ระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีสามชั้น ได้แก่ ภาษีครั้งเดียวที่ชำระ ณ สำนักงานที่ดินในวันโอน ภาษีรายปีจากการถือครองตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 และภาษีเงินได้จากค่าเช่าและเงินได้จากการขาย อัตราไม่ได้สูงผิดปกติเมื่อเทียบกับมาตรฐานสากล แต่วิธีคำนวณไม่ตรงไปตรงมา และธรรมเนียมการแบ่งภาระระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายต่อรองได้แต่มักไม่ถูกต่อรอง
บทความนี้คือยอดรวมแบบแยกรายการ โดยรวมทั้งสามชั้นเข้าเป็นตัวเลขที่ผู้ซื้อต่างชาติจ่ายจริงสำหรับคอนโดตัวอย่างในภูเก็ตมูลค่า 10 ล้านบาท หากต้องการรายละเอียดของรายการใดรายการหนึ่ง ให้ตามลิงก์ไปยังบทความเฉพาะเรื่อง
ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?
ณ วันซื้อ ภาษีและค่าธรรมเนียมธุรกรรมของผู้ซื้อต่างชาติมักอยู่ที่ 4–7% ของมูลค่าทรัพย์ และแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายตามธรรมเนียม ไม่ใช่ตามกฎหมาย ภาษีธุรกรรมทุกรายการคำนวณจากราคาประเมิน (กำหนดโดยกรมธนารักษ์) หรือราคาขายที่แจ้ง แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า — ราคาประเมินต่ำกว่าราคาตลาดราว 30–50% ดังนั้นธุรกรรมมือสองส่วนใหญ่จึงใช้ราคาขายที่แจ้งเป็นฐาน ขณะที่การขายของโครงการนั้นราคาตามสัญญาแทบจะสูงกว่าราคาประเมินเสมอ
ค่าธรรมเนียมโอนเท่าไหร่ และมาตรการกระตุ้นปี 2026–2027 ใช้กับผู้ซื้อต่างชาติหรือไม่?
ค่าธรรมเนียมโอนสำหรับผู้ซื้อต่างชาติคือ 2% ของราคาประเมินหรือราคาขายแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า ส่วนมาตรการกระตุ้นปี 2026–2027 ที่ลดเหลือ 0.01% สำหรับบ้าน ห้องชุด อาคารพาณิชย์ที่เข้าเงื่อนไข และที่ดินที่ขายพร้อมอาคารดังกล่าว ซึ่งมีมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท และมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027 นั้นสงวนสิทธิ์เฉพาะผู้มีสัญชาติไทย ตามธรรมเนียมปฏิบัติค่าธรรมเนียมนี้แบ่ง 50/50 ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย แต่สัญญาซื้อขายโครงการใหม่ในภูเก็ตมักผลักภาระ 2% ทั้งหมดให้ผู้ซื้อ รายละเอียดการคำนวณ กลยุทธ์การต่อรอง และตัวอย่างคำนวณ: ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ในไทย — กฎ 2% และมาตรการกระตุ้นเฉพาะคนไทย
เมื่อใดต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทนอากรแสตมป์?
คุณต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) เมื่อผู้ขายถือครองทรัพย์ไม่ถึงห้าปี หรือถือครองผ่านนิติบุคคล กรณีอื่นใช้อากรแสตมป์แทน SBT คิด 3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของ SBT รวมเป็นอัตราที่แท้จริง 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขายแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า ส่วนอากรแสตมป์ซึ่งใช้เมื่อไม่เข้า SBT อยู่ที่ 0.5% ทั้งสองรายการใช้แทนกัน — ไม่มีกรณีที่เสียทั้งคู่ เงื่อนไขห้าปีมีข้อยกเว้นแคบ ๆ คือไม่ต้องเสีย SBT หากชื่อผู้ขายอยู่ใน ทะเบียนบ้าน เกินหนึ่งปีและถือครองทรัพย์เกินห้าปี หรือหากเป็นการโอนให้ทายาทโดยธรรม ทั้งสองรายการเป็นภาระของผู้ขายตามธรรมเนียมทุกรูปแบบ — ผู้ซื้อที่ถูกขอให้จ่ายควรปฏิเสธหรือคำนวณข้อเสนอใหม่
ผู้ขายเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายเท่าไหร่ในวันโอน?
