ไม่มีเขตอำนาจ offshore ใดทำให้ข้ามกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ บริษัทฮ่องกง สิงคโปร์ BVI หรือบริษัทต่างประเทศอื่นอาจเข้าเกณฑ์จดทะเบียนห้องชุดในโควตาต่างชาติ แต่การวางบริษัทต่างประเทศไว้เหนือธุรกรรมไม่ทำให้ถือที่ดินไทยได้ ที่ดินกับห้องชุดอยู่ภายใต้กฎหมายคนละฉบับ และสิทธิพิเศษทางธุรกิจผูกกับวัตถุประสงค์ที่อนุมัติ
คู่มือนี้สรุปกรอบ ณ 23 กรกฎาคม 2026 เป็นข้อมูลจำแนกสิทธิและหลักฐาน ไม่ใช่คำแนะนำเลือกประเทศ ผู้ให้บริการ หรือโครงสร้างเฉพาะ
คำว่า offshore เปลี่ยนคำตอบทางกฎหมายหรือไม่?
ไม่เปลี่ยน ไทยพิจารณาบุคคลที่รับจดทะเบียน ประเภทสิทธิตามกฎหมาย หลักฐานเงินทุนและการควบคุม และการใช้ทรัพย์ตามที่อนุญาต การจดทะเบียนต่างประเทศอาจช่วยงานกำกับกลุ่มบริษัท แต่ไม่ทำให้นิติบุคคลต่างด้าวเป็นเจ้าของที่ดินไทย
คำถามแรกจึงไม่ใช่ “ตั้งบริษัทที่ไหน” แต่คือ “จะจดทะเบียนสิทธิอะไร” เริ่มจาก กรอบการถือครองของชาวต่างชาติ แล้วแยกห้องชุด ที่ดิน และอาคารบนที่ดินออกจากกัน
คอนโดโควตาต่างชาติต่างจากที่ดินไทยอย่างไร?
คอนโดโควตาต่างชาติเป็นช่องทางตามกฎหมายให้คนต่างด้าวที่เข้าเกณฑ์ถือห้องชุดภายในโควตา 49% ส่วนที่ดินไทยยังไม่เปิดให้นิติบุคคลต่างด้าวถือโดยไม่มีฐานอนุญาตเฉพาะ
- ห้องชุด: นิติบุคคลต่างด้าวอาจเข้าเกณฑ์มาตรา 19 ขณะที่พื้นที่ถือครองรวมของต่างชาติไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด ตามมาตรา 19 ทวิ เกณฑ์นี้ยังใช้ ณ 23 กรกฎาคม 2026 ดู คู่มือโควตา 49%.
- ที่ดิน: บริษัทที่ตั้งในต่างประเทศเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน บริษัทไทยก็เป็นต่างด้าวเมื่อทุนต่างชาติเกิน 49% หรือจำนวนผู้ถือหุ้นต่างด้าวเกินครึ่ง โดยมาตรา 97 และ 98 ครอบคลุมการถือทางอ้อมด้วย
- อาคารกับที่ดิน: อาจแยกเจ้าของกันได้ แต่สัญญา หลักฐานก่อสร้าง สิทธิที่จดทะเบียน (เช่น สิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนซ้อนบนโครงสร้างบริษัท) และแผนออกต้องรองรับจริง ใบหุ้นไม่ใช่โฉนดที่ดิน
การจดทะเบียนห้องชุดไม่ครอบคลุมสวน แปลงวิลล่า หรือที่ดินนอกอาคารชุดจดทะเบียน
โครงสร้างแต่ละแบบถืออะไรได้บ้าง?
