วีซ่าไทยสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์: เส้นทาง เงินทุน งาน ภาษี ครอบครัว และสิทธิ

ผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่ต้องมีวีซ่าพิเศษเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทย และทรัพย์สินไม่ก่อให้เกิดวีซ่า หากลงนามด้วยตนเองต้องมีสิทธิอยู่ในไทยอย่างถูกต้อง แต่ธุรกรรมกับคำขออยู่เป็นคนละเรื่อง ไม่มีวีซ่าใดในคู่มือนี้เปลี่ยนข้อจำกัดของชาวต่างชาติให้เป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินไทย

คู่มือนี้เปรียบเทียบเส้นทางหลัก ณ 23 กรกฎาคม 2569 เป็นการจำแนกทางเลือกและหลักฐาน ไม่ได้แนะนำผู้ให้บริการ โครงการ หรือแผนเฉพาะบุคคล

ผู้ซื้อต้องมีวีซ่าไทยก่อนซื้อหรือไม่?

ไม่ต้อง ธุรกรรมต้องผ่านกฎของสิทธิที่จะจดทะเบียนแทน ชาวต่างชาติอาจถือห้องชุดในโควตาต่างชาติ รับสิทธิอื่นที่อนุญาต หรือแต่งตั้งผู้รับมอบอำนาจโดยมีเอกสารและหลักฐานเงินโอน เริ่มจาก กรอบกรรมสิทธิ์ แล้วจัดแฟ้มคนเข้าเมืองแยกกัน

วีซ่า การต่อการอยู่ และถิ่นที่อยู่ถาวรให้ผลต่างกัน:

• วีซ่า เป็นเอกสารเข้าเมืองตามประเภทและอายุ;
• การต่อการอยู่ ขยายการอนุญาตในประเทศตามเกณฑ์ตรวจคนเข้าเมือง;
• ถิ่นที่อยู่ถาวร เป็นสถานะแยกภายใต้รอบและโควตารายปี;
• โฉนดหรือสิทธิจดทะเบียน อยู่ภายใต้กฎหมายที่ดินและอาคารชุด ไม่ใช่ชื่อในหนังสือเดินทาง

ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรเปรียบเทียบเส้นทางใด?

คำตอบขึ้นกับอายุ งาน ครอบครัว ทรัพย์สิน จำนวนวันที่จะอยู่ และภาระต่ออายุ ไม่ใช่ราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างเดียว

