Airbnb ถูกกฎหมายในไทยไหม? ไม่ใช่สำหรับคอนโดและวิลล่าส่วนใหญ่

“Airbnb ถูกกฎหมายในไทยไหม?” เป็นคำถามที่เจ้าของทรัพย์สินชาวต่างชาติในภูเก็ตถามบ่อยที่สุด คำตอบเดิมคือ “ในทางเทคนิคไม่ถูก แต่การบังคับใช้ยังหลวม” คำตอบนั้นไม่ถูกต้องอีกต่อไปแล้ว พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 มีผลบังคับใช้มาสองทศวรรษ แต่การบังคับใช้กับเจ้าของคอนโดและวิลล่ารายย่อยเพิ่งเริ่มขึ้นอย่างจริงจังในปลายปี 2023 และยังคงต่อเนื่องจนถึงปี 2026

บทความนี้ให้คำตอบตรงๆ กรอบกฎหมาย สถานการณ์การบังคับใช้ปัจจุบัน และทางเลือกที่ใช้ได้จริงสำหรับเจ้าของที่ต้องการทำการเช่าระยะสั้นอย่างถูกกฎหมาย

Airbnb ถูกกฎหมายในไทยไหมสำหรับคอนโดหรือวิลล่าที่ชาวต่างชาติถือครอง?

ไม่ถูกกฎหมาย สำหรับการดำเนินการ Airbnb ของคอนโดหรือวิลล่าต่างชาติทั่วไปในไทย

ข้อยกเว้นสามประการ:

• ยูนิตที่อยู่ในสินค้าคงคลังโรงแรมที่ได้รับใบอนุญาตของอาคารที่มี ใบอนุญาตโรงแรมของนิติบุคคล (หายาก — condotel, hotel-residence, branded residence บางแห่ง) ดำเนินการ Airbnb ได้ถูกกฎหมายภายใต้ใบอนุญาตของอาคาร
• การเช่า 30 วันขึ้นไป ไม่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติโรงแรมและไม่ต้องมีใบอนุญาตพิเศษ เฉพาะเมื่อที่พักจัดไว้สำหรับการพักรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น ที่พักที่รับจองระยะสั้นด้วยไม่เข้าข่าย
• ที่พักขนาดเล็กที่มี ไม่เกิน 8 ห้องและรองรับผู้เข้าพักได้ไม่เกิน 30 คน แจ้งเป็นที่พัก “ไม่ใช่โรงแรม” ได้หลังเจ้าหน้าที่ตรวจแล้ว กฎกระทรวงไม่ได้กำหนดเงื่อนไขเรื่องสัญชาติ แต่แนวทางปฏิบัติของกรมการปกครองจำกัดไว้เฉพาะบุคคลธรรมดา ไม่ใช่นิติบุคคล

สำหรับทุกคนนอกเหนือจากนี้ — คอนโดและวิลล่าภูเก็ตที่เจ้าของต่างชาติถือครองส่วนใหญ่ที่ลงประกาศบน Airbnb — การดำเนินการนั้นผิดพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 การบังคับใช้ตั้งแต่ปลายปี 2023 ทำให้เรื่องนี้เป็นความเสี่ยงจริง ไม่ใช่แค่ทางทฤษฎี

ทำไมพระราชบัญญัติโรงแรมของไทยจึงถือว่า Airbnb เป็นโรงแรม?

