Налоговый режим на недвижимость в Таиланде состоит из трёх уровней: разовые налоги, уплачиваемые в Земельном офисе (Land Office) в день передачи права собственности; ежегодный налог на владение согласно Закону о налоге на землю и здания 2019 года; и налог на доход от аренды и продажи. Ставки не являются высокими по международным меркам, однако методология расчётов неочевидна, а принятые соглашения о распределении расходов между покупателем и продавцом поддаются переговорам — но далеко не всегда реально обсуждаются.
Статья охватывает все три уровня применительно к иностранным покупателям в 2026 году с расчётами на примере кондоминиума на Пхукете стоимостью ฿10 млн.
При покупке — налоги в день передачи права собственности в Земельном офисе
Все налоги по сделке рассчитываются от наибольшей из двух величин: оценочной стоимости (устанавливается Департаментом казначейства) или заявленной цены продажи. Оценочная стоимость, как правило, на 30–50% ниже рыночной, поэтому в большинстве сделок на вторичном рынке основой расчёта служит заявленная цена. При покупке у застройщика цена по договору почти всегда выше оценочной стоимости.
Сбор за передачу прав — 2% (для иностранцев; 0,01% — только для тайцев)
Земельный департамент (Land Department) взимает 2% от оценочной стоимости в качестве сбора за смену собственника. Это главный налог при сделке.
Государственная стимулирующая мера 2025–2026 снизила его до 0,01% на жилую недвижимость стоимостью до ฿7 млн — однако сниженная ставка доступна только гражданам Таиланда. Иностранные покупатели платят полные 2% вне зависимости от стоимости объекта и сроков действия программы. Это подтверждают специализированные юридические практики (Nishimura & Asahi, FRANK Legal & Tax); часть маркетинговых материалов брокеров допускает, что иностранцы также могут воспользоваться льготой — это неверно. Любое снижение в Земельном офисе следует воспринимать как возможный предмет переговоров, а не как запланированную статью бюджета.
По обычаю сбор за передачу прав делится 50/50 между покупателем и продавцом, однако определяющим является договор. В договорах купли-продажи на первичном рынке Пхукета полные 2% нередко перекладываются на покупателя.
Специальный налог на бизнес (SBT) — 3,3%
Если продавец владел недвижимостью менее пяти лет (или продаёт через юридическое лицо), сделка облагается SBT: 3% специального налога на бизнес плюс 10% муниципальная надбавка, итого эффективная ставка — 3,3% от наибольшей из оценочной или продажной стоимости.
Пятилетний срок имеет узкие исключения: продавец может избежать SBT, если его имя было вписано в tabien baan (домовую книгу) более одного года и он владел объектом более пяти лет, либо если передача происходит законному наследнику.
SBT — налог продавца по всем принятым соглашениям. Покупателю, которого просят его оплатить, следует отказаться или пересчитать предложение.
Гербовый сбор (stamp duty) — 0,5%
Когда SBT не применяется (как правило, если продавец владел объектом пять и более лет), сделка облагается гербовым сбором: 0,5% от наибольшей из оценочной или продажной стоимости. SBT и гербовый сбор взаимоисключающие — платится один из них, не оба. Гербовый сбор также по обычаю является налогом продавца.
Подоходный налог у источника (withholding tax) — переменный
Земельный офис взимает подоходный налог у источника при передаче права собственности как авансовый налог на прибыль продавца.
Для продавца-физического лица расчёт ведётся по установленной таблице:
- Берётся оценочная стоимость (не цена продажи).
- Применяется «вычет расходов» по годам владения согласно таблице — 92% вычет за 1-й год, 84% за 2-й, снижается до 50% за 8-й год и далее.
- Остаток делится на количество лет владения — получается расчётный годовой доход.
- Применяются ставки прогрессивного налога на личный доход (5–35%) к этой годовой сумме.
- Полученный налог умножается на количество лет владения.
Результат — подоходный налог у источника, взимаемый в Земельном офисе. В большинстве сделок на вторичном рынке это составляет 1–4% от оценочной стоимости.
Для продавца-юридического лица подоходный налог у источника составляет фиксированные 1% от наибольшей из оценочной или продажной стоимости.
Подоходный налог у источника — налог продавца по всем принятым соглашениям.
Принятое распределение между покупателем и продавцом
| Статья | Обычный плательщик | Предмет переговоров? |
|---|---|---|
| Сбор за передачу прав 2% | Покупатель + продавец, 50/50 | Да — нередко полностью перекладывается на покупателя в договорах с застройщиком |
| SBT 3,3% | Продавец | Редко меняется |
| Гербовый сбор 0,5% | Продавец | Редко меняется |
| Подоходный налог у источника | Продавец | Редко меняется |
Перед подписанием договора проверьте распределение в договоре купли-продажи. Если договор не оговаривает конкретный налог, применяется принятое соглашение, однако споры на день передачи случаются.
