Это вторая часть руководства о тайских компаниях и недвижимости. Правовой критерий, меры правоприменения 2026 года и случаи, когда такая структура подходит, разобраны в Может ли тайская компания владеть недвижимостью и что меняет иностранная материнская компания?. Это общая информация, а не вывод о какой-либо конкретной компании.
Как безопасно создать тайскую компанию для покупки недвижимости?
Соответствующая закону структура начинается с реальной деловой потребности в объекте, тайских инвесторов, которые вносят капитал и разделяют риск и доход, и управления, отражающего этих инвесторов. Если цель — просто дать иностранцу контроль над личным домом, тогда как тайские имена присутствуют только в реестре, структура с тайской компанией может не подойти. Форма компании, иностранное меньшинство или пропорция 51/49 не превращают вторую ситуацию в первую.
До оплаты брони или регистрационного сбора получите независимое тайское юридическое и бухгалтерское заключение о:
- реальной коммерческой деятельности и о том, зачем ей нужен этот объект;
- личности каждого акционера, источнике и размере его капитала, правах на дивиденды, праве голоса и подверженности убыткам;
- том, кто назначает директоров, распоряжается банковскими счетами, подписывает договоры и принимает зарезервированные решения;
- том, ограничена ли деятельность Законом об иностранном бизнесе или требует иной лицензии либо разрешения;
- титуле, ограничениях землепользования, налогах и сборах по сделке, финансировании и любых условиях BOI; и
- плане выхода, если бизнес, поощрение, партнёрство или предполагаемое использование прекратятся.
Не делайте консультанта продавца, застройщика или регистрационного агента единственным проверяющим. Консультант должен действовать в интересах покупателя и проверять существо, а не просто готовить регистрационные формы.
Сколько стоит создание и содержание тайской компании для владения недвижимостью?
Универсальной цены создания и содержания не существует, поэтому запрашивайте письменные расчёты для конкретной компании и закладывайте в бюджет и регистрацию, и регулярное соблюдение требований. DBD указывает, что компания с ограниченной ответственностью должна представить годовую финансовую отчётность общему собранию в течение четырёх месяцев после окончания отчётного периода, подать одобренную отчётность в течение одного месяца и подать список акционеров в течение 14 дней после собрания. Отчётность подлежит аудиту. Департамент доходов требует годовую декларацию по налогу на прибыль в течение 150 дней после окончания отчётного периода и, когда применимо, полугодовую декларацию; обязанности по НДС, зарплатам и удерживаемым налогам зависят от регистраций, деятельности и платежей. Директора также должны поддерживать в актуальном состоянии корпоративные, бухгалтерские, акционерные и протокольные записи и хранить доказательства того, что акционеры и бизнес остаются реальными.
Запрашивайте письменные расчёты для конкретной компании, а не полагайтесь на универсальную цену создания. К релевантным категориям относятся регистрация и юридическая проверка, внесение капитала, бухгалтерия и учёт, годовой аудит, отчётность в DBD и налоговая отчётность, юридический адрес и корпоративное сопровождение, лицензии, банковские услуги, страхование, эксплуатация объекта, а также налоги и сборы Земельного офиса при покупке, реструктуризации или выходе. Часть расходов повторяется, даже когда компания владеет одним объектом и не получает выручки; другие зависят от сделок или деятельности.
О чём спросить независимого тайского юриста до покупки недвижимости через компанию?
Попросите независимого тайского юриста дать письменную оценку по конкретной сделке на основе титула, корпоративных записей, доказательств финансирования, договоров, отчётности, поданных документов, лицензий и любых зарегистрированных прав на недвижимость. Передайте титул и записи Земельного офиса, договор купли-продажи или брони, выписку и цели компании, устав и учредительный договор, действующий и предлагаемый списки акционеров, доказательства оплаты акций, банковские выписки, соглашения акционеров и директоров, протоколы, бухгалтерскую и налоговую отчётность, лицензии, сертификат BOI и одобрение земли, если на них ссылаются, а также любой договор аренды, суперфиция, узуфрукта, займа, side letter или доверенность.
Попросите юриста ответить письменно:
- Кто юридически будет владеть землёй и зданием и какие права будут зарегистрированы?
- Какие нормы Земельного кодекса, Закона об иностранном бизнесе, корпоративного, налогового и лицензионного права применимы к фактической деятельности?
- Можно ли подтвердить капитал, выгоду, контроль и риск каждого инвестора без номинальной схемы или побочной договорённости?
- Какие отчётность, аудит, налоговая, управленческая и учётная работа повторяются ежегодно, включая год без дохода?
- Какие разрешения, налоги, сборы, согласия и сроки действуют при покупке, эксплуатации, реструктуризации и выходе?
- Что произойдёт с землёй и зарегистрированными правами, если компания, бизнес, партнёрство или поощрение BOI прекратятся?
Это индивидуальная юридическая и налоговая работа по сделке, а не чек-лист регистрации компании и не гарантия законности.
Что делать, если тайская компания для владения недвижимостью создана до 2023 года?