พระราชบัญญัติโรงแรม B.E. 2547 (2004) ถือว่าที่พักชั่วคราวที่คิดค่าตอบแทนเป็นโรงแรม เว้นแต่ที่พักนั้นให้เช่าเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น (มาตรา 4(2)) หรือเข้าข้อยกเว้นอื่น เช่น ที่พักขนาดเล็กแบบ “ไม่ใช่โรงแรม” ด้านล่าง มาตรา 4(2) ดูที่การให้เช่าเป็นรายเดือน ไม่ได้วัดที่จำนวนวัน ซึ่งครอบคลุม:

• การเช่ารายวันและรายสัปดาห์ผ่าน Airbnb
• การเช่ารายวันและรายสัปดาห์ผ่าน Booking.com
• การเช่ารายวันตรง
• ข้อตกลงอื่นใดในที่พักที่ไม่ได้ให้เช่าเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น

การดำเนินการโรงแรมต้องมีใบอนุญาตโรงแรมที่ออกโดยกระทรวงมหาดไทย ข้อกำหนดใบอนุญาต:

• ผู้รับใบอนุญาตต้องมีคุณสมบัติตามมาตรา 16 ของ พ.ร.บ. ซึ่งไม่ได้กำหนดเงื่อนไขเรื่องสัญชาติ แต่ผู้ขอที่เป็นคนต่างด้าวต้องมีคุณสมบัติตาม พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 ด้วย
• ทรัพย์สินต้องผ่านมาตรฐานความปลอดภัย อัคคีภัย และสุขภาพของโรงแรม
• การอนุมัติจากหน่วยงานท้องถิ่น

ทรัพย์สินที่ไม่ผ่านเกณฑ์ใบอนุญาตโรงแรมไม่สามารถดำเนินการเป็นโรงแรมได้ถูกกฎหมาย ทรัพย์สินที่ผ่านเกณฑ์แต่ดำเนินการโดยไม่มีใบอนุญาตก็ถือว่าฝ่าฝืน

เจ้าของชาวต่างชาติขอใบอนุญาตที่ไม่ใช่โรงแรมได้ไหม?

อาจได้ สำหรับที่พักขนาดเล็ก กฎกระทรวงปี 2008 สร้างประเภท “ไม่ใช่โรงแรม” ขึ้น และกฎกระทรวง (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566 (2023) ขยายเกณฑ์เป็นที่พักที่มีไม่เกิน 8 ห้องและรองรับผู้เข้าพักได้ไม่เกิน 30 คน ผู้ประกอบการแจ้งต่อนายทะเบียน และเจ้าหน้าที่ตรวจสถานที่ กฎกระทรวงไม่ได้กำหนดเงื่อนไขเรื่องสัญชาติ แนวทางปฏิบัติของกรมการปกครองสำหรับนายทะเบียนกำหนดเงื่อนไขของผู้แจ้งเพิ่มเติม ได้แก่ เป็นบุคคลธรรมดา ไม่ใช่นิติบุคคล มีหลักฐานรายได้หลัก และมีคำรับรองจากเจ้าหน้าที่ในพื้นที่ว่าผู้แจ้งมีภูมิลำเนาในพื้นที่ เงื่อนไขเหล่านี้มาจากแนวทางปฏิบัติ ไม่ใช่จากกฎกระทรวง

ในทางปฏิบัติ สิ่งที่ตัดสินคือเงื่อนไขเหล่านี้ ไม่ใช่สัญชาติ เจ้าของที่ถือทรัพย์สินผ่านนิติบุคคลไม่เข้าเกณฑ์ เช่นเดียวกับเจ้าของที่แสดงรายได้หลักและภูมิลำเนาในพื้นที่ไม่ได้ สำหรับใบอนุญาตโรงแรมเต็มรูปแบบ ผู้รับใบอนุญาตที่เป็นคนต่างด้าวต้องมีคุณสมบัติตาม พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 ด้วย รายละเอียด: การปล่อยเช่าระยะสั้นในไทย — พ.ร.บ. โรงแรม 2547 กับการบังคับใช้ในภูเก็ต

การกำหนดพักขั้นต่ำ 30 วันทำให้การปล่อยเช่าถูกกฎหมายไหม?