ธุรกรรมมือสองส่วนใหญ่ สำนักงานที่ดินเก็บภาษีหัก ณ ที่จ่าย (WHT) จากผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาในช่วง 1–4% ของราคาประเมิน หรือ 1% คงที่จากผู้ขายที่เป็นนิติบุคคล การคำนวณสำหรับบุคคลธรรมดานำราคาประเมินไปหักค่าใช้จ่ายตามตารางที่กฎหมายกำหนด (ตามจำนวนปีที่ถือครอง) แล้วคิดตามอัตราภาษีเงินได้ขั้นบันได ดูวิธีคำนวณทีละขั้น: ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย — วิธีที่สำนักงานที่ดินคำนวณ ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาระของผู้ขายตามธรรมเนียมทุกรูปแบบ
ตามธรรมเนียมแล้วใครเป็นผู้จ่ายภาษีแต่ละรายการในวันโอน?
| รายการ | ผู้จ่ายตามธรรมเนียม | ต่อรองได้? |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน 2% | ผู้ซื้อ + ผู้ขาย 50/50 | ได้ — สัญญาโครงการมักผลักให้ผู้ซื้อทั้งหมด |
| SBT 3.3% | ผู้ขาย | แทบไม่เปลี่ยน |
| อากรแสตมป์ 0.5% | ผู้ขาย | แทบไม่เปลี่ยน |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | ผู้ขาย | แทบไม่เปลี่ยน |
ตรวจสอบการแบ่งภาระในสัญญาซื้อขายก่อนลงนาม หากสัญญาไม่ระบุภาษีรายการใด ให้ถือธรรมเนียมเป็นค่าตั้งต้น แต่ข้อพิพาทในวันโอนก็เกิดขึ้นได้
การโอนที่สำนักงานที่ดินจริง ๆ แล้วผู้ซื้อกับผู้ขายจ่ายเท่าไหร่?
สำหรับคอนโดมือสองในภูเก็ตมูลค่า 10 ล้านบาทที่ผู้ขายถือครองมา 7 ปี ต้นทุนของผู้ซื้อที่สำนักงานที่ดินอยู่ที่ 100,000 บาท และของผู้ขายราว 350,000 บาท:
| รายการ | อัตรา | จำนวนเงิน | ผู้จ่ายตามธรรมเนียม |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | 2% × 10 ล้านบาท | 200,000 | ฝ่ายละ 100,000 (แบ่งครึ่ง) |
| SBT | ไม่ใช้ (ผู้ขายถือครอง >5 ปี) | 0 | — |
| อากรแสตมป์ | 0.5% × 10 ล้านบาท | 50,000 | ผู้ขาย |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (ประมาณการ) | อัตราที่แท้จริงราว 2% | ~200,000 | ผู้ขาย |
| รวมฝั่งผู้ซื้อที่สำนักงานที่ดิน | 100,000 | ||
| รวมฝั่งผู้ขายที่สำนักงานที่ดิน | 350,000 |
หากซื้อโครงการระหว่างก่อสร้างจากผู้พัฒนา ผู้ซื้อมักรับภาระค่าธรรมเนียมโอน 2% เต็ม บวกเงินกองทุนสำรอง (sinking fund) และค่าส่วนกลาง (CAM) ปีแรก — ดูหัวข้อค่าใช้จ่ายที่มักถูกลืมด้านล่าง
หลังซื้อแล้วต้องเสียภาษีรายปีอะไรบ้าง?