Закажите новую проверку у независимого тайского юриста: более поздние изменения могут не устранить незаконность первоначального номинального приобретения и не снять прежнюю ответственность. Типичная ситуация 2026 года: иностранец купил виллу на Пхукете через тайскую компанию в 2010, 2015 или 2020 году, когда это было стандартной схемой. Тайские акционеры — знакомые, родственники юриста или сотрудники застройщика. Компания не имеет реального бизнеса, кроме владения виллой. Структура годами существовала тихо, платила минимальные налоги, не проверялась аудитом.
Это лишь часть признаков риска, которые могут проверять органы; попадание конкретной компании под скрининг или расследование зависит от её фактов. Следующие вопросы должен рассмотреть независимый тайский юрист.
Можно ли реструктурировать собственность и зарегистрированные права? Юристу следует проверить титул, первоначальное приобретение, относящиеся к делу заявления о супружеском имуществе, право на здание, доступные варианты аренды, суперфиция или иных прав, необходимые согласия, регистрацию в Земельном офисе, налоги и сборы. Последующая передача или ликвидация не устраняет ответственность, возникшую из прежнего номинального приобретения, и ни один вариант реструктуризации не гарантирует правовой безопасности.
Можно ли привести текущую деятельность компании в порядок? Реальные капитал, акционеры, управление и бизнес могут иметь значение на будущее. Более поздняя капитализация, замена акционеров или новый бизнес не исправляют незаконное первоначальное номинальное приобретение и не устраняют прежнюю гражданскую или уголовную ответственность. Юрист должен отдельно оценить первоначальные и текущие факты.
Каковы последствия бездействия? Юристу следует оценить доказательства, риск расследования, принудительного отчуждения, уголовной ответственности, налоговых последствий и практический эффект каждого доступного ответа. Отметка о риске не равна приговору, но сохранение структуры без изменений не является правовым средством защиты.
Первым шагом должна стать консервативная юридическая проверка (не тем юристом, который создавал исходную структуру). Проверка должна выявить конкретные факторы номинального риска в существующей структуре и изложить стоимость и сроки каждого варианта реструктуризации.
Какие утверждения о тайских компаниях покупателю стоит оспорить?
Покупателю стоит оспорить утверждения о том, что соотношение 51/49, привилегированные акции, побочные соглашения или поощрение BOI автоматически делают владение землёй законным. Несколько тезисов, часто звучащих в разговорах о продажах на Пхукете, упускают необходимость оценки конкретных фактов.
- «Все так делают, никого не преследуют». Прошлая практика не доказывает законность и не гарантирует отсутствие ответственности. Указанные отчёты за 2026 год описывают обыски, ордера и расследования; вопрос о преследовании и ответственности зависит от доказательств по каждому делу.
- «У каждого тайского акционера по одной акции, иностранец имеет 49% от общего числа акций, но контролирует привилегированные акции». Условия привилегированных акций сами по себе не определяют законность структуры. Органы могут проверять, кто оплатил акции, кто получает экономическую выгоду, кто контролирует решения и действительно ли тайские акционеры участвуют в компании.
- «Вы подписываете побочное соглашение, передающее вам экономические права тайского акционера». Побочное соглашение само по себе не является окончательным доказательством, однако условия, возвращающие иностранцу экономическую выгоду или контроль, могут свидетельствовать о номинальной схеме с учётом финансирования, управления и фактической деятельности.
- «Одобрение BOI делает любую структуру законной». Само по себе поощрение не создаёт права на землю. По статье 27 поощряемая компания может владеть только землёй, которую BOI специально одобрил как необходимую для поощряемой деятельности, на условиях конкретного проекта; личная курортная вилла не подпадает под это право лишь потому, что компания получила поощрение.
Что иностранному покупателю сделать до выбора тайской компании в 2026 году?
Для новой покупки в 2026 году сначала оцените право на недвижимость, соответствующее фактическому использованию, и лишь затем рассматривайте тайскую компанию как вариант. Для иностранного покупателя, принимающего новое решение о покупке в 2026 году:
- Для кондоминиума сначала оцените фрихолд (freehold) в иностранной квоте. Допустимость, квота, подтверждение финансирования и титул всё равно требуют проверки конкретных фактов. См. Иностранная собственность в Таиланде — что можно и нельзя купить.
- Для виллы или дома на земле выясните у независимого юриста, какие зарегистрированные права подходят к фактам. Аренда, суперфиций, узуфрукт или иная конструкция создают разные права и риски; ни одна из них не гарантирует защиту, равную фрихолду. См. Фрихолд vs лизхолд в Таиланде — в чём разница и что выбрать и Узуфрукт, суперфиций, право проживания — альтернативные вещные права для иностранцев в Таиланде.
- Не считайте структуру «тайская компания — землевладелец» или любую альтернативу автоматически законной для личного жилья. Ответ зависит от сторон, финансирования, документов, титула и предполагаемого использования.
- Для реальной коммерческой недвижимости оцените доступные корпоративные и инвестиционные структуры с независимым юристом. Реальные тайские инвестиции и деловая деятельность имеют значение, но знакомая форма документов сама по себе не делает структуру законной.
Для существующей структуры, созданной до 2023 года: закажите свежую независимую юридическую проверку и честно взвесьте реструктуризацию против сохраняющейся угрозы.
Иностранная материнская компания, прямая покупка иностранной компанией и разрешительные маршруты разобраны в руководстве об иностранных компаниях и тайской недвижимости.
