บทความนี้เป็นตอนที่ 2 ของคู่มือเรื่องบริษัทไทยกับอสังหาริมทรัพย์ เกณฑ์ทางกฎหมาย มาตรการบังคับใช้ปี 2026 และกรณีที่โครงสร้างนี้เหมาะสม อยู่ใน บริษัทไทยถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้เมื่อใด และบริษัทแม่ต่างชาติเปลี่ยนเกณฑ์หรือไม่ เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่ข้อวินิจฉัยต่อบริษัทใดบริษัทหนึ่ง
จะตั้งบริษัทไทยเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างปลอดภัยได้อย่างไร?
โครงสร้างที่ถูกต้องเริ่มจากความจำเป็นทางธุรกิจจริงที่ต้องใช้อสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนไทยที่นำทุนมาลงและร่วมรับความเสี่ยงและผลตอบแทน และการกำกับดูแลที่สะท้อนผู้ลงทุนเหล่านั้น เมื่อผลที่ต้องการคือเพียงให้ชาวต่างชาติควบคุมบ้านส่วนตัวโดยมีชื่อคนไทยอยู่ในทะเบียนเท่านั้น โครงสร้างบริษัทไทยอาจไม่เหมาะ รูปแบบบริษัท การถือหุ้นส่วนน้อยของต่างชาติ หรือสัดส่วน 51/49 ไม่เปลี่ยนกรณีหลังให้เป็นกรณีแรก
ก่อนชำระค่าจองหรือค่าจัดตั้ง ให้ขอความเห็นทางกฎหมายและบัญชีจากที่ปรึกษาไทยอิสระในเรื่องต่อไปนี้:
- กิจกรรมเชิงพาณิชย์จริงและเหตุผลที่กิจกรรมนั้นต้องใช้อสังหาริมทรัพย์นี้
- ตัวตนของผู้ถือหุ้นแต่ละราย แหล่งที่มาและจำนวนเงินทุน สิทธิในเงินปันผล สิทธิออกเสียง และการรับความเสียหาย
- ผู้มีอำนาจแต่งตั้งกรรมการ ใช้บัญชีธนาคาร ลงนามสัญญา และตัดสินใจในเรื่องที่สงวนไว้
- กิจกรรมนั้นถูกจำกัดตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวหรือไม่ หรือต้องมีใบอนุญาตหรือการอนุมัติอื่น
- โฉนด ข้อจำกัดการใช้ที่ดิน ภาษีและค่าธรรมเนียมของธุรกรรม การจัดหาเงิน และเงื่อนไข BOI ถ้ามี และ
- แผนออกหากธุรกิจ การส่งเสริม ความร่วมมือ หรือการใช้ตามที่ตั้งใจไว้สิ้นสุดลง
อย่าใช้ที่ปรึกษาของผู้ขาย ผู้พัฒนา หรือผู้รับจัดตั้งบริษัทเป็นผู้ตรวจเพียงรายเดียว ที่ปรึกษาควรทำงานให้ผู้ซื้อและตรวจเนื้อแท้ ไม่ใช่เพียงจัดเตรียมแบบฟอร์มจดทะเบียน
การตั้งและดูแลบริษัทไทยเพื่อถืออสังหาริมทรัพย์มีค่าใช้จ่ายเท่าใด?
ไม่มีตัวเลขค่าจัดตั้งหรือค่าดูแลที่ใช้ได้กับทุกกรณี จึงควรขอใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษรเฉพาะบริษัทนั้น และตั้งงบทั้งการจัดตั้งและการปฏิบัติตามกฎที่เกิดซ้ำ DBD ระบุว่าบริษัทจำกัดต้องนำงบการเงินประจำปีเสนอต่อที่ประชุมสามัญภายในสี่เดือนนับจากวันสิ้นรอบบัญชี ยื่นงบที่อนุมัติแล้วภายในหนึ่งเดือน และยื่นบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นภายใน 14 วันหลังการประชุม งบต้องผ่านการตรวจสอบบัญชี ส่วนกรมสรรพากรกำหนดให้ยื่นแบบภาษีเงินได้นิติบุคคลประจำปีภายใน 150 วันนับจากวันสิ้นรอบบัญชี และแบบครึ่งปีเมื่อเข้าเงื่อนไข หน้าที่ VAT เงินเดือน และภาษีหัก ณ ที่จ่ายขึ้นอยู่กับการจดทะเบียน กิจกรรม และการจ่ายเงิน กรรมการยังต้องดูแลบันทึกบริษัท บัญชี ผู้ถือหุ้น และการประชุมให้เป็นปัจจุบัน และเก็บหลักฐานว่าผู้ถือหุ้นและธุรกิจยังเป็นของจริง
ควรขอใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษรเฉพาะบริษัท แทนการอาศัยตัวเลขค่าจัดตั้งแบบสำเร็จรูป หมวดที่เกี่ยวข้องรวมถึงการจัดตั้งและการตรวจสอบกฎหมาย การนำเงินทุนเข้า การทำบัญชี การสอบบัญชีประจำปี การยื่น DBD และภาษี สำนักงานจดทะเบียนและงานเลขานุการบริษัท ใบอนุญาต ธนาคาร ประกัน การดำเนินงานทรัพย์สิน ตลอดจนภาษีและค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดินเมื่อซื้อ ปรับโครงสร้าง หรือออกจากการลงทุน ค่าใช้จ่ายบางอย่างเกิดซ้ำแม้บริษัทจะถืออสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียวและไม่มีรายได้ ส่วนค่าใช้จ่ายอื่นขึ้นอยู่กับธุรกรรมหรือกิจกรรม
ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัท ควรถามทนายไทยอิสระว่าอย่างไร?
