Таиланд регулирует налогообложение прироста капитала от продажи недвижимости иначе, чем большинство западных юрисдикций. Для физических лиц отдельного налога на прирост капитала не существует — вместо него при переходе права собственности Земельный офис (Land Office) удерживает подоходный налог у источника (withholding tax), который считается итоговым налогом на прирост. Для компаний-продавцов применяется налог на прибыль. Асимметрия между двумя структурами — одна из причин, по которым индивидуальное владение остаётся более чистым вариантом для иностранцев там, где оно доступно.
В статье рассмотрено фактическое налогообложение продажи недвижимости для иностранных продавцов, различия между индивидуальным и корпоративным владением, а также редкая существующая льгота.
Принцип
Тайское налоговое законодательство рассматривает выручку от продажи недвижимости как обычный доход, а не отдельную категорию «прироста капитала». В Налоговом кодексе Таиланда нет главы о налоге на прирост капитала (CGT) применительно к продаже недвижимости физическими лицами. Вместо этого:
- Для физических лиц прирост облагается через механизм подоходного налога у источника (withholding tax) в Земельном офисе — и этот налог является итоговым
- Для компаний прирост считается обычным корпоративным доходом и облагается налогом на прибыль (CIT) по ставке 20%
Оба механизма взимают налог с прироста. Различаются механизм, ставка и долгосрочная нагрузка.
Физические лица — WHT в Земельном офисе как итоговый налог
Когда иностранное физическое лицо продаёт недвижимость в Таиланде, Земельный офис (Land Office) удерживает подоходный налог у источника (withholding tax), рассчитанный по установленной формуле:
- Берётся оценочная стоимость
- Применяется процент вычета затрат в зависимости от срока владения (92% на 1-м году, снижается до 50% начиная с 8-го года)
- Остаток делится на срок владения = условный годовой доход
- Применяются ставки НДФЛ (5%–35%)
- Результат умножается на срок владения
Полная механика описана в Налог у источника при продаже недвижимости в Таиланде — как его рассчитывает Земельный офис. Итоговый WHT для большинства сделок перепродажи составляет 1–4% от оценочной стоимости.
Этот WHT является итоговым налогом продавца. Теоретически продавец может включить выручку от продажи в годовую декларацию по НДФЛ (PND.90), однако такой расчёт редко оказывается выгодным — для большинства продавцов WHT в Земельном офисе является итоговым налогом, оплачивается наличными в день сделки, и дополнительных обязательств не возникает.
Что это означает на практике
Тайская налоговая система для физических лиц — продавцов недвижимости — реально проще большинства западных аналогов. Отсутствуют:
- Отдельный расчёт CGT
- Разграничение краткосрочного и долгосрочного прироста (кроме таблицы вычета затрат по годам владения, встроенной в WHT)
- Индексация на инфляцию
- Зачёт убытков против других приростов
- Специальные льготы и освобождения по CGT
Продавец уплачивает WHT в Земельном офисе, уходит, и налоговое обязательство исполнено.
Компании — налог на прибыль с фактического прироста
Если недвижимость принадлежит тайской компании (компания с ограниченной ответственностью с тайским большинством, организация с привилегиями BOI (Board of Investment, Совет по инвестициям Таиланда) и т. д.), продажа квалифицируется как корпоративная сделка:
1. Земельный офис удерживает WHT — фиксированный 1% от наибольшей из двух стоимостей: оценочной или фактической цены продажи. Это авансовый платёж компании.
2. Годовой налог на прибыль (CIT) по ставке 20% с фактического прироста. Прирост рассчитывается как:
Прирост = Цена продажи − (Первоначальная стоимость + документально подтверждённые улучшения + уже начисленная амортизация)
Удержанный 1% WHT засчитывается в счёт CIT — компания доплачивает разницу (или заявляет возврат, если WHT превысил итоговый CIT, что бывает редко).
Пример расчёта — продажа через компанию
Тайская компания купила виллу в 2018 году за ฿20 млн. Продаёт в 2026 году за ฿30 млн. Документально подтверждённые улучшения: ฿2 млн. Начисленная амортизация за 8 лет: ฿1,6 млн. Оценочная стоимость при продаже: ฿25 млн.
- Цена продажи: ฿30 млн
- Налоговая база: ฿20 млн + ฿2 млн улучшений − ฿1,6 млн амортизации = ฿20,4 млн
- Прирост: ฿30 млн − ฿20,4 млн = ฿9,6 млн
- CIT: 20% × ฿9,6 млн = ฿1,92 млн
- WHT Земельного офиса 1%: 1% × ฿30 млн (наибольшая из оценочной/фактической) = ฿0,3 млн
- Итоговый CIT к уплате по итогам года: ฿1,92 млн − ฿0,3 млн = ฿1,62 млн
- Итого налог с продажи: ฿1,92 млн (~6,4% от цены продажи)
Для сравнения: та же сделка при индивидуальном владении — WHT по установленной формуле, как правило 2–3% от оценочной стоимости (~฿0,5–0,75 млн от ฿25 млн оценочной стоимости) — итого налог ฿0,5–0,75 млн.
Налоговая нагрузка при индивидуальном владении в данном примере примерно в три раза ниже, чем при корпоративном владении. При более крупных приростах и длительных сроках асимметрия нарастает.
