คู่มือขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติแบบครบขั้นตอน

การขายอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ใช่เพียงหาผู้ซื้อ ก่อนรับมัดจำที่เรียกคืนไม่ได้ เจ้าของต่างชาติต้องมีห่วงโซ่ที่ทำได้จริง ได้แก่ ผู้มีอำนาจขาย สิทธิที่โอนได้ ผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติ สัญญาที่แบ่งความเสี่ยง การปิดรายการที่จดทะเบียนได้ การส่งมอบตามตกลง และเส้นทางธนาคารสำหรับเงินขาย

บทความนี้เป็นกรอบเตรียมงาน ไม่ใช่การคำนวณภาษีหรือคำวินิจฉัยกฎหมาย เอกสารจริงขึ้นกับข้อเท็จจริง สำนักงานที่ดิน กรมสรรพากร นิติบุคคลอาคารชุด เจ้าหนี้จำนอง และธนาคารที่ได้รับอนุญาต

ต้องยืนยันอะไรก่อนประกาศขาย?

1. ขายอะไร — กรรมสิทธิ์ห้องชุดชื่อชาวต่างชาติ อาคารพร้อมสิทธิในที่ดิน สิทธิการเช่า หุ้นบริษัท มรดก หรือสิทธิตามสัญญา off-plan เป็นคนละธุรกรรม
2. ใครลงนามได้ — ชื่อในหนังสือเดินทางหรือบริษัทต้องตรงกับเอกสารสิทธิ สัญญา และบัญชี ตรวจเจ้าของร่วม คู่สมรส กองมรดก กรรมการ และมติ
3. มีภาระอะไร — ตรวจโฉนดล่าสุด จำนอง เช่า สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน ภาระจำยอม คำสั่งศาล ผู้เช่า และหนี้ส่วนกลาง
4. ผู้ซื้อรับสิทธินั้นได้หรือไม่ — ผู้ซื้อต่างชาติที่รับห้องชุดต้องผ่านเงื่อนไข พ.ร.บ.อาคารชุด โควตา และหลักฐานเงิน การมีโครงสร้างทางอ้อมเดิมไม่ได้ทำให้ชาวต่างชาติรับที่ดินได้
5. อะไรต้องเกิดพร้อมกัน — ไถ่ถอนจำนอง รับราคาที่เหลือ จดทะเบียน ส่งต้นฉบับ และส่งมอบ
6. เงินเดินอย่างไร — ยืนยันบัญชี ผู้รับ การแลกเงิน หลักฐานที่มา และแฟ้มโอนออกก่อนที่สัญญาจะกำหนดวิธีที่ธนาคารทำไม่ได้

อย่ารับรองว่าใบอนุญาต ส่วนต่อเติม เฟอร์นิเจอร์ รายได้เช่า หรือสิทธิที่ไม่จดทะเบียนจะติดไปด้วยหากไม่มีเอกสารรองรับ

ผู้ขายต้องเตรียมตัวตนและอำนาจอย่างไร?

บุคคลเตรียมต้นฉบับโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หนังสือเดินทาง หลักฐานเปลี่ยนชื่อ เอกสารได้มา และเอกสารสมรส หย่า เจ้าของร่วม มรดก หรือศาลที่เกี่ยวข้อง บริษัทไทยเตรียมหนังสือรับรองบริษัทและผู้ถือหุ้นที่เป็นปัจจุบัน บัตรกรรมการ มติคณะกรรมการหรือผู้ถือหุ้นตามข้อบังคับ และตราประทับเมื่อเงื่อนไขลายมือชื่อกำหนด

กรณีอยู่ต่างประเทศ ให้ใช้ แบบหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน ให้ตรงกับที่ดินหรือห้องชุด เอกสารอาจต้องรับรองโนตารีและรับรองต่ออีกชั้นตามประเทศต้นทางและสำนักงานผู้รับ ควรส่งร่างและสำเนาหนังสือเดินทางให้สำนักงานนั้นตรวจล่วงหน้า ห้ามลงนามแบบเปล่าหรือให้อำนาจเกินธุรกรรม

เจ้าของร่วมทุกคนต้องร่วมทำหรือมอบอำนาจโดยชอบ ความยินยอมคู่สมรสและสินส่วนตัว/สินสมรสต้องดูข้อเท็จจริง ผู้จัดการมรดกหรือทายาทต้องมีอำนาจและสิทธิที่จดทะเบียนได้ ดู การสืบทอดทรัพย์สิ่งก่อสร้างในไทยโดยทายาทชาวต่างประเทศ — สิ่งที่เกิดขึ้นจริง

แฟ้มทรัพย์ควรมีอะไร?

• โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ล่าสุดและสารบัญจดทะเบียนเดิม
• ผลตรวจจำนองและสิทธิที่จดทะเบียน
• ใบอนุญาตก่อสร้าง ทะเบียนบ้าน แบบ และหลักฐานเจ้าของอาคารเมื่ออาคารแยกจากสิทธิที่ดิน
• สัญญาเช่า เช่าช่วง สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน บริหาร และผู้ครอบครอง
• ยอดปิดจำนองและคำสั่งวันปิดจากธนาคาร
• ยอดนิติบุคคลอาคารชุด หนังสือปลอดหนี้ และหลักฐานโควตาหรือกรรมสิทธิ์ที่ผู้ซื้อต้องใช้
• หลักฐาน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าส่วนกลาง กองทุน ค่าสาธารณูปโภค และค่าท้องถิ่นตามที่หน่วยงานในกรณีนั้นขอ
• บัญชีทรัพย์ ภาพหรือหมายเลขเครื่อง ของไม่รวม ตำหนิ กุญแจ บัตรผ่าน และเลขมิเตอร์

สัญญาจอง มัดจำ และสัญญาขายต้องควบคุมอะไร?

ใบจองไม่แทน สัญญาจะซื้อจะขาย ก่อนเงินไม่คืนต้องระบุทรัพย์ คู่สัญญา ราคา ผู้ถือเงิน ระยะตรวจสอบ เหตุคืน และกำหนดทำสัญญาหลัก

สัญญาหลักควรระบุเลขเอกสารสิทธิและของรวมทั้งหมด ราคา สกุลเงิน บัญชี มัดจำและยอดคงเหลือ เงื่อนไขบังคับก่อนเรื่องสิทธิ ผู้ซื้อ ธนาคาร หนังสือรับรองและอำนาจ วันปิดและระยะเยียวยา ผลผิดนัด ผู้รับภาษี/ค่าธรรมเนียม/ค่าจำนอง/ค่าวิชาชีพ สภาพการครอบครอง ผู้เช่า กุญแจ มิเตอร์ ความเสียหาย คำรับรองที่พิสูจน์ได้ และรายการเอกสารที่จะแลกพร้อมการจดทะเบียนและเงิน

ธรรมเนียมตลาดไม่ใช่กฎหมาย สัญญาโยกภาระทางเศรษฐกิจได้ แต่สำนักงานที่ดินและกรมสรรพากรยังจำแนกรายการตามกฎหมาย

ภาษีและค่าธรรมเนียมใดต้องอยู่ในแผนเงิน?

ณ 23 กรกฎาคม 2569 คู่มือค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรของกรมที่ดิน ระบุค่าจดทะเบียน การโอนกรรมสิทธิ์ ปกติ 2% ของราคาประเมินราชการ และอธิบาย SBT 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาที่แจ้งแล้วแต่อย่างใดสูงกว่าเมื่อเข้าเกณฑ์ พร้อมฐานภาษีหัก ณ ที่จ่ายและอากรแสตมป์ มาตรการลดชั่วคราวใช้ได้เมื่อครบเงื่อนไขในวันจดทะเบียนเท่านั้น

อัตรา 2% นี้ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมรวมสำหรับทุกโครงสร้าง การจดทะเบียนหรือโอนสิทธิการเช่า การขายหุ้นบริษัท และการโอนสิทธิตามสัญญา off-plan ใช้กฎของตราสารนั้น สำหรับค่าจดทะเบียนและอากรของสัญญาเช่าปัจจุบันให้ดู สิทธิการเช่า 30 ปีในไทย — การจดทะเบียน การต่ออายุ และข้อสัญญา ไม่ใช้ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์แทน

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่างกันอย่างไร?