คำตอบขึ้นกับสถานะทางกฎหมายของผู้ซื้อ ชนิดทรัพย์ และใบอนุญาตตามวัตถุประสงค์ ไม่มีรูปแบบบริษัทใดถืออสังหาริมทรัพย์ไทยได้ทุกชนิด
| โครงสร้าง | ห้องชุดโควตาต่างชาติ | ที่ดินไทย | ฐานกฎหมายและข้อจำกัดหลัก |
|---|---|---|---|
| บริษัทจดทะเบียนต่างประเทศ (บริษัทโฮลดิ้ง offshore) | อาจได้เมื่อเข้าเกณฑ์มาตรา 19 มีโควตา และหลักฐานเงินกับอำนาจได้รับยอมรับ | โดยทั่วไปไม่ได้ | การจด offshore ไม่สร้างข้อยกเว้นจากประมวลกฎหมายที่ดิน |
| บริษัทลูกไทยที่ต่างชาติถือ 50% ขึ้นไปหรือเข้าเกณฑ์มาตรา 97–98 | อาจได้ตามกฎคอนโดต่างชาติ | โดยทั่วไปไม่ได้ | การจดในไทยไม่ลบสถานะต่างด้าว |
| บริษัทดำเนินงานจริงที่ไทยถือส่วนใหญ่และอยู่นอกมาตรา 97–98 | ไม่ใช้โควตาต่างชาติ แต่อาจซื้อในฐานะนิติบุคคลไทยจริงตามกฎหมายอาคารชุดที่ใช้บังคับ | อาจได้เพื่อวัตถุประสงค์จริงของบริษัท | ผู้ลงทุนไทยต้องลงทุน รับความเสี่ยง รับผลประโยชน์ และมีส่วนร่วมจริง นอมินีไม่สร้างกรรมสิทธิ์ไทยให้ต่างชาติ |
| บริษัทได้รับส่งเสริม BOI | ตามกฎหมายอาคารชุดหรืออนุมัติโครงการ | เฉพาะที่ดินที่อนุมัติให้เหมาะกับกิจการ | มาตรา 27 เป็นรายโครงการ ต้องจำหน่ายภายในหนึ่งปีหลังเลิกหรือโอนกิจการส่งเสริม |
| ผู้ประกอบการ IEAT | อาจได้เมื่อเข้าเงื่อนไข | เฉพาะที่ดินอนุญาตในนิคมหรือเขตประกอบการเสรี | มาตรา 44 เพื่อธุรกิจ ต่างชาติต้องจำหน่ายภายในสามปีหลังเลิกหรือโอนธุรกิจ |
| สนธิสัญญาและอนุญาตรัฐมนตรี | ตามกฎที่ใช้ได้ | เฉพาะเมื่อสิทธิตามสนธิสัญญาปัจจุบันและกระบวนการรัฐมนตรีใช้จริง | สิทธิทำธุรกิจไม่เท่ากับสิทธิที่ดิน ต้องยืนยันเป็นหนังสือ |
| นอมินีไทยถือหุ้นหรือที่ดินแทนต่างชาติ (ผู้ถือหุ้นนอมินี) | ไม่มีทางลัดที่ชอบ | ไม่มีทางลัดที่ชอบ | รูปแบบไม่แก้การถือแทน แต่ข้อกล่าวหายังต้องพิสูจน์ |
บริษัทต่างประเทศโดยตรงต่างจากบริษัทลูกไทยอย่างไร?
บริษัทที่ตั้งในต่างประเทศเป็นต่างด้าวเพราะสถานที่จดทะเบียน ส่วนบริษัทลูกไทยยังเป็นต่างด้าวสำหรับที่ดินหากเข้าเกณฑ์มาตรา 97 หรือ 98 การจดในไทยอย่างเดียวไม่เปลี่ยนข้อสรุปทั้งสองกรณี การซื้อคอนโดมักต้องมีชุดเอกสารบริษัทที่รับรองแล้ว ได้แก่ หนังสือจัดตั้ง ข้อบังคับ ทะเบียนล่าสุดหรือ good standing กรรมการ ผู้มีอำนาจลงนาม มติซื้อ หนังสือมอบอำนาจ ข้อมูลผู้รับประโยชน์ที่แท้จริง การรับรองเอกสาร และคำแปลไทยตามที่ธนาคารหรือสำนักงานที่ดินกำหนด
บริษัทที่ไทยถือหุ้นส่วนใหญ่จริงและอยู่นอกเกณฑ์นั้นอาจซื้อคอนโดในฐานะนิติบุคคลไทยแทนการใช้โควตาต่างชาติ แต่ต้องซื้อเพื่อบัญชีบริษัทที่แท้จริงของตน กิจกรรมจริงอาจต้องตรวจตาม พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว การเป็นเจ้าของทรัพย์กับการมีสิทธิประกอบธุรกิจจากทรัพย์นั้นเป็นคนละเรื่อง
อะไรทำให้บริษัทไทยเป็นของจริง ไม่ใช่นอมินี?