Это одна из причин, по которым структура владения через тайскую компанию обходится дороже в долгосрочном налоговом отношении, чем индивидуальное владение через лизхолд (leasehold) + суперфиций (superficies) — не считая риска уголовного преследования за использование номинальных акционеров, заметно возросшего с 2024 года.
Узкая льгота для основного жилья
Тайское законодательство предусматривает освобождение от CGT для физических лиц, которые:
- Продают основное место жительства
- Направляют выручку на покупку нового основного жилья в течение 1 года (до или после продажи)
- Непрерывно зарегистрированы по Tabien Baan (домовая книга / жёлтая книга) по адресу этой недвижимости
- Выполняют прочие условия, специфичные для конкретного случая
Льгота редко распространяется на иностранных продавцов:
- У иностранных собственников, как правило, нет регистрации по Tabien Baan в квартире
- Статус «основного жилья» требует реального подтверждённого проживания, а не просто факта владения
- Реинвестиции должны быть направлены в соответствующую замещающую тайскую недвижимость
Для большинства иностранных владельцев считайте льготу недоступной. Тем немногим, кто реально соответствует условиям (долгосрочные иностранные резиденты с Tabien Baan, заменяющие одно тайское основное жильё другим), следует обратиться к тайскому налоговому специалисту.
Косвенный «прирост капитала» — случаи, где иные правила
Два случая, которые иногда путают с приростом капитала от недвижимости:
1. Продажа акций тайской компании, владеющей недвижимостью. Это продажа акций, а не недвижимости, и она регулируется иными налоговыми нормами. Для иностранцев на уровне акций может применяться специальный налог на бизнес (SBT). Такая структура иногда используется, чтобы избежать регистрационных сборов Земельного офиса, однако Налоговое управление Таиланда (Revenue Department) проверяет подобные сделки на предмет уклонения от уплаты налогов.
2. Продажа прав лизхолда (уступка аренды). При уступке зарегистрированного лизхолда (leasehold) третьему лицу сделка технически квалифицируется как передача прав, а не продажа недвижимости. Налоговый режим отличается от режима при передаче фрихолда (freehold). Уступка аренды облагается гербовым сбором (stamp duty) и регистрационными сборами, но не полным набором сборов (transfer fee / SBT / WHT), характерным для сделки с фрихолдом.
Налоговые обязательства за рубежом — помимо тайского налога
Большинство иностранных продавцов сохраняют налоговые обязательства в своих странах. Прирост от тайской недвижимости подлежит декларированию в:
- США — IRS облагает мировой доход и прирост капитала; тайский налог засчитывается против американского
- Великобритания — HMRC облагает мировой доход для резидентов Великобритании; тайский налог засчитывается
- Австралия — аналогичный порядок; засчёт налога предусмотрен
- Страны ЕС — различаются по государствам, как правило аналогичный механизм зачёта по Соглашению об избежании двойного налогообложения
- Россия, Китай, Индия — уточняйте у местного налогового консультанта
Таиланд заключил Соглашения об избежании двойного налогообложения (DTA) с большинством крупных стран — они исключают двойное налогообложение одного и того же прироста. DTA, как правило, предоставляет Таиланду приоритетное право на налогообложение (поскольку недвижимость находится в Таиланде), а страна резидентства продавца засчитывает уплаченный тайский налог. Тем не менее продавец обязан задекларировать сделку на родине и может доплатить налог, если ставки в стране резидентства превышают тайские.
Для американских продавцов отдельно: исключение иностранных трудовых доходов (Foreign Earned Income Exclusion) не применяется к приросту капитала. Продажа тайской недвижимости облагается в США даже после уплаты тайского налога; тайский налог засчитывается против американского, однако расчёт и оформление могут быть сложными. Американским продавцам рекомендуется привлечь налогового консультанта, имеющего опыт работы с зарубежной недвижимостью.
Налоговое резидентство продавца
Налоговое резидентство Таиланда (183+ дней в стране в течение календарного года) влияет на налогообложение арендного и прочего текущего дохода, но практически не влияет на налог с продажи недвижимости. Расчёт WHT в Земельном офисе одинаков как для налоговых резидентов Таиланда, так и для нерезидентов; WHT является итоговым налогом в обоих случаях.
Изменения в правилах о переводе иностранных доходов 2024 года (По. 161/2566) касаются доходов из иностранных источников, переводимых в Таиланд налоговыми резидентами. На налогообложение прироста от тайской недвижимости они не влияют.
Что это означает для покупателей в 2026 году
Три правила:
-
Для физических лиц закладывайте в расходы на продажу WHT в Земельном офисе. Отдельного CGT нет. WHT составляет 1–4% от оценочной стоимости; рассчитайте конкретную сумму для вашего года продажи.
-
Если недвижимость принадлежит тайской компании, ожидайте CIT 20% с фактического прироста. Это существенно выше, чем при индивидуальном владении. Учитывайте при долгосрочной оценке экономики корпоративных структур.
-
Декларируйте продажу на родине. Зачёт налогов по Соглашениям об избежании двойного налогообложения доступен, однако обязанность декларировать, как правило, сохраняется.
Общий налоговый контекст: Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде — полный обзор 2026. Механика расчёта WHT: Налог у источника при продаже недвижимости в Таиланде — как его рассчитывает Земельный офис. Вопрос выбора между компанией и индивидуальным владением: Тайские компании для владения недвижимостью — что изменилось в 2024–2025 годах и Фрихолд vs лизхолд в Таиланде — в чём разница и что выбрать.