Ни одна офшорная юрисдикция не позволяет обойти право Таиланда о недвижимости. Компания из Гонконга, Сингапура, BVI или другой страны может соответствовать условиям покупки кондоминиума в иностранной квоте, но не получает права на тайскую землю только потому, что стоит над сделкой. Земля и кондоминиум регулируются разными законами, а специальные бизнес-разрешения привязаны к одобренной цели.
Материал отражает правила на 23 июля 2026 года. Это справочник по классификации и доказательствам, а не рекомендация юрисдикции, провайдера или структуры.
Это первая часть руководства из двух. Во второй части — юрисдикции, документы для сделки, красные флаги и итоговый чек-лист.
Меняет ли слово «офшор» правовой ответ?
Нет. Важны лицо, регистрирующее право, установленная законом категория, финансирование, контроль и разрешённое использование объекта. Иностранная регистрация может быть удобна для управления группой, но не превращает иностранное юридическое лицо в тайского землевладельца.
Первый вопрос — не «какую юрисдикцию выбрать?», а «какое именно право регистрируется?». Начните с общих правил иностранного владения, затем отделите юнит кондоминиума от земли и от здания на земле.
Чем иностранный кондоминиум отличается от тайской земли?
Кондоминиум в иностранной квоте — предусмотренный законом путь владения юнитом для подходящего иностранца в пределах 49%; тайская земля остаётся недоступной иностранному юридическому лицу без специального разрешительного основания.
- Юнит кондоминиума. Иностранное юридическое лицо может соответствовать статье 19 Закона о кондоминиумах, пока совокупная иностранная собственность остаётся в пределах 49% общей площади юнитов по статье 19 bis. На 23 июля 2026 года предел действует. Подробнее: Иностранная квота 49% в тайских кондоминиумах — как это работает на практике.
- Земля. Земельный кодекс обычно считает зарегистрированную за рубежом компанию иностранцем. Тайская компания также считается иностранной, если иностранный капитал превышает 49% либо иностранцы составляют более половины акционеров по числу лиц; статьи 97 и 98 охватывают косвенное участие.
- Здание и земля. Права на строение и землю могут принадлежать разным лицам, но это должны подтверждать договоры, строительные документы, зарегистрированные права (например, суперфиций или узуфрукт, оформленный поверх корпоративной структуры) и работоспособный план выхода. Сертификат акций не является земельным титулом.
Регистрация кондоминиума не распространяется на сад, участок виллы или землю за пределами зарегистрированного кондоминиума.
Какие корпоративные варианты могут владеть объектом?
Ответ зависит от правовой классификации покупателя, вида объекта и целевого разрешения: ни одна корпоративная форма не может владеть любым видом тайской недвижимости.
| Структура | Кондоминиум в иностранной квоте | Тайская земля | Основание и главное ограничение |
|---|---|---|---|
| Компания, зарегистрированная за рубежом (офшорная холдинговая компания) | Возможно при соответствии статье 19, наличии квоты и принятых документах о переводе и полномочиях | Как правило, нет | Офшорная регистрация не создаёт исключения из Земельного кодекса |
| Тайская дочерняя компания с 50% и более иностранного участия либо подпадающая под статьи 97–98 | Возможно по правилам для иностранного кондоминиума | Как правило, нет | Тайская регистрация не отменяет иностранную классификацию |
| Реальная действующая компания с тайским большинством вне статей 97–98 | Не через иностранную квоту; может приобрести как реальное тайское юридическое лицо по применимым правилам о кондоминиумах | Возможно для её подлинной цели | Тайские инвесторы реально вносят капитал, несут риск, получают выгоду и участвуют; номиналы не создают тайский титул для иностранца |
| Компания с поддержкой BOI | Возможно по закону о кондоминиумах или одобрению проекта | Только земля, одобренная для поддерживаемой деятельности | Статья 27 относится к проекту; после прекращения или передачи деятельности землю отчуждают в течение года |
| Оператор IEAT | Возможно, когда применимо | Только разрешённая земля в industrial estate или free zone | Статья 44 IEAT относится к бизнесу; иностранный оператор отчуждает землю в течение трёх лет после прекращения или передачи бизнеса |
| Договор и разрешение министра | Только по применимым правилам | Только при реально применимом договорном праве и обязательной процедуре | Льгота по бизнес-договору не равна земельному праву; нужно письменное подтверждение |
| Тайские номиналы, держащие акции или землю за иностранца (номинальные акционеры) | Законного обхода нет | Законного обхода нет | Форма не исправляет представительство в интересах иностранца; обвинения всё равно требуют доказывания |
Чем отличается прямая иностранная компания от тайской дочерней?
