรระวังสำคัญเกี่ยวกับความหมายของ “อุปทาน” ในที่นี้** REIC ไม่ได้นับบ้านที่ขายไม่ออก แต่รวบรวม**ประกาศรายการที่โพสต์บนเว็บไซต์** — พอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์ บวกกับสถาบันการเงินทั้งภาครัฐและเอกชน บริษัทบริหารสินทรัพย์ และกรมบังคับคดี (Legal Execution Department) ที่ลงประกาศผ่าน taladnudbaan.com นี่คืออุปทานที่ประกาศโฆษณา อยู่ในหมวดเดียวกับสต๊อกประกาศขายของ Houseviser เอง ไม่ใช่การสำรวจสำมะโนบ้านว่าง และการที่ทรัพย์สินหนึ่งรายการถูกประกาศในหลายที่พร้อมกันเป็นความเสี่ยงที่ทราบกันดีของการนับข้อมูลจากประกาศ

พื้นฐานการวัดนี้มีผลต่ออัตราการเติบโตที่เป็นพาดหัวข่าว **มูลค่า**ประกาศขายเพิ่มขึ้น 99.4% ขณะที่**จำนวนรายการ**เพิ่มขึ้น 34.2% — มูลค่าโตเร็วเกือบสามเท่า ที่กรุงเทพฯ ราคาประกาศขายเฉลี่ยต่อรายการพุ่งจาก 6.5 ล้านบาท เป็น 9.9 ล้านบาท และมูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้น 234.1% ในสิบสองเดือน ราคาประกาศขายของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งประเทศไม่เพิ่มขึ้น 50% ในหนึ่งปี การที่เว็บไซต์ครอบคลุมกว้างขึ้นหรือดีขึ้นเป็นคำอธิบายที่เป็นไปได้มากกว่าสำหรับส่วนหนึ่งของการพุ่งขึ้นนี้ และ REIC เองก็ระบุว่าข้อมูลเป็นข้อมูลเบื้องต้นและอาจมีการปรับปรุง

## ข้อเท็จจริงที่ตรวจสอบแล้ว

จาก[รายงานบ้านมือสองของ REIC](https://www.reic.or.th/Upload/260616-PressReleaseREIC-Q1-69-02_59769_1781663071_30035.pdf) ไตรมาส 1 ปี 2026 เทียบกับไตรมาส 1 ปี 2025:

| จังหวัด | รายการ ไตรมาส 1/2025 | รายการ ไตรมาส 1/2026 | เทียบปีต่อปี | มูลค่า เทียบปีต่อปี | ราคาประกาศเฉลี่ย 2025 | ราคาประกาศเฉลี่ย 2026 |
|---|---:|---:|---:|---:|---:|---:|
| กรุงเทพฯ | 32,349 | 70,495 | +117.9% | +234.1% | ฿6.5 ล้าน | ฿9.9 ล้าน |
| ชลบุรี | 10,559 | 14,816 | +40.3% | +69.2% | ฿3.9 ล้าน | ฿4.7 ล้าน |
| นนทบุรี | 11,599 | 16,337 | +40.8% | +56.1% | ฿3.8 ล้าน | ฿4.2 ล้าน |
| เชียงใหม่ | 5,547 | 6,109 | +10.1% | +16.0% | ฿4.5 ล้าน | ฿4.8 ล้าน |
| **ภูเก็ต** | **2,408** | **2,898** | **+20.3%** | **−3.9%** | **฿10.4 ล้าน** | **฿8.3 ล้าน** |
| สุราษฎร์ธานี | 4,228 | 4,327 | +2.3% | +13.0% | ฿2.6 ล้าน | ฿2.9 ล้าน |
| **ทั่วประเทศ** | **180,854** | **242,729** | **+34.2%** | **+99.4%** | **฿3.3 ล้าน** | **฿4.9 ล้าน** |

ภูเก็ตมีสัดส่วน 1.2% ของจำนวนรายการทั่วประเทศ แต่มีสัดส่วนถึง 2.0% ของมูลค่าทั่วประเทศ — ยังคงเป็นตลาดราคาสูง และยังเป็นแถวเดียวข้างต้นที่คอลัมน์มูลค่าติดลบ

