صدر قانون ضريبة الأراضي والمباني لعام 2019 (พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562) ليحلّ محل ضريبة المنازل والأراضي القديمة في تايلاند، مُستحدِثًا ضريبةً سنويةً على الملكية تستند إلى القيمة التقديرية. تتشابه هذه الضريبة في هيكلها مع ضرائب الأملاك في كثير من الدول الغربية — محسوبةٌ على القيمة التقديرية، ومُقسَّمة حسب الاستخدام، وتُدفع سنويًا للسلطات المحلية. كما أنها أقل بكثير من النظام الذي حلّت محله.
بالنسبة للمالكين الأجانب، الأثر العملي محدود — ما بين 2,000 و10,000 بات سنويًا لشقة في فوكيت. تبرز أهمية آليات التطبيق لأغراض الميزانية ولفهم سبب خطأ نسبة 12.5% القديمة التي لا تزال تُستشهَد بها أحيانًا عبر الإنترنت.
تتناول هذه المقالة المعدلات والإعفاءات وآليات الدفع والفرق بين النظامين القديم والجديد.
ما الذي حلّ القانون محله؟
قبل عام 2020، كانت تايلاند تُطبّق ضريبتين سنويتين مرتبطتين بالأملاك:
ضريبة المنازل والأراضي (ภาษีโรงเรือนและที่ดิน) — 12.5% من القيمة الإيجارية السنوية (الفعلية أو المحتسبة) على العقارات المستخدمة تجاريًا أو للتأجير. لم تكن تُطبَّق على العقارات السكنية التي يشغلها مالكها.
ضريبة التنمية المحلية — ضريبة سنوية صغيرة على الأراضي تستند إلى القيمة المُقدَّرة.
أُلغيت كلتاهما بموجب قانون ضريبة الأراضي والمباني 2019، اعتبارًا من 1 يناير 2020. يُوحِّد القانون الضرائب العقارية ويُوسِّع نطاقها مع خفض المعدلات بشكل ملحوظ.
نسبة 12.5% التي تظهر في بعض المصادر الإلكترونية القديمة ومواد الوسطاء لا تنطبق على أي شيء في عام 2026. لا تُدرجها في ميزانيتك.
الهيكل الجديد — قانون ضريبة الأراضي والمباني 2019
يُنشئ قانون 2019 ضريبةً سنويةً واحدةً على القيمة التقديرية للأراضي والمباني. تتباين المعدلات وفقًا لـ:
- نوع الاستخدام (سكني، زراعي، تجاري/صناعي، شاغر)
- قيمة العقار
- وضع المالك (مسكن رئيسي مع Tabien Baan مقابل مسكن ثانٍ/استثماري)
يحتفظ قسم الخزانة بقاعدة بيانات القيم التقديرية — ذاتها المستخدمة لحسابات رسوم التحويل وضريبة الاستقطاع. تقل القيم التقديرية عادةً بنسبة 30–50% عن القيمة السوقية.
المعدلات حسب فئة الاستخدام
سكني — مسكن رئيسي (يشغله مالكه مع Tabien Baan)
للمسكن الرئيسي لمواطن تايلاندي أو أجنبي مُستوفٍ للشروط، مع تسجيل اسم المالك في Tabien Baan (سجل المنزل) الخاص بالعقار:
| يملك أرضًا + مبنى | يملك المبنى فقط (مثلًا على أرض مؤجَّرة) |
|---|---|
| أول 50 مليون بات مُعفاة | أول 10 ملايين بات مُعفاة |
| 0.03–0.10% على القيمة الزائدة عن الإعفاء | 0.03–0.10% على القيمة الزائدة |
لا تنطبق هذه الفئة على معظم المالكين الأجانب، لأنهم لا يُسجَّلون عادةً في Tabien Baan لوحداتهم السكنية (الكتاب الأصفر مخصص من الناحية المفاهيمية لتسجيل الإقامة لا الملكية فحسب). يستفيد المالكون التايلانديون للمسكن الرئيسي من الإعفاء الكبير.
سكني — مسكن ثانٍ / إضافي / عقار للتأجير
هذه الفئة الشائعة للمالكين الأجانب. تندرج معظم شقق فوكيت المملوكة لأجانب والمستخدمة كبيوت للعطلات أو للتأجير ضمن هذه الفئة. لا إعفاء — تُطبَّق الضريبة من أول بات.
| القيمة التقديرية | المعدل |
|---|---|
| حتى 50 مليون بات | 0.02% |
| 50–75 مليون بات | 0.03% |
| 75–100 مليون بات | 0.05% |
| أكثر من 100 مليون بات | 0.10% |
لشقة نموذجية في فوكيت بقيمة تقديرية 6 ملايين بات (غالبًا ما يكون سعر البيع أعلى؛ والقيمة التقديرية أقل بـ30–50% عادةً): الضريبة السنوية = 0.02% × 6,000,000 = 1,200 بات سنويًا.
