รายได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินในไทยต้องเสียภาษีในไทยไม่ว่าเจ้าของจะอาศัยอยู่ที่ใด กลไกมีความชัดเจน — หักค่าใช้จ่ายมาตรฐาน 30% จากค่าเช่ารวม (หรือค่าใช้จ่ายจริง) คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้าของไทย และยื่นแบบกลางปีกับประจำปี ความซับซ้อนอยู่ที่ขอบเขต — เจ้าของที่ไม่มีถิ่นพำนักต้องเผชิญกับการหักภาษี ณ ที่จ่าย (withholding tax) คงที่ 15% โดยอัตโนมัติซึ่งมักสูงกว่าการยื่นตามปกติ และการให้เช่าระยะสั้นอาจทำให้ต้องจดทะเบียน VAT ควบคู่กับความเสี่ยงตามพระราชบัญญัติโรงแรม
บทความนี้ครอบคลุมการเสียภาษีทั้งหมดสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติที่รับรายได้ค่าเช่าจากทรัพย์สินในภูเก็ตและพื้นที่อื่นในไทย
รายได้อะไรบ้างที่นับเป็นรายได้ค่าเช่า
รายได้ค่าเช่าจากแหล่งในไทยได้แก่:
- การเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาว (ผู้เช่า 1+ ปี)
- การให้เช่าระยะสั้น (Airbnb, Booking.com, รายวัน/รายสัปดาห์)
- แบบมีเฟอร์นิเจอร์และไม่มีเฟอร์นิเจอร์
- ให้เช่าโดยตรงหรือผ่านบริษัทบริหารจัดการทรัพย์สิน
- ค่าเช่าที่รับเป็น THB หรือสกุลเงินอื่น (แปลงเป็น THB ณ วันที่รับ)
รายได้ที่ต้องเสียภาษีคือ ค่าเช่ารวมที่ได้รับ เงินมัดจำที่คืนได้ไม่ถือเป็นรายได้ ค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าถือเป็นรายได้ในปีที่รับ ค่าสาธารณูปโภคที่ผู้เช่าชำระตามต้นทุนจริงโดยทั่วไปไม่ถือเป็นรายได้ (ให้ตรวจสอบกับนักบัญชีของคุณ) แต่ส่วนต่างกำไรถือเป็นรายได้
รายได้ค่าเช่าจากแหล่งในไทย ต้องเสียภาษีในไทยเสมอ — รวมถึงเจ้าของที่ไม่มีถิ่นพำนัก เจ้าของที่อยู่ต่างประเทศส่วนใหญ่ของปี และเจ้าของที่ไม่เคยมาประเทศไทย ทรัพย์สินอยู่ในไทย ค่าเช่าจึงเป็นรายได้จากแหล่งในไทย
การหักค่าใช้จ่ายมาตรฐาน 30%
กฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของไทยให้ผู้ให้เช่าเลือกระหว่าง:
ตัวเลือกที่ 1 — หักค่าใช้จ่ายมาตรฐาน 30% อัตโนมัติ ไม่ต้องใช้เอกสาร ครอบคลุมค่าซ่อมบำรุง ค่าเสื่อมราคา ค่าบริหารจัดการ ค่าประกัน และค่าใช้จ่ายในการถือครองอื่น ๆ หักจากค่าเช่ารวม เหลือ 70% เป็นรายได้ค่าเช่าสุทธิโดยประมาณ
ตัวเลือกที่ 2 — หักค่าใช้จ่ายจริงที่มีเอกสาร ติดตามค่าใช้จ่ายจริงพร้อมใบเสร็จ ได้แก่ ค่าบริหารจัดการ ค่าส่วนกลาง (CAM) เงินกองทุนสำรอง (sinking fund) (ตามส่วนรายปี) ค่าสาธารณูปโภคที่หักได้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าประกัน ค่าซ่อมบำรุง ค่าโฆษณา ค่าเสื่อมราคา จำนวนรวมที่หักได้คือค่าใช้จ่ายจริง
สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่ การหักมาตรฐาน 30% ง่ายกว่าและมักสูงกว่าค่าใช้จ่ายจริง ควรเปลี่ยนไปใช้ค่าใช้จ่ายจริงเฉพาะเมื่อมีเหตุผลให้เชื่อว่าค่าใช้จ่ายจริงเกิน 30% เช่น การปรับปรุงครั้งใหญ่ ค่าบริหารจัดการที่สูงมาก หรือสถานการณ์ต้นทุนสูงเป็นพิเศษ
อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้า
หลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว รายได้ค่าเช่าสุทธิจะถูกรวมกับรายได้ที่ต้องเสียภาษีทั้งหมดของเจ้าของและคำนวณตามอัตราก้าวหน้าของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของไทย:
| รายได้สุทธิที่ต้องเสียภาษี | อัตราส่วนเพิ่ม |
|---|---|
| 0–150,000 THB | 0% |
| 150,001–300,000 | 5% |
| 300,001–500,000 | 10% |
| 500,001–750,000 | 15% |
| 750,001–1,000,000 | 20% |
| 1,000,001–2,000,000 | 25% |
| 2,000,001–5,000,000 | 30% |
| 5,000,001+ | 35% |
รายได้สุทธิที่ต้องเสียภาษี 150,000 THB แรกได้รับยกเว้น ค่าลดหย่อนส่วนตัว (60,000 THB ส่วนตัว บวกค่าลดหย่อนผู้อยู่ในอุปการะ) ยิ่งช่วยลดฐานภาษีลงอีก
สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่ให้เช่าทรัพย์สินหนึ่งแห่ง รายได้ค่าเช่ามักอยู่ในวงเล็บอัตราส่วนเพิ่ม 5%–15% และหลังหักมาตรฐาน 30% และยกเว้น 150,000 THB อัตราภาษีที่มีผลจริงมักอยู่ที่ 5%–10% ของค่าเช่ารวม
การยื่นสองครั้ง — PND.94 และ PND.90
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของไทยกำหนดให้ผู้ให้เช่ายื่นแบบสองครั้ง:
PND.94 — แบบแสดงรายการกลางปี กำหนดยื่น 30 กันยายน ของปีปัจจุบัน รายงานรายได้ที่ได้รับในช่วงมกราคม–มิถุนายน ภาษีที่ชำระถือเป็นการชำระล่วงหน้าสำหรับภาระภาษีประจำปี
PND.90 — แบบแสดงรายการประจำปี กำหนดยื่น 31 มีนาคม ของปีถัดไป รายงานรายได้รวมทั้งปี (รวมช่วงกลางปีที่รายงานใน PND.94) คำนวณภาษีที่ต้องชำระขั้นสุดท้าย หักเงินที่จ่ายล่วงหน้าตาม PND.94 แล้วชำระส่วนที่เหลือ (หรือขอคืนภาษี)
การยื่นทั้งสองครั้งทำได้ที่สำนักงานกรมสรรพากร (Revenue Department) ในพื้นที่ ผ่านระบบ e-Filing ออนไลน์ หรือผ่านตัวแทนภาษี เจ้าของชาวต่างชาติมักใช้ตัวแทนภาษี — ค่าบริการ 5,000–15,000 THB ต่อการยื่นสำหรับแบบแสดงรายการทั่วไป
การหักภาษี ณ ที่จ่ายโดยผู้เช่า — ข้อซับซ้อน 5%
เมื่อผู้เช่าที่เป็นบริษัทไทยจ่ายค่าเช่าให้แก่เจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดา ผู้เช่าต้อง หักภาษี ณ ที่จ่าย (withholding tax) 5% ของค่าเช่า และนำส่งกรมสรรพากร (Revenue Department) ผู้เช่าจะออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายให้เจ้าของ เจ้าของนำภาษีที่ถูกหักนี้มาเครดิตภาษีที่ต้องชำระสุดท้ายในแบบ PND.90
กรณีนี้ใช้เฉพาะเมื่อผู้เช่าเป็นนิติบุคคล (juristic person) ไทย — ไม่ใช้กับผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดา สำหรับเจ้าของที่ให้เช่าแก่บุคคลธรรมดา (ปกติสำหรับที่อยู่อาศัย) ไม่มีการหักภาษี ณ ที่จ่ายโดยผู้เช่า
สำหรับเจ้าของที่ให้เช่าแก่นิติบุคคล (แบบเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ หรือผู้เช่าที่เป็นองค์กร) ค่าเช่าสุทธิในบัญชีธนาคารไทยจะถูกหัก 5% และคุณขอคืนผ่านการยื่นแบบ PND.90
เจ้าของที่ไม่มีถิ่นพำนัก — อัตราคงที่ 15% โดยอัตโนมัติ