ด้านอุปสงค์ การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองทั่วประเทศเพิ่มขึ้นเป็น **48,446 รายการ (+13.8%)** มูลค่ารวม **93,335 ล้านบาท (+7.7%)** แต่การเติบโตนี้ไม่ได้กระจายอย่างเท่าเทียมกัน:

| ช่วงราคาการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง | จำนวนรายการ เทียบปีต่อปี | มูลค่า เทียบปีต่อปี |
|---|---:|---:|
| ไม่เกิน ฿1.00 ล้าน | +14.3% | +14.1% |
| ฿2.01–3.00 ล้าน | +17.9% | +18.2% |
| ฿5.01–7.50 ล้าน | +16.7% | +16.8% |
| ฿7.51–10.00 ล้าน | −13.8% | −13.9% |
| **เกิน ฿10.00 ล้าน** | **−18.0%** | **−25.6%** |

ทุกช่วงราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทเติบโตขึ้น ทั้งสองช่วงราคาที่สูงกว่านั้นหดตัวลง ในขณะเดียวกัน REIC บันทึก**ประกาศขาย**บ้านมือสองมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทเพิ่มขึ้น **143.7%** ในจำนวนรายการ

[รายงานตลาดระดับประเทศฉบับกว้างขึ้นเมื่อ 19 มิถุนายน](https://www.reic.or.th/Upload/260619-PressReleaseREIC-Q1-69-02_80789_1782064192_28247.pdf) เพิ่มบริบทด้านอุปทาน: ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลง **45.7%** และใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยลดลง **50.2%** เทียบปีต่อปี ใบอนุญาตคอนโดมิเนียมลดลง **71.3%** ผู้พัฒนาโครงการตัดโครงการเปิดใหม่ลงอย่างมาก

## ข้อมูล Houseviser

**สังเกตเมื่อ:** 30 กรกฎาคม 2026 จากประกาศจริงในระบบใช้งานจริง สืบค้นแบบอ่านอย่างเดียว
**ตัวกรอง:** ประกาศที่ได้รับอนุมัติจากทีมที่ได้รับอนุมัติ เสนอขาย มีราคาระบุ
**ตัวอย่าง:** ประกาศขาย 207 รายการที่ยังใช้งานอยู่ นี่คือสต๊อกประกาศขายของเราเอง ไม่ใช่การสำรวจสำมะโนอุปทานของภูเก็ต และไม่ใช่การขายที่สำเร็จแล้ว

| ประเภท | ประกาศ | ราคาประกาศมัธยฐาน | เกิน ฿10 ล้าน |
|---|---:|---:|---:|
| อพาร์ตเมนต์ / คอนโด | 153 | ฿7,590,000 | 28 (18.3%) |
| บ้าน / วิลล่า | 52 | ฿28,900,000 | 52 (100%) |
| ทั้งหมด | 207 | ฿9,150,000 | 81 (39.1%) |

39% ของสต๊อกประกาศขายของเรามีราคาเกิน 10 ล้านบาท และบ้าน/วิลล่าทุกหลังบนแพลตฟอร์มก็เช่นกัน นั่นคือช่วงราคาเดียวกับที่การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองทั่วประเทศลดลง 18% ในจำนวนรายการ และ 25.6% ในมูลค่า ขณะที่ประกาศขายเพิ่มขึ้น 143.7% สต๊อกของเรากระจุกตัวอยู่ในช่วงราคาที่มีช่องว่างกว้างที่สุดระหว่างสิ่งที่ประกาศขายกับสิ่งที่ขายสำเร็จ

นี่คือข้อมูลฐานแรกที่มีการระบุวันที่สำหรับคำถามนี้ ยังบอกอะไรเกี่ยวกับทิศทางไม่ได้ — ต้องมีการสังเกตครั้งที่สองเพื่อนำมาเปรียบเทียบ

## ข้อจำกัด

ทั้งการนับประกาศขายของ REIC และของ Houseviser เป็นหลักฐานฝั่ง**ราคาประกาศ**เท่านั้น: สิ่งที่ประกาศขาย ในราคาเท่าไร ณ วันใดวันหนึ่ง ทั้งคู่ไม่ได้วัดยอดขายที่สำเร็จ ส่วนลดที่ต่อรองได้ ระยะเวลาในการขาย หรือการถอนประกาศที่ขายไม่ออก ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ของ REIC เป็นข้อมูลธุรกรรมที่สำเร็จแล้วเพียงชุดเดียวในที่นี้ และเป็นข้อมูลระดับประเทศ ไม่ใช่เฉพาะภูเก็ต

