Due diligence คือส่วนของธุรกรรมที่ปัญหาส่วนใหญ่ถูกตรวจพบ และยังเป็นส่วนที่ผู้ซื้อต่างชาติมักตัดทอนหรือข้ามไป — ด้วยแรงกดดันจากกำหนดเวลา, คำยืนยันของนายหน้า, หรือความลังเลใจที่จะจ่ายค่าทนายเพิ่มเติมจากค่าใช้จ่ายอื่นทั้งหมด การทำ due diligence แบบย่อประหยัดค่าทนาย ฿50,000–100,000 แต่เปิดเผยผู้ซื้อต่อความเสียหายที่วัดเป็นล้านบาท
บทความนี้คือรายการตรวจสอบการทำงานที่ทนายของคุณควรดำเนินการ ใช้เพื่อยืนยันว่าพวกเขากำลังทำงานอยู่ — และเพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละรายการกำลังตรวจสอบอะไร
Due diligence มีไว้เพื่ออะไร
เป้าหมายสามประการ:
- ยืนยันว่าผู้ขายสามารถขายสิ่งที่กำลังขายได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ผู้ขายเป็นเจ้าของที่จดทะเบียน, มีอำนาจในการโอน, ไม่มีสิ่งกีดขวาง (การสมรส, คำสั่งศาล, การเรียกร้องของเจ้าหนี้)
- ยืนยันว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่ปรากฏ ประเภทโฉนด, เนื้อที่, ขอบเขต, ใบอนุญาตก่อสร้าง, สถานะโควต้าต่างชาติ, หนี้การจัดการอาคาร, ภาระจำยอมทั้งหมดตรงกับการตลาด
- เปิดเผยปัญหาทางกฎหมายหรือในทางปฏิบัติก่อนที่เงินจะถูกผูกมัด ธุรกรรมที่ควรยกเลิกด้วยเหตุที่มีน้ำหนักควรยกเลิกก่อนวางเงินมัดจำ — ไม่ใช่หลังการโอน
Due diligence ที่ดำเนินการอย่างถูกต้องจะให้ผลลัพธ์: ไฟเขียวให้ปิดดีล, รายการที่ต้องแก้ไขก่อนปิดดีล, หรือเหตุผลที่ชัดเจนในการถอนตัวพร้อมคืนค่าจอง
ก่อน due diligence — สิ่งที่ต้องมีในมือ
ก่อน due diligence จะเริ่มอย่างเป็นทางการ ให้รวบรวม:
- สัญญาจอง พร้อมข้อกำหนดคืนเงินเมื่อพบข้อบกพร่อง สัญญาจองควรระบุว่าข้อบกพร่องที่ค้นพบใน due diligence ทำให้การจองสามารถขอคืนเงินได้ หากไม่มีข้อกำหนดนี้ ค่าจองของคุณไม่สามารถขอคืนได้แม้ว่าโฉนดจะมีปัญหา
- ร่างสัญญาซื้อขาย (SPA) ทบทวนร่างก่อน due diligence เพื่อให้ทนายสามารถระบุปัญหาเฉพาะของสัญญาควบคู่กับปัญหาโฉนด
- ข้อมูลระบุตัวอสังหาริมทรัพย์: หมายเลขโฉนด (โฉนด (Chanote)/ใบกรรมสิทธิ์ห้องชุด), หมายเลขยูนิต, ชื่อโครงการและชื่อที่จดทะเบียน (บางครั้งต่างกัน)
- ข้อมูลผู้ขาย: ชื่อบนโฉนด (ยืนยันว่าตรงกับผู้ขายที่ระบุ), หนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชน, สถานภาพสมรส, และเอกสารนิติบุคคลหากผู้ขายเป็นนิติบุคคล
- ราคาขายและวันโอนที่เสนอ
ส่วนที่ 1 — การยืนยันโฉนด
รากฐานของ due diligence อสังหาริมทรัพย์ไทย รายการที่ทนายดึงข้อมูลและตรวจสอบ:
ความถูกต้องของโฉนด
