Off-plan คือการซื้อจากผู้พัฒนาระหว่างที่อาคารกำลังก่อสร้างและจ่ายเป็นงวด ส่วนมือสองคือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วจากเจ้าของและจ่ายเมื่อโอน แต่ละเส้นทางมีตารางชำระเงินและผู้ซื้อของตัวเอง
อสังหาริมทรัพย์ off-plan กับมือสองในไทยต่างกันอย่างไร?
Off-plan คือสัญญากับผู้พัฒนาสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ยังก่อสร้างอยู่ ส่วนมือสองคือการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วจากเจ้าของปัจจุบัน การชำระเงินแบบ off-plan เป็นไปตามระยะก่อสร้างที่ระบุในสัญญา และเข้าอยู่ได้เมื่อโครงการแล้วเสร็จ ลองเทียบราคาช่วงเปิดขายระยะแรกกับราคาของห้องที่สร้างเสร็จแล้วในรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตรายไตรมาส
การซื้อมือสองไล่ตามลำดับ จอง ทำ due diligence ลงนามสัญญาซื้อขาย (SPA) แล้วโอนที่สำนักงานที่ดิน และคุณตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ได้ก่อนผูกพันราคาเต็ม
ทั้งสองเส้นทางใช้ได้กับคอนโดมิเนียม วิลล่า และทาวน์เฮาส์ ด้วยโครงสร้างการถือครองเดียวกัน กรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) สำหรับคอนโดภายในโควต้า และสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) คู่กับสิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) สำหรับวิลล่า
การซื้อ off-plan กับมือสองเปรียบเทียบกันอย่างไร?
Off-plan ให้การผ่อนชำระเป็นงวดและโอกาสปรับแต่ง พร้อมความเสี่ยงจากผู้พัฒนา ส่วนมือสองให้อสังหาริมทรัพย์ที่ตรวจสอบได้ทันที สภาพที่รู้แน่ และการชำระเงินเมื่อโอน
| มิติ | Off-plan | มือสอง |
|---|---|---|
| ราคา (เทียบกับราคาเมื่อสร้างเสร็จ) | ส่วนลดมีนัยสำคัญในช่วงเปิดขายระยะแรก | ราคาตลาด |
| เวลาจากทำสัญญาถึงรับกุญแจ | ช่วงเวลาก่อสร้าง | ใช้ได้หลังโอน |
| โครงสร้างการชำระเงิน | แบ่งงวดตามระยะก่อสร้าง | เงินจอง + มัดจำ + ยอดคงเหลือเมื่อโอน |
| การใช้เงินทุน | ทยอย | เป็นก้อน |
| รายละเอียดที่ระบุได้ | แปลนพื้น รายการวัสดุ ห้องตัวอย่าง | ห้องจริง |
| ตรวจสอบคุณภาพก่อสร้างได้ | ไม่ได้ (เฉพาะเมื่อสร้างเสร็จ) | ได้ (ตรวจสอบ) |
| การรับประกันความชำรุด | การรับประกันตามสัญญา | ขายตามสภาพ — ไม่มีการรับประกัน |
| ความเสี่ยงผู้พัฒนา/ผู้ขาย | สูง — ผู้พัฒนาอาจล้มเหลว | ต่ำ — ผู้ขายเพียงโอนกรรมสิทธิ์ |
| ระยะเวลาโควต้าต่างชาติ | เสี่ยงโควต้าเต็มก่อนวันจดทะเบียนของคุณ | ทราบสถานะโควต้าเมื่อลงนาม |
| การปรับแต่ง | เป็นไปได้ (สเปค งานตกแต่ง บางครั้งแปลน) | ไม่ได้ |
| ผู้ซื้อทั่วไป | ระยะยาว ยอมรับความเสี่ยง มีเงินสด | ครั้งแรก ใช้งานทันที ความเสี่ยงต่ำ |
ซื้อ off-plan แล้วผมกำลังซื้ออะไรกันแน่?
