تتعامل تايلاند مع أرباح رأس المال الناتجة عن بيع العقارات بشكل مختلف عن معظم الدول الغربية. لا توجد ضريبة مستقلة لأرباح رأس المال على الأفراد؛ بدلًا من ذلك، تُعدّ الضريبة المقتطعة من المنبع (withholding tax) التي تُجمع في مكتب الأراضي عند التحويل الضريبةَ النهائية على الربح. أما بيع الشركات، فيخضع لضريبة دخل الشركات. يُعدّ عدم التناسب بين الهيكلين أحد الأسباب التي تجعل الملكية الفردية الخيارَ الأنظف للمشترين الأجانب حيثما أمكن ذلك.
تتناول هذه المقالة المعالجة الضريبية الفعلية لبيع العقارات بالنسبة للبائعين الأجانب، والفرق بين الشركة والفرد، والإعفاء النادر الموجود.
المبدأ العام
يعامل القانون الضريبي التايلاندي عائدات بيع العقارات كدخل عادي، لا كفئة مستقلة بعنوان «أرباح رأس المال». لا يتضمن قانون الإيرادات (Revenue Code) فصلًا مخصصًا لضريبة أرباح رأس المال (CGT) على مبيعات عقارات الأفراد. بدلًا من ذلك:
- بالنسبة للبائعين الأفراد، يُفرض الضريبة على الربح عبر آلية الضريبة المقتطعة من المنبع في مكتب الأراضي، وتُعدّ نهائية.
- بالنسبة للشركات البائعة، يُعدّ الربح دخلًا اعتياديًا للشركة يخضع لضريبة دخل الشركات بنسبة 20%.
تتقاطع آليتا الجباية في تحصيل ضريبة على الربح، غير أن الآلية والمعدل والعبء طويل الأجل تختلف اختلافًا جوهريًا.
البائعون الأفراد — الضريبة المقتطعة في مكتب الأراضي كضريبة نهائية
عندما يبيع أجنبي عقارًا تايلانديًا بصفته الفردية، تجمع دائرة الأراضي (Land Department) الضريبة المقتطعة من المنبع (withholding tax) وفق الصيغة القانونية المحددة:
- أخذ القيمة التقديرية للعقار
- تطبيق نسبة خصم التكلفة وفقًا لسنوات التملك (92% في السنة الأولى تنخفض إلى 50% في السنة الثامنة فما فوق)
- قسمة الباقي على عدد سنوات التملك للحصول على الدخل السنوي المفترض
- تطبيق شرائح ضريبة الدخل الشخصي (5% إلى 35%)
- الضرب في عدد سنوات التملك
تجد التفاصيل الكاملة في الضريبة المقتطعة من المنبع عند بيع العقار في تايلاند — كيف يحسبها مكتب الأراضي. تقع الضريبة المقتطعة في النطاق بين 1% و4% من القيمة التقديرية في معظم معاملات إعادة البيع.
هذه الضريبة المقتطعة هي الضريبة النهائية للبائع. يحق للبائع من الناحية التقنية إدراج مبيعات العقار ضمن إقرار ضريبة الدخل الشخصي السنوي (PND.90)، لكن الحساب نادرًا ما يُفضي إلى فائدة من الدمج — في الغالب تكون الضريبة المقتطعة في مكتب الأراضي هي الضريبة النهائية، تُسدَّد نقدًا يوم التحويل دون أي التزامات لاحقة.
ما يعنيه ذلك عمليًا
النظام الضريبي التايلاندي للبائعين الأفراد من العقارات أبسط فعلًا من معظم الأنظمة الضريبية الغربية. لا يوجد فيه:
- حساب منفصل لضريبة أرباح رأس المال (CGT)
- تمييز بين المكاسب قصيرة الأجل وطويلة الأجل (باستثناء جدول خصم التكلفة حسب سنوات التملك المدمج في الضريبة المقتطعة)
- تعديل بالتضخم
- تعويض الخسائر من مكاسب أخرى
- إعفاءات أو مخصصات خاصة بضريبة أرباح رأس المال
يدفع البائع الضريبة المقتطعة في مكتب الأراضي ويغادر، وتكون الالتزامات الضريبية قد سُويّت.
الشركات البائعة — ضريبة دخل الشركات على الربح
بالنسبة للعقارات المملوكة لشركة تايلاندية (شركة ذات أغلبية تايلاندية، كيان مرخص من BOI (Board of Investment, مجلس الاستثمار التايلاندي)، إلخ)، تُعامَل عملية البيع كمعاملة تجارية:
1. استقطاع الضريبة في مكتب الأراضي — 1% ثابتة من القيمة الأعلى بين التقديرية وسعر البيع. هذه الدفعة المقدمة للشركة.
2. ضريبة دخل الشركات السنوية (CIT) بنسبة 20% على الربح الفعلي. يُحسب الربح وفق الصيغة:
الربح = سعر البيع − (سعر الشراء الأصلي + التحسينات الموثقة + الاستهلاك المُحتسب مسبقًا)
وتُحتسب الـ 1% المقتطعة من الـ CIT النهائي — تدفع الشركة الفرق (أو تطالب باسترداد إذا تجاوزت الضريبة المقتطعة الـ CIT النهائي، وهو نادر).
