ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (WHT) จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยเป็นภาษีที่ผู้ขายส่วนใหญ่ต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ และเป็นภาษีที่ซับซ้อนที่สุด วิธีคำนวณแตกต่างกันระหว่างผู้ขายบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล ผ่านตารางที่กำหนดโดยกฎหมาย และให้ผลลัพธ์ที่ไม่ตรงไปตรงมาหากไม่ได้คำนวณให้ครบขั้นตอน สำหรับผู้ซื้อ WHT แทบไม่ใช่ภาระโดยตรง — เป็นภาษีของผู้ขาย — แต่การเข้าใจกลไกนี้มีความสำคัญสำหรับการเจรจาต่อรองและการวางแผนสำหรับการขายในอนาคต
บทความนี้ครอบคลุมวิธีคำนวณทั้งสำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล ผลในทางปฏิบัติ และสิ่งที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรเข้าใจเกี่ยวกับ WHT
หลักการ
เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย สำนักงานที่ดินจะเก็บภาษีหัก ณ ที่จ่าย จากผู้ขายในฐานะภาษีเงินได้ล่วงหน้าบนกำไรจากการขาย กรมที่ดิน (Land Department) เก็บ WHT และส่งต่อให้กรมสรรพากร (Revenue Department) ซึ่งเป็นหน่วยงานภาษีของไทย ภาระภาษีเงินได้ของผู้ขายถือว่าสิ้นสุด (ในกรณีส่วนใหญ่) ด้วย WHT ที่เก็บ ณ สำนักงานที่ดิน
กลไกนี้เป็นเรื่องของการบริหาร แทนที่จะติดตามกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ตลอดประวัติภาษีของผู้ขาย ไทยเก็บภาษี ณ เวลาทำธุรกรรม เป็นเงินสด ก่อนการเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์
ผู้ขายบุคคลธรรมดา — การคำนวณตามตารางกฎหมาย
สำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดา WHT คำนวณผ่านกระบวนการ 5 ขั้นตอน:
ขั้นที่ 1 — ใช้ราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาขาย ราคาประเมินของกรมธนารักษ์เป็นฐานในการคำนวณ โดยไม่คำนึงว่าคู่สัญญาตกลงราคาเท่าใด
ขั้นที่ 2 — หักค่าใช้จ่ายตามเปอร์เซ็นต์ตามจำนวนปีที่ถือครอง ตารางตามกฎหมาย:
| ปีที่ถือครอง | อัตราหักค่าใช้จ่าย |
|---|---|
| 1 ปี | 92% |
| 2 ปี | 84% |
| 3 ปี | 77% |
| 4 ปี | 71% |
| 5 ปี | 65% |
| 6 ปี | 60% |
| 7 ปี | 55% |
| 8 ปีขึ้นไป | 50% |
ค่าหักนี้ถือเป็นต้นทุนของผู้ขาย ส่วนที่เหลือ (หลังหัก) คือกำไรที่ต้องเสียภาษีโดยประมาณ
ขั้นที่ 3 — หารกำไรด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้เป็นรายได้ต่อปีโดยประมาณ
ขั้นที่ 4 — นำรายได้ต่อปีโดยประมาณมาคำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา อัตราแบบขั้นบันไดของไทย:
- 0–150,000 บาท: 0%
- 150,001–300,000 บาท: 5%
- 300,001–500,000 บาท: 10%
- 500,001–750,000 บาท: 15%
- 750,001–1,000,000 บาท: 20%
- 1,000,001–2,000,000 บาท: 25%
- 2,000,001–5,000,000 บาท: 30%
- 5,000,001 บาทขึ้นไป: 35%
ขั้นที่ 5 — คูณภาษีต่อปีที่คำนวณได้ด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้เป็น WHT รวมที่ต้องชำระ ณ สำนักงานที่ดิน
ตัวอย่างการคำนวณ — ผู้ขายบุคคลธรรมดา ถือครอง 7 ปี ราคาประเมิน 10 ล้านบาท
- ราคาประเมิน: 10,000,000
- หักค่าใช้จ่ายปีที่ 7: 55% ดังนั้นค่าหัก = 5,500,000
- ส่วนที่เหลือ (กำไรโดยประมาณ): 4,500,000
- รายได้ต่อปี: 4,500,000 / 7 = 642,857