เส้นทาง	ผู้หรือสิ่งที่เข้าเกณฑ์	เงินหรือทรัพย์สินขั้นต่ำ	ผล ระยะเวลา และการรักษาเงื่อนไข
LTR — Wealthy Global Citizen	ผู้ยื่น BOI มีทรัพย์สินรวมทั้งในและต่างประเทศอย่างน้อย USD 1 ล้าน	อย่างน้อย USD 500,000 ในพันธบัตรรัฐบาลไทยอายุคงเหลือ 5+ ปี การลงทุนตรงในบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือรวมกัน โดยเงินลงทุนไทยนับรวมในเกณฑ์ทรัพย์สิน USD 1 ล้านได้	LTR โครงสร้าง 5+5 ปี ต้องรักษาประเภทและยืนยันใหม่สำหรับช่วงที่สอง ดู วีซ่า LTR ไทยสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ — คุณสมบัติด้วยการลงทุน $500,000
LTR — Wealthy Pensioner	ผู้มีอายุ 50 ปีขึ้นไป เกษียณแล้ว ณ วันยื่นคำขอ และมีรายได้เชิงรับเข้าเกณฑ์	รายได้เชิงรับ USD 80,000 ต่อปี หรืออย่างน้อย USD 40,000 พร้อมลงทุนไทย USD 250,000 ซึ่งรวมอสังหาริมทรัพย์ได้	โครงสร้าง 5+5 เช่นกัน โดยรายได้ การลงทุน ประกัน และเกณฑ์อื่นยังต้องคงอยู่
ต่ออายุลงทุนปัจจุบัน	ผู้ถือ Non-Immigrant ที่โอนจากต่างประเทศเข้าธนาคารไทยอย่างน้อย 10 ล้านบาท	ซื้อห้องชุด เช่าห้องชุดจดทะเบียนอย่างน้อย 3 ปี เงินฝากประจำ พันธบัตรรัฐบาลหรือรัฐวิสาหกิจ หรือรวมกัน	ต่อชั่วคราวครั้งละไม่เกิน 1 ปี รักษาฐาน 10 ล้านบาทและยื่นหลักฐานทุกปี ดู วีซ่าลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย: หลักเกณฑ์การต่ออายุด้วยเงิน 10 ล้านบาท
ต่ออายุลงทุนเดิม	ผู้เข้าก่อน 1 ตุลาคม 2549 และอยู่บนฐานลงทุนเดิมต่อเนื่อง	อย่างน้อย 3 ล้านบาทในรายการซื้อ เงินฝาก พันธบัตร หรือรวมกัน รายการเดิมไม่รวมเช่าห้องชุด	ต่อรายปีเมื่อประวัติและการลงทุนยังอยู่ ไม่เปิดแก่ผู้ยื่นใหม่
Thailand Privilege	ผู้ได้รับเข้าเป็นสมาชิกโปรแกรมทางการแบบชำระเงิน	ระดับเริ่มต้นปัจจุบัน 650,000 บาท ไม่ต้องมีอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินไม่ลดค่าธรรมเนียม	แพ็กเกจสมาชิกมีอายุ 5–20 ปี ภายในอายุสมาชิก Privilege Entry เป็นวีซ่าเข้าออกหลายครั้ง 5 ปีที่ต่อใหม่ได้ และอยู่ได้สูงสุด 1 ปีต่อการเข้า ดู วีซ่า Thailand Privilege (Elite) สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ — ระดับ ค่าใช้จ่าย และความเหมาะสม
DTV	ผู้เข้าเกณฑ์ workcation กิจกรรมที่อนุมัติ การรักษา หรือฐานอื่น คู่สมรสและบุตรอายุต่ำกว่า 20 ปีที่เข้าเกณฑ์ใช้ฐานผู้ติดตามได้	หลักฐานการเงินอย่างน้อย 500,000 บาทพร้อมเอกสารประเภท อสังหาริมทรัพย์ใช้แทนไม่ได้	วีซ่าหลายครั้ง 5 ปี อยู่ได้ไม่เกิน 180 วันต่อครั้ง และต่อในประเทศได้หนึ่งครั้งไม่เกิน 180 วัน ดู วีซ่า DTV (Destination Thailand Visa) สำหรับ digital nomad และผู้ทำงานระยะไกล
เส้นทางเกษียณ	ผู้มีอายุ 50+ ตามเงื่อนไข Non-O, O-A หรือ O-X	การต่อรายปีทั่วไปใช้เงินฝาก 800,000 บาทหรือรายได้ 65,000 บาทต่อเดือน O-A/O-X มีเงื่อนไขเงิน สัญชาติ และประกันของตน	การต่อมาตรฐานรายปี O-X เป็น 5+5 ต้องรักษาเงิน ประกัน ที่อยู่ และประเภท ดู วีซ่าเกษียณอายุไทยสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ — O-A และ O-X เปรียบเทียบกัน
สมรสหรือครอบครัวไทย	ผู้มีความสัมพันธ์จริงที่เข้าเกณฑ์กับคนไทย	สำหรับสามีต่างชาติ เกณฑ์ทั่วไปคือเงิน 400,000 บาทหรือรายได้ 40,000 บาทต่อเดือน กรณีอื่นต่างกัน	ต่อครั้งละไม่เกิน 1 ปีเมื่อความสัมพันธ์และหลักฐานยังอยู่ ที่ดินของคู่สมรสไทยยังเป็นสิทธิของเขา ดู การซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านคู่สมรสชาวไทย — สิ่งที่ทำได้จริงตามกฎหมาย
อยู่ด้วยธุรกิจ	ผู้ยื่น Non-B หรือฐานอื่นที่มีงาน ธุรกิจ การลงทุน หรือการส่งเสริมจริงในไทย	ไม่มีวงเงินผู้ซื้อ เกณฑ์นายจ้าง ทุน ภาษี พนักงาน กิจกรรม และใบอนุญาตขึ้นกับเส้นทาง	วีซ่าหรือโดยทั่วไปต่อรายปีผูกกับกิจกรรม การซื้อสำนักงาน บ้าน หรือหุ้นอย่างเดียวไม่พอ ดู พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวและผลต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์
PR กรณีลงทุน	ผู้ถือ Non-Immigrant ที่ต่อครั้งละหนึ่งปีติดต่อกันอย่างน้อย 3 ปีและยื่นในรอบโควตา	อย่างน้อย 10 ล้านบาทจากต่างประเทศในหุ้นบริษัทไทย หลักทรัพย์รัฐหรือรัฐวิสาหกิจ หรือหลักทรัพย์/หน่วยลงทุนที่อนุมัติ ไม่ใช่ห้องชุด	คำขอ PR ไม่ใช่การต่อ หลังอนุมัติต้องรายงานหลักฐานลงทุนทุกปี 3 ปี ดู [[thailand-property-investment-visa

