วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติ — คู่มือทีละขั้นตอน

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยในฐานะชาวต่างชาตินั้นดำเนินการได้ไม่ยาก แต่มีกับดักเล็กๆ มากมาย กรอบกฎหมายเอื้อต่อคอนโดมิเนียมและจำกัดสำหรับที่ดิน ตัวธุรกรรมเองเกิดขึ้นในช่วงบ่ายวันเดียวที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) สิ่งที่ผิดพลาดส่วนใหญ่เกิดขึ้นในสัปดาห์ก่อนวันนั้น — โฉนดมีปัญหา ขาดแบบฟอร์ม FET นักพัฒนา off-plan หยุดก่อสร้าง หรือสัญญาเช่าระยะยาวที่ปรากฏว่าต่ออายุไม่ได้

คู่มือนี้อธิบายลำดับขั้นตอนทั้งหมดตั้งแต่ต้นจนจบ โดยสมมติว่าคุณเป็นชาวต่างชาติที่ซื้อเพื่อการใช้ส่วนตัวหรือการลงทุนด้วยเงินสด โดยไม่มีคู่สมรสชาวไทยร่วมในการซื้อ รูปแบบที่แตกต่างสำหรับโครงสร้างบริษัท สินเชื่อ และการซื้อของคู่สมรสครอบคลุมในบทความที่เชื่อมโยง

12 ขั้นตอนสู่การเป็นเจ้าของ

1. ตัดสินใจรูปแบบการถือครอง (คอนโดกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) วิลล่าสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) หรือที่ดินในชื่อบริษัท)
2. ตั้งงบประมาณโดยรวมค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมทั้งหมด (~6–7% เพิ่มเติมจากราคา)
3. คัดเลือกอสังหาริมทรัพย์และเยี่ยมชม
4. เจรจาราคาและเงื่อนไขการจอง
5. ชำระค่าจอง (reservation fee) และลงนามสัญญาจอง
6. ว่าจ้างทนายความอิสระ (ไม่ใช่ทนายของนักพัฒนา)
7. ตรวจสอบสถานะโฉนดและผู้ขาย (due diligence)
8. ลงนามสัญญาซื้อขาย (SPA) และชำระมัดจำ
9. โอนเงินซื้อเข้าไทยพร้อมแบบฟอร์ม FET
10. ตรวจรับครั้งสุดท้าย
11. วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน (Land Office)
12. งานธุรการหลังซื้อ (สาธารณูปโภค ภาษี ประกัน)

ลำดับขั้นตอนมีความสำคัญ การข้ามขั้น due diligence เพื่อ “ประหยัดเวลา” คือความผิดพลาดที่แพงที่สุดที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติมักทำในไทย

ขั้นตอนที่ 1 — ตัดสินใจรูปแบบการถือครอง

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมได้โดยสมบูรณ์ (กรรมสิทธิ์เต็ม (freehold)) โดยเงื่อนไขคือพื้นที่ที่ถือครองโดยชาวต่างชาติในอาคารนั้นต้องไม่เกินโควต้า 49% ที่กำหนดโดยพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ บ้านและวิลล่าซื้อผ่านสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) (สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนกับโฉนด) หรือผ่านบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นไทยเป็นส่วนใหญ่ซึ่งถือครองที่ดิน

การตัดสินใจนี้กำหนดทุกอย่างที่ตามมา ทั้งประเภทของสัญญา เอกสารที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) การปฏิบัติทางภาษี และตลาดการขายต่อ ควรตัดสินใจก่อนเริ่มหาอสังหาริมทรัพย์

ขั้นตอนที่ 2 — ตั้งงบประมาณค่าใช้จ่ายทั้งหมด

ราคาที่โฆษณาไม่ใช่ต้นทุนทั้งหมด ต้องบวกเพิ่ม:

รายการ	ค่าใช้จ่ายโดยประมาณ	ผู้รับผิดชอบ (ตามธรรมเนียม)
ค่าธรรมเนียมโอน	2% ของราคาประเมิน	แบ่ง 50/50 หรือผู้ซื้อ (ต่อรองได้)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax, SBT) หรืออากรแสตมป์ (stamp duty)	3.3% หรือ 0.5%	ผู้ขาย
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (withholding tax)	ขึ้นกับกรณี	ผู้ขาย
ค่าทนายความ	฿50,000–150,000	ผู้ซื้อ
กองทุนสำรอง (sinking fund) (คอนโดใหม่)	ชำระครั้งเดียว ฿500–1,000/ตร.ม.	ผู้ซื้อ
ค่าส่วนกลางปีแรก (CAM)	฿40–80/ตร.ม./เดือน	ผู้ซื้อ
ค่าธรรมเนียมธนาคารสำหรับ FET	~0.25% ของยอดโอน	ผู้ซื้อ

