คู่มืออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

กฎหมายและการถือครอง

กฎการถือครองโดยชาวต่างชาติ freehold และ leasehold โครงสร้างบริษัท สัญญา

12 บทความ

• การเปิดบัญชีธนาคารไทยสำหรับชาวต่างชาติ — เงื่อนไขและขั้นตอน

  สิ่งที่ชาวต่างชาติต้องใช้เปิดบัญชีธนาคารไทย — คุณสมบัติตามประเภทวีซ่า เอกสารที่ต้องเตรียม ขั้นตอนที่สาขา ค่าใช้จ่าย และเหตุใดผู้ซื้ออสังหาฯ จึงต้องมีบัญชี

• โควต้าต่างชาติ 49% ในคอนโดไทย — วิธีคำนวณที่แท้จริง

  มาตรา 19 ทวิ ของพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดเพดานโควต้าต่างชาติของคอนโดมิเนียม (49%) ต่อโครงการ — วิธีคำนวณ สิ่งที่นับรวม และแนวทางเมื่อโควต้าเต็ม

• การสืบทอดอสังหาริมทรัพย์ในไทยโดยทายาทชาวต่างประเทศ — สิ่งที่เกิดขึ้นจริง

  อสังหาริมทรัพย์ไทยตกทอดถึงทายาทชาวต่างประเทศอย่างไรในปี 2026 — คอนโด สิทธิการเช่าระยะยาว วิลล่าที่บริษัทไทยถือครอง ที่ดินที่สืบทอดมา และเหตุผลที่พินัยกรรมไทยสำคัญ

• บริษัทฮ่องกงถือที่ดินไทยเพื่ออยู่อาศัยไม่ได้ แต่ถือคอนโดโควตาต่างชาติได้

  บริษัทบน BVI หรือสิงคโปร์ไม่ทำให้ประมวลกฎหมายที่ดินหยุดใช้บังคับ ที่ดินต้องมีผู้ลงทุนไทยจริง ส่วนคอนโดในชื่อชาวต่างชาติต้องมีโควตาและ FET

• คู่มือขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติแบบครบขั้นตอน

  เตรียมขายตั้งแต่ตรวจสิทธิ สัญญา ภาษี การโอน ณ สำนักงานที่ดิน การส่งมอบ จนถึงการโอนเงินออกต่างประเทศ

ขั้นตอนการซื้อ

ขั้นตอนการทำธุรกรรม การตรวจสอบ ค่าธรรมเนียม และการจัดหาเงิน

14 บทความ

• คู่มือซื้อวิลล่าในไทยสำหรับชาวต่างชาติ: ที่ดิน บ้าน สิทธิ และความเสี่ยง

  ชาวต่างชาติโดยทั่วไปถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไทยไม่ได้ ต้องแยกโฉนดที่ดิน หลักฐานตัวบ้าน สิทธิที่จดทะเบียน และคำสัญญาในสัญญาให้ชัดเจน

• วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในประเทศไทย — เกิดอะไรขึ้นจริงๆ

  คู่มือทีละขั้นตอนสำหรับวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ — เอกสาร วิธีชำระเงิน ค่าธรรมเนียม และข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

• สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (SPA) ในประเทศไทย — สิ่งที่ชาวต่างชาติควรรู้

  สัญญา SPA อสังหาริมทรัพย์ไทย — มาตรฐานเงินดาวน์ ข้อกำหนดสำคัญสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ความแตกต่างระหว่าง off-plan กับ resale และสิ่งที่ควรต่อรองก่อนเซ็น

• เงินมัดจำซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยคืนได้เมื่อไหร่

  เงินมัดจำซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยคืนได้หรือไม่ — ขึ้นอยู่กับสัญญา กฎหมายไทยปี 2026 กำหนดไว้อย่างไร และควรระบุเงื่อนไขใดก่อนเซ็น

• รายการตรวจสอบ Due Diligence สำหรับซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย

  รายการตรวจสอบ due diligence สำหรับผู้ซื้อต่างชาติในไทย — ตรวจโฉนด ภาระติดพัน ตัวผู้ขาย หนี้อาคาร และผู้พัฒนาโครงการ off-plan