- ดึงสำเนาโฉนดจาก สำนักงานที่ดิน (Land Office) ที่เป็นปัจจุบัน (เรียกว่า “หลังโฉนด” หรือ lang chanote) สำเนาจะมีวันที่และประทับตราโดย สำนักงานที่ดิน (Land Office) สำเนาโฉนดที่เกินกว่า 30 วันถือว่าล้าสมัย
- ยืนยันประเภทโฉนด — สำหรับวิลล่าและบ้าน เฉพาะ โฉนด (Chanote) หรือ นส. 4 เท่านั้นที่ให้กรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) ที่จดทะเบียนพร้อมขอบเขตที่สำรวจแล้ว โฉนดที่อ่อนกว่า (น.ส. 3 ก. (Nor Sor 3 Gor), น.ส. 3 (Nor Sor 3), ส.ค. 1 (Sor Kor 1)) มีระดับการจดทะเบียนและการสำรวจที่แตกต่างกัน และไม่ใช่ทั้งหมดที่สามารถจำนอง, โอนให้โครงสร้างนิติบุคคลของต่างชาติ, หรือต้านทานข้อพิพาทได้
- เปรียบเทียบ โฉนดที่ผู้ขายอ้างว่าตนมีกับสำเนาจาก สำนักงานที่ดิน (Land Office) ความไม่ตรงกันในชื่อ, เนื้อที่, หรือวันที่จดทะเบียนคือสัญญาณเตือน
การยืนยันเจ้าของ
- เจ้าของที่จดทะเบียนปัจจุบันตรงกับผู้ขายที่ระบุ
- สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคล: หนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชนไทยตรงกับโฉนด
- สำหรับผู้ขายที่เป็นบริษัท: หนังสือรับรองบริษัท, มติกรรมการอนุมัติการขาย, อำนาจของเจ้าหน้าที่ผู้ลงนาม, สถานะดำเนินธุรกิจปัจจุบันกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้า
- สำหรับผู้ขายที่เป็นคู่สมรสชาวไทย: คำประกาศสถานภาพสมรส, การรับทราบของคู่สมรสต่างชาติเกี่ยวกับลักษณะทรัพย์สินส่วนตัวของสินทรัพย์ (เกี่ยวข้องหากโครงสร้างตัดกับกฎเกณฑ์ การซื้อโดยคู่สมรสชาวไทย)
- หนังสือมอบอำนาจหากผู้ขายปรากฏตัวผ่านตัวแทน: มีการรับรอง, เพิ่งออก, ขอบเขตครอบคลุมการขาย
เนื้อที่และขอบเขต
- เนื้อที่ที่จดทะเบียนในโฉนดตรงกับสิ่งที่กำลังขาย (และสิ่งที่ทำการตลาด)
- สำหรับที่ดินที่มีขอบเขต: หลักเขตกายภาพสอดคล้องกับการสำรวจที่จดทะเบียนของโฉนด
- สำหรับการซื้อที่ดินบางส่วน: มีการจดทะเบียนการสำรวจแบ่งแยกที่ถูกต้อง
- การบุกรุกใดๆ (รั้วบนที่ดินเพื่อนบ้าน, สิ่งปลูกสร้างของเพื่อนบ้านบนที่ดินของคุณ, ภาระจำยอมสาธารณะที่ผ่านแปลง) ได้รับการระบุและจัดการ
ส่วนที่ 2 — ภาระติดพันและสิทธิที่จดทะเบียน
หลังโฉนดแสดงทุกสิ่งที่จดทะเบียนต่อต้านอสังหาริมทรัพย์ รายการที่ทนายตรวจสอบ:
การจำนอง
- การจำนองที่จดทะเบียนทั้งหมดต้องได้รับการปลดภาระ ณ เวลาโอนหรือก่อนหน้า ยืนยันกลไกการปลดภาระในสัญญาซื้อขาย (SPA) — รูปแบบทั่วไปคือเงินของผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน (Land Office) บางส่วนไปที่ธนาคารผู้รับจำนองเพื่อปลดภาระจำนองพร้อมกับการโอน
- ยอดจำนองคงค้าง, ตัวตนผู้รับจำนอง, และกระบวนการปลดภาระต้องได้รับการยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรจากธนาคารผู้รับจำนองก่อนวันโอน