การเข้าพักจริงตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป ไม่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติโรงแรม และถือเป็นสัญญาเช่าที่พักอาศัยภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เฉพาะเมื่อที่พักจัดไว้สำหรับการพักรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น ที่พักที่รับจองระยะสั้นด้วยไม่เข้าข่าย กฎหมายไม่ได้วัดที่จำนวนวัน แต่ดูว่าที่พักให้เช่าเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้นหรือไม่

นี่คือการปรับเปลี่ยนที่ถูกกฎหมายในทางปฏิบัติสำหรับเจ้าของต่างชาติส่วนใหญ่ — ปรับโครงสร้างการดำเนินการให้รับเฉพาะการพักตั้งแต่ 30 วันขึ้นไปและไม่รับจองระยะสั้น ที่พักจึงอยู่นอกขอบเขตของพระราชบัญญัติโรงแรม

เกณฑ์การให้เช่าเป็นรายเดือนขึ้นไปเท่านั้นบังคับใช้ตามรูปแบบการจอง ไม่ใช่แค่ประกาศโฆษณา ทรัพย์สินที่โฆษณา “พักขั้นต่ำ 30 วัน” แต่จริงๆ ทำการต่อสัญญารายวันที่ต่อเนื่องกันจนดูเหมือนการจองรายเดือนนั้นไม่พ้นพระราชบัญญัติโรงแรม กรมสรรพากรและตำรวจท่องเที่ยวตรวจสอบรูปแบบเช่นนี้จริง

การบังคับใช้กฎหมาย Airbnb ในภูเก็ตปี 2026 ยังเข้มข้นอยู่ไหม?

เข้มข้น การบังคับใช้ในปี 2024–2026 เข้มข้นกว่าปีก่อนๆ อย่างมีนัยสำคัญ:

1. การตรวจสอบเชิงรุก. ตำรวจท่องเที่ยวและเจ้าหน้าที่กระทรวงมหาดไทยดำเนินการตรวจสอบแบบเจาะจงในช่วงไฮซีซัน (ธันวาคม–เมษายน) โดยมุ่งเน้นที่กลุ่มชายฝั่งตะวันตกของภูเก็ตและย่านท่องเที่ยวกรุงเทพ ผู้ตรวจสอบตรวจสอบใบอนุญาตของทรัพย์สินกับประกาศโฆษณา

2. การระบุเป้าหมายจากประกาศโฆษณา. ผู้ตรวจสอบให้ความสำคัญกับยูนิตที่ลงประกาศบน Airbnb และ Booking.com อย่างเปิดเผย ผู้ประกอบการที่ใช้ช่องทางที่มองเห็นน้อยกว่า (การจองตรง แพลตฟอร์มภาษารัสเซีย ปากต่อปาก) เผชิญการตรวจสอบน้อยกว่า แต่ไม่ได้รับการยกเว้น

3. การดำเนินคดีที่มองเห็นได้. โทษคือจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน ฿20,000 หรือทั้งจำทั้งปรับ บวกค่าปรับรายวันไม่เกิน ฿10,000 ตลอดช่วงที่ยังฝ่าฝืน การดำเนินการถูกสั่งให้หยุด การฝ่าฝืนต่อเนื่องก่อให้เกิดค่าปรับสะสม ภูเก็ตมีการดำเนินคดีที่เปิดเผยในปี 2024 และ 2025

แรงกดดันระดับอาคาร. นิติบุคคลของคอนโดมิเนียมที่พักอาศัยเพิ่มการบังคับใช้กฎภายในต่อต้านการเช่าระยะสั้น (STR) ส่วนหนึ่งเพื่อตอบสนองต่อความเสี่ยงด้านการบังคับใช้กฎหมายต่ออาคาร บางอาคารห้ามการเช่าระยะสั้นทั้งหมด บางแห่งเริ่มตรวจสอบที่ประตูทางเข้า

แรงกดดันจากแพลตฟอร์ม. มีรายงานแรงกดดันบางส่วนต่อ Airbnb และ Booking.com ให้กำหนดให้มีการยืนยันใบอนุญาตก่อนลงประกาศ แต่ยังไม่มีการบังคับใช้อย่างทั่วถึง ประกาศยังคงมีอยู่ แต่การรับผิดทางกฎหมายอยู่ที่ผู้ประกอบการ

