# 泰国房产投资签证完整指南：1000万泰铢延期、LTR、尊荣卡、永久居留、境外汇款、家属申请及房产所有权限制

> 购买房产不会自动获得泰国签证。本指南说明1000万泰铢投资延期的合资格资产、汇款证明、续签、工作与家属规则及其他路径。

购买泰国房产**不会自动带来签证、居留许可或工作权**。泰国移民局确有一项基于至少**1000万泰铢**合资格投资的年度临时居留延期，但这是第2.5项下的申请，并非随产权证自动取得的“黄金签证”。

签证与产权也彼此独立。合资格公寓可支持移民申请，但买方仍须遵守公寓外籍份额及资金汇入规则。签证绝不会把别墅或其土地变成外国人永久产权。产权规则见[[foreign-property-ownership-thailand]]，汇款证明见[[fet-form-foreign-exchange-transaction]]。

## 现行1000万泰铢投资延期有哪些具体条件？

该路径是为已有**Non-Immigrant**身份的人办理临时居留延期。根据移民局条件，申请人必须证明至少1000万泰铢汇入泰国，并投资于一种或多种允许类别。

| 合资格类别 | 移民局所需核心证明 |
|---|---|
| 购买公寓 | 政府或相关机构签发的买卖和产权登记证明；如单独使用，合资格价值至少1000万泰铢 |
| 租赁公寓 | 至少3年的长期公寓租约，并由相关机构证明；如单独使用，合资格租金价值至少1000万泰铢 |
| 定期存款 | 存于在泰国注册且泰国公民持股超过50%的银行 |
| 债券 | 泰国政府或国有企业债券 |
| 组合 | 上述类别任意组合，文件证明总值至少1000万泰铢 |

申请人还必须证明至少1000万泰铢**从外国汇入泰国银行**。使用来源不明的泰国境内资金购入资产并不够。购买公寓时，应将银行入境汇款证明、买卖合同及土地局产权记录一并保存。

租赁选项专指公寓，并非任何别墅或土地租约都可计算。拟用于申请的租约应完成登记并符合移民条件。投入资金前，应让居住地所属移民局确认拟提交的文件。

## 申请、续签、工作与家属分别适用什么规则？

每次批准**最长不超过一年**。公共手册列出TM.7表格、护照、逾期居留处罚知悉书、境外汇款证明及相应投资文件。列明的政府费用为1,900泰铢，申请在居住地所属移民局办理。

续签是另一项延期申请，并非自动延续。申请人必须持续符合第2.5项并提交投资证明；出售公寓、结束租约、提取存款、赎回债券或使总额低于1000万泰铢，都可能使下一次延期失去基础。使用该路径期间，应持续持有合资格投资并保存完整证据链。

该延期本身**不是工作许可**。投资申请手册不要求提交工作证副本，只表示工作证不是这项申请的文件，并不代表持有人可以工作。打算工作的人仍须符合就业厅条件并另行取得所需许可。

家属身份也须分开办理。根据第2.20项，父亲或母亲须年满50岁；配偶须同时具备法律和事实婚姻关系；子女、养子女或配偶的子女须未婚、作为家庭成员共同生活且不超过20岁。超过20岁的子女、养子女或配偶的子女只有在疾病或残疾使其无法独立维持正常生活、需要父亲或母亲供养，且医院或相关国家医疗机构的医生签发确认并请求临时居留的函件时，才符合例外条件。每名合资格家属均须另行申请并证明关系；投资人的1000万泰铢不会自动让全家获得延期。

## 新申请人可以使用保留的300万泰铢旧路径吗？

300万泰铢门槛不向新买家开放。它仅适用于在**2006年10月1日之前**入境泰国、并自此持续以投资理由获准居留的人。

该保留群体可使用公寓购买、合资格定期存款、政府或国有企业债券，或上述组合，并须提供境外汇款证明。与现行1000万泰铢条件不同，旧清单不包括公寓租赁。提到300万泰铢的旧使馆或中介网页，不能成为新申请人的延期依据。

例如，[泰国驻伦敦大使馆的商务签证网页](https://london.thaiembassy.org/en/page/business-visa)仍在Non-Immigrant签证材料中提及300万泰铢投资，但领事馆签发入境签证与泰国境内延期是两个决定。该网页只能作为签证签发的二手摘要；办理延期应依照现行警察命令、移民局手册及第2.5项。

## 其他投资相关移民路径有什么区别？

这些计划的法律基础各不相同，不能合并宣传为同一种“黄金签证”。

| 路径 | 财务基础 | 移民结果 | 产权、工作与家属的区别 |
|---|---|---|---|
| 1000万泰铢投资延期 | 境外汇入资金用于合资格公寓买卖/租赁、存款、债券或组合 | 每次批准最长1年的临时居留 | 不产生土地权或自动工作权；家属另行申请 |
| LTR—Wealthy Global Citizen | 全球资产至少100万美元，另有至少50万美元合资格泰国投资，可包括房产 | BOI认证的LTR，采用5+5年结构并须持续符合条件 | 独立BOI计划；工作便利与家属适用LTR规则，并非来自公寓购买 |
| Thailand Privilege | 付费会员资格 | 按会员方案签发Privilege Entry签证 | 无需房产投资；会员本身不赋予土地权或一般工作权 |
| 投资类永久居留 | 按移民委员会规则另行提交投资类居留申请 | 受年度程序与配额限制的永久居留申请 | 不因购买公寓而获得；有独立合资格投资及申请历史条件 |