คุณต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ราว 0.02% ของราคาประเมินต่อปีสำหรับคอนโดในภูเก็ตส่วนใหญ่ที่ชาวต่างชาติถือครอง — ราว 2,000 บาทต่อปีสำหรับห้องมูลค่า 10 ล้านบาท คอนโดที่ชาวต่างชาติถือครองส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มบ้านหลังที่สองซึ่งไม่ได้รับยกเว้น และอัตราไต่ขึ้นเป็นขั้นบันไดจนถึง 0.10% สำหรับราคาประเมินเกิน 100 ล้านบาท ส่วนการยกเว้นสำหรับที่อยู่อาศัยหลัก (50 ล้านบาทแรกไม่เสียภาษี) แทบไม่ตกถึงเจ้าของชาวต่างชาติ เพราะต้องมีชื่อใน ทะเบียนบ้าน หนังสือแจ้งประเมินมาจากเทศบาลในไตรมาสแรกของปี ชำระภายในเดือนเมษายน หากไม่ชำระจะมีเงินเพิ่มและในที่สุดเป็นภาระติดพันกับทรัพย์ ปี 2026 เป็นปีแรกที่จัดเก็บเต็มอัตรา — ไม่มีพระราชกฤษฎีกาลดอัตราบังคับใช้ ณ ช่วงยื่นแบบต้นปี ควรตรวจสอบกับท้องถิ่นก่อนสรุปตัวเลข ตารางอัตราเต็มและกลไกการยกเว้น: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีในไทย — พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
หากปล่อยเช่า รายได้ค่าเช่าเสียภาษีอย่างไร?
รายได้ค่าเช่าเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันไดของไทย (0–35%) จากเงินได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายมาตรฐาน 30% ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไทยหรือไม่ก็ตาม แบบทั้งสองไม่ได้ยื่นโดยไม่มีเงื่อนไข PND.90 (ภายใน 31 มีนาคมของปีถัดไป) ต้องยื่นเมื่อรายได้รวมในปีภาษีเกิน 60,000 THB หรือเกิน 120,000 THB เมื่อรวมกับรายได้ของคู่สมรส ส่วน PND.94 (ภายใน 30 กันยายน) ต้องยื่นเมื่อเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) – 40(8) ที่ได้รับในช่วงมกราคม–มิถุนายนเข้าตามตัวเลขสองจำนวนเดียวกัน ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลไทยหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% เมื่อจ่ายให้ผู้ให้เช่าซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาที่มีถิ่นที่อยู่ ส่วนผู้ให้เช่าที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ถูกหัก 15% ตามมาตรา 50(3) ไม่ว่าผู้เช่าจะเป็นประเภทใด — ทั้งสองจำนวนเป็นเครดิตหักกับภาษีที่ต้องชำระจริง ไม่ใช่ภาษีสุดท้ายในตัวเอง การให้เช่าเพื่อที่อยู่อาศัยล้วนได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม ส่วนการให้เช่าระยะสั้นที่มีบริการประกอบต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มเมื่อรายรับรวมเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี รายละเอียดและตัวอย่างคำนวณ: ภาษีรายได้ค่าเช่าสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในไทย
เมื่อขาย กำไรเสียภาษีอย่างไร?
สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา ไทยไม่มีภาษีกำไรจากทุนแยกต่างหาก — ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเก็บในวันโอนคือภาษีสุดท้ายของกำไรโดยพฤตินัย ปกติอยู่ที่ 1–4% ของราคาประเมิน บุคคลธรรมดาอาจเลือกนำรายการขายไปรวมในแบบ PND.90 รายปีหากทำให้ภาษีลดลง แต่สำหรับผู้ขายชาวต่างชาติส่วนใหญ่ ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินสูงกว่าที่การนำไปรวมจะให้ผลอยู่แล้ว สำหรับผู้ขายที่เป็นนิติบุคคล กำไรถือเป็นเงินได้ปกติของบริษัทและเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล (CIT) 20% โดยภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% ที่สำนักงานที่ดินนำไปเครดิตกับ CIT สุดท้ายได้ มีข้อยกเว้นสำหรับบุคคลธรรมดาที่นำเงินจากการขายไปซื้อที่อยู่อาศัยหลักแห่งใหม่ภายในหนึ่งปี แต่เงื่อนไข (มีชื่อใน ทะเบียนบ้าน ต่อเนื่อง และทรัพย์ทดแทนที่เข้าเงื่อนไข) แทบไม่ตรงกับสถานการณ์ของผู้ซื้อชาวต่างชาติ รายละเอียดและการเปรียบเทียบนิติบุคคลกับบุคคลธรรมดา: ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย — ชาวต่างชาติต้องจ่ายอะไรบ้าง
ผู้ซื้อในภูเก็ตมักลืมตั้งงบสำหรับค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?