รูปแบบยังไม่สม่ำเสมอทั่วภูเก็ต — บางอาคารถูกตรวจเป็นประจำ บางแห่งผ่านหลายปีโดยไม่มีการติดต่อ แต่การรับผิดทางกฎหมายพื้นฐานนั้นเท่ากันทุกแห่ง: การเช่าระยะสั้นโดยไม่มีใบอนุญาตทุกกรณีถือเป็นการฝ่าฝืน และสามารถดำเนินคดีได้ทุกเมื่อ

สำหรับภูเก็ตโดยเฉพาะ: น้อยกว่า 1% ของประมาณ 12,675 รายการ Airbnb ที่ยังใช้งานอยู่ (กลางปี 2025) ถือใบอนุญาตเช่าระยะสั้น (STR) ที่ถูกต้อง ส่วนใหญ่ดำเนินการโดยฝ่าฝืนพระราชบัญญัติโรงแรม ด้วยระดับการบังคับใช้ที่แตกต่างกัน

โครงสร้างการปล่อยเช่าแบบ Airbnb แบบใดบ้างที่ถูกกฎหมายในไทย?

มีเพียงยูนิตที่อยู่ในสินค้าคงคลังโรงแรมที่ได้รับใบอนุญาตของอาคาร การเช่าที่พักอาศัยเฉพาะตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป หรือที่พักขนาดเล็กที่แจ้งเป็น “ไม่ใช่โรงแรม” ที่รองรับการเข้าพักแบบ Airbnb ได้อย่างถูกกฎหมาย โครงสร้างที่ใช้ได้ขึ้นอยู่กับอาคารและตัวเจ้าของ

อาคารที่มีใบอนุญาตโรงแรมเปิดทางให้พักระยะสั้นได้อย่างไร?

ยูนิตหรือชั้นบางส่วนอยู่ในสินค้าคงคลังโรงแรมที่ได้รับใบอนุญาตของอาคาร เจ้าของยูนิตเหล่านั้นสามารถเช่าระยะสั้นผ่านใบอนุญาตโรงแรมของอาคาร โดยมักผ่านการจัดการเช่าบังคับของอาคาร ส่วนยูนิตที่อยู่นอกสินค้าคงคลังดังกล่าวไม่ได้รับความคุ้มครองจากใบอนุญาต แม้จะอยู่ในอาคารเดียวกัน

ตัวอย่างในภูเก็ต:

• โครงการ condotel (โครงการที่ลงทะเบียนเป็นโรงแรมตั้งแต่เริ่มต้น)
• ไฮบริด hotel-residence (ทรัพย์สิน branded บางแห่ง เช่น Marriott, Anantara, Banyan Tree)
• Branded residence ที่มี STR ที่ได้รับใบอนุญาตจากผู้ดำเนินการ (เฉพาะยูนิตที่อยู่ในสินค้าคงคลังโรงแรมที่ได้รับใบอนุญาต — สินค้าคงคลัง MontAzure, Twinpalms บางส่วน ไม่ใช่ทั้งอาคาร)

ข้อแลกเปลี่ยน:

• การใช้งานของเจ้าของมักถูกจำกัด (2–4 สัปดาห์ต่อปี)
• กองทุนเช่าบังคับ — ผู้ดำเนินการรับ 25–40% ของรายได้
• อาคารเป็นสินทรัพย์หลัก การเป็นเจ้าของยูนิตถูกกำหนดโดยการดำเนินการโรงแรม
• ตลาดขายต่อเป็นกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการสินค้าคงคลัง STR ที่มีใบอนุญาตโดยเฉพาะ

ความถูกกฎหมายนั้นสมบูรณ์ ข้อจำกัดการดำเนินการและส่วนแบ่งผู้ดำเนินการคือต้นทุน

เจ้าของชาวต่างชาติปล่อยเช่า 30 วันขึ้นไปโดยไม่มีใบอนุญาตโรงแรมได้ไหม?