บริษัทไทยที่แท้จริงต้องมีผู้ถือหุ้นซึ่งเป็นเจ้าของทางกฎหมายและเศรษฐกิจจริง โดยรูปแบบในทะเบียนต้องสอดคล้องกับเงิน ความเสี่ยง การควบคุม และผลประโยชน์ที่เกิดขึ้นจริง
- ผู้ถือหุ้นไทยชำระค่าหุ้นจากแหล่งที่ตรวจสอบได้และรับทั้งกำไรกับขาดทุน
- สิทธิออกเสียง เงินปันผล ข้อมูล และการร่วมบอร์ดตรงกับข้อตกลงจริง
- พนักงาน สัญญา บัญชี ภาษี สถานที่ รายได้ และค่าใช้จ่ายสอดคล้องกับธุรกิจ
- เงินกู้บุคคลเกี่ยวโยงมีเงื่อนไขเชิงพาณิชย์ อนุมัติ การชำระคืน และภาษีถูกต้อง
- ไม่มีสัญญาข้างเคียงที่บังคับคืนหุ้นไทย คะแนนเสียง เงินปันผล หรือราคาขายให้ต่างชาติโดยไม่คำนึงถึงผลประกอบการ
หุ้นบุริมสิทธิและเงินกู้ผู้ถือหุ้นจาก offshore ไม่ผิดโดยอัตโนมัติ แต่ถ้าต่างชาติออกทุนหุ้นไทย ผู้ถือไทยไม่รับความเสี่ยง และการควบคุมกับผลประโยชน์ทั้งหมดกลับต่างประเทศ หลักฐานรวมอาจขัดทะเบียน ดู บริษัทไทยถืออสังหาริมทรัพย์.
คำสั่งสำนักงานทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทกลาง 2/2569 ซึ่งกระทรวงพาณิชย์เผยแพร่และมีผล 1 สิงหาคม 2026 รวมข้อกำหนดหลักฐานสำหรับการจัดตั้งและแก้ไขกรณีที่คนต่างด้าวลงทุนหรือมีอำนาจลงนาม แบบแนบท้ายให้เปิดเผยเงินลงทุนของผู้ถือหุ้นไทยและยืนยันว่าลงทุนจริง ไม่ได้ช่วยการถือครองแบบนอมินี การตรวจทะเบียนไม่ใช่คำพิพากษาและไม่แทนการพิจารณาของสำนักงานที่ดิน ภาษี หรือศาล
มาตรา 27 BOI และมาตรา 44 IEAT ใช้เมื่อใด?
มาตรา 27 BOI ใช้เฉพาะที่ดินที่อนุมัติให้กิจการส่งเสริม ส่วนมาตรา 44 IEAT ใช้เฉพาะที่ดินที่อนุญาตให้ผู้ประกอบอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมภายในนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตประกอบการเสรี
มาตรา 27 BOI ใช้กับกิจการส่งเสริม ไม่ใช่วิถีชีวิตผู้ลงทุน BOI กำหนดพื้นที่และเงื่อนไข ผู้รับส่งเสริมต่างชาติต้องจำหน่ายที่ดินภายในหนึ่งปีหลังเลิกหรือโอนกิจการ ประกาศ 16/2567 ลงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2024 กำหนดเกณฑ์ปกติสำหรับที่ดินสำนักงานและที่พักพนักงานประกอบกิจการ ได้แก่ ทุนชำระแล้วอย่างน้อย 50 ล้านบาท สำนักงาน 5 ไร่ และที่พักพนักงานระดับปฏิบัติการ 20 ไร่ ตัวเลขนี้ไม่ใช่เพดานเด็ดขาด เพราะหากมีเหตุผลและความจำเป็นพิเศษ OBOI อาจอนุญาตเป็นรายกรณี ดุลพินิจยังผูกกับวัตถุประสงค์และไม่ใช่โควตาบ้านส่วนตัว ดู กฎ BOI.
