Тайское законодательство о собственности устроено асимметрично для иностранцев и граждан Таиланда. Асимметрия не скрыта — она зафиксирована в Земельном кодексе 1954 года и Законе о кондоминиумах 1979 года. Основные нормы стабильны, однако правоприменительная практика резко изменилась в 2024–2026 годах. Эта статья — канонический справочник о том, чем иностранцы могут владеть, чем не могут, и какие обходные схемы ещё работают в 2026 году.
Коротко о главном
| Актив | Может ли иностранец владеть? |
|---|---|
| Юнит в кондоминиуме (фрихолд) | Да — при соблюдении квоты 49% |
| Земля (жилое назначение) | Нет — кроме статьи 96 бис (редкий случай) |
| Земля (BOI-продвигаемый бизнес) | Да — через продвигаемую компанию |
| Дом на арендованной земле | Да — при наличии отдельного права на строение или суперфиция |
| 30-летний лизхолд на землю | Да — но продление не является автоматическим (решение 2025 года) |
| Земля через тайскую компанию с большинством тайских акционеров | Законно да, но номинальные владельцы незаконны и преследуются |
| Унаследованная земля | Да — необходимо продать в течение 1 года |
Далее в статье каждый пункт рассмотрен подробно.
Кондоминиумы — единственный путь к прямому фрихолду
Иностранец может владеть юнитом в кондоминиуме напрямую, с регистрацией права собственности на своё имя в Земельном офисе (Land Office), при соблюдении двух условий.
1. Квота 49% для иностранцев. Статья 19 Закона о кондоминиумах ограничивает совокупную иностранную долю площади в любом зарегистрированном проекте 49% от общей продаваемой площади. Квота рассчитывается по квадратным метрам продаваемых юнитов, а не по их количеству. В небольшом проекте, где иностранцы приобрели самые большие пентхаусы, можно достичь 49% при очень небольшом числе сделок. Общие зоны, парковки, холлы и объекты инфраструктуры в расчёт не входят — учитываются только продаваемые юниты. Квота применяется к каждому зарегистрированному проекту отдельно, а не к застройщику в целом.
Если вы подписали договор купли-продажи, но к моменту обращения в Земельный офис квота уже заполнена, регистрация будет отклонена и вы не получите квартиру. Всегда требуйте от застройщика или юридического лица кондоминиума актуальную справку о квоте в письменном виде до внесения существенных авансовых платежей. Подробная механика — в Иностранная квота 49% в тайских кондоминиумах — как это работает на практике.
2. Перевод средств из-за рубежа с формой FET. Статья 19 также требует, чтобы денежные средства поступили в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте, что подтверждается формой FET (Foreign Exchange Transaction Form), ранее называвшейся Тор Тор 3, выданной тайским банком-получателем. Средства, переведённые в батах внутри Таиланда, не подходят, и Земельный офис откажет в регистрации. Исключения — счета в батах для нерезидентов и офшорные баты — узкие и редкие. Механика переводов описана в Как купить недвижимость в Таиланде — пошаговое руководство для иностранцев.
Станет ли квота 49% равна 75%?
С конца 2024 года правительство Пхыа Тхай обсуждает повышение квоты до 75%, иногда с географической привязкой (только Пхукет, Бангкок без изменений) или ценовым порогом (юниты дороже ฿10 млн). Параллельно рассматривается продление максимального срока аренды с 30 до 99 лет.
Статус по состоянию на середину 2026 года: ни один из законопроектов не принят. Оба встречают открытую оппозицию по соображениям суверенитета и доступности жилья, в том числе со стороны Сената. Законопроект в стадии изучения кабинетом — это не закон. До публикации в Королевской газете планируйте исходя из действующих норм: квота 49% и аренда сроком 30 лет.
Земля — закрытая дверь с тремя узкими окнами
Земельный кодекс запрещает иностранным физическим лицам владеть землёй в Таиланде на праве фрихолда. Запрет абсолютен по замыслу, однако предусматривает три законодательных исключения, ни одно из которых не является практическим решением для большинства покупателей.
Статья 96 бис — жилая земля на инвестиционной основе. Иностранец, инвестировавший ฿40 млн в квалифицированный тайский актив (государственные облигации, облигации Банка Таиланда, облигации государственных предприятий, акционерный капитал компаний, продвигаемых BOI (Board of Investment, Совет по инвестициям Таиланда), или паевые фонды тайской недвижимости), удерживающий инвестицию не менее пяти лет и получивший одобрение Министерства внутренних дел, вправе владеть до одного рай (1 600 м²) земли для личного проживания. Право личное — не передаётся и не наследуется. Земля должна находиться в определённой городской зоне (Бангкок, Паттайя, муниципалитет Пхукет, Чиангмай, Хуахин). На практике одобрения выдаются редко; официальная статистика не публикуется. Считайте это теоретическим вариантом для состоятельных покупателей, готовых заморозить ฿40 млн ради этой возможности.
