30-летний лизхолд (leasehold) — практический инструмент, с помощью которого иностранцы получают доступ к земле в Таиланде, где фрихолд (freehold) для них закрыт. Правовой механизм — регистрация аренды по статье 540 в Земельном офисе (Land Office) — чётко определён и стабилен. Куда менее стабильным всегда был маркетинговый слой, возведённый поверх него: схемы «30+30+30», продаваемые как «90 лет гарантированного владения» или «99-летний лизхолд». Этот слой рухнул в марте 2025 года, когда Верховный суд признал механизм заранее согласованного продления неисполнимым.
Статья разбирает, что реально даёт 30-летняя аренда, как работает регистрация, что изменилось с продлениями в 2025 году и что должно быть в договоре — чего там раньше не было.
Что даёт 30-летняя зарегистрированная аренда
Статья 540 Гражданского и торгового кодекса определяет аренду как договор, по которому арендодатель предоставляет арендатору право пользоваться имуществом в течение определённого срока за плату. Статья 540 ограничивает срок 30 годами. Статья 538 требует регистрации договоров сроком более трёх лет в Земельном офисе против правоустанавливающего документа — без регистрации договор обязателен лишь на первые три года в отношениях с арендодателем и вовсе не действует против третьих лиц-покупателей.
Надлежащим образом зарегистрированный 30-летний договор даёт арендатору:
- Исключительное право пользования и проживания в течение полных 30 лет
- Право субаренды, если оно предусмотрено договором (по умолчанию субаренда без согласия арендодателя не допускается)
- Право уступки аренды (передачи другому лицу) в соответствии с условиями договора
- Наследуемость — аренда переходит к наследникам арендатора на оставшийся срок
- Обязательность для правопреемников арендодателя — если арендодатель продаёт землю, новый владелец принимает её с обременением в виде зарегистрированной аренды
Аренда регистрируется как обременение на обороте правоустанавливающего документа. Любой, кто проверяет право на землю, видит её. Арендодатель остаётся фрихолдным владельцем, но не может выселить арендатора или продать землю без обременения в течение 30 лет.
Чего аренда не даёт
- Права собственности — правоустанавливающий документ остаётся у арендодателя; вы имеете договорное право пользования, а не право собственности на саму землю
- Права изменять конструкции без согласия — зависит от договора; по умолчанию существенные изменения не допускаются
- Права на продление по умолчанию — см. ниже
- Возможности ипотеки — тайские банки крайне редко кредитуют под залог лизхолдного интереса; международные банки — практически никогда
- Использования в качестве обеспечения за рубежом — большинство иностранных кредиторов не признают тайский лизхолд в качестве залога
Для того чтобы получить право собственности на само строение (отдельно от земли), стандартная схема в сделках с виллами на Пхукете — наложить суперфиций на договор аренды: это даёт отдельно принадлежащее, передаваемое и наследуемое право на строение.
Как проходит регистрация аренды в Земельном офисе
Пошаговый процесс регистрации 30-летней аренды в Земельном офисе (Land Office):
1. Подписать договор аренды. Двуязычный (английский и тайский). Тайское право и тайские суды применяются к спорам о тайской земле и аренде вне зависимости от языкового условия, а Земельный офис регистрирует тайский текст — поэтому ключевая задача при составлении документа: двуязычная согласованность — одинаковый смысл на обоих языках, в идеале выверенный одним юристом. Оговорка о приоритетном языке может помочь устранить неоднозначность, но не вытесняет тайское право и тайскую регистрацию. Стандартные пункты — ниже.
2. Обе стороны (или доверенные лица по нотариально заверенной доверенности) являются в местный Земельный офис. Необходимые документы: правоустанавливающий документ (приносит арендодатель), паспорта, свидетельства о браке при необходимости, оригинал договора аренды и схема арендуемого участка (если арендуется часть большего надела).
3. Уплатить регистрационный сбор (1% от суммарной арендной платы) и гербовый сбор (stamp duty) (0,1%). Традиционно платит арендатор. При аренде квартиры в кондоминиуме те же сборы применяются к арендной плате по договору, которая обычно равна покупной цене объекта.
4. Сотрудник Земельного офиса вносит запись об аренде на оборот правоустанавливающего документа. Обе стороны подписывают. Арендодатель забирает правоустанавливающий документ (с записью об аренде); арендатор получает копию договора со штампом Земельного офиса.