مثال تطبيقي — بيع الشركة
اشترت شركة تايلاندية فيلا عام 2018 بـ ฿20 مليون، وباعتها عام 2026 بـ ฿30 مليون. التحسينات الموثقة: ฿2 مليون. الاستهلاك المُحتسب خلال 8 سنوات: ฿1.6 مليون. القيمة التقديرية وقت البيع: ฿25 مليون.
- سعر البيع: ฿30 مليون
- أساس التكلفة: ฿20 مليون + ฿2 مليون تحسينات − ฿1.6 مليون استهلاك = ฿20.4 مليون
- الربح: ฿30 مليون − ฿20.4 مليون = ฿9.6 مليون
- الـ CIT: 20% × ฿9.6 مليون = ฿1.92 مليون
- الضريبة المقتطعة في مكتب الأراضي 1%: 1% × ฿30 مليون (الأعلى بين التقديرية والبيع) = ฿0.3 مليون
- صافي الـ CIT المستحق في نهاية العام: ฿1.92 مليون − ฿0.3 مليون = ฿1.62 مليون
- إجمالي الضريبة على البيع: ฿1.92 مليون (~6.4% من سعر البيع)
مقارنةً بالبيع ذاته لو كان العقار مملوكًا بصفة فردية: الضريبة المقتطعة المحسوبة وفق الصيغة القانونية تكون عادةً 2-3% من القيمة التقديرية (~฿0.5-0.75 مليون على ฿25 مليون تقديرية) — ضريبة إجمالية بين ฿0.5 و฿0.75 مليون.
العبء الضريبي للملكية الفردية في هذا المثال يبلغ تقريبًا ثلث العبء الضريبي لهيكل الشركة. ومع مرور الوقت وتزايد الأرباح، يتفاقم هذا الفارق.
هذا أحد الأسباب التي تجعل هيكل الشركة التايلاندية لتملك الأراضي أكثر تكلفةً من الناحية الضريبية على المدى البعيد مقارنةً بالملكية الفردية عبر حق الإيجار طويل الأجل (leasehold) وحق السطح (superficies) — وهذا مستقل عن مخاطر الملاحقة القضائية المتعلقة بالأسماء الوهمية التي تصاعدت منذ عام 2024.
الإعفاء المحدود للمسكن الرئيسي
يُتيح القانون التايلاندي إعفاءً من ضريبة أرباح رأس المال (CGT) للأفراد الذين:
- يبيعون مسكنهم الرئيسي
- يستخدمون العائدات لشراء مسكن رئيسي جديد خلال سنة واحدة (قبل البيع أو بعده)
- كانوا مسجلين في سجل المنازل Tabien Baan بصورة مستمرة في العقار
- يستوفون شروطًا أخرى خاصة بالحالة
نادرًا ما ينطبق الإعفاء على البائعين الأجانب لأن:
- الملاك الأجانب في الغالب لا يملكون تسجيلًا في Tabien Baan على وحدتهم السكنية
- تستلزم صفة «المسكن الرئيسي» تاريخ إقامة فعلي، لا مجرد التملك
- يجب أن يكون الاستثمار البديل في عقار تايلاندي مؤهل
بالنسبة لمعظم الملاك الأجانب، اعتبر هذا الإعفاء غير متاح. أما من يستوفون الشروط فعلًا — وهم الأجانب المقيمون في تايلاند مدة طويلة والمسجلون في Tabien Baan ويستبدلون مسكنًا رئيسيًا تايلانديًا بآخر — فعليهم استشارة متخصص ضريبي تايلاندي.
«أرباح رأس المال» غير المباشرة — حالات لا تنطبق
ثمة حالتان تُخلطان أحيانًا بأرباح رأس المال العقارية:
1. بيع أسهم في شركة تايلاندية تمتلك عقارًا. هذا بيع أسهم لا بيع عقار، ويخضع لقواعد ضريبية مختلفة تخص المعاملات التجارية. قد تنطبق على الأجانب الضريبة التجارية المحددة (Specific Business Tax, SBT) على مستوى الأسهم. يُستخدم هذا الهيكل أحيانًا لتجنب رسوم تحويل مكتب الأراضي، غير أن دائرة الإيرادات (Revenue Department) تُطبق رقابة مضادة للتحايل على هياكل بيع الأسهم بديلًا عن بيع العقار.
2. بيع حقوق الإيجار (التنازل عن عقد الإيجار). عند التنازل لطرف ثالث عن حق إيجار مسجل، يُعدّ هذا تقنيًا نقلًا للحقوق لا بيعًا للعقار. تختلف المعالجة الضريبية عن تحويل الملكية المطلقة (freehold). يخضع التنازل عن عقود الإيجار لرسم الدمغة (stamp duty) ورسوم التسجيل، لا لمجموعة رسوم التحويل الكاملة (رسوم النقل + الضريبة التجارية المحددة SBT + الضريبة المقتطعة) المطبقة على بيع الملكية المطلقة.