สัญญาเช่า
- สัญญาเช่าที่จดทะเบียนต่อต้านโฉนดจะโอนไปพร้อมกับอสังหาริมทรัพย์ — เจ้าของใหม่รับสืบต่อ
- ยืนยันว่าสัญญาเช่าที่จดทะเบียนทั้งหมดตรงกับการตลาด (เช่น อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่ภายใต้สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีให้บุคคลอื่นที่ผู้ขายลืมพูดถึง)
- สิทธิของผู้เช่ายังคงอยู่หลังการขาย
คำสั่งศาล, หนี้ภาระอายัด
- คำสั่งศาลแพ่งอายัดอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันคำพิพากษา
- หนี้ภาษีจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือภาระผูกพันอื่นที่ค้างชำระ
- คำสั่งริบในคดีอาญา
- สิ่งเหล่านี้จำเป็นต้องได้รับการเคลียร์หรือยอมรับเป็นภาระติดพันที่โอนก่อนปิดดีล
ภาระจำยอมและสิทธิของผู้อื่น
- ภาระจำยอมที่จดทะเบียน (สิทธิทางเดิน, สิทธิการใช้น้ำ, ภาระจำยอมสาธารณูปโภค)
- สิทธิเก็บกิน (usufruct), สิทธิเหนือพื้นดิน (superficies), หรือสิทธิอาศัย (habitation) ที่จดทะเบียนเพื่อประโยชน์ของผู้อื่น
- ภาระจำยอมเพื่อสาธารณประโยชน์ (การระบายน้ำ, การจองเพื่อขยายถนน)
สถานะโควต้าต่างชาติ (คอนโด)
- สำหรับห้องชุด, หนังสือโควต้าต่างชาติ จาก นิติบุคคล (juristic person), ลงวันที่ภายใน 30 วัน, ยืนยันว่าการจดทะเบียนยูนิตนี้ให้ต่างชาติจะไม่เกิน 49%
ส่วนที่ 3 — การตรวจสอบการจัดการอาคารและระดับโครงการ
สำหรับคอนโดและนิคมวิลล่าที่มีการจัดการ ปัญหาในระดับโครงการส่งผลต่อเจ้าของทุกคน
สถานะ นิติบุคคล (juristic person) (การจัดการคอนโด)
- นิติบุคคล (juristic person) จดทะเบียนและดำเนินงานในสถานะที่ดี
- รายงานการประชุมสามัญประจำปีล่าสุด — อะไรถูกพูดถึง, มีข้อโต้แย้งหรือไม่, มีประเด็นที่รอดำเนินการ
- ยอดคงเหลือกองทุนสำรอง (sinking fund) — เพียงพอหรือต่ำกว่าเกณฑ์
- งบการเงินสามปีล่าสุด
- โครงการลงทุนสำคัญที่กำลังจะเกิดขึ้น (ทาสีอาคาร, การเปลี่ยนลิฟต์, งานโครงสร้าง) ที่จะก่อให้เกิดการประเมินพิเศษต่อเจ้าของ
ค่าธรรมเนียมคงค้างของยูนิต
- ค่าบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง (CAM) — ปัจจุบันและในอดีต
- ค่าสมทบกองทุนสำรอง (sinking fund) — ปัจจุบันและในอดีต
- เงินมัดจำสาธารณูปโภคและการใช้งาน
- ค่าธรรมเนียมอื่นๆ ค่าธรรมเนียมคงค้างโอนไปพร้อมกับยูนิต เว้นแต่จะได้รับการเคลียร์ ณ วันโอน รับ “หนังสือรับรองปลอดหนี้” จาก นิติบุคคล (juristic person) ลงวันที่ภายใน 7 วันก่อนวันโอน
กฎและข้อจำกัดของอาคาร
- นโยบายสัตว์เลี้ยง, นโยบายการเช่าระยะสั้น, กฎการดัดแปลง, ภาระผูกพันผนังร่วม