ตั้งงบประมาณเพิ่ม 6–7% จากราคาตกลงสำหรับการซื้อมือสอง และบวกค่าปรับปรุงสำรองหากซื้ออาคารเก่า โครงการ off-plan มีโครงสร้างต่างออกไป — ดูขั้นตอนที่ 8 รายละเอียดทั้งหมดในภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย — ครบทุกรายการปี 2026

ขั้นตอนที่ 3 — คัดเลือกและเยี่ยมชม

สำหรับภูเก็ตโดยเฉพาะ การเลือกพื้นที่กำหนดทั้งไลฟ์สไตล์และผลตอบแทนการเช่า Bang Tao และ Laguna คือกลุ่มชาวต่างชาติที่ตั้งรกรากฝั่งตะวันตก Rawai และ Nai Harn เอียงไปทางครอบครัว/พักระยะยาว ส่วน Patong เน้นเช่าระยะสั้น ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต — คู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับชาวต่างชาติ แยกรายละเอียดแต่ละพื้นที่

ตรวจสอบสองข้อระหว่างการเยี่ยมชม:

• อายุอาคารและคุณภาพการบริหาร เดินดูทางเดิน นั่งลิฟต์ในชั่วโมงเร่งด่วน ดูสระว่ายน้ำและห้องออกกำลังกายตอน 18.00 น. ขอรายงานการประชุมผู้ถือหุ้น (AGM) ฉบับล่าสุดและยอดคงเหลือของกองทุนสำรอง (sinking fund) จากนิติบุคคล (juristic person) การบริหารที่ไม่ดีทำให้มูลค่าขายต่อลดลงเร็วกว่าทำเล
• สถานะโควต้าต่างชาติ สำหรับคอนโด ให้ถามนักพัฒนาหรือนิติบุคคล (juristic person) ว่าขณะนี้มีเปอร์เซ็นต์ห้องที่ชาวต่างชาติถือครองอยู่เท่าไหร่ หากอาคารอยู่ที่หรือใกล้ 49% คุณอาจไม่สามารถซื้อแบบกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) ได้แม้จะมีการโฆษณาขาย ขอยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร

ขั้นตอนที่ 4 — เจรจาต่อรอง

ความยืดหยุ่นด้านราคาในภูเก็ตแตกต่างกันตามกลุ่มตลาด โครงการเปิดตัวใหม่มักมีราคาตามเฟสที่เพิ่มขึ้นตามกำหนด — มีพื้นที่เจรจาราคาน้อยแต่มีพื้นที่เจรจาเงื่อนไขการชำระเงิน (ตารางมัดจำที่ยืดออก ชุดเฟอร์นิเจอร์ฟรี ค่าธรรมเนียมโอนฝ่ายนักพัฒนาออก) อสังหาริมทรัพย์มือสองมีความยืดหยุ่นด้านราคามากกว่า โดยเฉพาะอาคารเก่าหรือผู้ขายที่มีแรงจูงใจ (หย่าร้าง วีซ่าหมดอายุ ขายด่วน)

สิ่งที่เจรจาได้นอกจากราคา:

• การรวมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า (ระบุยี่ห้อและสภาพในสัญญา)
• ผู้รับผิดชอบค่าภาษีในวันโอนกรรมสิทธิ์
• จำนวนเงินค่าจองและความสามารถในการขอคืน
• บทลงโทษกรณีก่อสร้างล่าช้า (off-plan)

ขั้นตอนที่ 5 — สัญญาจอง

ค่าจอง (reservation fee) โดยทั่วไป ฿100,000 ถึง ฿500,000 ช่วยนำอสังหาริมทรัพย์ออกจากตลาดระหว่างการดำเนินการ due diligence ต้องทำให้ค่าจองคืนได้หากพบข้อบกพร่องสำคัญใน due diligence โดยระบุเป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญาจอง เป็นภาษาอังกฤษ ก่อนชำระเงิน หากไม่มีข้อกำหนดนั้น ค่าจองจะไม่สามารถขอคืนได้แม้โฉนดของผู้ขายจะมีปัญหา