BOI-продвигаемые компании. В соответствии с Законом о поощрении инвестиций компания, получившая одобрение BOI, может владеть землёй для осуществления продвигаемой деятельности даже при преобладающей иностранной доле. Это реально полезно для отелей, заводов и других коммерческих проектов, имеющих право на BOI, но не для личного проживания.
Наследование. Иностранец может унаследовать землю как законный наследник гражданина Таиланда, однако статья 93 Земельного кодекса обязывает его продать её в течение одного года. Практикующие юристы сообщают, что некоторые Земельные офисы неформально дают отсрочку; это не закреплено в законе, и планировать следует с учётом жёсткого годового срока.
Лизхолд — 30 лет, жёсткий лимит, без автоматического продления
Статья 540 Гражданского и торгового кодекса ограничивает зарегистрированную аренду земли 30 годами. Любое положение, продлевающее единую зарегистрированную аренду более чем на 30 лет, является недействительным по закону.
На протяжении десятилетий рынок недвижимости для иностранных покупателей предлагал структуры «30+30+30» или «99-летний лизхолд» с заранее согласованными условиями автоматического продления, прописанными в договорах. Подобный маркетинг был широко распространён в проектах вилл на Пхукете. Правовая основа всегда была шаткой.
Эта основа обрушилась 18 марта 2025 года с принятием Решения Верховного суда № 4655/2566. Суд постановил, что заранее согласованные условия автоматического продления не подлежат принудительному исполнению: продление должно быть подлинно новым переговорным процессом по истечении первоначального 30-летнего срока, без каких-либо обязывающих предварительных обещаний. Решение не аннулирует действующие 30-летние зарегистрированные договоры аренды, однако устраняет правовую основу для «60+» или «99-летних» сроков, на которые рассчитывали покупатели.
Практические последствия в 2026 году:
- 30-летний зарегистрированный договор аренды действителен в соответствии с его условиями.
- Положение, обязывающее арендодателя продлить договор по истечении срока, теперь недействительно.
- Маркетинговые материалы с заявлениями о «99-летней аренде» или «60-летнем праве пользования» вводят в заблуждение. Опытные покупатели либо принимают 30-летний срок как реальность, либо выстраивают структуру с добавлением узуфрукта и суперфиция.
- Действующие договоры аренды с условиями о продлении не становятся автоматически недействительными — но на это условие рассчитывать нельзя. Реалистичный план — переговоры о продлении на 30-м году.
Сравнение 30-летней аренды с фрихолдом (и когда что предпочтительнее) — в Фрихолд vs лизхолд в Таиланде — в чём разница и что выбрать. Механика регистрации и продления — в 30-летний лизхолд в Таиланде — регистрация, продление и условия переговоров.
Узуфрукт, суперфиций, право проживания — альтернативные вещные права
Помимо права собственности и лизхолда, Гражданский и торговый кодекс (статьи 1417–1434) определяет три других регистрируемых права на тайскую землю. Каждое из них регистрируется отдельно в Земельном офисе и вносится на обратную сторону правоустанавливающего документа.
| Право | Максимальный срок | Передаваемо | Наследуемо | Типичное применение |
|---|---|---|---|---|
| Узуфрукт (usufruct, สิทธิเก็บกิน) | 30 лет ИЛИ пожизненно | Нет (субаренда ≤3 лет) | Нет (прекращается со смертью) | Иностранный супруг занимает и получает доход с аренды земли, оформленной на тайца |
| Суперфиций (superficies) | 30 лет ИЛИ пожизненно | Да (при фиксированном сроке) | Да (при фиксированном сроке) | Иностранец владеет строением на земле тайца |
| Право проживания (habitation) | 30 лет ИЛИ пожизненно | Нет | Нет | Личное право проживания без извлечения дохода |
Наиболее распространённая схема при покупке виллы на Пхукете: тайский партнёр или супруг владеет землёй на праве фрихолда, иностранец регистрирует 30-летнюю аренду на землю и суперфиций на дом. Суперфиций делает дом самостоятельным объектом права иностранца — передаваемым и наследуемым, — решая вопрос со строением. Аренда обеспечивает право пользования землёй на 30 лет.
Такая составная структура законна, но обходится дороже при регистрации (несколько обращений в Земельный офис, несколько гербовых сборов) и требует тщательной проработки договоров. Это наиболее близкий к «владению домом в Таиланде» вариант для иностранца, не переходящий в зону номинального владения.
Тайские корпоративные структуры — законно в теории, преследуется на практике
На протяжении 30 лет стандартным обходным путём для иностранца, желающего владеть тайской землёй, была организация тайского общества с ограниченной ответственностью с 51% тайских акционеров и 49% иностранных, после чего компания приобретала землю. Иностранный контроль обеспечивался через структуры привилегированных акций, полномочия директоров или и то, и другое.