- ข้อจำกัดเฉพาะโครงการที่ส่งผลต่อการใช้งานที่ตั้งใจ (โดยเฉพาะหากซื้อเพื่อให้เช่าระยะสั้น — คอนโดหลายแห่งจำกัดการเช่ารายวันในระดับอาคารแม้ว่า พระราชบัญญัติโรงแรม จะอนุญาตในทางเทคนิค)
สำหรับนิคมวิลล่า
- สถานะและค่าธรรมเนียมบริษัทจัดการนิคม
- สถานะการบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกที่ใช้ร่วมกัน (สระว่ายน้ำ, ยิม, ประตู, รักษาความปลอดภัย)
- กฎนิคมและข้อจำกัดทางสถาปัตยกรรมเกี่ยวกับการดัดแปลง
ส่วนที่ 4 — การปฏิบัติตามกฎหมายและใบอนุญาต
สำหรับอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้าง:
- ใบอนุญาตก่อสร้าง สำหรับสิ่งปลูกสร้างตามที่สร้าง ตรงกับพื้นที่อาคารจริงและการใช้งาน
- ใบอนุญาตเข้าอยู่อาศัย (หรือการระบุกรณีที่ขาด)
- การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด (สำหรับคอนโด) — ยืนยันว่าอาคารได้รับการจดทะเบียนอย่างถูกต้องเป็นอาคารชุดภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด ซึ่งเป็นเงื่อนไขเบื้องต้นสำหรับกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) ของต่างชาติ
- การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) สำหรับโครงการที่เกินกว่าเกณฑ์ (โดยปกติ 80+ ยูนิต หรือพื้นที่อาคาร 4,000+ ตร.ม.) — ยืนยันว่ามี EIA ที่ได้รับอนุมัติอยู่
- การปฏิบัติตามการใช้ที่ดิน — อสังหาริมทรัพย์ถูกจัดโซนเพื่อที่พักอาศัย (หรือการใช้งานที่ตั้งใจ)
- การปฏิบัติตามระยะถอยร่นและเนื้อที่ — อาคารไม่ละเมิดข้อกำหนดระยะถอยร่นหรือการครอบคลุมอาคารสูงสุด
เฉพาะภูเก็ต: ระยะถอยร่นชายฝั่ง 30 เมตร (ผังเมืองภูเก็ตและกฎเฉพาะของตำบลต่างๆ) มีการบังคับใช้อย่างเข้มงวด อาคารริมชายหาดที่ไม่ปฏิบัติตามได้รับคำสั่งรื้อถอน สำหรับการซื้อที่ดินริมชายหาดใดๆ ให้ยืนยันการปฏิบัติตามระยะถอยร่นเป็นลายลักษณ์อักษร
ส่วนที่ 5 — การตรวจสอบเฉพาะ off-plan
หากซื้อ off-plan จากนักพัฒนา due diligence จะขยายไปถึงนักพัฒนาและโครงการเอง
ฐานะทางการเงินของนักพัฒนา
- การจดทะเบียนบริษัท, ทุนชำระแล้ว, งบการเงินล่าสุด
- โครงการที่เสร็จสมบูรณ์อื่นๆ — เยี่ยมชมอย่างน้อยหนึ่งโครงการ พูดคุยกับเจ้าของ
- การฟ้องร้องใดๆ, การยื่นล้มละลาย, การผิดนัดในโครงการก่อนหน้า
- การจัดการเงินกู้ธนาคารสำหรับโครงการปัจจุบัน
สถานะโครงการ
- ที่ดินที่นักพัฒนาเป็นเจ้าของโดยตรงหรือภายใต้การจัดการใด
- ใบอนุญาตก่อสร้างออกแล้ว, EIA ได้รับอนุมัติ
- ความก้าวหน้าการก่อสร้างตรงกับกำหนดการสำหรับเงินมัดจำที่กำลังขอ
