Закон о земельном и строительном налоге 2019 года (พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562) заменил прежний тайский налог на дома и землю ежегодным налогом на недвижимость, основанным на праве собственности. Новый налог структурно схож с налогами на недвижимость во многих западных странах — он рассчитывается от оценочной стоимости, дифференцирован по типу использования и ежегодно уплачивается местным органам власти. При этом он существенно ниже, чем режим, который он заменил.
Для иностранных владельцев недвижимости практический эффект невелик — как правило, ฿2 000–10 000 в год за кондоминиум на Пхукете. Понимание механики важно для бюджетирования и для осознания того, почему цифра 12,5%, которую иногда приводят онлайн-источники, неверна.
В этой статье рассматриваются ставки, льготы, механизм уплаты и отличие старого режима от нового.
Что заменил Закон
До 2020 года в Таиланде действовали два ежегодных налога, связанных с недвижимостью:
Налог на дома и землю (ภาษีโรงเรือนและที่ดิน) — 12,5% от годовой арендной стоимости (фактической или расчётной) для недвижимости, используемой в коммерческих целях или сдаваемой в аренду. На недвижимость, занятую собственником, не распространялся.
Налог на местное развитие — небольшой ежегодный налог на землю, исчисляемый от оценочной стоимости.
Оба были отменены Законом о земельном и строительном налоге 2019 года, вступившим в силу 1 января 2020 года. Закон консолидирует и расширяет налогообложение недвижимости, одновременно существенно снижая ставки.
Цифра 12,5%, которая по-прежнему встречается в некоторых устаревших интернет-источниках и материалах брокеров, не применяется ни к чему в 2026 году. Не закладывайте её в бюджет.
Новая структура — Закон о земельном и строительном налоге 2019 года
Закон 2019 года вводит единый ежегодный налог на оценочную стоимость земли и строений. Ставки различаются по:
- Типу использования (жилое, сельскохозяйственное, коммерческое/промышленное, пустующее)
- Стоимости объекта
- Статусу владельца (основное место жительства с Tabien Baan или второй дом/инвестиционный объект)
Оценочная стоимость определяется Казначейским департаментом — той же базой, которая используется для расчёта пошлины за переход права собственности и подоходного налога у источника (withholding tax). Оценочная стоимость, как правило, на 30–50% ниже рыночной.
Ставки по категориям использования
Жилое — основное место жительства (собственник с Tabien Baan)
Для основного места жительства тайского гражданина или иностранца, имеющего право на льготу, при условии, что имя владельца вписано в Tabien Baan (домовую книгу) объекта:
| Владеет землёй и строением | Владеет только строением (например, на арендованной земле) |
|---|---|
| Первые ฿50 млн освобождены | Первые ฿10 млн освобождены |
| 0,03–0,10% на стоимость свыше льготы | 0,03–0,10% на стоимость свыше льготы |
Для большинства иностранных владельцев эта категория неприменима: иностранцы, как правило, не оформляют регистрацию Tabien Baan на своей квартире (жёлтая книга концептуально предназначена для регистрации по месту жительства, а не для подтверждения права собственности). Тайские граждане, занимающие недвижимость в качестве основного жилья, пользуются существенной льготой.
Жилое — второй дом / дополнительное жилье / арендная недвижимость
Это типичная категория для иностранного владельца. Большинство кондоминиумов на Пхукете в иностранной собственности, используемых как дома для отдыха или сдаваемых в аренду, относятся сюда. Льгот нет — налог начисляется с первого бата.
| Оценочная стоимость | Ставка |
|---|---|
| До ฿50 млн | 0,02% |
| ฿50 млн – ฿75 млн | 0,03% |
| ฿75 млн – ฿100 млн | 0,05% |
| ฿100 млн+ | 0,10% |
Для типичного кондоминиума на Пхукете с оценочной стоимостью ฿6 млн (продажная цена обычно выше; оценочная стоимость, как правило, на 30–50% ниже): ежегодный налог = 0,02% × 6 000 000 = ฿1 200 в год.
Для кондоминиума с оценочной стоимостью ฿10 млн: 0,02% × 10 млн = ฿2 000 в год.
Для виллы с оценочной стоимостью ฿30 млн: 0,02% × 30 млн = ฿6 000 в год.
Абсолютные суммы невелики — уровень расходов на чашку кофе в неделю. Закладывайте в бюджет ฿1 000–10 000 в год для большинства жилой недвижимости в иностранной собственности.
Сельскохозяйственное
Ставки ограничены 0,15%, предусмотрены существенные льготы с первого бата для подлинных сельскохозяйственных угодий. Редко актуально для иностранных владельцев (иностранцы не могут напрямую владеть сельскохозяйственной землёй).
Коммерческое / промышленное
Ставки ограничены 1,2%. Применяется к недвижимости, используемой в коммерческой деятельности — отели, офисы, фабрики, торговые площади. Выше, чем для жилого. Для иностранной недвижимости, эксплуатируемой как зарегистрированный отель (редко в сфере иностранного жилого владения), применяется коммерческая ставка.
Пустующая или неиспользуемая
Штрафная ставка 0,3% с первого бата, растущая на 0,3% каждые 3 года, пока объект остаётся неиспользуемым, с потолком 3%. Призвана препятствовать накоплению земельных активов без использования.
Для иностранных владельцев кондоминиумов «пустующим» считается объект, который не используется активно: даже эпизодическое личное использование или сдача в аренду выводят его из этой категории. Уточните у своего тайского бухгалтера, если объект был полностью не задействован в течение года.