Эта схема прямо запрещена статьями 113 и 114 Земельного кодекса, если тайские акционеры являются номинальными — то есть держат акции в интересах иностранца без реального экономического участия, вложения капитала или участия в деятельности компании. Вопрос о номинальном характере владения прежде контролировался мягко. Это изменилось.
Волна правоприменения 2024–2025 годов является значимым сдвигом режима, а не рутинной корректировкой политики:
- Департамент специальных расследований, Департамент делового развития и Налоговое управление Таиланда (Revenue Department) теперь обмениваются данными в режиме реального времени, сопоставляя реестры акционеров, задекларированный капитал, налоговую отчётность и банковские записи.
- «Операция по ликвидации номиналов» на Пхукете привела к 23 арестам в 2024–2025 годах; одному гражданину Китая предъявлено обвинение в управлении недвижимостными структурами с номинальным контролем на сумму свыше ฿1 млрд.
- 46 918 юридических лиц отмечены для проверки в сферах недвижимости, туризма и гостиничного бизнеса — преимущественно на Пхукете, Ко Самуи, Ко Пхангане, в Хуахине и Бангкоке.
- Санкции: штрафы от ฿200 тыс., условные сроки до двух лет лишения свободы, принудительная ликвидация. Земля, принадлежащая ликвидированной номинальной компании, может быть продана по решению суда.
- Сотрудники Департамента делового развития в ходе выездных проверок опрашивают тайских акционеров, проверяя их осведомлённость о деятельности компании. Те, кто не может объяснить её, попадают в список подозрительных.
Практический совет на 2026 год: тайская компания, владеющая землёй, должна иметь подлинных тайских акционеров с документально подтверждённым вкладом капитала, реальным экономическим интересом и как минимум обоснованной деловой целью. Схема «тайские знакомые в качестве молчащих акционеров», определявшая сделки с виллами на Пхукете два десятилетия, теперь является активным правовым риском. Более безопасные структуры — в Тайские компании для владения недвижимостью — что изменилось в 2024–2025 годах.
Брак с гражданином Таиланда
Гражданин Таиланда может купить землю. Тайский супруг иностранца также может купить землю — однако в Земельном офисе оба супруга должны подписать совместную декларацию («подтверждающее письмо») о том, что средства получены исключительно из личного (sin suan tua) имущества тайского супруга. Земля становится раздельной добрачной собственностью тайского супруга. Иностранный супруг обязан подписать декларацию, даже находясь за рубежом, — с нотариальным удостоверением в тайском Посольстве или Консульстве.
Норма применяется буквально: иностранец не может законно участвовать в финансировании покупки. В бракоразводных процессах суды, как правило, обязывают тайского супруга возместить задокументированный вклад иностранца, однако не предоставляют иностранцу прав на землю. Иностранный супруг не имеет правопритязаний на саму землю.
Регламентирующий нормативный акт Министерства внутренних дел датирован 23 марта 1999 года и остаётся действующим. Более надёжная схема, если основой сделки является партнёрство, — когда тайский супруг владеет землёй, а иностранный регистрирует на неё пожизненный узуфрукт и суперфиций на любое строение. Подробнее — в Покупка недвижимости в Таиланде через супруга-тайца — что реально разрешено.
Что это означает для иностранца, покупающего недвижимость на Пхукете сегодня
Три правила планирования охватывают большинство случаев.
-
Для квартиры — покупайте юнит в кондоминиуме на своё имя. Убедитесь, что здание не превысило 49%-ю иностранную квоту, переведите средства с формой FET, оформите фрихолд. Это самая чистая структура с наименьшими правовыми рисками.
-
Для дома на земле — используйте лизхолд плюс суперфиций. 30-летняя зарегистрированная аренда на землю и суперфиций на строение — у тайского владельца, которому вы доверяете (как правило, застройщик с несколькими аналогичными структурами или долгосрочный местный партнёр). Примите 30-летний практический горизонт как данность и планируйте цену соответственно.
-
Избегайте схем «тайская компания владеет землёй», если компания не ведёт реальный бизнес. Правоприменительный риск перестал быть теоретическим. Если структура создана до 2023 года — проведите актуальную правовую экспертизу. Если вы покупаете сейчас — корпоративный путь для личного жилья должен быть исключён.
Полная последовательность сделки — от оферты до получения ключей — в Как купить недвижимость в Таиланде — пошаговое руководство для иностранцев. Налоговые и сборные последствия по всем этим структурам — в Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде — полный обзор 2026.
Источники и дополнительное чтение
- Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (перевод на английский)
- Земельный кодекс B.E. 2497 (перевод на английский)
- Bangkok Post — Квота иностранного владения кондоминиумами пересматривается
- Решение Верховного суда 4655/2566 — анализ Formichella & Sritawat
- Преследование номинальных владельцев в Таиланде — FRANK Legal & Tax
- Совет по инвестициям Таиланда (BOI)
- Земельный департамент (Department of Lands)