5. Аренда начинается с даты регистрации (или с даты, указанной в договоре, если она наступает позже).
Планируйте от двух до четырёх часов в Земельном офисе. У застройщиков, продающих новые лизхолдные объекты, процесс пакетный — многие арендаторы регистрируются в один день.
Что изменило решение Верховного суда 2025 года
Около 25 лет стандартная структура аренды вилл на Пхукете представляла собой 30-летний договор с двумя заранее согласованными условиями о продлении, продававшийся как «30+30+30 = 90 лет гарантированного владения» или «фактический 99-летний лизхолд». Эта схема всегда была юридически уязвимой — 30-летний предел статьи 540 установлен законом и не может быть изменён договором.
Правовая теория «30+30+30» состояла в том, что ограничение применяется к каждому зарегистрированному договору, а не к договору в целом, поэтому несколько последовательно регистрируемых договоров можно согласовать заранее. Верховный суд отверг эту теорию 18 марта 2025 года в Решении № 4655/2566.
Суд постановил:
- 30-летняя зарегистрированная аренда действительна на весь свой срок.
- Условие, обязывающее арендодателя заключить новый договор по истечении 30 лет, не является исполнимым. Продление должно быть подлинно новым соглашением, свободно согласованным, без каких-либо предварительных обязательств.
- Действующие 30-летние договоры аренды не признаются недействительными. Условия о продлении в них — признаются.
Три практических следствия:
1. 30 лет — это то, что у вас есть. Покупайте исходя из предположения, что у вас 30 лет гарантированного владения, а не 60 или 90.
2. Продление на 30-м году — решение арендодателя. Наследники нынешнего арендодателя или новый владелец, купивший фрихолд с обременением в виде вашей аренды, могут отказать в продлении без каких-либо обязательств перед вами. Они могут и продлить, но рассчитывать на это как на договорное право нельзя.
3. Маркетинговые обещания «99 лет» следует игнорировать. Рекламные материалы, брошюры застройщиков или заверения агентов о «90-летней структуре» или «эквиваленте 99-летнего лизхолда» не являются юридически обязательными. Маркетинговый слой не выдерживает столкновения с решением Верховного суда.
Что включать в договор аренды — редакция 2026 года
Договор аренды, составленный до марта 2025 года, как правило, содержал условие о продлении. Договор, составленный после, должен сосредоточиться на том, что реально исполнимо. Пункты, которые стоит добиваться:
1. Заранее согласованная формула цены продления — даже если необязательная. Пока продление нельзя сделать автоматическим, договорный пункт, фиксирующий формулу цены (например, рыночная ставка по оценке двух независимых оценщиков), не обязывает арендодателя продлевать, но задаёт ориентиры и создаёт рычаг в споре, если арендодатель попытается воспользоваться ситуацией на 30-м году.
2. Право преимущественной покупки фрихолда. Если арендодатель решит продать основной фрихолд в течение срока аренды, арендатор вправе встречно предложить ту же цену, что и третья сторона. Это исполнимо и даёт арендатору путь к переводу лизхолда в фрихолд — если статья 96 bis станет для него практически применимой, или чтобы найти тайского партнёра для покупки на 25-м году и построить новую структуру.
3. Наследуемость и уступаемость без согласия. По умолчанию уступка требует согласия арендодателя; договор может это изменить. Для инвестиционной недвижимости полная уступаемость критична для сохранения стоимости при перепродаже.
4. Право субаренды. Явное разрешение на субаренду (краткосрочную или долгосрочную) без дополнительного согласия. Для объекта, используемого под арендный доход, это обязательно.
5. Право строить, изменять, сносить и реконструировать. Без этих прав полноценный ремонт невозможен. Добивайтесь прямого закрепления, а не опоры на нормы по умолчанию.
6. Обязанность арендодателя зарегистрировать договор в согласованную дату. Регистрация требует присутствия арендодателя в Земельном офисе; без исполнимого обязательства арендодатель может тянуть бесконечно. Включите штраф за каждый день просрочки.
7. Возмещение ущерба при пороках титула арендодателя. Если право собственности арендодателя впоследствии будет оспорено или окажется несостоятельным, арендатор должен получить компенсацию убытков, включая улучшения, произведённые на объекте.
8. Объём форс-мажора. Определите, что считается форс-мажором, а что — нет: особенно актуально после пандемии и с учётом климатических рисков.