ห้ารายการที่มักหลุดจากตารางงบประมาณ ได้แก่ ค่าส่วนกลาง เงินกองทุนสำรอง การโอนมิเตอร์สาธารณูปโภค ใบปลอดหนี้ และค่าธรรมเนียมธนาคารสำหรับแบบ FET
| ค่าใช้จ่าย | ช่วงราคาทั่วไป | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ค่าส่วนกลาง (CAM) | 50–80 บาท/ตร.ม./เดือน สำหรับโครงการมาตรฐาน สูงกว่านั้นสำหรับโครงการแบรนด์หรือระดับหรู | นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บล่วงหน้าเป็นรายปี หากค้างชำระจะเป็นภาระติดพันกับทรัพย์ ขออัตราปัจจุบันจากโครงการ — ดู ค่าบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต — สิ่งที่ควรรู้สำหรับเช่าระยะสั้นและระยะยาว |
| เงินกองทุนสำรอง (sinking fund) | 500–800 บาท/ตร.ม. ครั้งเดียว | เก็บตอนซื้อหรือตอนโอนครั้งแรก ไม่คืนเงิน |
| โอนมิเตอร์สาธารณูปโภค (น้ำ + ไฟ) | รวม 2,000–10,000 บาท | บางอาคารคิดค่ากุญแจหรือคีย์การ์ดเพิ่ม |
| ใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล | 500–2,000 บาท | จำเป็นสำหรับการขายต่อ จำนวนน้อยแต่ขาดไม่ได้ |
| ค่าธรรมเนียมธนาคารสำหรับแบบ FET | ~0.25% ของเงินโอนเข้า | ธนาคารไทยผู้รับเงินเป็นผู้เรียกเก็บ จำเป็นสำหรับการจดทะเบียนห้องชุด |
สำหรับคอนโดในภูเก็ตขนาด 80 ตร.ม. มูลค่า 10 ล้านบาท เฉพาะค่าใช้จ่ายประกอบปีแรก (เงินกองทุนสำรอง + CAM + ค่าติดตั้งสาธารณูปโภค) รวมราว 105,000–170,000 บาท ซึ่งแยกจากภาษีธุรกรรม
ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมีต้นทุนรวมเท่าไหร่?
สำหรับคอนโดมือสองในภูเก็ตมูลค่า 10 ล้านบาทตามปกติ หากยึดการแบ่งภาระตามธรรมเนียม ให้ตั้งงบเพิ่มจากราคาขายราว 2.3–3.0% สำหรับภาษีและค่าใช้จ่ายประกอบฝั่งผู้ซื้อ:
| หมวด | จำนวนเงิน |
|---|---|
| ส่วนแบ่งค่าธรรมเนียมโอนของผู้ซื้อ | 100,000 |
| เงินกองทุนสำรอง | 50,000–80,000 |
| ค่าส่วนกลางปีแรก | 50,000–80,000 |
| ค่าติดตั้งสาธารณูปโภค | 5,000–10,000 |
| ค่าธรรมเนียมธนาคารสำหรับแบบ FET | ~25,000 |
| รวมส่วนที่เกินจากราคาขาย | 230,000–295,000 (2.3–3.0%) |
หากซื้อโครงการใหม่จากผู้พัฒนาและผู้ซื้อรับภาระค่าธรรมเนียมโอน 2% เต็มแทนการแบ่ง 50/50 ให้บวกเพิ่มอีก 100,000–200,000 บาท ซึ่งดันยอดรวมขึ้นไปที่ 3.3–5.0% จากนั้นบวกภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี (~0.02% ของราคาประเมิน) ค่าส่วนกลาง และภาษีรายได้ค่าเช่าที่จะตามมา