ขอให้ทนายไทยอิสระประเมินเป็นลายลักษณ์อักษรเฉพาะธุรกรรมนั้น โดยอาศัยโฉนด เอกสารบริษัท หลักฐานเงินทุน สัญญา บัญชี การยื่นแบบ ใบอนุญาต และสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนไว้ นำโฉนดและรายการสำนักงานที่ดิน สัญญาซื้อหรือจอง หนังสือรับรองและวัตถุประสงค์บริษัท หนังสือบริคณห์สนธิและข้อบังคับ บัญชีผู้ถือหุ้นปัจจุบันและที่เสนอ หลักฐานชำระค่าหุ้น รายการเดินบัญชีธนาคาร ข้อตกลงผู้ถือหุ้นและกรรมการ รายงานการประชุม บัญชีและการยื่นภาษี ใบอนุญาต บัตรส่งเสริม BOI และการอนุมัติที่ดินหากอ้างถึง รวมถึงสัญญาเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน เงินกู้ side letter หรือหนังสือมอบอำนาจใด ๆ ไปด้วย
ขอให้ทนายตอบเป็นลายลักษณ์อักษรว่า:
- ใครจะเป็นเจ้าของที่ดินและอาคารตามกฎหมาย และจะจดทะเบียนสิทธิใดบ้าง?
- กฎของประมวลกฎหมายที่ดิน พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว กฎหมายบริษัท ภาษี และใบอนุญาตข้อใดใช้กับกิจกรรมจริง?
- ทุน ผลประโยชน์ การควบคุม และความเสี่ยงของผู้ลงทุนแต่ละรายพิสูจน์ได้โดยไม่มีนอมินีหรือข้อตกลงข้างเคียงหรือไม่?
- งานยื่นแบบ สอบบัญชี ภาษี การกำกับดูแล และการเก็บบันทึกใดเกิดซ้ำทุกปี รวมถึงปีที่ไม่มีรายได้?
- การอนุมัติ ภาษี ค่าธรรมเนียม ความยินยอม และกำหนดเวลาใดใช้กับการซื้อ การดำเนินงาน การปรับโครงสร้าง และการออกจากการลงทุน?
- ที่ดินและสิทธิที่จดทะเบียนจะเป็นอย่างไรหากบริษัท ธุรกิจ ความร่วมมือ หรือการส่งเสริม BOI สิ้นสุดลง?
การตรวจนี้เป็นงานกฎหมายและภาษีเฉพาะธุรกรรม ไม่ใช่รายการตรวจสอบการจัดตั้งบริษัทหรือคำรับประกันความชอบด้วยกฎหมาย
ควรทำอย่างไรหากตั้งบริษัทไทยเพื่อถืออสังหาริมทรัพย์ก่อนปี 2023?