Сброс 2026 года — первый год полных ставок
В 2020, 2021, 2022 и некоторых последующих годах кабинетные декреты предоставляли частичное снижение (как правило, 90%) земельного и строительного налога в рамках антипандемического и постпандемического стимулирования. Снижения предоставлялись ежегодно и не продлевались автоматически.
По состоянию на начало 2026 года ни один кабинетный декрет о продлении снижения не действует. Несколько практикующих специалистов (Lex Bangkok, FRANK Legal & Tax, Dansiam) указывают, что 2026 год — первый «полноставочный» год в действии Закона. Это означает, что приведённые выше ставки применяются в полном объёме — небольшие абсолютные суммы несколько вырастут по сравнению со счетами последних нескольких лет.
Уточните на месте перед окончательными расчётами: в отдельных районах по усмотрению местных органов власти могут действовать дополнительные снижения или льготы.
Механизм уплаты
Уведомление и срок оплаты
Уведомления от местного административного органа (муниципальный tessaban или подрайонный Or Bor Tor) приходят в первом квартале года, как правило в январе–марте. Срок оплаты — апрель того же года.
Для кондоминиума на Пхукете уведомление направляется на почтовый адрес зарегистрированного владельца (которым может быть сам объект, юридическое лицо кондоминиума (juristic person) или записанный адрес владельца). Иностранные владельцы, часть года проводящие за рубежом, иногда пропускают уведомление — юридическое лицо кондоминиума обычно пересылает его или хранит.
Как платить
Варианты оплаты:
- Лично в офисе tessaban или Or Bor Tor
- Через уполномоченные банки (в уведомлении указываются банки, принимающие оплату в данной местности)
- Онлайн через платёжные системы местных органов власти (зависит от района)
- Через юридическое лицо кондоминиума (juristic person), если оно оказывает такую услугу (некоторые делают это, часто за небольшую плату)
Предъявите или укажите налоговое уведомление. Оплата — наличными, банковским переводом или чеком в зависимости от возможностей органа власти.
Штрафы за просрочку
- Надбавка 1% в месяц (с ограничением) на неоплаченный остаток
- После длительной неоплаты неуплаченный налог становится залоговым обременением на объект
- После ещё более длительной неоплаты (как правило, 3+ года) местный орган власти может инициировать принудительное исполнение
Для большинства иностранных владельцев небольшие абсолютные суммы делают соблюдение требований несложным. Режим штрафов существенен в теории, но редко применяется к жилой недвижимости на практике.
Что не является земельным и строительным налогом
Несколько других расходов, связанных с владением недвижимостью в Таиланде, иногда путают с налогом на землю и строения:
Расходы на содержание общих помещений (Common Area Maintenance, CAM) — уплачиваются юридическому лицу кондоминиума (juristic person), не являются налогом. ฿50–80 за м² в месяц для стандартных проектов, выше — для брендированных.
Взносы в фонд капитальных расходов (sinking fund) — резервный капитал, не налог. Единовременный взнос при покупке и периодические пополнения.
Счета за коммунальные услуги — не налоги.
Пошлина за переход права собственности в Земельном офисе (Land Office), специальный налог на бизнес (SBT)/гербовый сбор (stamp duty), подоходный налог у источника (withholding tax) — транзакционные налоги, уплачиваемые в Земельном офисе (Land Office) в день сделки, не ежегодные.
Налог на доход от аренды — отдельный, на доход от аренды. См. Налог на доход от аренды для иностранных владельцев недвижимости в Таиланде.
Налог на землю и строения — единственный ежегодный государственный налог на владение недвижимостью.
Сравнение — Таиланд и другие юрисдикции
Для иностранных покупателей, сравнивающих Таиланд с другими рынками:
- Таиланд: ~0,02% оценочной стоимости в год для типичной жилой недвижимости в иностранной собственности = фактически 0,01% рыночной стоимости
- США: 0,5–2,5% рыночной стоимости в год в зависимости от штата и местности
- Великобритания: council tax, варьируется; как правило £1 000–3 000 в год на объект стоимостью £500 тыс
- Франция: taxe foncière + taxe d’habitation; ~1% рыночной стоимости в год в совокупности
- Испания: IBI — ежегодный налог ~0,4–1,1% кадастровой стоимости
- Сингапур: 0–32% для объектов, занятых владельцем, с существенной льготой для основного жилья; 11–36% для объектов, не занятых владельцем
Ежегодный налог на недвижимость в Таиланде значительно ниже, чем в большинстве западных юрисдикций. Компромисс в том, что Таиланд собирает больше на уровне сделок (пошлина за переход права, SBT, подоходный налог у источника) и через налог на доход от аренды.
Что это означает для покупателей в 2026 году
Три правила:
-
Закладывайте в бюджет ฿1 000–10 000 в год для большинства жилой недвижимости в иностранной собственности. Налог на землю и строения — небольшая статья расходов, а не значительные затраты на владение.
-
Следите за получением уведомления. Убедитесь, что юридическое лицо кондоминиума (juristic person) или управляющий недвижимостью пересылает ежегодное уведомление. Не допускайте просрочки и накопления штрафов.
-
Не закладывайте старые 12,5% в бюджет. Прежний налог на дома и землю, действовавший до 2019 года, отменён. Любой источник, ссылающийся на 12,5% как на действующую ставку, ошибается.
Для общего налогового контекста: Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде — полный обзор 2026. Для налога на доход от аренды (более крупный ежегодный налог для арендодателей): Налог на доход от аренды для иностранных владельцев недвижимости в Таиланде. Для транзакционных налогов (более крупный единовременный налог): Налог на передачу недвижимости в Таиланде — правило 2% и льгота только для тайцев и Налог у источника при продаже недвижимости в Таиланде — как его рассчитывает Земельный офис.