# 普吉的“永久产权联排别墅”：作为公寓单位，你拥有单位，并共有土地

> 在普吉登记为公寓单位的联排别墅，给买家的是该单位，以及按面积计算的共有财产共有份额，其中包括土地。花园、泳池或停车位是否仅供这位买家使用，是另一个问题，必须由登记来回答。

一栋联排别墅可以看起来像一整栋房子——独立入口、两层、泳池、露台和小花园——却仍然登记为公寓单位。若是如此，买家登记的所有权就是该单位，加上共有财产的共有份额，其中包括土地，份额按单位面积的比例计算。根据佛历2522年（1979年）《公寓法》(Condominium Act)，建筑物下方的土地和划作共同使用的土地都属于共有财产。买家能否独自使用花园、泳池或停车位，是另一个问题，必须由登记来回答。

普吉的经纪人一直在问我们：联排别墅能否登记为公寓，让外国买家以永久产权持有？我们也在2026年10月13日的视频中给出了这个回答：名称说明不了买家拥有什么，登记才说明。

## 法律把每个公寓分成自有部分和共有部分

第4条将公寓定义为一种建筑物，其所有权可以按各个部分分别持有，每一部分都由个人财产的所有权和共有财产的共有权构成。个人财产“指单位，并包括划定为属于每一位单位业主的构筑物或土地”。共有财产是指不属于单位的部分、公寓所在的土地，以及供共有人共同使用或共同受益的土地或其他财产。

单位业主拥有其个人财产，并共有共有财产（第13条）。他在共有财产中的份额，是其单位面积占全部单位总面积的比例，以申请登记公寓时的面积计（第14条）。单位产权证 (unit title deed) 是这两者的凭证（第4条）。证上载明公寓所在的地块，以及该单位在共有财产中的份额（第21条）。

## 联排别墅下方的土地是共有财产，由单位业主共有

第15条规定，共有财产视为包括公寓所在的土地、供共同使用或共同受益的土地、供共同使用或共同受益的建筑物或建筑物部分及设备，以及为整个公寓提供服务的设施。根据第16条，属于不动产的共有财产，不得脱离个人财产而单独被诉请分割、依抵押强制执行或拍卖。共有财产依照该法和公寓已登记的规约，通过法人 (juristic person) 进行管理。

因此，判断一个泳池、花园、露台或停车位，要从登记开始。公寓登记申请必须载明单位、个人财产和共有财产的详情（第6条）。该法允许个人财产包括划给单位业主的土地，但同时又把公寓下方的土地和供共同使用的土地视为共有财产。它没有说明两者如何衔接，也没有说明普吉的联排别墅项目如何把土地登记为某个单位自有。外国买家能否持有列为单位财产的土地，仍是一个悬而未决的问题：外国人依据第19条以永久产权取得单位，但根据《土地法》(Land Code)，永久产权土地一般不对他们开放。共有财产和个人财产的使用，由公寓已登记的规约规定（第17条和第32条）。

由于项目是公寓，49%的配额同样适用。第19条所列的外国人和法人，合计可持有的单位不超过全部单位总面积的49%，以依第6条申请登记公寓时的面积计（第19条之二）。

## 实际上，决定交易的是登记文件

根据《土地法》，外国买家一般不能以永久产权持有土地。土地厅 (Department of Lands) 公布了第96条之二的办理程序，适用于其中一种狭窄的例外：符合条件的投资 ฿4,000万，持有至少五年，经内政部长批准，可取得最多一莱的住宅用地。所以，一栋不属于公寓的别墅或联排别墅，通常意味着拥有建筑物，而土地是登记的长期租赁。登记为公寓的联排别墅项目，可以在49%配额之内向外国买家提供永久产权单位。公寓形式多出来的，是土地的共有份额，而长期租赁不会给你这一点。花园或泳池在单位之外的专用权是另一回事，由规约决定。

广告中对法律结构的称呼，并不是登记的权利。“整栋联排别墅永久产权”或“外国人现在可以永久产权购买别墅”这类说法，有时描述的是搭建得当的法律结构，有时只是营销措辞。登记的产权来自登记文件。广告仍然有分量：根据第6/1条，公寓的销售广告构成买卖合同的一部分，与合同冲突时，作有利于买家的解释。所以，广告中的承诺即便不改变登记的产权，也可能让买家获得合同上的请求权。

## 预订之前要问什么

要求查看文件，逐部分读懂整个方案：哪些是拥有的，哪些是租赁的，哪些是公共区域，哪些权利已在土地厅登记。到底是什么的永久产权？边界在哪里？单位附带多少土地份额，泳池归谁所有？花园是你自己的财产，还是公共区域？哪一条规约赋予了专用权，它能否修改，由谁修改？转售时会怎样？然后把土地厅的文件和宣传册对照，并保留宣传册。这是我们的核对清单，不是法律意见。背景知识见[[condominium-act-thailand|公寓法详解]]、[[freehold-vs-leasehold-thailand|永久产权与长期租赁权]]、[[condo-foreign-quota-49-percent|49%外资配额]]和[[foreign-property-ownership-thailand|外国人如何持有泰国房产]]。