งาน ครอบครัว การรายงาน ภาษี และกรรมสิทธิ์ต่างกันอย่างไร?

ทั้งหมดเป็นภาระคนละส่วน ไม่มีแถวใดเปลี่ยนวีซ่าเป็นโฉนดหรือโฉนดเป็นสิทธิทำงาน

เส้นทาง	งานและผู้ติดตาม	การรายงานและภาษี	กรรมสิทธิ์เปลี่ยนหรือไม่?
LTR	สิทธิหรือการอำนวยความสะดวกงานขึ้นกับประเภท ผู้ติดตามได้แก่คู่สมรสโดยชอบ บิดามารดา บุตรต่ำกว่า 20 ปี และผู้อยู่ในอุปการะตามกฎหมายโดยไม่จำกัดจำนวน แต่ละคนต้องมีประกัน USD 50,000 เหลือ 10+ เดือน ประกันสังคมไทย หรือเงินฝากเพิ่ม USD 25,000 นาน 12 เดือน	รายงานปีละครั้งแทน 90 วัน สิทธิภาษีเฉพาะประเภท ไม่ใช่ยกเว้นทั้งหมด	ไม่ โควตาห้องชุด ข้อจำกัดที่ดิน และอายุเช่ายังคงเดิม
ต่อ 10 ล้านบาท	ไม่มีสิทธิทำงานอัตโนมัติ ครอบครัวแต่ละคนยื่นแยก	ต่อรายปีและรายงานที่อยู่เมื่อเกิน 90 วันต่อเนื่อง ไม่มีสิทธิภาษีพิเศษ	ไม่ มีเพียงลงทุนห้องชุดที่เข้าเกณฑ์ช่วยคำขอ
ต่อเดิม 3 ล้านบาท	งานและครอบครัวแยกเช่นกัน	ต่อรายปี รายงาน 90 วัน และรักษาสิทธิเดิม ไม่มีสิทธิภาษีพิเศษ	ไม่
Thailand Privilege	ไม่มีสิทธิทำงานทั่วไป ครอบครัวและค่าธรรมเนียมขึ้นกับสมาชิก	อยู่ต่อเนื่องต้องรายงาน 90 วัน แม้โปรแกรมอาจช่วย ไม่มีสิทธิภาษีพิเศษ	ไม่
DTV	งานไกลหรืออิสระต้องตรงฐาน DTV งานไทยไม่อนุญาตอัตโนมัติ ผู้ติดตามยื่นฐาน DTV	เกิน 90 วันต่อเนื่องต้องรายงาน ไม่มีสิทธิภาษีทั่วไป	ไม่
เกษียณ	ห้ามทำงานบนฐานเกษียณ ครอบครัวแยกหรือขึ้นกับประเภท	ต่อรายปีหรือตามประเภท รายงาน 90 วัน ไม่มีสิทธิภาษีทั่วไป	ไม่
สมรสหรือครอบครัวไทย	การต่อไม่แทนใบอนุญาตทำงาน ญาติอื่นใช้ฐานตน	ต่อรายปีและรายงาน 90 วัน ไม่มีสิทธิภาษีทั่วไป	ไม่ ที่ดินคู่สมรสไทยไม่เป็นของคู่สมรสต่างชาติ
ธุรกิจ	งานไทยต้องมีใบอนุญาตที่ถูกต้อง ครอบครัวยื่นแยก	รายงานนายจ้างและคนเข้าเมืองพร้อม 90 วัน รายได้งานและธุรกิจเสียภาษีไทย	ไม่ สถานะธุรกิจไม่ใช่ข้อยกเว้นที่ดิน
PR	PR ไม่แทนใบอนุญาตทำงาน ญาติแต่ละคนมีฐานแยก	ไม่ต่อชั่วคราวรายปี ผู้ถือ PR ลงทุนรายงานเงินลงทุน 3 ปี ภาษีตามการอยู่และแหล่งรายได้	ไม่ PR อย่างเดียวไม่ทำให้เป็นเจ้าของที่ดินไทย