สัญญาจองสั้น — หนึ่งหรือสองหน้า ควรระบุ: คู่สัญญา เอกสารระบุอสังหาริมทรัพย์ (เลขโฉนด เลขห้อง) ราคา สกุลเงิน จำนวนมัดจำ วันครบกำหนดมัดจำ วันโอนกรรมสิทธิ์ และเงื่อนไขการคืนเงิน

ขั้นตอนที่ 6 — ว่าจ้างทนายความของคุณเอง

ใช้ทนายความที่มีใบอนุญาตในไทย ไม่ใช่ทนายของนักพัฒนา และไม่ใช่บริการ “ในบ้าน” ของเอเจนต์ งานของพวกเขาคือหาเหตุผลที่ไม่ควรซื้อ ค่าใช้จ่ายอยู่ที่ ฿50,000 ถึง ฿150,000 สำหรับธุรกรรมมาตรฐาน

สามสิ่งที่ต้องตรวจสอบเมื่อเลือกทนายความ:

• มีใบอนุญาตจากสภาทนายความแห่งประเทศไทย (ขอเลขใบอนุญาต)
• ไม่มีความเชื่อมโยงกับนักพัฒนาหรือผู้ขาย (ถามโดยตรง)
• มีประสบการณ์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในพื้นที่อย่างน้อย 20 รายการ

ทนายความของคุณจะดูแลขั้นตอนที่ 7, 8 และ 11 ด้านล่าง

ขั้นตอนที่ 7 — Due diligence

นี่คือจุดที่ธุรกรรมล้มเหลว — และควรล้มเหลว เมื่อมีสิ่งผิดปกติ ทนายความดึงและตรวจสอบ:

• โฉนด สำหรับคอนโด คือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด สำหรับที่ดิน โฉนด (Chanote) โฉนด (Chanote) คือโฉนดที่จดทะเบียนครบถ้วนพร้อมขอบเขตที่สำรวจแล้วเท่านั้น — อย่ายอมรับเอกสารที่อ่อนกว่านี้สำหรับการซื้อวิลล่า
• ภาระผูกพัน การจำนอง การอายัด คำสั่งศาล และสัญญาเช่าที่จดทะเบียนกับโฉนด
• ตัวตนของผู้ขาย หนังสือเดินทาง/บัตรประชาชน สถานภาพการสมรส (คู่สมรสชาวไทยอาจมีสิทธิ์) เอกสารนิติบุคคลหากผู้ขายเป็นบริษัท มติคณะกรรมการอนุมัติการขาย
• หนี้อาคาร ค่าส่วนกลางค้างชำระ การประเมินพิเศษ ยอดขาดดุลของกองทุนสำรอง (sinking fund) — สิ่งเหล่านี้โอนไปพร้อมกับห้องชุดหากไม่ได้ชำระ
• โควต้าต่างชาติ เปอร์เซ็นต์ปัจจุบันของห้องที่ชาวต่างชาติถือครองในอาคาร เป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคล (juristic person)
• การปฏิบัติตามกฎหมาย ใบอนุญาตก่อสร้าง ใบรับรองการก่อสร้าง การจดทะเบียนนิติบุคคลคอนโดมิเนียม
• เฉพาะ off-plan โฉนดที่ดินของนักพัฒนา ใบอนุญาตก่อสร้าง รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) สำหรับโครงการที่เกินเกณฑ์ สถานะบัญชีเอสโครว์ (escrow)

Due diligence ใช้เวลาหนึ่งถึงสามสัปดาห์ ทนายความออกรายงานเป็นลายลักษณ์อักษร อ่านให้ครบ หากมีสิ่งใดยังไม่ได้รับการแก้ไข ให้เลื่อนการโอนออกไปจนกว่าจะเสร็จ หรือถอนตัว

ขั้นตอนที่ 8 — สัญญาซื้อขาย (SPA) และมัดจำ

ลงนามสัญญาซื้อขาย (SPA) หลังจาก due diligence ผ่านโดยไม่มีปัญหา มัดจำมาตรฐานสำหรับมือสองคือ 10–20% ของราคา ชำระเมื่อลงนาม โครงการ off-plan มีโครงสร้างมัดจำและการชำระตามความคืบหน้าต่างออกไป — ตารางทั่วไป:

ขั้นตอน	การชำระ
จอง	฿100,000–500,000
ลงนามสัญญา	25–30% (หักค่าจอง)
ฐานรากเสร็จ	10–15%
โครงสร้างเสร็จ	10–15%
หลังคาเสร็จ	10%
ผนังและงานตกแต่ง	10–15%
โอนกรรมสิทธิ์	ยอดคงเหลือ

