Продажа тайской недвижимости не сводится к поиску покупателя. До получения необратимого задатка иностранному собственнику нужна единая рабочая цепочка: уполномоченный продавец, передаваемое право, правомочный покупатель, договор с понятным распределением рисков, регистрируемое закрытие, согласованное владение и банковский маршрут выручки.
Это схема подготовки, а не расчет налога или юридическое заключение. Окончательный комплект определяют факты сделки, компетентный Земельный офис, налоговые правила, управляющее юрлицо кондоминиума, залогодержатель и уполномоченный банк.
Что проверить до выхода объекта на рынок?
Ответьте на шесть вопросов:
- Что именно продается? Иностранный freehold кондоминиума, здание с отдельным правом на землю, уступка аренды, акции компании-владельца, наследственное право или договорное право на строящийся объект — разные сделки.
- Кто вправе подписывать? Сверьте имя в паспорте или компании с титулом, договором и счетом. Проверьте сособственников, супруга, наследство, директоров и необходимые решения.
- Чем обременен объект? Получите актуальную копию титула и найдите ипотеки, аренду, узуфрукт, superficies, сервитуты, судебные запреты, жильцов и долги по общим расходам.
- Может ли покупатель получить предлагаемое право? Иностранный покупатель квартиры должен выполнить требования Condominium Act, квоты и банковских доказательств. Косвенная структура продавца сама по себе не дает иностранцу права приобрести землю.
- Что должно произойти одновременно? Снятие ипотеки, получение остатка цены, регистрация, выдача оригиналов и передача владения.
- Как пройдут деньги? До фиксации условий в договоре согласуйте счет, получателей, конвертацию, подтверждение источника и пакет для исходящего перевода.
Не обещайте передачу разрешений, пристроек, мебели, арендного дохода или незарегистрированных прав без документального основания.
Какие документы подтверждают личность и полномочия продавца?
Физлицо обычно готовит оригинал титула или свидетельства на квартиру, паспорт и подтверждение смены имени, документы приобретения, а также относящиеся к полномочиям документы о браке, разводе, совместной собственности, наследстве или суде. Тайская компания — актуальную выписку, документы акционеров, удостоверения директоров, решение совета или акционеров по уставу и закону и печать, если этого требуют правила подписи.
При дистанционной продаже используйте форму для нужного объекта: Департамент земель публикует отдельные формы доверенности для земельных титулов и квартир. Подпись за рубежом может требовать нотариального удостоверения и дополнительной легализации. До подписания отправьте проект и копию паспорта в компетентный Земельный офис. Не подписывайте пустые бланки и не выдавайте полномочия шире конкретной сделки.
Все сособственники участвуют лично или через действительного представителя. Согласие супруга и режим личного/совместного имущества устанавливаются по фактам, а не только по имени в титуле. Исполнитель завещания или наследник должен иметь полномочия и регистрируемое право; см. Наследование тайской недвижимости иностранными наследниками — что происходит на практике.
Какое досье на объект нужно собрать?
- актуальный титул или свидетельство на квартиру и предыдущий регистрационный документ
- проверка титула с ипотеками и иными зарегистрированными правами
- разрешение на строительство, домовая регистрация, планы и доказательство собственности на здание, если право на дом отделено от права на землю
- договоры аренды, субаренды, узуфрукта, superficies, управления и проживания
- расчет полного погашения ипотеки и письменная инструкция банка к закрытию
- баланс управляющего юрлица, обязательная справка об отсутствии долга и документы квоты/собственности для покупателя
- квитанции или статус по Land and Building Tax, общим расходам, sinking fund, коммунальным и местным платежам; уточните в соответствующем органе, что требуется именно здесь
- опись с фото или серийными номерами, исключения, дефекты, ключи, пропуска и показания счетчиков
- разрешения, гарантии, страховка и сервисные документы, которые по договору переходят покупателю
Как контролировать резервирование, задаток и основной договор?
Резервирование не заменяет договор купли-продажи. До невозвратного платежа определите объект, стороны, цену, держателя денег, срок проверки, основания возврата и срок заключения полного договора.
В договоре зафиксируйте:
- номера титула и все включенные права, здания, fixtures и предметы описи
- цену, валюту, счет и получателя, задаток, остаток и подтверждение оплаты
- отлагательные условия: приемлемый титул, правомочность покупателя, сотрудничество банка, справки и полномочия компании, супруга или наследства
- дату или объективное окно закрытия, уведомление, срок на исправление, последствия дефолта, возврат/удержание задатка и внешнюю задержку
- плательщика каждого налога, сбора, снятия ипотеки, услуг, комиссии агента, банка и курсовой разницы
- свободное или занятое владение, выселение, переход аренды/депозита, ключи, коммунальные услуги, ущерб и риск случайной гибели
- только проверяемые заверения продавца, срок их действия и средства защиты
- список документов закрытия и одновременный обмен оригиналов, оплаты, снятия ипотеки и регистрации
Рыночный обычай — не закон. Договор может экономически переложить расход, но Земельный офис и Revenue Department классифицируют его по закону.