การเช่าจริงที่ 30 วันขึ้นไปไม่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติโรงแรม เฉพาะเมื่อที่พักจัดไว้สำหรับการพักรายเดือนขึ้นไปเท่านั้น ที่พักที่รับจองระยะสั้นด้วยไม่เข้าข่าย ในกรณีนั้นไม่ต้องมีใบอนุญาต ทรัพย์สินดำเนินการเป็นการเช่าที่พักอาศัยภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

สำหรับเจ้าของที่ปรับจาก STR เป็นระยะยาว:

• ปรับโครงสร้างรายการสำหรับเงื่อนไขรายเดือนหรือยาวกว่า
• ระยะเวลาพักขั้นต่ำบังคับตอนจอง
• สัญญาเช่าสำหรับเงื่อนไข 30 วันขึ้นไป
• กลุ่มผู้เช่า: ผู้ถือ DTV, ผู้ถือ LTR, ผู้เกษียณ, ชาวต่างชาติที่พำนัก, digital nomad

วีซ่า DTV (Destination Thailand Visa) ที่เปิดตัวในเดือนกรกฎาคม 2024 ขับเคลื่อนการเติบโตเชิงโครงสร้างของความต้องการผู้เช่าระยะ 1–6 เดือน วีซ่า LTR, วีซ่าเกษียณ และการเช่าของครอบครัวชาวต่างชาติเพิ่มเติมมาด้วย สำหรับทรัพย์สินภูเก็ตส่วนใหญ่มีความต้องการเช่าระยะยาวที่มีนัยสำคัญพอที่จะรองรับการเปลี่ยนแปลงนี้

รายละเอียด: สัญญาเช่าระยะยาวในไทย — สิ่งที่เจ้าของและผู้เช่าต้องรู้ และ วีซ่า DTV (Destination Thailand Visa) — 5 ปี พักครั้งละ 180 วัน เงินในบัญชี ฿500,000

เจ้าของชาวต่างชาติทำเกสต์เฮาส์ขนาดเล็กผ่านช่องทาง “ไม่ใช่โรงแรม” ได้ไหม?

ได้ หากผู้แจ้งมีคุณสมบัติตามแนวทางปฏิบัติของกรมการปกครอง ช่องทางนี้ครอบคลุมที่พักที่มีไม่เกิน 8 ห้องและรองรับผู้เข้าพักได้ไม่เกิน 30 คน และเจ้าหน้าที่ตรวจสถานที่ก่อนออกใบรับแจ้ง ผู้แจ้งต้องเป็นบุคคลธรรมดา ไม่ใช่นิติบุคคล มีหลักฐานรายได้หลักและมีภูมิลำเนาในพื้นที่ที่ได้รับการรับรอง ผู้แจ้งไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของ สิทธิการเช่าหรือการยินยอมให้ใช้ประโยชน์ก็เพียงพอ

เจ้าของชาวต่างชาติในภูเก็ตรับมือกับความเสี่ยงของการเช่าระยะสั้นอย่างไร?

โดยทั่วไปพวกเขาเลือกการเช่าระยะยาว อาคารที่มีใบอนุญาตโรงแรม การทำ STR โดยไม่มีใบอนุญาตต่อไป หรือการผสมระหว่างผู้เช่าระยะยาวกับการพักตามฤดูกาล:

รูปแบบที่ 1 — เช่าระยะยาวเท่านั้น. โครงสร้างทางกฎหมายที่สะอาดที่สุด ผลตอบแทนในประกาศต่ำกว่า STR แต่ถูกกฎหมายและรองรับโดยกลุ่มผู้เช่า DTV/LTR ที่เติบโต ใช้โดยเจ้าของที่ไม่ต้องการความเสี่ยงด้านกฎระเบียบ