หากเจ้าของชาวต่างชาติ ไม่มีการยื่นแบบภาษีในไทย กฎหมายกำหนดให้หักภาษี ณ ที่จ่าย (withholding tax) คงที่ 15% จากรายได้ค่าเช่าจากแหล่งในไทยโดยอัตโนมัติ อัตรานี้สูง — สำหรับเจ้าของส่วนใหญ่ มากกว่าการคำนวณตาม PND.90 ตามปกติ
วิธีแก้ไข: ขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษีไทย (Thai Tax ID) และยื่นแบบ PND.90 ตามปกติ เลขประจำตัวผู้เสียภาษีออกโดยกรมสรรพากร (Revenue Department) การสมัครใช้เวลาหนึ่งถึงสองวัน เมื่อมีเลขประจำตัวผู้เสียภาษีแล้ว สามารถยื่นแบบ PND.94 และ PND.90 ได้เหมือนเจ้าของที่มีถิ่นพำนัก ใช้สิทธิ์หัก 30% คำนวณตามอัตราก้าวหน้า และชำระภาษีตามจริง (ซึ่งต่ำกว่า)
กลไกสำหรับผู้ยื่นที่ไม่มีถิ่นพำนักโดยพื้นฐานเหมือนกับผู้มีถิ่นพำนัก ยกเว้น:
- ยื่นในฐานะผู้ไม่มีถิ่นพำนัก ซึ่งจำกัดสิทธิ์ลดหย่อนบางรายการ
- ไม่สามารถเรียกร้องเครดิตภาษีเฉพาะผู้มีถิ่นพำนักในไทย
- อาจต้องยื่นแม้ว่ารายได้จากแหล่งในไทยจะต่ำกว่าเกณฑ์การยื่นของผู้มีถิ่นพำนัก
สำหรับเจ้าของที่อยู่ในไทยน้อยกว่า 180 วัน/ปี: ยื่นในฐานะผู้ไม่มีถิ่นพำนัก สำหรับเจ้าของที่อยู่ 183+ วัน: ยื่นในฐานะผู้มีถิ่นพำนัก (ซึ่งมีนัยอื่น — ดู “ถิ่นพำนักทางภาษี” ด้านล่าง)
ถิ่นพำนักทางภาษี — คำถามเรื่อง 180 วัน
ไทยถือว่าคุณเป็นผู้มีถิ่นพำนักทางภาษีหากอยู่ในไทย 183 วันขึ้นไปในปีปฏิทิน ผู้มีถิ่นพำนักทางภาษีต้องเสียภาษีจาก:
- รายได้ทั่วโลกในส่วนที่นำเข้าประเทศไทย (กฎการนำเงินเข้าเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยในปี 2024 — ดูด้านล่าง)
- รายได้ทั้งหมดจากแหล่งในไทย
ผู้ไม่มีถิ่นพำนักเสียภาษีเฉพาะรายได้จากแหล่งในไทยเท่านั้น
สำหรับเจ้าของทรัพย์สินโดยเฉพาะ รายได้ค่าเช่าเป็นรายได้จากแหล่งในไทยโดยไม่คำนึงถึงถิ่นพำนัก คำถามเรื่อง 183 วันส่งผลต่อการจัดการรายได้อื่นของคุณ (เงินเดือนจากต่างประเทศ เงินปันผล กำไรจากทุน) ไม่ใช่รายได้ค่าเช่า
การเปลี่ยนแปลงปี 2024: คำสั่งกรมสรรพากร ป. 161/2566 (มีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2024) ปิดช่องโหว่ที่มีมายาวนานซึ่งรายได้จากต่างประเทศที่นำเข้าไทยได้รับการยกเว้นภาษีหากนำเข้ามาหลังปีปฏิทินที่หาได้ ตั้งแต่ปี 2024 รายได้ต่างประเทศที่นำเข้าโดยผู้มีถิ่นพำนักทางภาษีไทยต้องเสียภาษีโดยไม่คำนึงถึงเวลาที่หาได้ ผู้ถือวีซ่า LTR (Long-Term Resident) ได้รับการยกเว้นจากภาษีการนำเงินเข้า — ดู วีซ่า LTR ไทยสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ — คุณสมบัติด้วยการลงทุน $500,000
VAT — เกณฑ์ 1.8 ล้าน THB
การให้เช่าที่อยู่อาศัยแบบบริสุทธิ์ (การเช่าอสังหาริมทรัพย์) ได้รับยกเว้น VAT ผู้เช่าระยะยาวที่จ่ายค่าเช่าเพื่ออยู่อาศัยไม่ก่อให้เกิด VAT
VAT จะบังคับเมื่อกิจกรรมการให้เช่าถูกพิจารณาเป็น ธุรกิจโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ — โดยทั่วไปเมื่อ:
- ระยะเวลาเช่าสั้น (น้อยกว่า 30 วัน รายวัน/รายสัปดาห์)
- มีบริการเพิ่มเติม (ทำความสะอาด อาหารเช้า คอนเซียร์จ เปลี่ยนผ้าขนหนู/ผ้าปูที่นอนรายวัน)