ภาษีและค่าธรรมเนียม

ภาษีโอน ภาษีหัก ณ ที่จ่าย อากรแสตมป์ ภาษีรายได้ค่าเช่า ภาษีกำไร

7 บทความ

• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีในไทย — พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562

  พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 คืออะไร — อัตราภาษี การยกเว้น บ้านหลังที่สอง และทำไมปี 2026 จึงเป็นปีแรกที่ใช้อัตราเต็ม

• ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย — ชาวต่างชาติต้องจ่ายอะไรบ้าง

  ไทยไม่มีภาษีกำไรจากการขายแยกต่างหากสำหรับบุคคลธรรมดา ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินทำหน้าที่แทน บทความนี้อธิบายกลไกและความต่างของผู้ขายที่เป็นนิติบุคคล

• กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในไทยกับการรายงาน CRS / FATCA สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติ

  ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และบัญชีธนาคารในไทยถูกรายงานไปต่างประเทศภายใต้ CRS และ FATCA อย่างไร และเจ้าของชาวต่างชาติควรคาดหวังอะไรจากธนาคารไทย

• ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ในไทย — กฎ 2% และมาตรการกระตุ้นเฉพาะคนไทย

  ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2% ในไทยทำงานอย่างไร ใครเป็นผู้จ่าย มาตรการ 0.01% เฉพาะคนไทยปี 2569–2570 และเหตุใดผู้ซื้อต่างชาติจึงต้องจ่ายอัตราเต็ม

• ภาษีรายได้ค่าเช่าสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในไทย

  ภาษีรายได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินของชาวต่างชาติในไทย — อัตราก้าวหน้า, หักมาตรฐาน 30%, PND.94/PND.90, WHT 15% สำหรับผู้ไม่มีถิ่นพำนัก และเกณฑ์ VAT 1.8 ล้าน

การลงทุนและผลตอบแทน

ผลตอบแทน รวมการเช่า มูลค่าเพิ่ม ข้อมูลตลาด

7 บทความ

• มูลค่าทรัพย์สินภูเก็ต — ภาพรวมระยะยาวและความแตกต่างระหว่างกลุ่มตลาด

  ราคาทรัพย์สินภูเก็ตเปลี่ยนแปลงอย่างไรในช่วงหลายทศวรรษ อะไรขับเคลื่อนแต่ละช่วง และความต่างระหว่างคอนโดกับวิลล่าในแง่ capital appreciation

• ผลตอบแทนการลงทุนวิลล่าในภูเก็ตเทียบกับคอนโด

  วิลล่าและคอนโดในภูเก็ตให้ผลตอบแทนค่าเช่าเป็นเปอร์เซ็นต์ใกล้เคียงกัน แต่วิลล่าราคาสูงกว่าหลายเท่าและขายต่อได้ช้ากว่า

• ความเสี่ยงของการลงทุน off-plan ในภูเก็ต — สิ่งที่ผู้ซื้อต่างชาติต้องรู้จริง

  ความเสี่ยงการลงทุน off-plan ในภูเก็ต — ผู้พัฒนาล้มละลาย, ความล่าช้า 12–36 เดือน, สเปคลดลง, โควต้าต่างชาติหมด และวิธีลดความเสี่ยงแต่ละข้อ

• โปรแกรม rental pool และการันตีผลตอบแทนในภูเก็ต — ทำงานอย่างไรในความเป็นจริง

  อธิบายโปรแกรม rental pool และการันตีผลตอบแทนของ developer ในภูเก็ต — เงื่อนไขทั่วไป วิธีจัดหาเงินทุนของการันตี กรณีที่เป็นกับดัก และกรณีที่เป็นธรรม

• ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ต — นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจริงเท่าไหร่

  ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ตสำหรับนักลงทุนต่างชาติ — ผลตอบแทนขั้นต้นกับสุทธิ เช่าสั้นกับเช่ายาว โครงสร้างต้นทุน ความเสี่ยงจาก Hotel Act และเหตุผลที่ตัวเลขโฆษณาทำให้เข้าใจผิด