Пример расчёта — кондоминиум на Пхукете за ฿10 млн на вторичном рынке, продавец владел 7 лет
| Статья | Ставка | Сумма | Обычный плательщик |
|---|---|---|---|
| Сбор за передачу прав | 2% × ฿10 млн | ฿200 000 | по ฿100 000 (пополам) |
| SBT | н/п (продавец владел >5 лет) | 0 | — |
| Гербовый сбор | 0,5% × ฿10 млн | ฿50 000 | Продавец |
| Подоходный налог у источника (оценка) | ~2% эффективная | ~฿200 000 | Продавец |
| Итого покупатель в Земельном офисе | ฿100 000 | ||
| Итого продавец в Земельном офисе | ฿350 000 |
При покупке строящегося объекта у застройщика покупатель, как правило, берёт на себя полные 2% сбора за передачу прав и добавляет взнос в фонд капитальных расходов (sinking fund) и оплату первого года обслуживания общих площадей (CAM) (см. раздел «Часто забываемые расходы на Пхукете» ниже).
Ежегодно — Закон о налоге на землю и здания 2019
Закон о налоге на землю и здания 2019 года заменил прежний налог на дома и землю. Это ежегодный налог на оценочную стоимость объекта, взимаемый местными административными органами (на уровне муниципалитета или тамбона). Ставки дифференцированы по назначению и стоимости объекта:
| Назначение объекта | Базовые условия | Ставка |
|---|---|---|
| Основное место жительства — владеет землёй и зданием, вписан в tabien baan | Первые ฿50 млн освобождены | 0,03–0,10% сверх |
| Основное место жительства — владеет только зданием (например, на арендованной земле) | Первые ฿10 млн освобождены | 0,03–0,10% сверх |
| Второй дом / дополнительное жильё (большинство принадлежащих иностранцам кондоминиумов, используемых как загородное жильё или аренда) | Без освобождения | 0,02% с первого рубля, до 0,10% сверх ฿100 млн |
| Сельскохозяйственное | Различные | Не более 0,15% |
| Коммерческое / промышленное | Различные | Не более 1,2% |
| Пустующее или неиспользуемое | Различные | 0,3%, растёт на 0,3% каждые 3 года до потолка 3% |
Большинство принадлежащих иностранцам кондоминиумов на Пхукете попадают в категорию второго дома: 0,02% от оценочной стоимости в год при стоимости до ฿50 млн. На кондоминиум стоимостью ฿10 млн это примерно ฿2 000 в год. Уведомления приходят от местного тессабана в первом квартале; оплата — до апреля. Просрочка влечёт надбавки и обременение на объект.
2026 год — первый год с полными ставками: в предыдущие годы правительство снижало их постановлениями; на 2026 год подобного решения на момент подачи деклараций в начале года принято не было. Уточняйте актуальные цифры на месте.
Подробные шкалы ставок и механика льгот: Ежегодный налог на недвижимость в Таиланде — Закон о земельном и строительном налоге 2019 года.
Доход от аренды
Доход от аренды из тайского источника облагается налогом как для налоговых резидентов Таиланда (180+ дней в году в стране), так и для нерезидентов.
Стандартный вычет. Иностранный владелец может применить стандартный вычет 30% от валовой арендной платы без подтверждающих документов, либо вычесть фактические документально подтверждённые расходы. Стандартный вычет 30% — более простой вариант для большинства владельцев.
Прогрессивный налог на личный доход. После вычетов и личных льгот чистая сумма облагается прогрессивным налогом на личный доход в Таиланде (0–35%). Первые ฿150 000 чистого облагаемого дохода освобождены; далее ставки растут.
Два отчётных периода. Промежуточная декларация (PND.94) подаётся до 30 сентября и охватывает доход от аренды за январь–июнь. Годовая декларация (PND.90) подаётся до 31 марта следующего года и охватывает весь предшествующий год. Налог, уплаченный по промежуточной декларации, засчитывается в счёт итогового.
Удержание налога арендатором. Тайская компания-арендатор обязана удержать 5% арендной платы, выплачиваемой арендодателю-физическому лицу, и перечислить в Налоговое управление Таиланда (Revenue Department). Владелец зачитывает это удержание в счёт итогового налога по PND.90. Физические лица-арендаторы удержание не производят.