ขอให้ทนายไทยอิสระตรวจสอบใหม่ เพราะการเปลี่ยนแปลงภายหลังอาจไม่แก้การได้มาผ่านนอมินีที่ผิดกฎหมายตั้งแต่ต้น และไม่ลบความรับผิดในอดีต สถานการณ์ที่พบบ่อยในปี 2026: ชาวต่างชาติซื้อวิลล่าในภูเก็ตผ่านโครงสร้างบริษัทไทยในปี 2010, 2015 หรือ 2020 เมื่อโครงสร้างนี้เป็นมาตรฐาน ผู้ถือหุ้นไทยเป็นเพื่อน ครอบครัวของทนายความ หรือพนักงานผู้พัฒนาโครงการ บริษัทไม่มีธุรกิจจริงนอกจากถือวิลล่า โครงสร้างนิ่งมาหลายปี จ่ายภาษีน้อยที่สุด ไม่เคยถูกสอบบัญชี
ลักษณะเหล่านี้อยู่ในกลุ่มปัจจัยเสี่ยงที่เจ้าหน้าที่อาจตรวจสอบ การที่บริษัทใดจะถูกคัดกรองหรือสอบสวนขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของบริษัทนั้น คำถามต่อไปนี้ควรให้ทนายไทยอิสระพิจารณา:
ปรับโครงสร้างความเป็นเจ้าของและสิทธิที่จดทะเบียนได้หรือไม่? ทนายควรตรวจโฉนด การได้มาเดิม คำรับรองเรื่องสินสมรส ที่เกี่ยวข้อง กรรมสิทธิ์อาคาร สิทธิการเช่า สิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิอื่นที่อาจใช้ได้ ความยินยอมที่ต้องมี การจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ภาษี และค่าธรรมเนียม การโอนหรือยุบเลิกภายหลังไม่ลบความรับผิดที่เกิดจากการได้มาผ่านนอมินีในอดีต และไม่มีทางเลือกปรับโครงสร้างใดรับประกันความปลอดภัยทางกฎหมาย
ทำให้การดำเนินงานปัจจุบันของบริษัทถูกต้องได้หรือไม่? ทุน ผู้ถือหุ้น การกำกับดูแล และธุรกิจที่แท้จริงอาจมีผลในอนาคต แต่การเพิ่มทุน เปลี่ยนผู้ถือหุ้น หรือเริ่มธุรกิจภายหลัง ไม่ แก้การได้มาผ่านนอมินีที่ผิดกฎหมายตั้งแต่แรก และไม่ลบความรับผิดทางแพ่งหรืออาญาในอดีต ทนายต้องประเมินข้อเท็จจริงเดิมและปัจจุบันแยกกัน
หากไม่ดำเนินการจะมีผลอย่างไร? ทนายควรประเมินพยานหลักฐาน ความเสี่ยงจากการสอบสวน การบังคับจำหน่าย ความรับผิดทางอาญา ภาระภาษี และผลในทางปฏิบัติของแต่ละแนวทางที่มี การจัดกลุ่มเสี่ยงไม่ใช่คำพิพากษา แต่การคงโครงสร้างเดิมไว้ก็ไม่ใช่วิธีแก้ทางกฎหมาย
การตรวจสอบกฎหมายอย่างระมัดระวัง (ไม่ใช่โดยทนายความที่จัดตั้งโครงสร้างเดิม) เป็นขั้นตอนแรกที่ถูกต้อง การตรวจสอบควรระบุปัจจัยเสี่ยงนอมินีเฉพาะในโครงสร้างที่มีอยู่ และกำหนดต้นทุนและระยะเวลาสำหรับแต่ละตัวเลือกการปรับโครงสร้าง
ผู้ซื้อควรตั้งคำถามกับข้ออ้างใดเกี่ยวกับบริษัทไทย?