วีซ่าและการพำนัก

LTR, Elite, วีซ่าเกษียณ วีซ่าทำงาน ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

7 บทความ

• วีซ่า DTV (Destination Thailand Visa) — 5 ปี พักครั้งละ 180 วัน เงินในบัญชี ฿500,000

  ออกแบบมาเพื่อคนทำงานทางไกล ไม่ใช่วีซ่าสำหรับผู้ซื้ออสังหาฯ และไม่ได้ให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดิน

• วีซ่า LTR (Long-Term Resident) — อสังหาฯ US$500,000 อยู่ได้ 10 ปี

  เส้นทางหนึ่งคือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ US$500,000. สิทธิภาษีและระยะอยู่ อธิบายในเนื้อหา. ซื้อทรัพย์อย่างเดียวไม่ได้วีซ่า ถ้าไม่เข้าเงื่อนไขหมวด.

• วีซ่า Thailand Privilege (Elite) สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ — ระดับ ค่าใช้จ่าย และความเหมาะสม

  วีซ่า Thailand Privilege (เดิมคือ Elite) สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ — ระดับและค่าใช้จ่ายปัจจุบัน สิ่งที่ได้รับ และการเปรียบเทียบกับวีซ่า LTR

• วีซ่าเกษียณอายุไทยสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ — เปรียบเทียบ O-A กับ O-X

  วีซ่าเกษียณอายุไทยสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์อายุ 50 ปีขึ้นไป — เงื่อนไขของ O-A และ O-X ประกันสุขภาพ การต่ออายุ และการถือครองทรัพย์สินเกี่ยวข้องอย่างไร

• กฎถิ่นที่อยู่ทางภาษีของไทยและเกณฑ์ 180 วัน

  คุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีของไทยเมื่ออยู่ในไทย 180 วันขึ้นไปในปีปฏิทิน ตั้งแต่ปี 2024 เงินได้จากต่างประเทศที่ผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีนำเข้ามาอาจถูกเก็บภาษี

คู่มือภูเก็ต

ทำเล โรงเรียน โครงสร้างพื้นฐาน ไลฟ์สไตล์ ฤดูกาล

15 บทความ

• คู่มือพื้นที่ Bang Tao และ Cherngtalay — หนึ่งในตลาดอสังหาฯ ที่ลึกที่สุดในภูเก็ต

  อสังหาฯ ลงทุน Bang Tao สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ครอบคลุมราคาเสนอขาย กฎเช่าตาม Hotel Act และช่องทางถือครองรอบ Laguna และ Cherngtalay

• คู่มือพื้นที่ Layan — โซนวิลล่าระดับพรีเมียมของภูเก็ต

  คู่มืออสังหาริมทรัพย์ Layan Beach สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ — เงียบกว่า Bang Tao มีวิลล่าพรีเมียมหนาแน่นและอุปทานถูกจำกัดเชิงโครงสร้าง

• คู่มือพื้นที่ Rawai และ Nai Harn — ซื้ออสังหาริมทรัพย์ทางใต้ของภูเก็ต

  คู่มือสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติใน Rawai และ Nai Harn — ชายหาด ชุมชนเอ็กซ์แพตตลอดปี โรงเรียน และข้อดี-ข้อเสียของทำเลทางใต้ภูเก็ต

• คู่มือพื้นที่ Kata และ Karon — ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในแนวชายหาดระดับกลางของภูเก็ต

  คู่มือสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติใน Kata และ Karon — ชายหาด ตลาดเช่าระยะสั้น ความเสี่ยง Hotel Act และโปรไฟล์ผู้ซื้อฝั่งตะวันตกเฉียงใต้

• คู่มือพื้นที่ Mai Khao และ Nai Yang — ชายฝั่งเหนือที่เงียบสงบของภูเก็ต

  คู่มืออสังหาฯ Mai Khao และ Nai Yang สำหรับชาวต่างชาติ — ชายหาดเหนือที่ Sirinat National Park คุ้มครอง รีสอร์ทพรีเมียม และใครเหมาะกับพื้นที่นี้