บุคคลธรรมดาไม่ได้เสียอัตราคงที่ การคำนวณใช้ราคาประเมิน วิธีได้มา ปีถือครอง ค่าใช้จ่ายตามกฎหมาย และอัตราก้าวหน้า ตาม คำแนะนำกรมสรรพากรเรื่องขายอสังหาริมทรัพย์ ดู ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย — วิธีที่สำนักงานที่ดินคำนวณ และ ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย — ชาวต่างชาติต้องจ่ายอะไรบ้าง แต่ต้องคำนวณเฉพาะรายการก่อนสรุปเงินสุทธิ

ถ้าผู้ขายเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วน กรมสรรพากรระบุให้ผู้ซื้อหัก 1% ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า เมื่อโอนสิทธิ เงินนี้เป็นเครดิตภาษีนิติบุคคล ไม่ใช่ภาษีกำไรสุดท้าย ดู หลักเกณฑ์ทางการ

ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ใช้เมื่อใด?

ประมวลรัษฎากรกำหนด SBT 3.0% และภาษีเทศบาลทำให้อัตราเรียกเก็บรวม 3.3% ฐานโดยทั่วไปคือราคาที่สูงกว่า คำแนะนำกรมสรรพากร แสดงว่าระยะและวิธีได้มา ชื่อในทะเบียนบ้าน และประเภทผู้ขายมีผล จึงไม่ควรสรุปเพียง “ไม่เกินห้าปีต้องเสียเสมอ”

บัญชีอากรแสตมป์ กำหนด 1 บาทต่อ 200 บาทหรือเศษ เท่ากับ 0.5% สำหรับใบรับจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ และยกเว้นใบรับที่เสีย SBT จึงไม่บวกสองรายการนี้พร้อมกันโดยอัตโนมัติ

ค่าแบ่งโอน ไถ่ถอนจำนอง หนังสือรับรอง หนี้ค้าง ซ่อมหรือเงินหน่วง ค่านายหน้าตามสัญญา กฎหมาย แปล บัญชี ธนาคาร SWIFT และส่วนต่างอัตราแลกเปลี่ยนเป็นต้นทุนสัญญาหรือบริการ ไม่ใช่ “ภาษี” เพิ่ม ไม่มีเปอร์เซ็นต์รวมของผู้ขายที่ซื่อสัตย์ ดูองค์ประกอบใน ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ในไทย — กฎ 2% และมาตรการกระตุ้นเฉพาะคนไทย

โครงสร้างแต่ละแบบต่างกันอย่างไร?

แบบ	สิ่งที่โอนจริง	จุดควบคุม
ห้องชุด freehold ชื่อต่างชาติ	กรรมสิทธิ์ห้องชุดที่จดทะเบียน	คุณสมบัติและโควตาผู้ซื้อ หนังสือปลอดหนี้ ภาระ เงินและทะเบียน
บ้าน/วิลลาพร้อมสิทธิที่ดิน	อาคารกับสิทธิในที่ดินที่มีจริง	อย่าเรียกที่ดิน freehold หากผู้ขายมีเพียงอาคาร เช่า superficies หรือหุ้นบริษัท
Leasehold	โอนสิทธิหรือให้เช่าใหม่	สัญญา ความยินยอม อายุคงเหลือ ภาระและทะเบียน ดู สิทธิการเช่า 30 ปีในไทย — การจดทะเบียน การต่ออายุ และข้อสัญญา
ทรัพย์บริษัทไทย	บริษัทขายทรัพย์หรือผู้ถือหุ้นขายหุ้น	มติ ภาษี บัญชี หนี้สิน และโครงสร้างผู้ถือประโยชน์; ขายหุ้นไม่ใช่โอนทรัพย์ ณ สำนักงานที่ดิน
มรดก	กองมรดก/ทายาทโอนสิทธิ	อำนาจ การจดทะเบียนมรดก ข้อจำกัดต่างชาติและหน้าที่จำหน่าย
Off-plan	โอนสิทธิตามสัญญาก่อนมีกรรมสิทธิ์	ความยินยอมและค่าธรรมเนียมผู้พัฒนา เงินงวด ผิดนัด และสิทธิผู้ซื้อในอนาคต

อย่าเปลี่ยนเป็นขายหุ้นหรือ nominee เพียงเพื่อเลี่ยงค่าธรรมเนียม เพราะผู้ซื้อได้รับสิ่งและหนี้สินคนละแบบ

วันปิด ณ สำนักงานที่ดินควรเดินอย่างไร?