- ดำเนินการในลักษณะโรงแรม
เมื่อกิจกรรมนับเป็นกิจกรรมที่ต้องเสีย VAT และ รายได้รวมเกิน 1.8 ล้าน THB ต่อปี การจดทะเบียน VAT จะบังคับ จากนั้น VAT 7% จะบังคับใช้กับรายได้ค่าเช่าทั้งหมด เจ้าของสามารถเรียกร้อง VAT ซื้อจากค่าใช้จ่ายบางรายการได้
เกณฑ์ 1.8 ล้านนับต่อเจ้าของ ครอบคลุมทุกทรัพย์สิน สำหรับเจ้าของที่มีหน่วยให้เช่าระยะสั้นหลายแห่งและรายได้รวมเกินเกณฑ์ การจดทะเบียนเป็นสิ่งหลีกเลี่ยงไม่ได้
สำหรับนักลงทุนที่เช่าระยะสั้นในภูเก็ต: เกณฑ์ VAT รวมกับความเสี่ยงตามพระราชบัญญัติโรงแรม การดำเนินการให้เช่าระยะสั้นที่มีรายได้เกิน 1.8 ล้านโดยไม่จดทะเบียน VAT จะเพิ่มความเสี่ยงด้านการหลีกเลี่ยงภาษีนอกเหนือจากความเสี่ยงด้านโรงแรมที่ไม่มีใบอนุญาต
ภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิม — ยกเลิกแล้ว
ไทยเคยมีภาษีโรงเรือนและที่ดิน (12.5% ของมูลค่าค่าเช่าต่อปี) ภาษีนี้ถูกยกเลิกโดยพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 — แทนที่ด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งต่ำกว่ามาก (~0.02% ของมูลค่าประเมินสำหรับคอนโดที่ชาวต่างชาติถือครองส่วนใหญ่) และบังคับใช้กับการถือครองไม่ใช่รายได้ค่าเช่า
แหล่งข้อมูลออนไลน์เก่าบางแหล่งยังอ้างถึงอัตรา 12.5% อัตรานั้นไม่มีอีกแล้ว อย่านับซ้ำ
ตัวอย่างการคำนวณ
ตัวอย่างที่ 1 — เจ้าของชาวต่างชาติที่มีถิ่นพำนัก ทรัพย์สิน 1 แห่ง ค่าเช่าต่อปี 800,000 THB
- ค่าเช่ารวม: 800,000
- หักมาตรฐาน 30%: -240,000
- รายได้ค่าเช่าสุทธิโดยประมาณ: 560,000
- ค่าลดหย่อนส่วนตัว (โสด): -60,000
- รายได้สุทธิที่ต้องเสียภาษี: 500,000
- การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา:
- 0–150,000 ที่ 0% = 0
- 150,001–300,000 ที่ 5% = 7,500
- 300,001–500,000 ที่ 10% = 20,000
- รวม: 27,500
- อัตราภาษีที่มีผลจริงจากค่าเช่า: ~3.4% ของค่าเช่ารวม
ตัวอย่างที่ 2 — เจ้าของชาวต่างชาติที่ไม่มีถิ่นพำนัก ทรัพย์สิน 1 แห่ง ค่าเช่าต่อปี 800,000 THB ไม่ยื่นแบบภาษีในไทย
- ค่าเช่ารวม: 800,000
- WHT คงที่ 15%: 120,000
- อัตราภาษีที่มีผลจริง: 15% ของค่าเช่ารวม
ผู้ที่ไม่ยื่นแบบจ่ายภาษีมากกว่าผู้ที่ยื่นอย่างถูกต้องเกือบ 5 เท่าในตัวอย่างนี้ เหตุผลในการยื่นแบบมีน้ำหนักมาก
ตัวอย่างที่ 3 — เจ้าของชาวต่างชาติที่มีถิ่นพำนัก ทรัพย์สิน 2 แห่ง ค่าเช่ารวม 2.5 ล้าน THB ในจำนวนนั้น 1.8 ล้านเป็นการเช่าระยะสั้น
- ค่าเช่ารวม: 2,500,000
- หักมาตรฐาน 30%: -750,000
- รายได้ค่าเช่าสุทธิ: 1,750,000
- ค่าลดหย่อนส่วนตัว: -60,000
- รายได้สุทธิที่ต้องเสียภาษี: 1,690,000
- การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา:
- 0–150,000 ที่ 0%, 150,001–300,000 ที่ 5%, 300,001–500,000 ที่ 10%, 500,001–750,000 ที่ 15%, 750,001–1,000,000 ที่ 20%, 1,000,001–1,690,000 ที่ 25%
- รวม: ~258,000