9. Наложить суперфиций (superficies) на любое строение. Отдельная регистрация суперфиция даёт арендатору право собственности на само строение, передаваемое и наследуемое. Аренда покрывает землю; суперфиций — строение. См. Узуфрукт, суперфиций, право проживания — альтернативные вещные права для иностранцев в Таиланде.
10. Место разрешения споров. Тайские суды (обязательны для земельных споров), но для вопросов толкования договора стоит рассмотреть арбитраж. Укажите тайское право в качестве применимого.
Когда 30-летняя аренда действительно подходит
30-летний горизонт кажется коротким — пока его не сравниваешь с реальным сроком владения. Иностранный покупатель, приобретающий лизхолдную виллу на Пхукете в 50 лет в 2026 году, имеет чёткое, гарантированное, эксклюзивное право пользования до 2056 года. К 2056-му покупателю 80; объект на 30 лет старше; район, вероятно, изменился; семейная ситуация изменилась. Для большинства иностранных покупателей реальный срок владения составляет 10–20 лет — в пределах 30-летней аренды.
Аргумент «хочу фрихолд, чтобы внуки унаследовали» реален для части покупателей, однако Таиланд систематически закрывает иностранцам этот путь. Покупать лизхолд и принимать 30-летний потолок — честно. Покупать лизхолд, веря маркетингу о «99 годах» — самообман.
Перепродажа лизхолда
Лизхолд можно продать (уступить) в течение срока, но с двумя практическими проблемами:
1. Дисконт за сокращающийся срок. 30-летняя аренда с оставшимися 25 годами стоит меньше, чем свежая 30-летняя, даже если сам объект не изменился. Дисконт растёт со временем. Планируйте продажу до того, как останется 10–15 лет, если цель — максимальная цена.
2. Меньший круг покупателей. Иностранные покупатели делятся на тех, кто предпочитает фрихолд (большинство), и тех, кто готов рассматривать лизхолд (меньшинство). Фрихолдный сегмент рынка к вашему активу неприменим. Планируйте более долгий срок экспозиции при перепродаже.
Для покупателя, планирующего пользоваться объектом до тех пор, пока он в нём нуждается (типичный горизонт 10–20 лет), дисконт при перепродаже реален, но приемлем. Для того, кто планирует перепродать через пять лет, дисконт существенно сократит прибыль.
Коммерческая аренда — вариант на 50 лет
Закон об аренде недвижимости для торговли и промышленности 1999 года допускает договоры до 50 лет при реальной коммерческой или промышленной деятельности с возможностью однократного продления ещё на 50 лет. Для жилого использования это недоступно — закон прямо исключает жилую аренду.
На практике 50-летний вариант используется иностранными коммерческими застройщиками (отели, заводы, торговые центры), где земля арендуется, а не принадлежит компании. Это не обходной путь для иностранных покупателей, желающих получить более длительное жилое владение.
Что это означает для покупателей в 2026 году
Три правила планирования:
-
Покупайте 30 лет гарантированного владения. Не закладывайте в расчёты 60, 90 или 99 лет. Решение Верховного суда 2025 года означает, что на эти сроки нельзя полагаться — вне зависимости от того, что написано в договоре.
-
Накладывайте суперфиций на строение поверх лизхолда на землю. Это стандартная схема 2026 года. Аренда покрывает землю; суперфиций — строение с полными правами собственности. Оба регистрируются отдельно в Земельном офисе.
-
Добивайтесь договорных прав, которые не зависят от вопроса продления. Право преимущественной покупки фрихолда, уступка без согласия, право субаренды, формула цены продления, право на строительство — всё это исполнимо и ценно.
Смежные статьи: Фрихолд vs лизхолд в Таиланде — в чём разница и что выбрать сравнивает две структуры напрямую. Узуфрукт, суперфиций, право проживания — альтернативные вещные права для иностранцев в Таиланде объясняет другие вещные права. Иностранная собственность в Таиланде — что можно и нельзя купить описывает общую национальную рамку.
Источники
- Гражданский и торговый кодекс, статья 540 (ограничение срока аренды)
- Решение Верховного суда 4655/2566 — анализ Formichella & Sritawat
- Addleshaw Goddard — Верховный суд Таиланда отменяет автоматическое долгосрочное продление аренды
- Siam Legal — Решение Верховного суда о долгосрочной аренде в Таиланде
- Закон об аренде недвижимости для торговли и промышленности B.E. 2542 (1999)