คุณกำลังซื้อสิทธิตามสัญญาที่จะได้รับอสังหาริมทรัพย์ตามที่ระบุ ณ เวลาที่กำหนด เพื่อแลกกับการชำระเงินเป็นชุด ไม่ใช่อาคารที่สร้างเสร็จแล้ว คำมั่นนั้นมีสามสิ่งค้ำไว้
- ภาระผูกพันของผู้พัฒนาในการปฏิบัติตามสัญญา — บังคับได้ในศาลไทย แต่ช้า และได้เพียงเท่าที่สินทรัพย์ของผู้พัฒนามี
- เงินจองและมัดจำของคุณ — คุ้มครองได้ดีที่สุดด้วยบัญชีเอสโครว์ (escrow) ตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 แต่ escrow เป็นทางเลือก และไม่ใช่ทุกผู้พัฒนาที่ใช้
- ที่ดินใต้โครงการ — เป็นของผู้พัฒนาหรืออยู่ภายใต้ข้อตกลง เจ้าหนี้ยึดที่ดินของผู้พัฒนาที่ผิดนัดได้ และโครงการอาจหยุดชะงักอย่างไม่มีกำหนด
ตารางชำระเงิน off-plan — ตัวอย่าง
| ระยะ | จุดกระตุ้น |
|---|---|
| ค่าจอง | จองอสังหาริมทรัพย์ |
| การลงนามสัญญา | ลงนาม SPA และ due diligence เสร็จสิ้น (ระยะเดียวที่มากที่สุด) |
| ฐานรากเสร็จ | ระยะก่อสร้าง |
| โครงสร้างเสร็จ | ระยะก่อสร้าง |
| หลังคาเสร็จ | ระยะก่อสร้าง |
| ผนังและงานตกแต่ง | ระยะก่อสร้าง |
| โอนกรรมสิทธิ์ | จดทะเบียนสำนักงานที่ดิน (ยอดคงเหลือสุดท้าย) |
เปอร์เซ็นต์และจำนวนงวดแตกต่างกันตามผู้พัฒนา เมื่อโครงสร้างเสร็จ เงินที่คุณจ่ายมักถึงส่วนใหญ่ของราคาแล้ว ส่วนที่เหลือชำระเมื่อโอน ตรวจสอบตารางของโครงการนั้นก่อนลงนาม
ต้องระบุอะไรให้ชัดใน SPA ของโครงการ off-plan?
- การคืนเงินกรณีโควต้าเต็ม สำหรับคอนโด เพดาน 49% สำหรับต่างชาติ ใช้เมื่อจดทะเบียน ไม่ใช่เมื่อลงนาม SPA ขอให้มีกลไกคืนเงินหากอาคารถึง 49% ก่อนวันโอนของคุณ
- สเปคที่ล็อกไว้ แทนข้อความ “อาจมีการเปลี่ยนแปลง” ด้วยสเปคที่ตายตัวของรายการหลัก ได้แก่ แบรนด์ห้องครัว เกรดพื้น อุปกรณ์ห้องน้ำ และความสูงเพดาน
- ค่าปรับความล่าช้าและเกณฑ์คืนเงิน ขอค่าปรับเมื่อส่งมอบล่าช้า และการคืนเงินหากล่าช้าเกินเกณฑ์ที่ตกลงกัน
- การตรวจตามงวด ขอให้ผู้ตรวจสอบยืนยันว่าแต่ละงวดตรงกับความคืบหน้าจริง และให้งวดสุดท้ายอยู่ใน escrow จนกว่า punch list จะเสร็จ
- เงื่อนไขการโอนสิทธิ์ ถามว่าโอนสิทธิ์ตามสัญญาก่อนโครงการเสร็จได้หรือไม่ และมีค่าธรรมเนียมเท่าใด
ซื้อมือสองแล้วผมกำลังซื้ออะไรกันแน่?
คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่จริงจากเจ้าของ จึงเห็นราคา คุณภาพก่อสร้าง และสภาพก่อนโอน มือสองขายตามสภาพ คุณจ่ายเงินจองและเงินมัดจำก่อนโอน และชำระยอดคงเหลือเมื่อโอน ความเสี่ยงผู้พัฒนาล้มเหลวและโครงการหยุดชะงักไม่เกี่ยวกับมือสอง ส่วนความชำรุดหรือการบำรุงรักษาที่ค้างอยู่จะพบได้ในการทำ due diligence
ต้องตรวจอะไรก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสอง?
- อายุอาคารและกองทุนสำรอง อาคารเก่าอาจมีกองทุนสำรอง (sinking fund) ของนิติบุคคลไม่เพียงพอ และมีงานทาสีใหม่ เปลี่ยนลิฟต์ หรืองานระบบหลักรออยู่ ราคาควรสะท้อนสิ่งนี้
- ภาษีของผู้ขาย ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) และอากรแสตมป์ ส่งผลต่อการเจรจา ถามทนายความว่าภาษีใดใช้บังคับและใครเป็นผู้จ่าย
- ผู้เช่าที่มีอยู่ สัญญาเช่าที่จดทะเบียนยังคงอยู่หลังการขาย และเจ้าของใหม่รับอสังหาริมทรัพย์ไปพร้อมสัญญาเหล่านั้น ตรวจเงื่อนไขสัญญาเช่า ค่าเช่า และผู้เช่าก่อนลงนาม
- นิติบุคคลและการบริหาร เดินดูอาคารในช่วงที่ไม่ใช่ชั่วโมงเร่งด่วน คุยกับยามรักษาความปลอดภัย และถามนิติบุคคล (juristic person) เรื่องปัญหาที่รอดำเนินการ
ราคา off-plan เทียบกับราคามือสองเป็นอย่างไร?