ผู้ถือสถานะชั่วคราวต้องแจ้ง TM.47 เมื่ออยู่เกิน 90 วันต่อเนื่อง การออกและเข้าใหม่เริ่มนับใหม่ LTR ใช้การรายงานหนึ่งปี ส่วน PR ใช้เอกสารพำนักและเดินทางของตนแทนการต่อรายปี

ภาษีนับอีกแบบ มาตรา 41 แห่งประมวลรัษฎากรถือว่าผู้ที่อยู่รวมกัน ตั้งแต่ 180 วันขึ้นไปในปีปฏิทิน เป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ อายุวีซ่า รายงาน 90 วัน และถิ่นที่อยู่ภาษีไม่ใช่นาฬิกาเดียวกัน ค่าเช่า งาน หรือธุรกิจจากไทยอาจเสียภาษีแม้ไม่เป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ รายได้ต่างประเทศ การนำเงินเข้า อนุสัญญา และสิทธิ LTR ต้องดูตามปีนั้น อ่าน คู่มือถิ่นที่อยู่ภาษี

ผู้ซื้อควรเลือกเส้นทางตามโปรไฟล์อย่างไร?

เลือกจากวัตถุประสงค์การอยู่ แล้วตรวจหลักฐาน:

1. ซื้อเพื่อมาเป็นครั้งคราว: ไม่ต้องมีวีซ่าทรัพย์สิน ใช้ฐานเข้าเมืองที่ตรงกับแต่ละทริป
2. ทรัพย์สินรวมทั้งในและต่างประเทศ USD 1 ล้าน ซึ่งรวมเงินลงทุนไทย USD 500,000: เปรียบเทียบ LTR Wealthy Global Citizen; ผู้มีอายุ 50 ปีขึ้นไปที่เกษียณแล้ว ณ วันยื่นคำขอและมีรายได้เชิงรับควรตรวจ Wealthy Pensioner ด้วย
3. มี 10 ล้านบาทในรายการตรวจคนเข้าเมือง: เปรียบเทียบการต่อกรณีลงทุนรายปี
4. มีสถานะลงทุนต่อเนื่องตั้งแต่ก่อน 1 ตุลาคม 2549: ตรวจแฟ้มเดิม 3 ล้านบาท ไม่ใช่ทางของผู้ซื้อใหม่
5. ทำงานไกล อิสระ หรือกิจกรรม DTV: เปรียบเทียบ DTV การซื้อบ้านไม่ช่วยคุณสมบัติ
6. อายุ 50+ และต้องการวงเงินต่ำกว่า: เปรียบเทียบประเภทเกษียณ ประกัน และภาระต่อ
7. สมรสจริงหรือมีครอบครัวไทย: เปรียบเทียบการต่อครอบครัว แยกจากที่ดินคู่สมรส
8. มีงานหรือธุรกิจไทยจริง: ใช้เส้นทางธุรกิจและงาน ไม่ตั้งบริษัทกระดาษเพื่อบ้าน
9. ต้องการอยู่ยาวโดยไม่มีฐานงานหรือลงทุน: เปรียบเทียบ Thailand Privilege แบบสมาชิกชำระเงิน
10. มีประวัติต่อสามปีและเป้าหมายถาวร: ตรวจประเภท PR และโควตา ห้องชุดใหม่ไม่ใช่ทางลัด

คู่มือการตัดสินใจนี้เหมาะกับใคร?

เหมาะกับผู้ซื้อที่แยกกำหนดการทรัพย์สินกับคนเข้าเมืองและพร้อมพิสูจน์เงิน กิจกรรม ครอบครัว งาน วันอยู่ และการต่อ มีประโยชน์ก่อนจ่ายเงินที่คืนไม่ได้ซึ่งยังตรวจคำกล่าวเรื่องวีซ่าได้อิสระ

คู่มือการตัดสินใจนี้ไม่เหมาะกับใคร?