สัญญาซื้อขาย (SPA) คือสัญญาผูกมัด ควรเป็นสองภาษา (อังกฤษและไทย) พร้อมข้อกำหนดระบุว่าภาษาใดเป็นหลักในกรณีพิพาท (ยืนกรานภาษาอังกฤษหากคุณอ่านภาษาไทยไม่ได้) ข้อกำหนดบังคับสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ:

• ข้อกำหนดแบบฟอร์ม FET: ภาระผูกพันของผู้ขายในการอนุญาตให้โอนเงินของผู้ซื้อจากต่างประเทศและให้ธนาคารออกแบบฟอร์ม FET
• บทลงโทษกรณีโอนล่าช้า (ต่อวัน)
• ขอบเขตของเหตุสุดวิสัย
• ระยะเวลารับประกันข้อบกพร่อง (หนึ่งปีสำหรับโครงสร้าง off-plan เป็นมาตรฐาน มือสองขายตามสภาพ)
• กลไกการคืนเงินหากโควต้าต่างชาติไม่มีเหลือเมื่อจดทะเบียน

ขั้นตอนที่ 9 — โอนเงินซื้อพร้อมแบบฟอร์ม FET

เพื่อให้ชาวต่างชาติจดทะเบียนเป็นเจ้าของคอนโด เงินที่ใช้ซื้อต้องเข้ามาในไทยจากนอกประเทศในสกุลเงินต่างประเทศ อย่างน้อยเท่ากับราคา (ในสมมูลบาท) ธนาคารไทยที่รับเงินจะแปลงเป็นบาทและออกแบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction Form) ไม่มี FET ไม่สามารถจดทะเบียนคอนโดได้

ขั้นตอนการดำเนินการ:

• โอนเงินจากธนาคารในประเทศบ้านเกิดไปยังธนาคารไทย (ของคุณ บัญชีเอสโครว์ (escrow) ของทนายความ หรือของผู้ขาย ขึ้นกับสัญญาซื้อขาย)
• รหัสวัตถุประสงค์: “Purchase of condominium” หรือเทียบเท่า (ธนาคารต้องการข้อมูลนี้เพื่อออกแบบฟอร์ม FET)
• จำนวนเงินในสกุลเงินต่างประเทศ (USD, EUR, SGD ฯลฯ) — ไม่ใช่บาท
• การโอนครั้งเดียวเกิน USD 50,000 จะออกแบบฟอร์ม FET อัตโนมัติ จำนวนน้อยกว่าอาจต้องขอเป็นลายลักษณ์อักษร
• เก็บแบบฟอร์ม FET ไว้ คุณต้องใช้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ และต้องใช้อีกครั้งเพื่อโอนเงินกลับตอนขาย

สำหรับสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) หรือที่ดินในชื่อบริษัท ข้อกำหนด FET แตกต่างกัน — ทนายความของคุณจะแนะนำ สำหรับที่ดินกรรมสิทธิ์เต็มของ BOI เงินขั้นต่ำ ฿40 ล้านต้องโอนผ่าน FET และถือไว้ห้าปี

ขั้นตอนที่ 10 — ตรวจรับครั้งสุดท้าย

ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ ให้เดินตรวจอสังหาริมทรัพย์พร้อมทนายความหรือผู้ตรวจสอบที่จ้างมา บันทึกข้อบกพร่องด้วยภาพถ่ายและรายการปัญหาเป็นลายลักษณ์อักษร สัญญาซื้อขายควรให้ผู้ขาย (มือสอง) หรือนักพัฒนา (off-plan) มีช่วงเวลาที่กำหนดในการแก้ไขหรือชดเชย สำหรับ off-plan ให้กันการชำระงวดสุดท้ายไว้ในบัญชีเอสโครว์ (escrow) จนกว่ารายการปัญหาจะได้รับการแก้ไขครบถ้วน

อย่ายอมรับคำพูดว่า “จะแก้หลังจากคุณย้ายเข้า” เมื่อโอนโฉนดแล้ว อำนาจต่อรองของคุณหมดไป

ขั้นตอนที่ 11 — วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

ทั้งสองฝ่าย (หรือตัวแทนผ่านหนังสือมอบอำนาจ) ต้องมาที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) ในพื้นที่ เอกสารที่ผู้ซื้อต้องนำมา:

• หนังสือเดินทาง (ฉบับจริง)
• หนังสือมอบอำนาจ (ผ่านการรับรอง) หากมีตัวแทนมาแทน
• แบบฟอร์ม FET
• แคชเชียร์เช็คสำหรับยอดราคาที่เหลือและส่วนแบ่งค่าธรรมเนียม
• หนังสือจากนิติบุคคล (juristic person) ยืนยันว่าโควต้าต่างชาติมีเหลือ (คอนโด) หรือหนี้อาคารได้รับการชำระแล้ว

เอกสารที่ผู้ขายต้องนำมา:

• โฉนด (โฉนด (Chanote) หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด)
• หนังสือเดินทาง/บัตรประชาชน/เอกสารนิติบุคคล
• ทะเบียนสมรสหรือใบรับรองโสด (คู่สมรสชาวไทย)
• แคชเชียร์เช็คสำหรับส่วนแบ่งภาษีของผู้ขาย
• ทะเบียนบ้าน (Tabien Baan) หากเกี่ยวข้อง

เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) ตรวจสอบเอกสาร คำนวณราคาประเมิน (เป็นฐานสำหรับค่าธรรมเนียมโอนและภาษีหัก ณ ที่จ่าย (withholding tax) — โดยปกติต่ำกว่าราคาตลาด) เก็บค่าธรรมเนียม และจดทะเบียนการโอน โฉนดใหม่ที่มีชื่อของคุณจะออกในวันเดียวกัน วางแผนไว้สามถึงห้าชั่วโมง

สำหรับที่ดินในชื่อบริษัทหรือกรณี BOI ให้เผื่อเวลาพิเศษและคาดว่าจะมีการตรวจสอบเอกสารในวันก่อนหน้า

ขั้นตอนที่ 12 — งานธุรการหลังซื้อ

เมื่อคุณเป็นเจ้าของแล้ว ในเดือนแรก:

• โอนสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำประปา อินเทอร์เน็ต) มาในชื่อของคุณ นิติบุคคล (juristic person) จะดูแลส่วนนี้สำหรับคอนโด
• เปิดบัญชีธนาคารไทยหากยังไม่มี — จำเป็นสำหรับชำระค่าสาธารณูปโภค ค่าส่วนกลาง (CAM) และรับเงินค่าเช่า
• แจ้งข้อมูลติดต่อและผู้ติดต่อฉุกเฉินกับนิติบุคคล (juristic person) ขอกฎระเบียบอาคารเป็นภาษาอังกฤษ
• ทำประกันห้องชุด ประกันอาคารของนิติบุคคลครอบคลุมโครงสร้าง ไม่รวมทรัพย์สินส่วนตัวหรือความรับผิดของผู้เช่า
• ลงทะเบียนในทะเบียนบ้าน (สมุดเล่มเหลือง Tabien Baan) หากตั้งใจขอใบขับขี่ไทย วีซ่าบางประเภท หรือเลขประจำตัวผู้เสียภาษีโดยใช้ที่อยู่นี้
• ยื่นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี (อัตราและการยกเว้นอยู่ในภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย — ครบทุกรายการปี 2026)
• หากให้เช่า: ลงทะเบียนภาษีเงินได้ การให้เช่าระยะสั้น (น้อยกว่า 30 วัน) ต้องมีใบอนุญาตโรงแรมตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 — ดูการเช่าระยะสั้นในประเทศไทย — กฎหมายโรงแรม 2547 และการบังคับใช้ที่ภูเก็ตสำหรับความเป็นจริงในทางปฏิบัติ

สิ่งที่ต้องรู้หากเวลาจำกัด

หากไม่ได้อ่านอะไรอื่น — จ้างทนายความของคุณเอง (ขั้นตอนที่ 6) ทำ due diligence อย่างถูกต้อง (ขั้นตอนที่ 7) และนำเงินพร้อมแบบฟอร์ม FET (ขั้นตอนที่ 9) หากข้ามสามขั้นตอนใดขั้นตอนหนึ่ง คุณอาจสูญเสียเงินลงทุนทั้งหมด ส่วนที่เหลือสามารถแก้ไขได้

แหล่งอ้างอิง

• Condominium Act B.E. 2522 — English translation
• Land Code Act B.E. 2497 — English translation
• Real Estate Escrow Account Act B.E. 2551 (2008)
• Department of Lands — official portal
• Bank of Thailand — Foreign Exchange Transaction Form guidance
• Lawyers Council of Thailand
• Nishimura & Asahi — 2025 transfer/mortgage fee reduction
• Tilleke & Gibbins — Land and Building Tax Act analysis
• Hotel Act B.E. 2547 (2004) — short-term rental compliance