- ภาษีบนรายได้ 642,857 บาท:
- 0–150,000 ที่ 0% = 0
- 150,001–300,000 ที่ 5% = 7,500
- 300,001–500,000 ที่ 10% = 20,000
- 500,001–642,857 ที่ 15% = 21,429
- รวม: ~48,929
- WHT รวม: 48,929 × 7 = ~342,500
WHT ในตัวอย่างนี้: ~3.4% ของราคาประเมิน
ตัวอย่างการคำนวณ — ผู้ขายบุคคลธรรมดา ถือครอง 2 ปี ราคาประเมิน 8 ล้านบาท
- ราคาประเมิน: 8,000,000
- หักค่าใช้จ่ายปีที่ 2: 84% ดังนั้นค่าหัก = 6,720,000
- ส่วนที่เหลือ: 1,280,000
- รายได้ต่อปี: 1,280,000 / 2 = 640,000
- ภาษีบนรายได้ 640,000 บาท:
- 0–150,000 ที่ 0% = 0
- 150,001–300,000 ที่ 5% = 7,500
- 300,001–500,000 ที่ 10% = 20,000
- 500,001–640,000 ที่ 15% = 21,000
- รวม: ~48,500
- WHT รวม: 48,500 × 2 = ~97,000
WHT ในตัวอย่างนี้: ~1.2% ของราคาประเมิน
รูปแบบ — ช่วง WHT ที่พบบ่อย
สำหรับธุรกรรมขายมือสองส่วนใหญ่ WHT มักอยู่ในช่วง 1–4% ของราคาประเมิน สูงกว่าเมื่อ:
- ถือครองนาน (8 ปีขึ้นไป) — เพดานอัตราหักค่าใช้จ่ายหยุดที่ 50%
- ราคาประเมินสูง — ผลักรายได้ต่อปีโดยประมาณเข้าสู่ขั้นภาษีสูงขึ้น
ต่ำกว่าเมื่อ:
- ถือครองระยะสั้น — มูลค่าส่วนใหญ่ถูกหักเป็นต้นทุน
- ราคาประเมินต่ำ — อยู่ในขั้นภาษีต่ำกว่า
ส่วนที่ดูขัดกับสัญชาตญาณ: การถือครองนานกว่าไม่ได้หมายความว่า WHT ต่ำกว่าเสมอไป เพราะอัตราหักค่าใช้จ่ายหยุดลดลงที่ปีที่ 8 และกำไรถูกเฉลี่ยออกไปตามจำนวนปีที่ถือครองมากขึ้น เครื่องคำนวณ WHT ของสำนักงานกฎหมายไทยส่วนใหญ่จะให้ตัวเลขที่แน่นอนสำหรับแต่ละกรณี
ผู้ขายนิติบุคคล — อัตราคงที่ 1%
สำหรับผู้ขายนิติบุคคล (นิติบุคคล (juristic person) ไทยที่ขายอสังหาริมทรัพย์) WHT ง่ายกว่ามาก: 1% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินหรือราคาขาย
สำหรับบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นไทยเป็นส่วนใหญ่ขายวิลล่า 25 ล้านบาท ที่มีราคาประเมิน 18 ล้านบาท:
- ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขาย: 25 ล้าน
- WHT: 1% × 25,000,000 = 250,000
WHT 1% นี้จากนั้นนำไปหักออกจากภาษีเงินได้นิติบุคคลสุดท้าย (CIT 20% บนกำไรที่แท้จริง) เมื่อบริษัทยื่นแบบภาษีประจำปี ดังนั้น 1% เป็นการชำระล่วงหน้า ไม่ใช่ภาษีสุดท้าย นักบัญชีของบริษัทจะกระทบยอดเมื่อสิ้นปี
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองในโครงสร้างบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นไทยเป็นส่วนใหญ่ (ถูกกฎหมายแต่มีความเสี่ยงสูงในปี 2026 — ดู โครงสร้างบริษัทไทยเพื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์ — สิ่งที่เปลี่ยนไปในปี 2024–2025) กลไก WHT แตกต่างจากการถือครองส่วนบุคคล และภาระภาษีในระยะยาวสูงกว่า (CIT 20% บนกำไร เทียบกับ WHT เป็นภาษีสุดท้ายสำหรับบุคคลธรรมดา)
ผู้ชำระ — ธรรมเนียมปฏิบัติ
ตามธรรมเนียมปฏิบัติ WHT เป็นภาษีของผู้ขาย และแทบไม่มีการโอนภาระไปยังผู้ซื้อ ไม่ว่าจะมีการเจรจาต่อรองอย่างไร ผู้ขายชำระ WHT ผ่านแคชเชียร์เช็คให้สำนักงานที่ดิน ณ วันโอน
สถานการณ์ไม่กี่กรณีที่การจัดสรรอาจเปลี่ยนไป:
- การขายแบบเร่งด่วน (Distress sales) ที่ผู้ขายไม่สามารถชำระได้ — ผู้ซื้ออาจตกลงชำระ WHT แทนเพื่อแลกกับการลดราคาเท่ากับหรือมากกว่าจำนวน WHT