มาตรา 44 IEAT ใช้เฉพาะในนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตประกอบการเสรี คณะกรรมการ กนอ. อาจอนุญาตพื้นที่ที่เหมาะกับธุรกิจ ตามกฎหมายรวมฉบับแก้ไขถึงปี 2019 ผู้ประกอบการต่างชาติที่เลิกหรือโอนธุรกิจต้องขายที่ดินและส่วนควบให้ กนอ. หรือผู้รับโอนภายใน สามปี
สนธิสัญญาและอนุญาตรัฐมนตรีต้องอ่านตามตัวบท มาตรา 86 กำหนดให้มีสนธิสัญญาที่ใช้ได้ เงื่อนไข และอนุญาตรัฐมนตรี สัญชาติบริษัท สนธิสัญญาลงทุน หรือใบรับรอง FBA ไม่พิสูจน์สิทธิที่ดินเอง ต้องยืนยันฐานกฎหมายและใบอนุญาตเป็นหนังสือก่อนซื้อ
ฉบับประมวลกฎหมายที่ดินทางการปัจจุบันของกรมที่ดินเป็นภาษาไทยในหน้าที่ปรับปรุงเมื่อ 5 พฤศจิกายน 2025 ส่วนเอกสารเรื่องนิติบุคคลและการป้องกันนอมินีที่ลิงก์ไว้เป็นแนวทางปฏิบัติทางปกครองภาษาไทย คู่มือนี้ไม่ได้อ้างว่าเป็นตัวบทอังกฤษทางการปัจจุบันของมาตรา 86, 97, 98 หรือ 113 และตัวบทภาษาไทยเป็นหลัก
เขตอำนาจ offshore ต่างกันอย่างไรสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย?
ไม่มีเขตอำนาจ offshore ใดเปลี่ยนเกณฑ์ประมวลกฎหมายที่ดินที่กล่าวมาข้างต้น ฮ่องกง สิงคโปร์ หมู่เกาะบริติชเวอร์จิน (BVI) เซเชลส์ ลาบวน (มาเลเซีย) และหมู่เกาะเคย์แมน ล้วนวางนิติบุคคลต่างด้าวไว้หน้าตัวบทมาตรา 86, 97 และ 98 เดียวกัน ความต่างระหว่างเขตอำนาจเหล่านี้อยู่ที่เอกสาร การยอมรับของธนาคาร การเปิดเผยผู้รับประโยชน์ที่แท้จริง และค่าใช้จ่ายดูแลรักษา ไม่ใช่ผลทางกฎหมายที่ต่างกัน
| เขตอำนาจ | สิ่งที่ให้สำหรับธุรกรรมไทย | สิ่งที่ไม่ให้ | สิ่งที่ธนาคารไทยและกรมที่ดินตรวจสอบ |
|---|---|---|---|
| ฮ่องกง | ทะเบียนกฎหมายจารีตประเพณี (common law) ที่รู้จักกันดี ธนาคารไทยและกรมที่ดินประมวลเอกสารบริษัทฮ่องกงเป็นประจำ | ไม่ยกเว้นเกณฑ์บริษัทต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดินหรือโควตาต่างชาติของคอนโด | หนังสือรับรองผู้บริหาร (certificate of incumbency) ทะเบียนกรรมการและผู้ถือหุ้น และเส้นทางเงินจากบัญชีธนาคารของบริษัทเอง |
| สิงคโปร์ | ทะเบียน ACRA ที่โปร่งใสและหนังสือรับรองจากธนาคารที่ธนาคารไทยส่วนใหญ่ยอมรับโดยไม่ต้องตรวจเพิ่ม | ไม่มีสิทธิที่ดินแยกต่างหาก บริษัทโฮลดิ้งสิงคโปร์ยังเป็นนิติบุคคลต่างด้าวตามมาตรา 97 | ใบแจ้งข้อมูลบริษัท Bizfile มติบอร์ดระบุผู้มีอำนาจลงนาม และเส้นทางโอนเงินจากบัญชีสิงคโปร์มาไทยที่มีหลักฐาน |
| บริติชเวอร์จิน (BVI) | การจดทะเบียนที่รวดเร็วและต้นทุนต่ำ มักใช้เป็นชั้นโฮลดิ้งเหนือโครงสร้างดำเนินงาน | ทะเบียนสาธารณะเปิดเผยข้อมูลน้อยกว่า ธนาคารและกรมที่ดินจึงมักขอเอกสารสนับสนุนมากกว่าฮ่องกงหรือสิงคโปร์ | หนังสือรับรองการจดทะเบียน ทะเบียนกรรมการและสมาชิก (มักไม่เปิดเผยต่อสาธารณะ) และการรับรองนิติกรณ์ทางกงสุลครบทุกฉบับ |
