Правило 49% — самая цитируемая цифра тайского законодательства о недвижимости среди иностранных покупателей и при этом самая часто понимаемая неверно. Само по себе правило лаконично — статья 19 Закона о кондоминиумах 1979 года — но расчётная методика, что входит и что не входит в формулу, а также порядок действий при достижении лимита напрямую влияют на исход каждой конкретной сделки.
Что на самом деле говорит статья 19
Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), статья 19, устанавливает предельную совокупную площадь продаваемых юнитов кондоминиума, которые могут находиться в иностранном владении, — не более 49% от общей продаваемой площади зарегистрированного проекта. Оставшиеся 51% должны принадлежать тайским гражданам или отвечающим требованиям тайским юридическим лицам.
Ограничение установлено законом. Оно не предмет переговоров, не может быть снято застройщиком, обойдено через юридическое лицо или изменено Земельным офисом (Land Office). Регистрация, которая выведет долю иностранного владения выше 49%, будет отклонена.
Как рассчитывается квота 49%
Три расчётных правила определяют практические последствия.
1. По площади, а не по количеству юнитов. В здании на 200 юнитов с одним пентхаусом площадью 1 000 м² и 199 юнитами по 50 м² совокупная продаваемая площадь составляет 11 000 м². Если иностранцам принадлежат пентхаус и 80 юнитов меньшего размера, это 1 000 + 4 000 = 5 000 м² — около 45%, ниже лимита. Если иностранцам принадлежат пентхаус и 100 малых юнитов — 6 000 м² (~55%) — это уже превышение, и последние регистрации были бы отклонены. Важно не только сколько юнитов купили иностранцы, но и каких именно.
2. Только продаваемые юниты. Общие зоны, парковки, лобби, коридоры, тренажёрный зал, бассейн, лифты, технические помещения и инфраструктура из знаменателя исключаются. В расчёт входит только площадь продаваемых юнитов. В здании с обширной инфраструктурой знаменатель меньше, поэтому 49% достигается при меньшей абсолютной иностранно-владельческой площади, чем в здании с минимальными общими зонами.
3. На каждый зарегистрированный проект кондоминиума. Квота рассчитывается по кондоминиумному титулу (зарегистрированному проекту), а не по застройщику и не по зданию. Два соседних здания в одном комплексе, зарегистрированных как отдельные проекты кондоминиума, имеют раздельные квоты по 49%. Единый проект, включающий несколько зданий, имеет единую квоту. Юридическое лицо кондоминиума (juristic person) может подтвердить область действия регистрации.
Что значит «тайское владение» для целей квоты
В 51% тайской части учитывается владение:
- тайскими физическими лицами (гражданами Таиланда);
- тайскими юридическими лицами с преобладающей долей тайского капитала согласно критериям Закона о кондоминиумах;
- иностранцами, подпадающими под специальные исключения (см. ниже).
Юнит, принадлежащий компании с тайским большинством, учитывается в 51% тайской стороны вне зависимости от того, кому принадлежат иностранные миноритарные доли этой компании. Ранее это позволяло выстраивать обходные схемы, при которых иностранец косвенно владел юнитами через тайскую компанию. Схема технически легальна по Закону о кондоминиумах, однако несёт те же риски использования подставных акционеров, что и компании с тайским большинством, владеющие землёй, — и волна правоприменения 2024–2025 годов распространяется и на эти случаи.
Как проверить текущий процент иностранного владения
Юридическое лицо кондоминиума (juristic person) любого зарегистрированного проекта ведёт реестр владельцев юнитов с указанием гражданства. Доля иностранного владения на любую дату рассчитывается по этому реестру.
Три практических правила.
Всегда требуйте письменное подтверждение. Устное «у нас много иностранной квоты» от агента по продажам — не подтверждение. Потребуйте от юридического лица кондоминиума актуальную справку о состоянии иностранной квоты (или официальное письмо от юридического лица), в которой указан процент продаваемой площади, зарегистрированной на иностранцев, с датой не позднее 30 дней назад. Земельный офис (Land Office) всё равно потребует это письмо в день переоформления.
Проверяйте до внесения сколько-нибудь значимого депозита. Потерять ฿100–500 тыс. в качестве резервационного платежа при отказе от сделки — приемлемо. Потерять их из-за того, что здание достигло 49% между резервацией и переоформлением, — нет. Получите справку об иностранной квоте до внесения любого депозита сверх первоначального резервационного.
Отслеживайте динамику, а не только снимок. Здание с 35% иностранного владения и предстоящим запуском второй очереди может быстро исчерпать оставшуюся квоту. Здание с 47% без новых запусков может годами сохранять стабильную квоту. Справка от юридического лица даёт снимок на дату; маркетинговые планы застройщика — представление о динамике.