- การขาย off-plan จากผู้พัฒนา ที่ผู้พัฒนารับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนทั้งหมดเป็นส่วนหนึ่งของแพ็กเกจการตลาด
- การโอนในครอบครัว ที่คู่สัญญามีเหตุผลอื่นในการแบ่งสรรที่ไม่ตามปกติ
สำหรับธุรกรรมขายมือสองทั่วไป ให้ถือว่า WHT เป็นภาษีของผู้ขาย หากผู้ซื้อถูกขอให้ชำระ ให้คำนวณข้อเสนอใหม่
เหตุใดผู้ซื้อจึงควรเข้าใจ WHT
เหตุผลสามประการที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรเข้าใจ WHT:
1. การวางแผนภาษีสำหรับการขายในอนาคต เมื่อคุณขายอสังหาริมทรัพย์ไทยในที่สุด คุณจะต้องชำระ WHT ที่คำนวณตามวิธีนี้ ยิ่งถือครองนาน ผลของเพดานอัตราหักค่าใช้จ่าย (50% จากปีที่ 8 เป็นต้นไป) ยิ่งสูงขึ้น — แต่ก็มีกำไรที่ต้องเฉลี่ยมากขึ้นด้วย วางแผนระยะเวลาการขายโดยคำนึงถึงตัวเลขเหล่านี้
2. ความโปร่งใสในการเจรจาต่อรอง ผู้ขายที่ไม่ยอมลดราคามักมีตัวเลข WHT เฉพาะอยู่ในใจ การเข้าใจการคำนวณของพวกเขาช่วยให้คุณเข้าใจราคาต่ำสุดที่พวกเขายอมรับได้
3. โอกาสในการซื้อจากผู้ขายที่เร่งขาย เมื่อผู้ขายที่เร่งด่วนไม่สามารถชำระ WHT ได้ และความเต็มใจของคุณในการชำระแทน (เพื่อแลกกับการลดราคา) คือความแตกต่างระหว่างการปิดดีลหรือไม่ กลไก WHT มีความสำคัญต่อการจัดโครงสร้างข้อเสนอของคุณ
การรวมยอดภาษี — ทางเลือกที่หายาก
ผู้ขายบุคคลธรรมดาอาจเลือกรวมยอดการขายเข้าในการยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี (PND.90) โดยถือว่า WHT เป็นการชำระล่วงหน้าที่นำไปหักได้แทนที่จะเป็นภาษีสุดท้าย ในทางทฤษฎี หากผู้ขายมีผลขาดทุนที่หักภาษีได้หรือรายได้รวมต่ำ การรวมยอดอาจลดภาษีรวมได้
ในทางปฏิบัติ การรวมยอดแทบไม่เป็นประโยชน์สำหรับผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ไทย เพราะการคำนวณ WHT มีการหักค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างสูงอยู่แล้ว ผู้ขายส่วนใหญ่ถือว่า WHT ที่สำนักงานที่ดินเป็นภาษีสุดท้ายและไม่รวมยอด
สำหรับผู้ขายนิติบุคคล WHT จะถูกหักออกจาก CIT สุดท้ายเสมอ — “ทางเลือก” ไม่มีผลในกรณีนี้
ความหมายสำหรับผู้ซื้อในปี 2026
กฎสามข้อ:
-
อย่ายอมรับการถูกขอให้ชำระ WHT เป็นภาษีของผู้ขาย หากถูกขอ ให้คำนวณข้อเสนอใหม่
-
วางแผน WHT สำหรับการขายในอนาคตเข้าในการตัดสินใจระยะเวลาถือครอง ปีที่ 1–4 ให้ WHT ต่ำที่สุด (อัตราหักค่าใช้จ่ายสูง) ปีที่ 8 ขึ้นไปให้ WHT ต่ำที่สุดต่อปีของกำไร ปีที่ 5–7 เป็นช่วงกลางที่ไม่ได้เปรียบ
-
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือในบริษัทไทย ให้คาดว่าภาษีระยะยาวจะสูงกว่า CIT 20% บนกำไรของบริษัทสูงกว่า WHT เป็นภาษีสุดท้ายสำหรับบุคคลธรรมดา นี่เป็นเหตุผลเพิ่มเติมที่ไม่ควรใช้โครงสร้างบริษัทสำหรับที่อยู่อาศัยส่วนตัว — ดู การถือครองอสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทไทย
สำหรับบริบทภาษีอย่างครบถ้วน: ภาษีในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทย สำหรับกำไรจากการขายโดยเฉพาะ: ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย — ชาวต่างชาติต้องจ่ายอะไรบ้าง สำหรับกระบวนการของสำนักงานที่ดิน: วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน สำหรับค่าธรรมเนียมการโอน: ค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์