การเช่าและการบริหาร

การบริหารทรัพย์สิน เช่าระยะสั้นและระยะยาว กฎระเบียบ

5 บทความ

• การปล่อยเช่าระยะสั้นในไทย — พ.ร.บ. โรงแรม 2547 กับการบังคับใช้ในภูเก็ต

  พ.ร.บ. โรงแรม 2547 มองการปล่อยเช่าผ่าน Airbnb และการเช่ารายวันอย่างไร อะไรถูกกฎหมายในปี 2026 และการบังคับใช้ในภูเก็ตที่ปิดฉากพื้นที่สีเทา

• วิธีเชื่อมต่อ Beds24 เพื่อซิงค์ปฏิทินและการจองของที่พัก

  คู่มือทีละขั้นตอนสำหรับการเชื่อมต่อ Beds24 Channel Manager เพื่อให้ความพร้อมใช้งาน ปฏิทิน และการจองซิงค์กันอยู่ตลอดเวลาในทุกแพลตฟอร์มการจองพร้อมกัน

• สัญญาเช่าระยะยาวในไทย — สิ่งที่เจ้าของและผู้เช่าต้องรู้

  สัญญาเช่าระยะยาวในไทยสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ — เงื่อนไขมาตรฐาน เงินประกัน หน้าที่ของเจ้าของและผู้เช่า การไล่ออก และการร่างสัญญาที่มั่นคง

• Airbnb ถูกกฎหมายในไทยไหม? ไม่ใช่สำหรับคอนโดและวิลล่าส่วนใหญ่

  การเข้าพักแบบ Airbnb ต่ำกว่า 30 วันต้องมีใบอนุญาตโรงแรมตาม พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 ส่วนสัญญาเช่าจริงตั้งแต่ 30 วันขึ้นไปโดยทั่วไปไม่เข้าข่าย

• ค่าบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต — สิ่งที่ควรรู้สำหรับเช่าระยะสั้นและระยะยาว

  โครงสร้างค่าบริหารฯ ในภูเก็ต — เช่าระยะสั้น/ยาว สิ่งที่รวมและไม่รวม ค่าวิลล่าเทียบคอนโด และวิธีประเมินผู้ดำเนินการ

อภิธานศัพท์

คำอธิบายศัพท์เฉพาะ (Chanote, Nor Sor 3 ฯลฯ)

7 บทความ

• FET คืออะไร — ใบจากธนาคารว่าเงินซื้อคอนโดมาจากต่างประเทศ (ธ.ต.3)

  โอนเงินตราต่างประเทศเข้าบัญชีไทย ธนาคารออกใบนี้ เอาต้นฉบับไปวันโอน ไม่มีใบนี้ สำนักงานที่ดินไม่จดคอนโดในชื่อคุณจากการซื้อ

• พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวและผลต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

  พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 — กิจการต้องห้าม กฎถือหุ้น 49% และผลต่อโครงสร้างบริษัทไทยสำหรับการถือครองที่ดิน

• ทะเบียนบ้าน เล่มสีน้ำเงินหรือสีเหลือง — ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ในกรรมสิทธิ์

  คนไทยถือทะเบียนบ้านเล่มสีน้ำเงิน ชาวต่างชาติยื่นขอเล่มสีเหลืองได้ กรรมสิทธิ์อยู่ที่โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ไม่ใช่สมุดเล่มนี้

• โฉนดที่ดิน (Chanote, Nor Sor 4 Jor) — เอกสารสิทธิ์ที่ดินระดับสูงสุดของไทย

  โฉนดรังวัดครบถ้วนพร้อมพิกัด GPS และจดทะเบียนกับกรมที่ดิน โอนได้ตามปกติ เว้นแต่มีภาระผูกพันหรือข้อจำกัดทางกฎหมาย

• พระราชบัญญัติอาคารชุดของไทย — โควตาต่างชาติ 49% ตามมาตรา 19/2

  พระราชบัญญัติอาคารชุดของไทย พ.ศ. 2522 มาตรา 19/2 กำหนดโควตาการถือครองของชาวต่างชาติไว้ที่ 49% อย่างไร และนิติบุคคลอาคารชุดบริหารอาคารที่จดทะเบียนแล้วอย่างไร