Что происходит, когда здание достигает 49%
Когда зарегистрированный проект упирается в лимит 49%, Земельный офис (Land Office) отказывает в дальнейших регистрациях иностранного фрихолда. У нового иностранного покупателя три варианта.
1. Ждать, пока квота освободится. Когда иностранец продаёт юнит тайскому гражданину или переводит его на лизхолд, квота высвобождается. Ряд застройщиков ведёт листы ожидания; в некоторых зданиях естественная ротация создаёт регулярные возможности. Обычно это медленный процесс.
2. Купить на условиях лизхолда. Зарегистрированная аренда не учитывается в квоте 49% — фрихолд-владелец остаётся тайским для целей квоты. Иностранец, желающий конкретный юнит в здании с исчерпанной квотой, может оформить 30-летнюю зарегистрированную аренду. Компромиссы (меньший рынок перепродажи, ограниченный срок, отсутствие бессрочного владения) рассмотрены в Фрихолд vs лизхолд в Таиланде — в чём разница и что выбрать.
3. Выбрать другое здание. В большинстве проектов иностранная квота не исчерпана. Дефицит сосредоточен в нескольких высокоспросных зданиях — брендированных резиденциях, объектах на первой линии и проектах, ориентированных на иностранных покупателей в Bang Tao и Laguna. В менее раскрученных проектах нередко значительная неиспользованная квота.
Когда застройщик говорит «мы разберёмся с квотой»
Застройщик, который не может предоставить письменную справку об иностранной квоте, но заверяет, что «решит вопрос», — предлагает ничто. Распространённые варианты.
- «Мы зарегистрируем юнит на нашего тайского сотрудника, а потом переведём на вас». Это номинальная схема, она создаёт риск уголовного преследования по Закону о земле, и у покупателя нет никаких гарантий, если тайский сотрудник откажется проводить переоформление или заявит права позднее.
- «Здание ещё не полностью зарегистрировано, поэтому лимит не применяется». Это вводит в заблуждение. Лимит действует с момента регистрации здания как кондоминиума и продажи юнитов. Предрегистрационная продажа не обходит его — лишь откладывает расчёт.
- «У нас есть тайский партнёр, который при необходимости выкупает юниты у иностранцев». Это рабочая схема в регулируемой форме через структурированный фонд, но редко именно то, что предлагается на практике. Требуйте документальное подтверждение.
Во всех трёх случаях — уходите. Застройщик либо не понимает правила (тревожный сигнал), либо пытается переложить регистрационный риск на вас (ещё хуже).
Статус предложения о повышении до 75%
С конца 2024 года правительство Пхыа Тхай рассматривает повышение квоты с 49% до 75%, иногда в географически ограниченных вариантах (только Phuket, Bangkok без изменений) или с ценовым порогом (юниты дороже ฿10 млн). Параллельно обсуждается продление максимального срока аренды с 30 до 99 лет.
По состоянию на 2026 год ни одна из поправок не принята. Оба предложения встречают серьёзное политическое сопротивление по соображениям суверенитета и доступности жилья для тайских граждан, в том числе со стороны Сената. Инициативы прошли этап рассмотрения в кабинете, но не дошли до стадии принятия закона. Отраслевое лобби (Тайская ассоциация недвижимости, REIC) продолжает давление.
Для планирования считайте 49% действующим правилом до публикации изменений в Королевской газете. Законопроект — не закон, а тайское законодательство о недвижимости демонстрировало устойчивость в базовых нормах даже при обсуждении поправок. Если повышение до 75% всё же произойдёт, действующие владельцы фрихолда выиграют — ликвидность вторичного рынка улучшится, цены скорее всего вырастут. Но не закладывайте это в инвестиционный расчёт как ожидаемое событие.
Что это означает для покупателей в 2026 году
Три правила покрывают большинство ситуаций.
- Всегда требуйте письменную справку об иностранной квоте до внесения любого депозита сверх первоначального резервационного. Дата — не позднее 30 дней, документ — от юридического лица кондоминиума.
- Не покупайте заблокированное по квоте здание на устных заверениях «разберёмся». Если фрихолд недоступен немедленно, варианты — лизхолд (со всеми его компромиссами) или другое здание.
- Не закладывайте предложение о 75% в расчёт как нечто неизбежное. Планируйте исходя из 49%; любое изменение воспринимайте как потенциальный плюс.
Полные правила владения: Иностранная собственность в Таиланде — что можно и нельзя купить. Альтернатива через аренду: Фрихолд vs лизхолд в Таиланде — в чём разница и что выбрать. Последовательность сделки: Как купить недвижимость в Таиланде — пошаговое руководство для иностранцев.