الالتزامات الضريبية الخارجية — ما وراء الضريبة التايلاندية
يتحمل معظم البائعين الأجانب التزامات ضريبية جارية في بلدانهم. أرباح العقارات التايلاندية قابلة للإبلاغ في:
- الولايات المتحدة — تفرض مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) ضريبة على الدخل وأرباح رأس المال العالمية؛ الضريبة التايلاندية قابلة للخصم من الضريبة الأمريكية
- المملكة المتحدة — تفرض هيئة الجمارك والضرائب (HMRC) ضريبة على الدخل العالمي للمقيمين؛ الضريبة التايلاندية قابلة للخصم
- أستراليا — مكتب الضرائب الأسترالي (ATO) مشابه؛ الخصم الضريبي متاح
- دول الاتحاد الأوروبي — تتفاوت حسب الدولة، وتعتمد في الغالب آلية خصم مماثلة وفق اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي
- روسيا والصين والهند — تحقق مع مستشار ضريبي محلي
تمتلك تايلاند اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي (DTA) مع معظم الدول الكبرى التي تمنع فرض الضريبة على الربح ذاته مرتين. تمنح اتفاقية الازدواج الضريبي تايلاند في الغالب الأولوية في فرض الضريبة على الربح (كون العقار في تايلاند)، وتمنح دولة إقامة البائع خصمًا للضريبة التايلاندية المدفوعة. يظل البائع ملزمًا بالإبلاغ عن البيع في بلده وقد يستحق دفع ضريبة إضافية إن كانت معدلات الضريبة في بلده تتجاوز الضريبة التايلاندية.
بالنسبة للمواطنين الأمريكيين تحديدًا: إعفاء الدخل المكتسب في الخارج (Foreign Earned Income Exclusion) لا ينطبق على أرباح رأس المال. مبيعات العقارات التايلاندية خاضعة للضريبة الأمريكية حتى بعد دفع الضريبة التايلاندية؛ الضريبة التايلاندية قابلة للخصم من الضريبة الأمريكية، لكن الحساب والإبلاغ قد يكونان معقدَين. ينبغي للمواطنين الأمريكيين التعامل مع محاسب ضريبي أمريكي متخصص في مبيعات العقارات الخارجية.
الإقامة الضريبية مقابل عدمها — بالنسبة للبائع
تؤثر الإقامة الضريبية في تايلاند (183 يومًا فأكثر في تايلاند خلال السنة التقويمية) على كيفية فرض الضريبة على دخل الإيجار والدخول الجارية الأخرى، لكن تأثيرها على ضريبة بيع العقارات محدود. حساب الضريبة المقتطعة في مكتب الأراضي ذاته سواء كان البائع مقيمًا ضريبيًا في تايلاند أم لا؛ وتعمل الضريبة المقتطعة كضريبة نهائية في كلتا الحالتين.
تنطبق تعديلات قاعدة التحويلات لعام 2024 (Por. 161/2566) على الدخل الأجنبي المحوَّل إلى تايلاند من قِبَل المقيمين الضريبيين. ولا تؤثر على فرض الضريبة على أرباح العقارات ذات المصدر التايلاندي.
ما يعنيه ذلك للمشترين في 2026
ثلاثة مبادئ:
-
للأفراد، احسب ضريبة البيع على أساس الضريبة المقتطعة في مكتب الأراضي. لا ضريبة CGT منفصلة في الميزانية. تتراوح الضريبة المقتطعة بين 1% و4% من القيمة التقديرية؛ احسبها وفقًا لسنة البيع المحددة.
-
للعقار المملوك لشركة تايلاندية، توقع 20% CIT على الربح الفعلي. هذا أعلى جوهريًا من معاملة الفرد. احتسبه ضمن اقتصاديات الهياكل التي تحتفظ فيها شركات بالعقارات على المدى البعيد.
-
أبلغ عن البيع في بلدك. الخصومات الضريبية متاحة عبر اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي، لكن التزام الإبلاغ يظل في الغالب قائمًا.
للسياق الضريبي الأشمل: الضرائب والرسوم عند شراء عقار في تايلاند — تفصيل كامل لعام 2026. لتفاصيل حساب الضريبة المقتطعة: الضريبة المقتطعة من المنبع عند بيع العقار في تايلاند — كيف يحسبها مكتب الأراضي. لمسألة هيكل الشركة مقابل الفرد: هياكل الشركات التايلاندية لتملّك العقارات — ما الذي تغيّر في 2024–2025 والملكية المطلقة مقابل حق الإيجار في تايلاند — الفرق بينهما وأيهما تختار.
المصادر
- دائرة الإيرادات التايلاندية (Revenue Department)
- PwC Thai Tax Booklet 2025–26
- PwC Thailand — تحديد دخل الشركات (Corporate income determination)
- PwC Thailand — تحديد دخل الأفراد (Individual income determination)
- دائرة الأراضي (Department of Lands)
- دائرة الإيرادات — قائمة اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي (Double Taxation Agreements)