Нерезиденты-арендодатели без тайской налоговой регистрации. Для них применяется фиксированный подоходный налог у источника 15% от дохода от аренды из тайского источника. Это высокая ставка — нерезидентам-арендодателям почти всегда выгоднее получить налоговый идентификационный номер и подавать обычную декларацию.
НДС. Чистая жилая аренда освобождена от НДС. Если вы предоставляете услуги (посуточная аренда, уборка, завтраки, отельный формат), регистрация плательщика НДС обязательна при превышении валовой выручки ฿1,8 млн в год. Тогда НДС 7% применяется ко всем поступлениям от аренды.
Прежний налог на дома и землю — упразднён. Режим, действовавший до 2019 года, облагал арендуемую недвижимость по ставке 12,5% от годовой арендной стоимости. С 2019 года он заменён налогом на землю и здания — не применяйте обе ставки одновременно.
Подробности и примеры расчётов: Налог на доход от аренды для иностранных владельцев недвижимости в Таиланде.
При продаже — прирост капитала
Для продавца-физического лица в Таиланде отдельного налога на прирост капитала нет. Подоходный налог у источника, взимаемый в Земельном офисе при передаче права собственности, является фактическим итоговым налогом на прибыль. Физическое лицо вправе включить продажу в годовую декларацию PND.90, если это снижает налог, — однако для большинства иностранных продавцов удержанный в Земельном офисе налог превышает то, что дало бы агрегирование, поэтому большинство этим не пользуется.
Для продавца-юридического лица прибыль является обычным корпоративным доходом, облагаемым корпоративным налогом 20%. Удержанный в Земельном офисе 1% зачитывается в счёт итогового корпоративного налога.
Для физических лиц, реинвестирующих выручку от продажи в новое основное жильё в течение одного года, предусмотрено освобождение — однако условия (непрерывная регистрация в tabien baan, соответствующий объект-замена) редко подходят ситуации иностранных покупателей.
Часто забываемые расходы на Пхукете
Пять статей, которые регулярно упускают в бюджетных таблицах:
| Расход | Типичный диапазон | Примечания |
|---|---|---|
| Обслуживание общих площадей (CAM) | ฿50–80/м²/мес. — стандарт, ฿80–150 — люкс/брендовые | Выставляется на год вперёд; неоплата влечёт обременение |
| Фонд капитальных расходов (sinking fund) | ฿500–800/м² разово | Взимается при покупке или первой передаче; невозвратный |
| Переоформление коммунальных услуг (вода + электросчётчики) | ฿2 000–10 000 совокупно | Некоторые здания добавляют сбор за ключ/карту доступа |
| Справка об отсутствии задолженности от юридического лица кондоминиума | ฿500–2 000 | Обязательна при перепродаже; небольшая, но без неё не обойтись |
| Банковский сбор за форму FET (Foreign Exchange Transaction Form) | ~0,25% от входящего перевода | Взимается банком-получателем в Таиланде; необходима для регистрации кондоминиума |
На кондоминиум на Пхукете площадью 80 м² стоимостью ฿10 млн одни только первогодние сопутствующие расходы составят примерно ฿90 000–130 000 (фонд капитальных расходов + CAM + подключение коммунальных услуг) — отдельно от налогов по сделке. Закладывайте 1–1,5% дополнительно к налогам по сделке.
Итого — общая стоимость покупки для иностранца
Для типичного кондоминиума на Пхукете за ฿10 млн на вторичном рынке при соблюдении принятого распределения расходов:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Доля покупателя в сборе за передачу прав | ฿100 000 |
| Фонд капитальных расходов (sinking fund) | ฿50 000–80 000 |
| CAM за первый год | ฿50 000–80 000 |
| Подключение коммунальных услуг | ฿5 000–10 000 |
| Юридические услуги | ฿50 000–150 000 |
| Банковский сбор за форму FET | ~฿25 000 |
| Итого сверх цены объекта | ฿280 000–445 000 (2,8–4,5%) |
При покупке у застройщика, где покупатель несёт полные 2% сбора за передачу прав, прибавьте ещё ฿100 000–200 000.
Закладывайте 5–7% от стоимости объекта на совокупные расходы по сделке для иностранного покупателя на Пхукете. Далее прибавьте ежегодный налог на землю и здания (~0,02% от оценочной стоимости), CAM и любые налоги на доход от аренды.
Источники
- PwC Thai Tax Booklet 2025–26
- Tilleke & Gibbins — Land and Building Tax Act analysis
- FRANK Legal & Tax — Condominium Tax Guide 2025
- Nishimura & Asahi — 2025 transfer/mortgage fee reduction
- Bangkok Post — Cabinet approves property fee cuts
- Revenue Department of Thailand — Personal Income Tax
- HLB Thailand — Rental properties and personal income tax