| เซเชลส์ | การจดทะเบียนต้นทุนต่ำในลักษณะเดียวกัน ใช้เป็นชั้นโฮลดิ้งเป็นหลัก ไม่ใช่นิติบุคคลดำเนินงาน | ความโปร่งใสของทะเบียนต่ำกว่า ธนาคารไทยอาจปฏิเสธการโอนหรือเพิ่มขั้นตอนตรวจสอบธุรกิจก่อนรับ | เอกสารก่อตั้งที่รับรองโดยโนตารีและรับรองถูกต้อง คำแถลงผู้รับประโยชน์ที่แท้จริง และหลักฐานที่มาของเงินบริษัท |
| ลาบวน (มาเลเซีย) | ศูนย์การเงิน offshore ที่มีหน่วยงานกำกับดูแล (Labuan FSA) พร้อมสิทธิตามสนธิสัญญาภาษีซ้อนที่บางกลุ่มใช้จัดโครงสร้างระดับภูมิภาค | ไม่มีสิทธิที่ดินไทย บริษัทลาบวนถูกประเมินเป็นต่างด้าวตามเกณฑ์มาตรา 97–98 เดียวกับนิติบุคคล offshore อื่น | ใบอนุญาตหรือหลักฐานการจดทะเบียนของ Labuan FSA งบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบเมื่อประเภทนิติบุคคลกำหนด และเส้นทางเงินธนาคารเช่นเดียวกับเขตอำนาจอื่น |
| หมู่เกาะเคย์แมน | ทะเบียนที่ใช้ส่วนใหญ่สำหรับกองทุนและโครงสร้างโฮลดิ้งเพื่อการลงทุน ไม่ใช่การซื้ออสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียว | ไม่มีสิทธิที่ดินไทยและไม่ช่วยให้ขั้นตอนโควตาต่างชาติของคอนโดง่ายขึ้น | หนังสือรับรองสถานะ (certificate of good standing) ทะเบียนสมาชิก และ — เพราะนิติบุคคลเคย์แมนมักอยู่ห่างจากเจ้าของแท้จริงหลายชั้น — สายโซ่ผู้รับประโยชน์ที่แท้จริงครบถึงบุคคลธรรมดา |
ไม่มีเขตอำนาจใดเปลี่ยนโครงสร้างไทยที่ใช้งานจริงอยู่เบื้องหลัง บริษัทโฮลดิ้ง offshore ที่วางเหนือบริษัทดำเนินงานไทย ผู้ถือหุ้นนอมินี สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนให้ผู้เช่า offshore ซึ่งคำมั่นต่ออายุเองไม่สามารถจดทะเบียนได้ สิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิเก็บกินที่ซ้อนบนโครงสร้างที่มีเจ้าของ offshore และเงินกู้ผู้ถือหุ้นจาก offshore ล้วนยังต้องตอบเกณฑ์ประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติอาคารชุดเดียวกับที่กล่าวมาข้างต้น เขตอำนาจเปลี่ยนชุดเอกสาร ไม่ได้เปลี่ยนสิทธิที่แท้จริง
ก่อนโอนต้องเตรียมหลักฐานใด?
ก่อนจ่ายเงินที่ขอคืนไม่ได้ ผู้ซื้อต้องมีแฟ้มเดียวที่ครอบคลุมทรัพย์ การมีอยู่ของบริษัท อำนาจ เงินทุน เนื้อแท้ และใบอนุญาตทุกฉบับที่อ้าง
- ทรัพย์: โฉนด ข้อมูลรังวัด ทะเบียนอาคารชุด หนังสือโควตาปัจจุบัน พื้นที่ ภาระ และการใช้ที่อนุญาต
- บริษัท: หนังสือจัดตั้ง ข้อบังคับ ทะเบียนล่าสุดหรือ good standing ที่ตั้ง กรรมการ ผู้ถือหุ้น และแผนผังถึงบุคคลผู้รับประโยชน์ที่แท้จริง
- อำนาจ: มติบอร์ดและผู้ถือหุ้น กฎลงนาม ตัวอย่างลายมือชื่อ หนังสือมอบอำนาจ การรับรอง และคำแปลไทย
- เงินทุน: ผู้ส่ง ผู้รับ สัญญา ใบแจ้งหนี้ statement มติเงินกู้หรือทุน วัตถุประสงค์ สกุลเงิน credit advice และหลักฐาน FX ดู FET และหลักฐานธนาคาร.