لشقة بقيمة تقديرية 10 ملايين بات: 0.02% × 10 ملايين = 2,000 بات سنويًا.
لفيلا بقيمة تقديرية 30 مليون بات: 0.02% × 30 مليون = 6,000 بات سنويًا.
المبالغ المطلقة زهيدة — قريبة من تكلفة قهوة صغيرة أسبوعيًا. خصِّص ما بين 1,000 و10,000 بات سنويًا لمعظم العقارات السكنية المملوكة لأجانب.
زراعي
معدلات تصل إلى 0.15%، مع إعفاءات كبيرة من أول بات للأراضي الزراعية الفعلية. نادرًا ما تكون ذات صلة بالمالكين الأجانب (لا يحق للأجانب تملّك الأراضي الزراعية مباشرةً).
تجاري / صناعي
معدلات تصل إلى 1.2%. تُطبَّق على العقارات المستخدمة في النشاط التجاري — فنادق، مكاتب، مصانع، متاجر. أعلى من السكني. للعقارات الأجنبية المُشغَّلة كفنادق مُسجَّلة (نادر في ملكية الأجانب السكنية)، يُطبَّق المعدل التجاري.
شاغر أو غير مستخدم
معدل عقوبة 0.3% من أول بات، يرتفع 0.3% كل 3 سنوات تبقى فيها العقار غير مستخدم، بحدٍّ أقصى 3%. صُمِّم لتثبيط الاحتفاظ بالأراضي دون استثمار.
بالنسبة لأصحاب الشقق الأجانب، “الشاغر” يعني أن الوحدة لا تُستخدم فعليًا — حتى الاستخدام الشخصي أو التأجير العرضي يُبقي العقار خارج فئة الشاغر. راجع محاسبك التايلاندي إذا ظلّ العقار غير مستخدم كليًا لمدة عام.
إعادة الضبط في 2026 — أول سنة كاملة التطبيق
في عامَي 2020 و2021 و2022 وبعض السنوات اللاحقة، منحت مراسيم مجلس الوزراء تخفيضات جزئية (90% في الغالب) من ضريبة الأراضي والمباني في إطار حوافز ما بعد الجائحة. كانت التخفيضات تُمنح سنةً بسنة ولا تُجدَّد تلقائيًا.
اعتبارًا من مطلع 2026، لا يوجد مرسوم من مجلس الوزراء يُمدِّد هذا التخفيض. يُشير عدد من المختصين (Lex Bangkok وFRANK Legal & Tax وDansiam) إلى 2026 باعتباره أول عام “كامل التطبيق” لهذا القانون. أي أن المعدلات الواردة أعلاه تُطبَّق بنسبة 100% — والمبالغ الزهيدة باتت أعلى قليلًا مقارنةً بفواتير السنوات الماضية.
تحقَّق محليًا قبل الاعتماد على أرقام نهائية؛ قد تمنح بعض المناطق تخفيضات أو إعفاءات إضافية بقرار السلطة المحلية.
آليات الدفع
الإشعار وتاريخ الاستحقاق
تصل الإشعارات من الهيئة الإدارية المحلية (البلدية tessaban أو هيئة Or Bor Tor) في الربع الأول من العام، عادةً بين يناير ومارس. تاريخ الاستحقاق هو أبريل من العام ذاته.
لشقة في فوكيت، يُرسَل الإشعار إلى عنوان المالك المسجَّل (الذي قد يكون العقار نفسه أو الشخص الاعتباري أو عنوان المالك المُدوَّن). قد يفوت الإشعار المالكين الأجانب الذين يقضون جزءًا من العام خارج البلاد — يتولى الشخص الاعتباري عادةً إعادة توجيهه أو الاحتفاظ به.
كيفية الدفع
خيارات الدفع:
- شخصيًا في مكتب tessaban أو Or Bor Tor المحلي
- عبر البنوك المُفوَّضة (يُحدِّد الإشعار البنوك التي تقبل الدفع في تلك المنطقة)
- إلكترونيًا عبر أنظمة الدفع الخاصة بالسلطة المحلية (تتباين حسب المنطقة)
- عبر الشخص الاعتباري، إن كان يُقدِّم هذه الخدمة للمبنى (بعضها يفعل ذلك مقابل رسم بسيط)
احتفظ بالإشعار الضريبي أو أشِر إليه. يكون الدفع نقدًا أو تحويلًا مصرفيًا أو شيكًا حسب خيارات السلطة المعنية.