Компания, учреждённая за рубежом, иностранная по месту регистрации, а тайская дочерняя остаётся иностранной для целей земли, если подпадает под статьи 97 или 98; одна тайская регистрация не меняет ни один из этих выводов. Для кондоминиума обычно потребуется удостоверенная корпоративная цепочка: учредительные документы, свежая выписка или good standing, директора и подписанты, решение совета о покупке, доверенности, данные конечных бенефициаров, легализация и тайские переводы по требованиям банка и органа.
Реальная компания с тайским большинством вне этих критериев может приобрести кондоминиум как тайское юридическое лицо, а не через иностранную квоту, но только за свой собственный реальный корпоративный счёт. Деятельность также проверяется по Закону об иностранном бизнесе: владение активом и разрешение вести с его помощью бизнес — разные вопросы.
Что отличает реальную тайскую компанию от номинальной?
У реальной компании юридическая и экономическая картина совпадает:
- тайские акционеры оплатили свои акции из прослеживаемых средств и несут прибыль и убыток;
- голоса, дивиденды, информация и участие в управлении соответствуют настоящей договорённости;
- сотрудники, договоры, учёт, налоги, помещение, выручка и расходы соответствуют заявленному бизнесу;
- внутригрупповое финансирование имеет коммерческие условия, одобрение, погашение и налоговый учёт;
- нет соглашений, безусловно возвращающих иностранцу тайские акции, голоса, дивиденды или выручку от продажи.
Привилегированные акции и заём акционера из офшора не незаконны автоматически. Но иностранное финансирование тайского капитала, отсутствие риска у тайских держателей и возврат всего контроля и дохода за рубеж могут опровергать реестр. См. отдельный разбор тайской компании.
Приказ Центрального офиса регистрации товариществ и компаний 2/2569, опубликованный Министерством торговли, действует с 1 августа 2026 года и объединяет требования к доказательствам при регистрации и изменениях, когда иностранцы инвестируют или имеют право подписи. Приложенные формы требуют раскрыть взносы тайских акционеров и подтвердить их реальное инвестирование, а не содействие номинальному владению. Такая регистрационная проверка не является приговором и не заменяет анализ Земельного департамента, налогового органа или суда.
Когда применяются статья 27 BOI и статья 44 IEAT?
Статья 27 BOI применяется только к земле, одобренной для поддерживаемой деятельности, а статья 44 IEAT — только к земле, разрешённой промышленному или коммерческому оператору внутри industrial estate или free zone.
Статья 27 BOI относится к поддерживаемой деятельности. BOI определяет допустимую площадь и условия. После прекращения или передачи деятельности иностранный получатель поддержки обязан произвести отчуждение земли в течение года. Объявление 16/2567 от 1 ноября 2024 года устанавливает обычные критерии для вспомогательного офиса и жилья персонала: не менее 50 млн бат оплаченного капитала, 5 rai для офиса и 20 rai для жилья работников операционного уровня. Это не абсолютные пределы: при особом обосновании и необходимости OBOI может выдать разрешение в индивидуальном порядке. Дискреция остаётся привязанной к цели и не создаёт льготу для частного жилья. См. Совет по инвестициям (BOI) и недвижимость в Таиланде — что реально получают иностранные владельцы.
Статья 44 IEAT действует внутри промышленной зоны или свободной зоны. Совет IEAT может разрешить оператору площадь, подходящую для бизнеса. По закону с поправками по 2019 год иностранный оператор после прекращения или передачи бизнеса должен продать разрешённую землю и её компоненты IEAT или приобретателю в течение трёх лет. Этот путь не превращает обычную жилую землю за пределами промышленной зоны во фрихолд (freehold) для иностранца.
Договор и разрешение министра читаются буквально. Статья 86 Земельного кодекса предусматривает применимый договор, условия и разрешение министра. Национальность компании, инвестиционный договор или сертификат FBA сами по себе не доказывают земельное право. До сделки нужно письменное подтверждение конкретного инструмента и разрешения.
Текущая официальная публикация Земельного кодекса Земельного департамента — тайский текст на странице, обновлённой 5 ноября 2025 года. Ссылки на материалы о юридических лицах и борьбе с номиналами ведут на тайские административные разъяснения; этот материал не выдаёт их за действующую официальную английскую редакцию статей 86, 97, 98 или 113, а приоритет имеет тайский текст закона.