- เนื้อแท้: เงินลงทุนของผู้ถือหุ้น เงื่อนไขกู้ ดอกเบี้ย การชำระ เงินปันผล รายงานประชุม พนักงาน สัญญา รายได้ ค่าใช้จ่าย และการใช้จริง
- ใบอนุญาต: ใบ BOI กับอนุมัติที่ดิน อนุญาต IEAT ใบอนุญาตหรือหนังสือรับรอง FBA และอนุญาตสำนักงานที่ดินหรือรัฐมนตรีที่อ้าง
ธนาคารแห่งประเทศไทยอนุญาตเงินตราต่างประเทศไหลเข้าโดยไม่มีเพดานทั่วไป กฎที่ตรวจเมื่อ 23 กรกฎาคม 2026 ให้ยื่นหลักฐานตั้งแต่ 200,000 ดอลลาร์สหรัฐ ยกเว้นกรณี KYB ต่อเนื่องที่จำกัด และธนาคารออกหลักฐานหลังทำรายการ หลักฐานคอนโดตามกฎหมายยังใช้ต่ำกว่าเกณฑ์ จึงต้องตกลงรูปแบบกับธนาคารรับเงินและสำนักงานที่ดินล่วงหน้า
หลังจดทะเบียนยังมีหน้าที่อะไร?
หลังจดทะเบียน หน้าที่ด้านบัญชี ภาษี FBA, AML, รายการเกี่ยวโยง มรดก สินเชื่อ และทางออกยังคงอยู่ตลอดอายุโครงสร้าง
- บัญชีและภาษี: บริษัทไทยทำบัญชี งบการเงิน และแบบภาษี บันทึกค่าเช่า ดอกเบี้ย รายการเกี่ยวโยง ค่าเสื่อม และการขาย ตารางอัตราทางการของกรมสรรพากรที่ปรับปรุงล่าสุด 7 กุมภาพันธ์ 2024 ระบุอัตราทั่วไป 20% ของกำไรสุทธิ ตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลรัษฎากร ฉบับที่ 42 พ.ศ. 2559 สำหรับรอบบัญชีที่เริ่มวันที่ 1 มกราคม 2016 เป็นต้นไป ส่วนสิทธิพิเศษและยกเว้นอาจต่างกัน การโอนอาจมีภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากร และค่าธรรมเนียม ดู ภาษีอสังหาริมทรัพย์.
- FBA: การเช่า บริหาร บริการ หรือพัฒนาอาจต้องมีใบอนุญาต หนังสือรับรอง การส่งเสริม หรือขอบเขตกิจการอื่น การถือคอนโดไม่อนุญาตทุกธุรกิจในทรัพย์
- AML และผู้รับประโยชน์: ทะเบียน DBD แสดงบุคคลตามทะเบียน ส่วนธนาคารและผู้มีหน้าที่รายงานต้องระบุและพิสูจน์ผู้รับประโยชน์ที่แท้จริงตาม CDD ของ AMLO รวมถึงแหล่งเงิน แหล่งความมั่งคั่ง มาตรการคว่ำบาตร และการเปลี่ยนโครงสร้าง
- รายการเกี่ยวโยง: เงินกู้ ค่าบริหาร ค้ำประกัน และจ่ายต่างประเทศต้องมีสัญญา อนุมัติ เหตุผลทางธุรกิจ transfer pricing และภาษีหักที่ถูกต้อง
- มรดกและควบคุม: บริษัทอาจอยู่ต่อ แต่หุ้นต่างประเทศ อำนาจกรรมการ ค้ำประกัน mandate ธนาคาร และข้อมูลผู้รับประโยชน์เข้าสู่กระบวนการมรดกและบริษัท ดู มรดก.