รูปแบบที่ 2 — อาคาร Airbnb ที่มีใบอนุญาตโรงแรม. เจ้าของที่ซื้อสินค้าคงคลัง condotel หรืออาคารที่มีใบอนุญาตโรงแรมโดยเฉพาะดำเนินการแบบ Airbnb ได้ถูกกฎหมายผ่านใบอนุญาตของอาคาร ความยืดหยุ่นน้อยกว่า กำไรฝั่งเจ้าของน้อยกว่า แต่ถูกกฎหมาย

รูปแบบที่ 3 — ดำเนินการ Airbnb โดยไม่มีใบอนุญาตต่อไปพร้อมยอมรับความเสี่ยง. เจ้าของที่ดำเนินการ STR โดยไม่มีใบอนุญาตต่อไป โดยยอมรับความเสี่ยง บางรายยังไม่เคยถูกตรวจสอบ บางรายถูกปรับแล้ว ความเสี่ยงไม่ใช่ศูนย์และกำลังเพิ่มขึ้น

รูปแบบที่ 4 — ผสมผสาน (ผู้เช่าระยะยาวในโลว์ซีซัน STR ในไฮซีซัน). เจ้าของบางรายจัดโครงสร้างให้มีผู้เช่าระยะยาวส่วนใหญ่ของปีและ STR เป็นครั้งคราวในช่วงสัปดาห์ไฮซีซัน การรับผิดด้านกฎระเบียบแบบผสม ขึ้นอยู่กับกฎของอาคารและวิธีที่เจ้าของจัดการกิจกรรม

ผู้ซื้อควรตรวจอะไรก่อนซื้อทรัพย์สินในภูเก็ตเพื่อทำ Airbnb?

ผู้ซื้อควรตรวจสอบใบอนุญาตโรงแรมและกฎการปล่อยเช่าของอาคารก่อนจะพึ่งพารายได้จาก Airbnb สำหรับผู้ซื้อที่ประเมินทรัพย์สินเพื่อการลงทุนในภูเก็ตในปี 2026:

สำหรับทรัพย์สินที่ซื้อเพื่อรายได้เช่าระยะยาว: พระราชบัญญัติโรงแรมไม่ใช้บังคับ ซื้อคอนโดหรือวิลล่าที่มีทำเลดีโดยพิจารณาความต้องการ LTR ที่ยั่งยืน (Rawai, Cherngtalay, Bang Tao สำหรับกลุ่มผู้เช่าต่างชาติ) ดู ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ต — นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจริงเท่าไหร่

สำหรับทรัพย์สินที่ซื้อเพื่อ STR โดยเฉพาะ: จำกัดตัวเองอยู่กับยูนิตที่อยู่ในสินค้าคงคลังโรงแรมที่ได้รับใบอนุญาตของอาคาร (condotel, branded residence ที่มีใบอนุญาตผู้ดำเนินการ) ราคาพรีเมียมสำหรับสินค้าคงคลัง STR ที่มีใบอนุญาตนั้นมีจริง แต่ให้รายได้ที่ยั่งยืนโดยปราศจากความเสี่ยงด้านกฎระเบียบ การเช่าคอนโดแบบอิสระผ่าน STR คือการพนันด้านกฎระเบียบ ไม่ใช่การลงทุน

สำหรับทรัพย์สินที่ซื้อเพื่อใช้ส่วนตัวเป็นหลักโดยมีรายได้เช่าเพิ่มเติม: การเช่าระยะยาวในฐานะกลยุทธ์รายได้คือคำตอบที่ถูกต้อง STR สามารถเพิ่มเติมได้หากอาคารอนุญาตและคุณยอมรับความเสี่ยง แต่อย่าให้สมมติฐานผลตอบแทน STR ขับเคลื่อนราคาซื้อ

เจ้าของที่ปล่อยเช่าบน Airbnb อยู่แล้วควรทำอย่างไร?