ตารางระดับจังหวัดของ REIC ไม่ได้เผยแพร่ข้อมูลแยกการโอนกรรมสิทธิ์ตามช่วงราคาเฉพาะของภูเก็ต จึงไม่สามารถบอกได้ว่าการโอนกรรมสิทธิ์เกิน 10 ล้านบาทของภูเก็ตลดลงตามตัวเลขระดับประเทศที่ −18.0% มากกว่า หรือน้อยกว่า รายงานก็ไม่ได้ระบุว่าการเพิ่มขึ้น 99.4% ของมูลค่าระดับประเทศมาจากการที่เว็บไซต์ครอบคลุมกว้างขึ้นมากน้อยเพียงใด เทียบกับอุปทานใหม่ที่แท้จริง หรือการประกาศซ้ำข้ามพอร์ทัลทำให้จำนวนรายการพองตัวมากน้อยเพียงใด REIC เองระบุว่าตัวเลขเหล่านี้เป็นข้อมูลเบื้องต้น

เราไม่สามารถระบุสาเหตุเดียวที่ทำให้ราคาประกาศขายเฉลี่ยของภูเก็ตลดลงได้จากข้อมูลชุดนี้ การที่จำนวนรายการเพิ่มขึ้น 20% ขณะที่มูลค่ารวมต่ำลง 3.9% สอดคล้องในเชิงคณิตศาสตร์กับหลายเรื่องราวที่แตกต่างกัน

## สมมติฐาน

ระบุเป็นกลไกที่ต้องพิสูจน์ ไม่ใช่ข้อสรุป:

1. **องค์ประกอบของสต๊อก ไม่ใช่การลดราคา** ราคาประกาศขายเฉลี่ยของภูเก็ตอาจลดลงเพราะมีสต๊อกคอนโดมิเนียมระดับราคากลางเข้าสู่กลุ่มประกาศขายมากขึ้น ดึงค่าเฉลี่ยลง ขณะที่ราคาประกาศขายรายรายการยังคงเดิม ข้อมูลระดับประเทศแสดงว่าประกาศขายคอนโดมิเนียมเติบโตเร็วที่สุด (+124.6% ในจำนวนรายการ)
2. **การปรับราคาลงจริงในกลุ่มบน** เจ้าของสต๊อกภูเก็ตราคาสูงสุดอาจกำลังลดราคาประกาศขายเพื่อให้เข้ากับกลุ่มผู้ซื้อที่ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์แสดงว่ากำลังหดตัวในช่วงราคาเกิน 10 ล้านบาท
3. **อุปทานจากทรัพย์สินมีปัญหาและสถาบันที่เข้ามาใหม่** ข้อมูลที่ REIC รวบรวมรวมถึงธนาคาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ และกรมบังคับคดี หากช่องทางนี้เติบโตขึ้นในภูเก็ต ก็จะเพิ่มรายการราคาต่ำกว่าเข้ามาโดยไม่มีการปรับราคาจากเจ้าของเลย
4. **ช่องว่างระหว่างราคาเสนอซื้อกับราคาเสนอขายที่กว้างขึ้น** ประกาศขายเกิน 10 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 143.7% สวนทางกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง 18.0% เป็นสัญญาณของผู้ขายและผู้ซื้อที่ตกลงราคากันไม่ได้ ซึ่งจะปรากฏเป็นระยะเวลาขายที่นานขึ้นก่อนที่จะปรากฏเป็นราคาประกาศขายที่ต่ำลง

## ยืนยันหรือหักล้าง

สัญญาณที่ควรจับตาในรายงาน REIC รายไตรมาสฉบับถัดไป:

| สมมติฐาน | สิ่งที่จะสนับสนุน | สิ่งที่จะลดทอน |
|---|---|---|
| ผลจากองค์ประกอบสต๊อก | การเติบโตของจำนวนรายการในภูเก็ตกระจุกตัวในคอนโดมิเนียม ราคาประกาศขายบ้านทรงตัว | ราคาประกาศขายบ้านในภูเก็ตลดลงตามค่าเฉลี่ยด้วย |
| การปรับราคาลงในกลุ่มบน | ประกาศขายเกิน ฿10 ล้าน ในภูเก็ตลดลงทั้งราคาเฉลี่ยและจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ | การโอนกรรมสิทธิ์เกิน ฿10 ล้าน ฟื้นตัวขณะที่ราคาประกาศขายยังทรงตัว |
| อุปทานจากทรัพย์สินมีปัญหา | สัดส่วนประกาศขายในภูเก็ตจากสถาบันการเงินและกรมบังคับคดีเพิ่มขึ้น | ประกาศขายจากบุคคลทั่วไปและตัวแทนยังคงครองสัดส่วนหลักในภูเก็ต |
| ช่องว่างราคาเสนอซื้อ-ขาย | ประกาศขายเกิน ฿10 ล้าน ยังคงเติบโตขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ยังติดลบ | การโอนกรรมสิทธิ์เกิน ฿10 ล้าน กลับมาเติบโต |