- สินเชื่อและทางออก: ผู้ให้กู้ตรวจทรัพย์ ผู้กู้ cash flow ใบอนุญาต ผู้ค้ำ และผู้รับประโยชน์ เมื่อขายทรัพย์หรือหุ้น ผู้ซื้อจะตรวจสิทธิที่ดินในอดีต นอมินี ภาษี บัญชี เงินกู้ คดี ใบอนุญาต และหลักฐานนำเงินกลับ; การขายหุ้นอาจโอนหนี้แฝงด้วย
สัญญาณอันตรายใดควรหยุดธุรกรรม?
ผู้ซื้อควรหยุดก่อนโอน หากฐานอนุญาต เงินทุนผู้ถือหุ้น หลักฐานโควตา การอนุมัติ หรือเอกสารไม่ผ่านการตรวจสอบ
- อ้างว่า offshore ทำให้ต่างชาติถือที่ดินได้โดยไม่ระบุกฎหมายและใบอนุญาต
- ผู้ถือหุ้นไทยพิสูจน์ค่าหุ้นไม่ได้หรือไม่รู้ธุรกิจ
- ใบโอนหุ้นเปล่า ใบลาออกไม่ลงวันที่ ค่าจ้างนอมินีคงที่ หรือสัญญาคืนคะแนนและผลประโยชน์ทั้งหมด
- ต่างชาติออกเงินทั้งส่วนตนและส่วนใหญ่ของไทย แต่เอกสารเรียกทุนอิสระ
- อ้าง BOI/IEAT แต่ไม่มีใบส่งเสริม อนุมัติที่ดินเฉพาะ สถานที่ เงื่อนไข และกำหนดออก
- ไม่มีหนังสือโควตาคอนโดปัจจุบัน หรือธนาคารบอกไม่ได้ว่าจะออกหลักฐานอะไร
- ทะเบียน เอกสารสำนักงานที่ดิน KYC ภาษี และการควบคุมจริงขัดกัน
- เรียกการสอบสวนหรือธงความเสี่ยงว่าเป็นคำพิพากษา หรือใช้เป็นหลักฐานว่าไม่ต้องแก้ไข
โครงสร้างนี้เหมาะกับใคร?
อาจเหมาะกับกลุ่มธุรกิจข้ามชาติจริงที่ซื้อคอนโดเข้าเกณฑ์ ทำโครงการส่งเสริม หรือดำเนินงานในนิคม และมีงบดูแลธรรมาภิบาล บัญชี ภาษี ธนาคาร และทางออกต่อเนื่อง
โครงสร้างนี้ไม่เหมาะกับใคร?
ไม่เหมาะกับผู้ต้องการแปลงวิลล่า บ้านพักส่วนตัว ความลับ นอมินี หรือบริษัทกระดาษไร้ธุรกิจ ควรเปรียบเทียบสิทธิที่จดทะเบียนและทางเลือกที่ชอบ แทนการเปลี่ยนชื่อการถือครองต่างชาติ
เช็กลิสต์สุดท้ายต้องตอบอะไร?
ก่อนลงนาม เช็กลิสต์สุดท้ายต้องระบุทรัพย์ ฐานกฎหมายที่แน่นอน เงินทุนและการควบคุม การอนุมัติ หน้าที่ต่อเนื่อง และผลเมื่อออกจากโครงสร้าง
- ทรัพย์คือห้องชุด ที่ดิน อาคาร หรือสิทธิรวม?
- บทกฎหมายใดอนุญาตผู้ซื้อนี้ให้จดทะเบียน?
- พึ่งโควตา BOI/IEAT สนธิสัญญา ใบอนุญาต หรือรัฐมนตรีหรือไม่?
- ใครออกเงิน ควบคุม รับผลประโยชน์ ค้ำ รับมรดก และขายในที่สุด?
- ทะเบียน เงินธนาคาร สัญญา บัญชี ภาษี และพฤติการณ์ตรงกันหรือไม่?
- มีรายงานรายปี ภาษี KYC เงื่อนไขใบอนุญาต ข้อจำกัดสินเชื่อ และกำหนดออกใดต่อไป?
- ถ้าสิ้นสุดส่งเสริม ผู้ถือหุ้นไทยออก ผู้รับประโยชน์เสียชีวิต บัญชีปิด หรือขาย จะเกิดอะไร?
หากเปิดเผยเอกสารหนึ่งฉบับแล้วคำตอบเปลี่ยน โครงสร้างยังไม่พร้อมโอน