ควรประเมินกฎของอาคารและความเสี่ยงจากการบังคับใช้กฎหมาย แล้วพิจารณากลยุทธ์ปล่อยเช่าจริงตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป สำหรับเจ้าของที่ดำเนินการ Airbnb โดยไม่มีใบอนุญาตอยู่แล้ว:

1. ประเมินการรับผิดเสี่ยงของอาคารของคุณ. อาคารบางแห่งในภูเก็ตมีการตรวจสอบที่มองเห็นได้ชัด บางแห่งยังไม่เคย คุยกับเจ้าของรายอื่นและนิติบุคคล

2. พิจารณาปรับไปเช่าระยะยาว. กลุ่มผู้เช่า DTV/LTR รองรับความต้องการได้มาก การเช่าระยะยาวถูกกฎหมายและมีความยั่งยืนในเชิงโครงสร้าง ดูบริบทตลาดได้ที่ ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ต — นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจริงเท่าไหร่

3. หากดำเนินการ STR ต่อไป พร้อมสำหรับการตรวจสอบ. มีเอกสารสัญญาเช่า บันทึกประกาศโฆษณา และการยื่นภาษีพร้อม การรับผิดของกรมสรรพากร (รายได้เช่าที่ไม่ยื่น การไม่จดทะเบียน VAT หากรายได้เกิน ฿1.8 ล้าน) เป็นคนละส่วนจากการรับผิดของพระราชบัญญัติโรงแรม แต่เพิ่มความเสี่ยงสะสม

4. อย่าดำเนินการ STR ในอาคารที่ห้ามอย่างชัดเจน. กฎของนิติบุคคลเพิ่มการรับผิดตามพระราชบัญญัติโรงแรมด้วยการบังคับใช้ภายในที่เร็วกว่าการดำเนินการของรัฐบาลมาก

ผู้ซื้อในภูเก็ตปี 2026 ควรพึ่งรายได้จาก Airbnb ไหม?

ไม่ควร ผู้ซื้อควรใช้การเช่าระยะยาวเป็นกรณีพื้นฐาน เว้นแต่ยูนิตนั้นอยู่ในสินค้าคงคลังโรงแรมที่ได้รับใบอนุญาตของอาคารและอนุญาตให้พักระยะสั้นได้ สามกฎ:

1. อย่าคำนวณการลงทุนในภูเก็ตโดยอิงจากผลตอบแทน Airbnb. ฐานกฎระเบียบใต้ STR ยังไม่แน่นอน ใช้ผลตอบแทนเช่าระยะยาวเป็นกรณีพื้นฐาน

2. สำหรับ STR เลือกยูนิตที่อยู่ในสินค้าคงคลังโรงแรมที่ได้รับใบอนุญาตของอาคาร. ราคาพรีเมียมคือต้นทุนของความแน่นอนทางกฎหมาย

3. พิจารณาการปรับไปเช่าระยะยาว. กลุ่มผู้เช่า DTV/LTR เติบโตในเชิงโครงสร้าง สภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบสำหรับ STR กำลังเข้มงวดขึ้นในเชิงโครงสร้าง แนวโน้มสนับสนุนการเช่าระยะยาว

สำหรับบริบทการเช่าโดยรวม: การปล่อยเช่าระยะสั้นในไทย — พ.ร.บ. โรงแรม 2547 กับการบังคับใช้ในภูเก็ต (การวิเคราะห์พระราชบัญญัติโรงแรมโดยละเอียด), ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ต — นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจริงเท่าไหร่, สัญญาเช่าระยะยาวในไทย — สิ่งที่เจ้าของและผู้เช่าต้องรู้ สำหรับโครงสร้างวีซ่าที่ขับเคลื่อนความต้องการผู้เช่าระยะยาว: วีซ่า DTV (Destination Thailand Visa) — 5 ปี พักครั้งละ 180 วัน เงินในบัญชี ฿500,000 และ วีซ่า LTR (Long-Term Resident) — อสังหาฯ US$500,000 อยู่ได้ 10 ปี

ลิงก์

• Hotel Act B.E. 2547 (2004) — บทวิเคราะห์
• Bangkok Post — รายงานการบังคับใช้กฎหมาย STR