ก่อน วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในประเทศไทย — เกิดอะไรขึ้นจริงๆ ให้ทุกฝ่ายตกลงลำดับเป็นลายลักษณ์อักษร:

1. ตรวจตัวตน อำนาจ ต้นฉบับ คุณสมบัติผู้ซื้อ และยอดสุดท้าย
2. ตรวจเช็คธนาคารหรือเงินเข้าและชื่อผู้รับ
3. ชำระเจ้าหนี้และไถ่ถอนจำนองพร้อมกันถ้ามี
4. ลงนามแบบราชการหลังยอดและเงื่อนไขตรงสัญญา
5. ชำระภาษี/ค่าธรรมเนียมและรับใบเสร็จ
6. จดทะเบียนผู้ซื้อและตรวจโฉนดหรือหนังสือใหม่
7. ปล่อยเงินสุทธิและต้นฉบับตามกลไกพร้อมกัน
8. ลงนามบัญชีทรัพย์/ส่งมอบ ส่งกุญแจและจดมิเตอร์

หากเงื่อนไขไม่ครบ ใช้ข้อเลื่อนและระยะเยียวยา อย่าส่งโฉนด กุญแจ หรือใบรับเงินไม่มีเงื่อนไขเพียงเพราะมีนัดแล้ว

ผู้ขายไม่อยู่ไทยต้องเพิ่มอะไร?

การปิดระยะไกลเกิดได้เมื่อสำนักงานที่ดิน ธนาคารเจ้าหนี้ นิติบุคคล และธนาคารรับเอกสารทั้งหมด เผื่อเวลาส่งต้นฉบับ แปล รับรอง แบบธนาคาร และ KYC หนังสือมอบอำนาจต้องครอบคลุมการจดทะเบียนและรับจ่ายเฉพาะรายการ

ภาษีโอนในไทยยังยึดกฎธุรกรรมไทย ส่วนถิ่นที่อยู่ การรายงาน capital gains มรดก และเครดิตภาษีในประเทศบ้านเกิดเป็นงานแยก

รับและโอนเงินขายออกต่างประเทศอย่างไร?

ใช้บัญชีและเส้นทางที่ตรงกับสัญญาและผู้ขาย เลี่ยงบัญชีบุคคลอื่นหรือแบ่งจ่ายโดยอธิบายไม่ได้ ส่งร่างสัญญาให้ธนาคารก่อนวันปิด

ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดให้ทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศผ่านผู้ได้รับอนุญาตและเผยแพร่ หลักเกณฑ์ควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน จากนั้นธนาคารตรวจ KYC/AML และที่มาในแต่ละรายการ ตัวอย่างเช่น หน้า SWIFT ขาออกของธนาคาร ขอหลักฐานรายได้ของลูกค้าต่างชาติและใช้เกณฑ์วงเงิน ตัวอย่างนี้ไม่ใช่คำแนะนำ ผู้ขายต้องยืนยันกับธนาคารตนเอง

เตรียมหนังสือเดินทาง/KYC สัญญาและหนังสือจดทะเบียน โฉนดก่อน-หลัง ใบเสร็จ รายการเงินซื้อและปิดจำนอง หลักฐานเงินขาเข้าหรือ FET คำอธิบายส่วนต่าง และผู้รับ SWIFT/IBAN สกุลเงินและค่าธรรมเนียม อัตราแลกเปลี่ยนและธนาคารตัวกลางเปลี่ยนยอดรับได้ และ FET เดิมไม่รับประกันว่าจะส่งราคาทั้งหมดออกได้

กรอบเวลาเตรียมงาน

เป็นเป้าหมาย ไม่ใช่เส้นตายกฎหมาย:

• ก่อนประกาศ: ตรวจสิทธิ อำนาจ โครงสร้าง ผู้ครอบครอง จำนอง ภาษี เอกสาร ธนาคาร และเงินสุทธิ
• ก่อนจอง: ตรวจผู้ซื้อและตกลง due diligence คืนเงิน และ exclusivity
• ก่อนสัญญาหลัก: ตรวจ title/บริษัท/มรดก ยอดปิดจำนอง หนังสือรับรอง ภาษี บัญชีทรัพย์ และธนาคาร
• 2–4 สัปดาห์ก่อนปิด: ทำ POA/รับรอง มติ/ยินยอม ไถ่ถอน เอกสารอาคารชุด และคำสั่งจ่าย
• หลายวันทำการก่อนปิด: ทวนต้นฉบับ ชื่อ เช็ค ยอดสำนักงานที่ดิน เงินผู้ซื้อ กุญแจ มิเตอร์ และผู้ติดต่อธนาคาร
• วันปิดและหลังปิด: แลกทะเบียน เงิน เอกสารและการครอบครองตามลำดับ จากนั้นโอนเงิน เก็บแฟ้มและทำรายงานภาษีที่เกี่ยวข้อง