- ความเสี่ยง VAT: ส่วนที่เป็นการเช่าระยะสั้น (1.8 ล้าน) ถึงเกณฑ์ — อาจต้องจดทะเบียน VAT เพิ่ม 7% จากส่วนนั้น = ~126,000
- อัตราภาษีรวมที่มีผลจริง: ~15% ของค่าเช่ารวม รวม VAT
ส่วนที่เป็นการเช่าระยะสั้นสร้างความซับซ้อนส่วนใหญ่ในกรณีที่มีรายได้สูง การให้เช่าระยะยาวทำให้การเสียภาษีง่ายกว่า
ข้อผิดพลาดที่เจ้าของชาวต่างชาติมักทำ
1. ไม่ยื่นแบบเลย หวังว่ากรมสรรพากร (Revenue Department) จะไม่สังเกตเห็น กรมสรรพากรมีการตรวจสอบข้าม-อ้างอิงรายการให้เช่ากับการยื่นแบบภาษีมากขึ้น ผู้ไม่ยื่นแบบเผชิญกับการประเมินภาษีย้อนหลังพร้อมค่าปรับ
2. ยื่นเฉพาะแบบประจำปี (PND.90) โดยไม่ยื่นกลางปี (PND.94) PND.94 เป็นข้อบังคับสำหรับผู้ให้เช่าที่มีรายได้ค่าเช่าจำนวนมาก การข้ามจะก่อให้เกิดค่าปรับ
3. นับรวมการเช่าระยะสั้นเป็นระยะยาวเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษี กรมสรรพากรตรวจสอบการจัดประเภทการเช่า การจองรายวัน/รายสัปดาห์เป็นการเช่าระยะสั้นและต้องได้รับการวิเคราะห์ VAT และพระราชบัญญัติโรงแรมที่แตกต่างออกไป
4. เรียกร้องทั้งการหักมาตรฐาน 30% และค่าใช้จ่ายจริงพร้อมกัน ต้องเลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง เลือกอัตราที่สูงกว่า
5. ไม่ขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษีไทย การสมัครขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษีไม่ซับซ้อนและช่วยให้ยื่นแบบได้ถูกต้อง การไม่มีเลขประจำตัวจะถูกเก็บภาษีคงที่ 15% โดยอัตโนมัติ
6. ไม่แจ้งในประเทศบ้านเกิด เจ้าของชาวต่างชาติหลายรายต้องรายงานรายได้ค่าเช่าไทยต่อหน่วยงานภาษีในประเทศบ้านเกิดด้วย (สหรัฐฯ สหราชอาณาจักร ออสเตรเลีย ฯลฯ) สนธิสัญญาภาษีมักให้เครดิตสำหรับภาษีไทยที่ชำระ แต่ภาระผูกพันในการแจ้งมักยังคงอยู่
สิ่งที่ผู้ซื้อในปี 2026 ควรรู้
กฎสามข้อ:
-
ขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษีไทยและยื่นแบบ PND.94/PND.90 อย่างถูกต้อง อัตราภาษีที่มีผลจริง 5–10% ภายใต้การยื่นที่ถูกต้องดีกว่า WHT คงที่ 15% สำหรับผู้ไม่ยื่นแบบมาก
-
ใช้การหักมาตรฐาน 30% เว้นแต่มีเหตุผลเฉพาะเจาะจงที่ไม่ควรใช้ ง่ายกว่าและมักสูงกว่าค่าใช้จ่ายจริง
-
ติดตามรายได้จากการเช่าระยะสั้นและระยะยาวแยกกัน การจัดการภาษีต่างกัน ความเสี่ยง VAT ต่างกัน และความเสี่ยงตามพระราชบัญญัติโรงแรมต่างกัน การปะปนกันในบัญชีสร้างปัญหาเมื่อถูกตรวจสอบ
สำหรับบริบทภาษีกว้างขึ้น: ภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย — ครบทุกรายการปี 2026 สำหรับพระราชบัญญัติโรงแรมและความเสี่ยง STR: การเช่าระยะสั้นในประเทศไทย — กฎหมายโรงแรม 2547 และการบังคับใช้ที่ภูเก็ต สำหรับบริบทผลตอบแทน: ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ต — นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจริงเท่าไหร่ สำหรับการยกเว้นภาษีวีซ่า LTR ที่ส่งผลเฉพาะรายได้จากต่างประเทศ: วีซ่า LTR ไทยสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ — คุณสมบัติด้วยการลงทุน $500,000