ไม่แทนคำวินิจฉัยคำขอหรือภาษีเฉพาะบุคคล และไม่ทำให้วิลล่าเป็นกรรมสิทธิ์ เปลี่ยนเข้าแบบท่องเที่ยวเป็นสิทธิทำงาน เปิดเกณฑ์ 3 ล้านบาท หรือรับประกัน PR จากห้องชุด 10 ล้านบาท

ก่อนเลือกควรรวบรวมหลักฐานอะไร?

จัดแฟ้มเดียวก่อนจ่ายค่าทรัพย์สินหรือสถานะ:

• วันที่เข้า จำนวนวันรวม และแผนต่อ;
• หนังสือเดินทาง วีซ่าหรือการต่อปัจจุบัน และประวัติสามปีหากคิด PR;
• อายุ งาน นายจ้างหรือธุรกิจ และใบอนุญาตที่ต้องใช้;
• ทะเบียนสมรส เกิด รับบุตรบุญธรรม ครัวเรือน และอุปการะของทุกคน;
• รายการธนาคาร รายได้เชิงรับ ทรัพย์สินทั่วโลก ประกัน และที่มาของเงิน;
• เส้นทางเงินจากต่างประเทศและโฉนด โควตา เช่า ฝาก พันธบัตร หุ้น หรือสมาชิกที่อ้าง;
• เกณฑ์ทางการเรื่องเวลาถือและตรวจซ้ำ;
• ปฏิทินรายงาน ต่อ ถิ่นที่อยู่ภาษี ยื่นภาษี และหน้าที่ทรัพย์สิน;
• แผนออกเมื่อขาย เปลี่ยนงาน สิ้นสุดสมรส ต่ำกว่าเกณฑ์ หรือออกจากไทย

คำกล่าวใดควรหยุดกระบวนการตัดสินใจ?

หยุดหากข้อเสนอระบุว่า:

• “ผู้ซื้อทุกคนต้องมีวีซ่านี้”
• “โฉนดให้ถิ่นที่อยู่หรือ PR อัตโนมัติ”
• “อสังหาริมทรัพย์ใดก็ได้ 10 ล้านบาทเข้าเกณฑ์”
• “เกณฑ์เดิม 3 ล้านบาทเปิดแล้ว”
• “DTV, Privilege, เกษียณ สมรส หรือธุรกิจทำงานอะไรก็ได้”
• “วีซ่าทำให้ที่ดินวิลล่าเป็นกรรมสิทธิ์ต่างชาติ”
• “ชื่อวีซ่ากำหนดถิ่นที่อยู่ภาษีเพียงอย่างเดียว”
• “คู่สมรสและบุตรรวมโดยไม่ต้องมีคุณสมบัติหรือเอกสาร”

ทุกข้อรวมการทดสอบทางกฎหมายที่หน่วยงานพิจารณาแยกกัน

ลิงก์

• สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง: คำสั่งตำรวจ 327/2557 เรื่องหลักเกณฑ์ต่อการอยู่
• สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง: คู่มือการต่อกรณีลงทุน 10 ล้านบาท
• สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง: ครอบครัวตามเกณฑ์ 2.20
• สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง: การแจ้งอยู่เกิน 90 วัน
• BOI: พอร์ทัล LTR และเกณฑ์ปัจจุบัน
• BOI: ประกาศเกณฑ์ LTR ปี 2025
• BOI: โบรชัวร์ LTR ปี 2025 และการปรับจำนวนผู้ติดตาม
• Thai e-Visa: พอร์ทัลคำขอและคุณสมบัติทางการ
• Thailand Privilege: ประเภทสมาชิกและค่าธรรมเนียมทางการ
• Thailand Privilege: อายุ PE และระยะอยู่ต่อครั้งจากหน้าเว็บทางการ
• คณะกรรมการพิจารณาคนเข้าเมือง: เกณฑ์ PR กรณีลงทุน
• กรมสรรพากร: ประมวลรัษฎากรมาตรา 41 เรื่องถิ่นที่อยู่และแหล่งรายได้
• กรมการจัดหางาน: บริการใบอนุญาตทำงานคนต่างด้าว
• กรมที่ดิน: บริการที่ดินและอาคารชุดสำหรับคนต่างด้าว