投资类永久居留最容易与年度延期混淆，因为两者都出现1000万泰铢数字，但制度不同。公布的PR规则列有泰国有限公司或上市公司股份、特定政府或国有企业证券，以及由证券交易委员会批准或证明的证券或投资单位。PR另有居留历史及年度配额要求；持有1000万泰铢公寓延期不会自动转为PR。

BOI的LTR Wealthy Global Citizen类别可将合资格泰国房产计入50万美元泰国投资要求，但申请人还须拥有至少100万美元全球资产并另获BOI批准。详情见[[ltr-visa-thailand-property]]。Thailand Privilege是付费会员路径，并非购房奖励，见[[elite-visa-thailand-property-buyers]]。

## 1000万泰铢投资延期适合哪些人？

它适合持有有效Non-Immigrant身份、能够把至少1000万泰铢汇入并持续持有在指定资产中、保存完整汇款与投资证据，并接受每年重新申请临时延期的人。对于不期待该延期本身赋予工作权、家属身份、永久居留或土地所有权的合资格公寓投资人，这一路径可能适用。

## 1000万泰铢投资延期不适合哪些人？

它不适合期待购买任何房产便自动获签、以新申请人身份使用旧300万泰铢门槛，或寻求一次申请即可取得永久居留的人。依赖别墅或土地所有权、家属自动加入，或无需另行许可便工作的方案也不适用。

## 申请人应准备哪些证据？

申请人应在汇款或承诺投资前，准备完整的汇款、投资、身份以及适用的家属证明：

- 护照及有效Non-Immigrant身份；
- TM.7表格、照片及规定知悉书；
- 追踪至少1000万泰铢从境外进入泰国银行的银行证明；
- 购买：公寓合同及政府产权登记记录；
- 租赁：已登记、至少3年且价值合资格的长期公寓租约；
- 存款：合资格银行的定期存款证明及账户记录；
- 债券：政府或国有企业债券证书；
- 组合类别时每项资产的计算和记录；
- 当地移民局要求格式的原件及复印件；
- 家属申请所需护照和政府证明，显示父亲或母亲年满50岁、配偶在法律和事实上保持婚姻关系，以及子女、养子女或配偶的子女未婚、作为家庭成员共同生活且不超过20岁；超过20岁的子女、养子女或配偶的子女须提交医院或相关国家医疗机构的医生签发的确认并请求临时居留的函件，证明疾病或残疾使其无法独立维持正常生活并需要父亲或母亲供养。

交易前请负责的移民局确认完整文件清单。工作人员可要求补充证明，手册所列服务时间也只在完整申请经检查后开始计算。

## 哪些常见误解会使投资延期方案不合资格？

如果方案依赖现行条件不允许的资产、门槛、权益或家属假设，就不符合资格：

- **“任何价值1000万泰铢的房产都行。”** 不对；规则列明合资格公寓购买或租赁，不是任何住宅、别墅或土地安排。
- **“成交价已经证明资金。”** 不对；境外至泰国银行的汇款须另行证明。
- **“现在仍只需300万泰铢。”** 仅限2006年10月1日前且持续保留资格的旧群体。
- **“获批后可无限期居留。”** 每次最长一年，续签仍须持续举证。
- **“配偶和子女自动包含。”** 每位家属须另行申请并证明关系。
- **“投资签证可以工作。”** 不可以；工作许可是独立法律步骤。
- **“签证允许拥有别墅土地。”** 不会改变土地厅规则或公寓外籍份额。
- **“1000万泰铢等于永久居留。”** 投资延期与PR是资产及条件不同的独立申请。

## 链接

- [移民局公共手册：第2.5项投资延期](https://kamphaengphet.immigration.go.th/wp-content/uploads/2024/02/6-Public-Handbook-2.5-investment.pdf)
- [泰国皇家警察第327/2557号命令：现行延期条件（泰文）](https://tak.immigration.go.th/wp-content/uploads/2025/05/04-%E0%B8%84%E0%B8%B3%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B9%88%E0%B8%87-%E0%B8%95%E0%B8%A3.%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88-327.2557.pdf)
- [移民局公共手册：第2.20项家属延期](https://www.immigration.go.th/wp-content/uploads/2023/01/21-Public-Handbook-2.20-family-member-of-an-alien-under-the-criterion-as-prescribed-in-this-order-such-as-2.1-2.3-and-Non-Immigrant-Visa-with-A-except-Non-LA.pdf)
- [就业厅：外国人工作许可服务](https://www.doe.go.th/prd/main/act/param/site/1/cat/73/sub/37/pull/sub_category/view/list-label)
- [BOI长期居民计划](https://ltr.boi.go.th/)
- [BOI第Por. 3/2568号公告：现行LTR条件](https://ltr.boi.go.th/documents/Announcement_of_the_Office_of_the_Board_of_Investment_No_Por_3_2568_%28EN%29.pdf)
- [Thailand Privilege：与长期签证的官方比较](https://www.thailandprivilege.co.th/why-thailand/thailand-privilege-card-vs-long-stay-visa)
- [移民委员会通知：投资类永久居留](https://immigration.go.th/wp-content/uploads/2020/01/26122546_regulation_notice_en.pdf)
- [移民局：永久居留申请类别与居留历史要求](https://www.immigration.go.th/wp-content/uploads/2020/01/quota_detail_en-1.pdf)
- [土地厅：外国人土地服务](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/land-for-foreigners/)