เช็กลิสต์เอกสารผู้ขาย

• ต้นฉบับเอกสารสิทธิและผลตรวจล่าสุด
• หนังสือเดินทางและอำนาจเจ้าของร่วม คู่สมรส มรดกหรือศาล
• POA เฉพาะและการรับรองต่างประเทศ
• เอกสาร/มติบริษัท กรรมการ ตรา และแฟ้มภาษี
• ยอดและนัดไถ่ถอนจำนอง
• สัญญาเช่า ผู้ครอบครอง การบริหารและเงินประกัน
• เอกสารอาคาร ใบอนุญาต แบบ ทะเบียนบ้าน และสิทธิที่ดิน
• หนังสือปลอดหนี้และหนังสือรับรองที่ต้องใช้
• ภาษี ค่าส่วนกลาง สาธารณูปโภคและหลักฐานท้องถิ่นที่ถูกขอ
• บัญชีทรัพย์ ตำหนิ ของไม่รวม กุญแจและมิเตอร์
• ธนาคาร หลักฐานเงินขาเข้า และผู้รับปลายทาง
• ประมาณภาษี/ค่าธรรมเนียมและการแบ่งในสัญญา

เช็กลิสต์วันปิด

• ตัวตน ลายมือชื่อ อำนาจและเลข title ตรงกัน
• ผู้ซื้อรับสิทธิที่จะจดทะเบียนได้
• ไม่มีภาระหรือหนี้ใหม่
• ยอดสำนักงานที่ดินตรงแผนเงิน
• ไถ่ถอน จดทะเบียน และชำระพร้อมกัน
• ตรวจผู้รับและยอดเช็ค/บัญชีอย่างอิสระ
• ตรวจและสำเนาใบเสร็จและ title ใหม่
• เงินสุทธิตรงราคาหักรายการมีหลักฐาน
• ลงนามสภาพครอบครอง บัญชีทรัพย์ กุญแจ มิเตอร์และเงินผู้เช่า
• ส่งต้นฉบับให้ผู้เก็บที่ระบุ

สัญญาณอันตรายที่ควรหยุด

• เร่งรับมัดจำไม่คืนก่อนตรวจสิทธิ ภาษี และผู้ซื้อ
• ขอแจ้งราคาต่ำ จ่ายนอกสัญญา เงินสด หรือบัญชีคนอื่น
• อ้างว่าต่างชาติถือที่ดินได้เพราะ “มีบริษัทอยู่แล้ว”
• POA เปล่า เอกสารไม่ลงวันที่ คนละความหมายหรือหน้าหาย
• ปล่อยเงินก่อนธนาคารยืนยันไถ่ถอน
• ปฏิเสธ KYC หรือหลักฐานที่มา
• เขียนเพียง “ตามธรรมเนียม”
• มองข้ามผู้เช่า คู่สมรส มรดก บริษัทหรือเจ้าของร่วม
• ไม่มีเส้นทางธนาคารก่อนปิด
• ขอ key หรือต้นฉบับก่อนทะเบียนและเงินเคลียร์

หยุดและแก้เป็นลายลักษณ์อักษร การเลื่อนปลอดภัยกว่าการโอนที่ย้อนกลับไม่ได้หรือเงินที่ตรวจไม่ได้

ลิงก์

• กรมที่ดิน — ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร
• กรมที่ดิน — แบบหนังสือมอบอำนาจ
• กรมสรรพากร — ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์
• กรมสรรพากร — ภาษีธุรกิจเฉพาะ
• กรมสรรพากร — บัญชีอากรแสตมป์
• ธนาคารแห่งประเทศไทย — การควบคุมการแลกเปลี่ยนเงิน
• SCB — ข้อกำหนด SWIFT ขาออก