- การจัดการบัญชีเอสโครว์ (escrow) สำหรับเงินมัดจำของผู้ซื้อ — พระราชบัญญัติบัญชีเอสโครว์อสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2551 (2008 CE) ให้การคุ้มครองแบบ escrow ที่ไม่บังคับ ยืนยันว่ามี escrow อยู่หรือไม่
- ระยะเวลาการก่อสร้างสมจริง — ภูเก็ตมีหลายกรณีของโครงการ off-plan ที่ล่าช้าอย่างมีนัยสำคัญหรือไม่เสร็จเลย
ข้อกำหนดเฉพาะในสัญญาซื้อขาย (SPA)
- ค่าปรับสำหรับการก่อสร้างล่าช้า (ต่อวันหรือต่อเดือน)
- กลไกการคืนเงินหากก่อสร้างล่าช้ากว่า X เดือนหรือไม่เสร็จเลย
- ข้อกำหนดของยูนิต/วิลล่าที่ถูกล็อค (เปลี่ยนจาก “อาจมีการแก้ไข” เป็นที่ระบุแน่นอน)
- ข้อกำหนดโควต้าต่างชาติ — อะไรจะเกิดขึ้นหากอาคารถึง 49% ก่อนการจดทะเบียนของคุณ
- ระยะเวลาการรับประกันข้อบกพร่อง (โดยปกติ 1 ปีสำหรับการตกแต่ง, 5 ปีสำหรับโครงสร้าง)
ส่วนที่ 6 — รายการเฉพาะภูเก็ต
สามรายการที่เกิดขึ้นบ่อยกว่าปกติใน due diligence ภูเก็ต:
ข้อพิพาทภาระจำยอม
อสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในภูเก็ต — โดยเฉพาะวิลล่าเก่าและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กึ่งชนบท — ถูกสร้างขึ้นด้วยข้อตกลงภาระจำยอมที่ไม่เป็นทางการสำหรับถนนเข้า, การเชื่อมต่อน้ำ, และทัศนียภาพ สิ่งเหล่านี้ไม่ได้ถูกจดทะเบียนเสมอ เมื่อเพื่อนบ้านของผู้ขายเปลี่ยน (เจ้าของที่ดินข้างเคียงใหม่) ข้อตกลงที่ไม่เป็นทางการสามารถถูกเพิกถอนได้
ทนายควรตรวจสอบ:
- สิทธิการเข้าถึงทางถูกกฎหมาย (ภาระจำยอมที่จดทะเบียน, หน้าถนนสาธารณะ, หรือสิทธิทางเดินที่จดทะเบียน)
- ความถูกกฎหมายของแหล่งน้ำ (การเชื่อมต่อระบบประปา, บ่อน้ำที่จดทะเบียน, หรือภาระจำยอมการจ่ายน้ำส่วนตัวที่จดทะเบียน)
- ภาระจำยอมทัศนียภาพ (หายาก แต่มีมูลค่าสูงเมื่อมีอยู่)
- ข้อตกลงขอบเขตที่จดทะเบียน (ไม่ใช่แค่วาจา)
การก่อสร้างที่ไม่ได้รับอนุญาต
วิลล่าในภูเก็ตมักมีส่วนต่อเติมที่สร้างหลังจากได้รับใบอนุญาตเข้าอยู่อาศัยเดิม — ห้องเพิ่มเติม, ส่วนต่อขยายสระว่ายน้ำ, ระเบียง หากส่วนต่อเติมไม่ได้รับอนุญาต ทางเทคนิคแล้วจะอยู่ภายใต้คำสั่งรื้อถอน
ทนายควร:
- เปรียบเทียบพื้นที่อาคารปัจจุบันกับใบอนุญาตก่อสร้างเดิม
- ระบุส่วนต่อเติมและยืนยันว่าได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง
- ระบุการก่อสร้างที่ไม่ได้รับอนุญาตเพื่อการเจรจา (ลดราคา, การชดเชยจากผู้ขาย, หรือรื้อถอนก่อนโอน)
ความเสี่ยงตามพระราชบัญญัติโรงแรม (อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าระยะสั้น)
หากซื้อเพื่อการลงทุนให้เช่าระยะสั้น ให้ตรวจสอบ:
- สถานะการได้รับอนุญาตให้เช่าระยะสั้นของอาคาร (ใบอนุญาตโรงแรมของนิติบุคคล? การอนุญาตให้เช่าระยะสั้นที่ถูกกฎหมาย?)