ผู้ซื้อควรตั้งคำถามกับข้ออ้างที่ว่าสัดส่วน 51/49 หุ้นบุริมสิทธิ ข้อตกลงข้างเคียง หรือการส่งเสริม BOI ทำให้การถือที่ดินชอบด้วยกฎหมายโดยอัตโนมัติ คำกล่าวหลายอย่างที่ได้ยินบ่อยในการสนทนาขายในภูเก็ตละเลยการวิเคราะห์ข้อเท็จจริงเฉพาะกรณี:
- “มีคนมากมายทำแบบนี้ ไม่มีใครถูกดำเนินคดี” การปฏิบัติกันมาในอดีตไม่ใช่หลักฐานว่าถูกกฎหมายหรือจะไม่ต้องรับผิด รายงานปี 2026 ที่อ้างถึงกล่าวถึงการตรวจค้น หมายศาล และการสอบสวน ส่วนจะมีการดำเนินคดีหรือความรับผิดหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับพยานหลักฐานของแต่ละกรณี
- “ผู้ถือหุ้นไทยได้รับหุ้นคนละหนึ่งหุ้น ดังนั้นชาวต่างชาติมี 49% ของหุ้นทั้งหมดแต่ควบคุมหุ้นบุริมสิทธิ” เงื่อนไขของหุ้นบุริมสิทธิไม่ได้ชี้ขาดความชอบด้วยกฎหมายด้วยตัวเอง เจ้าหน้าที่อาจตรวจว่าใครเป็นผู้ชำระค่าหุ้น ใครได้รับประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ใครควบคุมการตัดสินใจ และผู้ถือหุ้นไทยมีส่วนร่วมจริงหรือไม่
- “คุณเซ็นข้อตกลงข้างเคียงที่โอนสิทธิทางเศรษฐกิจของผู้ถือหุ้นไทยกลับมาให้คุณ” ข้อตกลงข้างเคียงไม่ใช่ข้อพิสูจน์เด็ดขาดโดยอัตโนมัติ แต่ข้อกำหนดที่คืนประโยชน์ทางเศรษฐกิจหรืออำนาจควบคุมให้ชาวต่างชาติอาจเป็นหลักฐานของโครงสร้างนอมินี เมื่อพิจารณาร่วมกับเงินทุน การกำกับดูแล และกิจกรรมจริง
- “การส่งเสริมจาก BOI ทำให้โครงสร้างใดก็ถูกกฎหมาย” การได้รับส่งเสริมเพียงอย่างเดียวไม่ก่อให้เกิดสิทธิในที่ดิน ตามมาตรา 27 บริษัทที่ได้รับส่งเสริมอาจถือกรรมสิทธิ์ได้เฉพาะที่ดินที่ BOI อนุมัติเป็นการเฉพาะว่าจำเป็นต่อกิจการที่ได้รับส่งเสริม และต้องเป็นไปตามเงื่อนไขของโครงการ วิลล่าส่วนตัวเพื่อการพักผ่อนไม่อยู่ในสิทธินี้เพียงเพราะบริษัทได้รับส่งเสริม
ผู้ซื้อต่างชาติควรทำอะไรก่อนเลือกใช้บริษัทไทยในปี 2026?
สำหรับการซื้อใหม่ในปี 2026 ให้ประเมินสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับการใช้งานจริงของผู้ซื้อก่อน แล้วจึงพิจารณาบริษัทไทยเป็นทางเลือก สำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่กำลังตัดสินใจซื้อใหม่ในปี 2026:
- สำหรับคอนโด ให้ประเมินกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) ภายใต้โควตาต่างชาติก่อน. คุณสมบัติ โควตา หลักฐานเงินทุน และโฉนดยังต้องตรวจตามข้อเท็จจริง ดู การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย — สิ่งที่ถือครองได้และไม่ได้
- สำหรับวิลล่าหรือบ้านบนที่ดิน ให้ทนายอิสระประเมินว่าสิทธิที่จดทะเบียนแบบใดเหมาะกับข้อเท็จจริง. สิทธิการเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน หรือโครงสร้างอื่นให้สิทธิและความเสี่ยงต่างกัน ไม่มีแบบใดรับประกันความมั่นคงเทียบเท่ากรรมสิทธิ์เต็ม ดู กรรมสิทธิ์เต็ม vs สิทธิการเช่าระยะยาวในไทย — ต่างกันอย่างไรและควรเลือกแบบไหน และ สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และสิทธิอาศัย — สิทธิจริงเหนือทรัพย์สินทางเลือกสำหรับชาวต่างชาติในไทย
- อย่าถือว่าโครงสร้างบริษัทไทยถือที่ดินหรือทางเลือกใดถูกกฎหมายโดยอัตโนมัติสำหรับที่พักอาศัยส่วนตัว. คำตอบขึ้นอยู่กับคู่กรณี เงินทุน เอกสาร โฉนด และวัตถุประสงค์การใช้
- สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จริง ให้ประเมินโครงสร้างบริษัทและการลงทุนที่ใช้ได้ร่วมกับทนายอิสระ. การลงทุนของไทยและกิจกรรมธุรกิจจริงมีความสำคัญ แต่ไม่มีโครงสร้างใดชอบด้วยกฎหมายเพียงเพราะเอกสารใช้รูปแบบที่คุ้นเคย
สำหรับโครงสร้างก่อนปี 2023 ที่มีอยู่: ขอการตรวจสอบกฎหมายอิสระใหม่ และชั่งน้ำหนักการปรับโครงสร้างกับความเสี่ยงที่ต่อเนื่องอย่างซื่อสัตย์
สำหรับบริษัทแม่ต่างชาติ การซื้อโดยบริษัทต่างชาติโดยตรง และเส้นทางที่ต้องมีใบอนุญาต ดู บริษัทต่างประเทศกับอสังหาริมทรัพย์ไทย