Off-plan มักตั้งราคาต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จในอนาคต เพื่อชดเชยความเสี่ยงจากการก่อสร้างและเงินทุนที่ถูกผูกไว้ก่อนส่งมอบ ส่วนลดนั้นไม่ใช่กำไรที่รับประกัน และแคบลงเมื่อความเสี่ยงก่อสร้างลดลง
- เปิดตัวระยะแรก (ระยะฐานราก): ส่วนลดมีนัยสำคัญเทียบกับราคาประมาณเมื่อสร้างเสร็จ
- กลางการก่อสร้าง: ส่วนลดเล็กลง
- ใกล้เสร็จ: ส่วนลดน้อยมาก ใกล้เคียงราคามือสอง และยังมีความเสี่ยงที่เหลือ
- มือสองทันทีหลังสร้างเสร็จ: ราคาตลาด หรือสูงกว่าเล็กน้อยสำหรับอาคารใหม่
ส่วนลดจะกลายเป็นมูลค่าเมื่อโครงการสร้างเสร็จ เสร็จตามกำหนด และตลาดไม่อ่อนตัวระหว่างก่อสร้าง เทียบราคากับการขายมือสองที่เสร็จสิ้นแล้วในอาคารหรือพื้นที่เดียวกัน หากต้องการหลักฐานรายได้ค่าเช่าแทนผลตอบแทนที่คาดการณ์ ดู ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ต — นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจริงเท่าไหร่
off-plan เหมาะกับใคร?
Off-plan เหมาะกับผู้ซื้อที่มองระยะยาว อยากปรับแต่ง หรือมีโครงการใหม่ที่ต้องการอยู่ในใจ
- นักลงทุนระยะยาวที่มีพอร์ตโฟลิโอกระจาย ซึ่งรับความเสี่ยงของโครงการเดียวได้ภายในพอร์ตที่กว้างกว่า และต้องการราคาช่วงเริ่มต้น
- ผู้ซื้อที่ต้องการการปรับแต่ง ทั้งงานตกแต่ง และบางครั้งการปรับแปลน
- ผู้ซื้อที่ต้องการโครงการใหม่โครงการหนึ่งโดยเฉพาะ ซึ่งยังไม่มีห้องมือสองให้ซื้อ
สำหรับผู้ซื้อกลุ่มนี้ ควรตรวจสอบผู้พัฒนาให้ละเอียดเท่ากับตัวอสังหาริมทรัพย์
- โครงการอื่นที่สร้างเสร็จแล้ว — เยี่ยมชมอย่างน้อยหนึ่งแห่งและคุยกับเจ้าของ
- ฐานะการเงินและการจัดหาเงินทุนโครงการ
- การจัดการบัญชีเอสโครว์ (escrow) สำหรับเงินมัดจำผู้ซื้อ
- ประวัติการล่าช้าและการระงับข้อพิพาท
มือสองเหมาะกับใคร?
มือสองเหมาะกับผู้ซื้อที่ต้องการสภาพที่รู้แน่ ใช้งานได้ทันที หรือมีประวัติการปล่อยเช่าอยู่แล้ว
- ผู้ซื้อต่างชาติที่ซื้อในไทยครั้งแรก ธุรกรรมมาตรฐาน (วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติ — คู่มือทีละขั้นตอน) สั้นและง่ายกว่าในมือสอง
- ผู้ซื้อที่อยากย้ายเข้าเร็ว เลือกห้องที่ว่างอยู่ ซึ่งใช้งานได้ทันทีหลังโอน ห้องที่มีผู้เช่าจะมาพร้อมสัญญาเช่า ผู้เช่าจึงยังอยู่ต่อตามสัญญา
- ผู้ซื้อที่ต้องการรายได้ที่รู้แน่ มือสองที่ปล่อยเช่าอยู่มาพร้อมประวัติการเช่า ค่าใช้จ่ายที่รู้แน่ และผู้เช่า ขณะที่ตัวเลขค่าเช่าของ off-plan เป็นเพียงการประมาณการ
ควรพิจารณามือสองในอาคารที่เพิ่งสร้างเสร็จหรือไม่?
ควร มือสองในอาคารที่เพิ่งสร้างเสร็จรวมคุณภาพก่อสร้างที่ตรวจสอบได้และการใช้งานทันทีเข้ากับการรับประกันของผู้พัฒนาที่อาจยังมีผลอยู่ แม้ราคาจะเป็นราคามือสองไม่ใช่ราคาเปิดขายระยะแรก
จะเลือกระหว่าง off-plan กับมือสองในไทยอย่างไร?
เลือกมือสองเมื่อคุณต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่รู้จักและตรวจสอบได้ เลือก off-plan เมื่อการผ่อนเป็นงวด การปรับแต่ง หรือโครงการที่ต้องการคุ้มกับความเสี่ยงจากผู้พัฒนาและการก่อสร้าง และใช้เวลากับผู้พัฒนาและ SPA ไม่น้อยกว่าเวลาที่ใช้กับตัวห้อง
สำหรับลำดับธุรกรรมเต็ม: วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติ — คู่มือทีละขั้นตอน สำหรับ due diligence ที่ดำเนินการควบคู่: รายการตรวจสอบ Due Diligence สำหรับซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย สำหรับการเลือกพื้นที่ในภูเก็ต: ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต — คู่มือฉบับสมบูรณ์สำหรับชาวต่างชาติ