Какие налоги и сборы учитывать продавцу?
По состоянию на 23 июля 2026 года официальный справочник Департамента земель указывает для зарегистрированной передачи собственности сбор 2% от государственной оценочной стоимости. Там же описаны SBT 3,3% от большей из оценочной стоимости и заявленной цены, если он применим, и отдельные базы удерживаемого налога и гербового сбора. Временная льгота действует только при выполнении актуальных условий.
Эти 2% не являются универсальным сбором для всех структур статьи. Регистрация или уступка аренды, продажа акций компании и уступка off-plan-договора подчиняются правилам своих инструментов. Актуальный режим регистрации аренды и гербового сбора приведен в 30-летний лизхолд в Таиланде — регистрация, продление и условия переговоров; не переносите туда ставку передачи собственности.
Как различается удерживаемый налог?
Для физлица это не единый процент. Расчет использует государственную оценочную стоимость, способ приобретения, расчетные годы владения, нормативные расходы и прогрессивные ставки. Действуют официальные разъяснения Revenue Department о продаже недвижимости. Подробности — в Налог у источника при продаже недвижимости в Таиланде — как его рассчитывает Земельный офис и Налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Таиланде — что реально платят иностранцы, но чистую выручку рассчитывайте для конкретной сделки.
При продавце-компании Revenue Department указывает удержание 1% от большей из цены и оценочной стоимости при передаче права. Это аванс корпоративного налога, а не окончательный налог на прибыль компании; см. официальное разъяснение.
Когда применяются SBT и гербовый сбор?
Revenue Code устанавливает SBT 3,0%, а муниципальная надбавка дает эффективные 3,3% при облагаемой продаже; база обычно равна большей из цены и государственной оценки. Разъяснение Revenue Department показывает, что имеют значение срок и способ приобретения, регистрация места жительства и тип продавца: правило «менее пяти лет — всегда SBT» неполно.
Таблица гербового сбора устанавливает 1 бат на каждые 200 бат или их часть для расписки при зарегистрированной передаче недвижимости — эффективные 0,5% — и освобождает расписку, облагаемую SBT. Поэтому эти два платежа не складывают автоматически.
Какие еще расходы уменьшают выручку?
Учтите договорную долю регистрационного сбора, погашение и снятие ипотеки, справки кондоминиума или наследства, долги, ремонт или удержание, агентскую комиссию по договору, юридические и переводческие услуги, бухгалтерию компании, банковские/SWIFT-комиссии и валютный спред. Это договорные и сервисные расходы, а не новые государственные налоги.
Единого честного «процента продавца» нет. Компоненты описаны в Налог на передачу недвижимости в Таиланде — правило 2% и льгота только для тайцев, но деньги сторон определяют факты и подписанное распределение.
Чем различаются структуры продажи?
| Структура | Что переходит | Что контролирует продавец |
|---|---|---|
| Квартира freehold на имя иностранца | Зарегистрированная собственность на квартиру | Право покупателя, квота, справка об отсутствии долга, обременения, оплата и регистрация |
| Вилла/дом и права на землю | Собственность на здание плюс фактическое право на землю | Не называть землю freehold, если есть только дом, аренда, superficies или доля компании; согласовать все части |
| Leasehold | Уступка или новая аренда | Договор, согласие арендодателя, остаток срока, обременения и регистрация; см. 30-летний лизхолд в Таиланде — регистрация, продление и условия переговоров |
| Актив тайской компании | Компания продает объект либо акционеры продают акции | Корпоративные решения, налоги, отчетность, обязательства и законность бенефициарной структуры |
| Наследство | Наследник/наследство передает регистрируемое право | Полномочия, необходимая регистрация наследства, ограничения иностранного владения и обязанность отчуждения |
| Уступка off-plan | Договорное право до появления титула | Согласие застройщика, ограничение/плата за уступку, платежи, дефолт и будущая правомочность покупателя |
Не заменяйте продажу актива сделкой с акциями или nominee-схемой только ради сбора: покупатель получает другой объект вместе с иными рисками.
Как проходит закрытие в Земельном офисе?
До визита в День регистрации сделки в Земельном офисе Таиланда — что происходит на самом деле стороны, банк и представители согласуют письменную последовательность:
- проверить личности, полномочия, оригиналы, право покупателя и финальный расчет Земельного офиса
- проверить банковские чеки или зачисление и точных получателей
- при ипотеке одновременно выплатить банку сумму погашения и снять обременение
- подписать регистрационные формы после сверки сумм и условий
- уплатить налоги и сборы и получить официальные квитанции
- зарегистрировать покупателя/цессионария и проверить обновленный титул или документ
- выдать чистую выручку и оригиналы по согласованному одновременному механизму
- подписать акт владения и опись, передать ключи/пропуска и снять показания счетчиков
При невыполненном условии используйте договорный перенос и срок на исправление. Не отдавайте оригинал титула, ключи или безусловную расписку лишь потому, что дата назначена.