สำหรับสต๊อกของ Houseviser เอง การสังเกตครั้งถัดไปควรทดสอบว่าจำนวนประกาศ 207 รายการและค่ามัธยฐาน 9,150,000 บาทเปลี่ยนแปลงหรือไม่ และสัดส่วนที่เกิน 10 ล้านบาทจะขยับออกจาก 39.1% หรือไม่

## สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้ซื้อหรือเจ้าของในภูเก็ต

สำหรับผู้ซื้อ ทางเลือกที่ประกาศขายมากขึ้นในกลุ่มบนของตลาดภูเก็ต ควบคู่กับยอดขายมูลค่าสูงที่สำเร็จแล้วในระดับประเทศที่น้อยลง คือตำแหน่งต่อรอง ไม่ใช่การพังทลายของตลาด ควรถามว่าประกาศนั้นวางขายมานานเท่าไรแล้ว และเคยมีการลดราคาประกาศขายไปแล้วหรือไม่ — ข้อมูลของ REIC บอกเรื่องนี้เกี่ยวกับทรัพย์สินรายชิ้นไม่ได้ และนี่คือคำถามที่สำคัญที่สุดในตลาดที่อุปทานประกาศขายกำลังเติบโตเร็วกว่าการขายที่สำเร็จ

สำหรับเจ้าของที่กำลังพิจารณาขายในราคาเกิน 10 ล้านบาท ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์คือส่วนที่ควรชั่งน้ำหนัก: ช่วงราคานี้เป็นช่วงเดียวที่ปริมาณการขายบ้านมือสองที่สำเร็จลดลง และลดลงหนักที่สุด การตั้งราคาตามประกาศรอบตัวคุณหมายถึงการตั้งราคาเข้าสู่ช่วงที่มีช่องว่างกว้างที่สุดระหว่างราคาเสนอขายกับราคาปิดการขาย

สำหรับการเลือกแพลตฟอร์ม ข้อควรระวังเรื่องการวัดข้างต้นมีผลทั้งสองทาง การนับที่รวบรวมจากประกาศบนเว็บไซต์ให้รางวัลแก่พอร์ทัลที่ตรวจสอบสิ่งที่เผยแพร่ — ประกาศที่ผูกกับเอกสารกรรมสิทธิ์ที่ตรวจสอบแล้วและตัวแทนจริงมีค่ามากกว่าสำหรับทั้งสองฝ่าย เมื่อเทียบกับรายการซ้ำอีกหนึ่งรายการที่ทำให้ตัวเลขรวมระดับประเทศพองตัว แพลตฟอร์มอย่าง Houseviser ที่กำหนดให้ตัวแทนประกาศขายต้องมีเอกสารที่ตรวจสอบแล้วดึงดูดตัวแทนที่ยินดีจัดหาเอกสารเหล่านั้น ซึ่งเป็นตัวกรองเชิงปฏิบัติที่ผู้ซื้อมีอยู่ในตลาดที่ฝั่งประกาศขายกำลังเติบโตเร็วกว่าฝั่งที่ทำธุรกรรมจริง

ทั้งหมดนี้ไม่ใช่คำแนะนำด้านการลงทุน และไม่ใช่การคาดการณ์ราคาภูเก็ต

## อ่านเพิ่มเติม

- [[off-plan-vs-resale-thailand|ซื้อโครงการก่อนสร้างเสร็จ เทียบกับซื้อบ้านมือสองในไทย]]
- [[foreign-property-ownership-thailand|ชาวต่างชาติถือครองทรัพย์สินในไทยอย่างไร]]
- [ทำไมคอนโดขนาดเล็กจึงมีความเสี่ยงด้านการขายต่อ](/th/news/phuket-small-condos-investment-risk)
- [ข้อมูลฐานสต๊อกประกาศขายวิลล่าภูเก็ต 23 กรกฎาคม](/th/news/phuket-villa-liquidity-nominee-enforcement)
- [สต๊อกประกาศขายภูเก็ตปัจจุบัน](/th/sale/listings)

ลิงก์สต๊อกนี้แสดงประกาศที่ใช้งานอยู่และราคาประกาศขาย ไม่ใช่ราคาขายที่เกิดขึ้นจริง