- การบังคับใช้กฎหมายที่รอดำเนินการหรือล่าสุดต่ออาคาร
- การเรียกร้องทางการตลาดเกี่ยวกับผลตอบแทนการเช่าระยะสั้นอ้างอิงจากการดำเนินการที่ถูกกฎหมาย ไม่ใช่ตลาดสีเทา
ดู การเช่าระยะสั้นในประเทศไทย — กฎหมายโรงแรม 2547 และการบังคับใช้ที่ภูเก็ต สำหรับภาพรวมกฎระเบียบที่ครอบคลุม
ผลลัพธ์ของ due diligence
ทนายควรส่งรายงาน due diligence เป็นลายลักษณ์อักษรเมื่อสิ้นสุดกระบวนการ รายงานควร:
- สรุปแต่ละรายการที่ตรวจสอบและว่าสะอาด, มีเงื่อนไข, หรือมีปัญหา
- ระบุรายการที่ต้องแก้ไขก่อนปิดดีล (พร้อมวิธีแก้ไขและผู้รับผิดชอบ)
- ระบุรายการที่เป็นเหตุให้ยกเลิกดีล (ที่ควรถอนตัว)
- แนะนำการแก้ไขสัญญาซื้อขาย (SPA) ตามสิ่งที่พบ
- สรุปด้วย: ดำเนินการได้, ดำเนินการได้ตามเงื่อนไข, หรือไม่ควรดำเนินการ
อ่านรายงาน อย่ายอมรับการสรุปด้วยวาจา อย่าเซ็นสัญญาซื้อขาย (SPA) ก่อนอ่าน หากรายงานระบุปัญหา ให้เลื่อนวันปิดดีลออกไปจนกว่าจะได้รับการแก้ไข หรือยอมรับผลที่ตามมาเป็นลายลักษณ์อักษร
สิ่งที่ข้ามได้หากเวลาจำกัด
หากสามารถทำได้เพียงสามสิ่งใน due diligence (ส่วนที่เหลือขาด):
- ดึงสำเนาโฉนดจาก สำนักงานที่ดิน (Land Office) ที่เป็นปัจจุบันและยืนยันว่าผู้ขายเป็นเจ้าของที่จดทะเบียนโดยไม่มีภาระติดพันสำคัญ
- สำหรับคอนโด รับหนังสือโควต้าต่างชาติและหนังสือรับรองปลอดหนี้จาก นิติบุคคล (juristic person) ลงวันที่ภายใน 7–30 วัน
- สำหรับวิลล่า ยืนยันว่าสิทธิการเข้าถึงทางถูกกฎหมายและสิทธิการใช้น้ำได้รับการจดทะเบียน (ไม่ใช่ไม่เป็นทางการ)
สามข้อนี้ตรวจจับความล้มเหลวร้ายแรงส่วนใหญ่ ทุกสิ่งอื่นโดยปกติสามารถฟื้นคืนได้ทางการเงิน
ลำดับธุรกรรมทั้งหมด: วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติ — คู่มือทีละขั้นตอน ประเภทโฉนดและสิ่งที่แต่ละประเภทให้: โฉนด (Nor Sor 4 Jor) — โฉนดที่ดินที่มีความแข็งแกร่งสูงสุดในประเทศไทย กลไกโควต้าต่างชาติ: โควต้าต่างชาติ 49% ในคอนโดไทย — วิธีคำนวณที่แท้จริง