Что меняется для нерезидента и при доверенности?
Дистанционное закрытие работает, только если документы принимают Земельный офис, залогодержатель, юрлицо кондоминиума и банк. Заложите время на курьерскую доставку оригиналов, перевод, нотариат/легализацию, банковские формы и KYC. Доверенность должна покрывать конкретные регистрации и платежные действия, не превращаясь в неограниченный мандат.
Тайские налоги нерезидента определяются теми же правилами сделки. Отдельно остаются вопросы резидентства, отчетности, налога на прирост, наследства и foreign tax credit в стране продавца.
Как получить и перевести выручку за рубеж?
Счет и платежный след должны совпадать с договором и продавцом. Избегайте необъяснимых сторонних счетов и разбивки цены. До закрытия покажите банку проект договора и запросите список оригиналов для планируемого перевода.
Банк Таиланда требует проводить валютные операции через уполномоченных участников и публикует правила валютного контроля. Банк применяет KYC/AML и проверку источника к конкретному переводу. Например, официальная страница исходящего SWIFT банка требует у иностранцев документы об источнике дохода и применяет пороги. Это иллюстрация, а не рекомендация: маршрут подтверждает банк продавца.
Подготовьте паспорт и KYC, зарегистрированный договор, титул до/после передачи, квитанции, выписку с ценой и погашением ипотеки, первоначальный inbound/FET-документ (Форма FET (Foreign Exchange Transaction) — перевод валюты для покупки кондо), объяснение разницы между ввозом, ценой и чистой выручкой, а также реквизиты получателя, SWIFT/IBAN, валюту и распределение комиссий.
Курс и комиссии корреспондентов меняют итог. Не считайте первоначальный FET гарантией вывода всей цены без проверки банка.
Какой график снижает риск?
Это ориентиры подготовки, а не законные сроки:
- До листинга: проверить титул, полномочия, структуру, жильцов, ипотеку, налоги, документы, банк и чистую выручку.
- До резервирования: проверить право покупателя и согласовать проверку, возврат и эксклюзивность.
- До основного договора: получить проверки, маршрут погашения, справки, налоговый расчет, опись и подтверждение банка.
- За 2–4 недели: завершить доверенности/легализацию, решения и согласия, снятие ипотеки, справки кондоминиума и платежные инструкции.
- За несколько рабочих дней: сверить оригиналы, имена, получателей чеков, расчет Земельного офиса, деньги покупателя, ключи/счетчики и банковский контакт.
- На закрытии: обменять регистрацию, погашение, квитанции, чистую выручку, оригиналы и владение в согласованном порядке.
- После: перевести деньги по согласованному маршруту, сохранить досье, завершить тайскую/корпоративную/домашнюю отчетность и уведомления.
Что входит в чек-лист документов продавца?
- оригинал титула/свидетельства и актуальная проверка
- паспорт/имя; полномочия сособственника, супруга, наследства или суда
- специальная доверенность и зарубежная легализация, если нужна
- документы и решения компании, директора, печать и налоговое досье
- расчет ипотеки и запись на снятие
- аренда, жильцы, управление и депозиты
- здание, разрешение, планы, домовая регистрация и права на землю
- справка кондоминиума и иные обязательные подтверждения
- запрошенные налоговые, коммунальные и местные квитанции
- опись, дефекты, исключения, ключи, пропуска и счетчики
- банковский маршрут, inbound/FET и данные получателя
- расчет налогов/сборов и их письменное распределение
Что проверить на закрытии?
- личности, подписи, полномочия и номера титула совпадают
- покупатель вправе получить именно регистрируемое право
- нет нового обременения или долга
- расчет Земельного офиса соответствует финансовому плану
- снятие ипотеки, регистрация и оплата одновременны
- получатель и сумма каждого чека/перевода независимо проверены
- квитанции и новый титул/документ осмотрены и скопированы
- чистая выручка сверена с ценой и документированными вычетами
- владение, опись, ключи, счетчики и депозиты жильцов закрыты актом
- оригиналы переданы названному хранителю
Какие красные флаги должны остановить продавца?
- большой невозвратный задаток до проверок
- просьба занизить цену, оформить боковой платеж, наличные или сторонний счет
- обещание иностранной собственности на землю через «готовую компанию»
- пустая доверенность, документы без даты, разные языковые версии или отсутствующие страницы
- выдача денег до подтвержденного снятия ипотеки
- отказ от KYC/source-of-funds
- «сборы по обычаю» вместо распределения
- игнорирование арендатора, супруга, наследства, компании или сособственника
- отсутствие банковского маршрута и документов до закрытия
- требование ключей или оригинала титула до регистрации и окончательной оплаты
Остановитесь и исправьте проблему письменно. Перенос обычно безопаснее необратимой регистрации или непроверяемого платежа.