غرامات التأخر في الدفع
- رسم إضافي 1% شهريًا (بحد أقصى) على الرصيد غير المسدَّد
- بعد فترة عدم دفع ممتدة، يتحول الضريبة غير المسدَّدة إلى رهن على العقار
- بعد فترة أطول من عدم الدفع (3 سنوات عادةً)، يحق للسلطة المحلية اتخاذ إجراءات تنفيذية
بالنسبة لمعظم المالكين الأجانب، يجعل صغر المبالغ المطلقة الامتثالَ أمرًا يسيرًا. نظام الغرامات مهم من حيث المبدأ، لكنه نادرًا ما يُفعَّل للعقارات السكنية في الممارسة الفعلية.
ما الذي لا يندرج ضمن ضريبة الأراضي والمباني؟
ثمة تكاليف أخرى لتملّك العقارات في تايلاند قد تختلط أحيانًا مع ضريبة الأراضي والمباني:
رسوم المناطق المشتركة (CAM) — تُدفع للشخص الاعتباري، وليست ضريبةً. ما بين 50 و80 بات للمتر المربع شهريًا للمشاريع العادية، وأعلى للمشاريع ذات العلامات التجارية.
مساهمات صندوق الاحتياطي (sinking fund) — احتياطي رأسمالي، وليس ضريبةً. تُدفع مرةً عند الشراء مع اشتراكات دورية.
فواتير الخدمات — ليست ضرائب.
رسوم التحويل في مكتب الأراضي، والضريبة التجارية المحددة (Specific Business Tax, SBT) / رسم الدمغة، وضريبة الاستقطاع — ضرائب معاملات تُدفع في مكتب الأراضي (Land Office) يوم التحويل، وليست سنوية.
ضريبة دخل الإيجار — منفصلة، على دخل الإيجار. انظر ضريبة دخل الإيجار لملاك العقارات الأجانب في تايلاند.
ضريبة الأراضي والمباني هي الضريبة الحكومية السنوية الوحيدة على ملكية العقارات.
مقارنة — تايلاند مقابل دول أخرى
للمشترين الأجانب الذين يقارنون تايلاند بأسواق أخرى:
- تايلاند: نحو 0.02% من القيمة التقديرية سنويًا للعقارات السكنية المملوكة لأجانب = 0.01% فعليًا من القيمة السوقية
- الولايات المتحدة: 0.5%–2.5% من القيمة السوقية سنويًا حسب الولاية والمنطقة
- المملكة المتحدة: ضريبة البلدية، متباينة؛ نحو £1,000–3,000 سنويًا لعقار بقيمة £500,000
- فرنسا: Taxe foncière + Taxe d’habitation؛ نحو 1% من القيمة السوقية سنويًا مجتمعتَين
- إسبانيا: ضريبة IBI السنوية ~0.4%–1.1% من القيمة المساحية
- سنغافورة: 0%–32% للمسكن المملوك بتفاصيل إعفاء المسكن الرئيسي؛ 11%–36% لغير المُشغَّل بصاحبه
ضريبة الأملاك السنوية في تايلاند أدنى بفارق كبير من معظم الدول الغربية. المقايضة أن تايلاند تجمع أكثر على مستوى المعاملات (رسوم التحويل والضريبة التجارية المحددة وضريبة الاستقطاع) ومن خلال ضريبة دخل الإيجار.
ما الذي يعنيه هذا للمشترين في 2026؟
ثلاث قواعد:
-
خصِّص 1,000–10,000 بات سنويًا لمعظم العقارات السكنية المملوكة لأجانب. ضريبة الأراضي والمباني بند بسيط في الميزانية، وليست تكلفة احتفاظ كبيرة.
-
تأكَّد من وصول الإشعار. احرص على أن يُعيد الشخص الاعتباري أو مدير العقار توجيه الإشعار السنوي. لا تدعه يتراكم وتتزايد الغرامات.
-
لا تُدرج نسبة 12.5% القديمة في ميزانيتك. ضريبة المنازل والأراضي السابقة لعام 2019 مُلغاة. أي مصدر يستشهد بنسبة 12.5% باعتبارها المعدل الحالي مخطئ.
للسياق الضريبي الشامل: الضرائب والرسوم عند شراء عقار في تايلاند — تفصيل كامل لعام 2026. لضريبة دخل الإيجار (الضريبة السنوية الأكبر للملاك المؤجِّرين): ضريبة دخل الإيجار لملاك العقارات الأجانب في تايلاند. لضرائب المعاملات (الضريبة الأكبر لمرةٍ واحدة): رسوم نقل ملكية العقارات في تايلاند — قاعدة 2% والحافز المخصص للمواطنين التايلانديين والضريبة المقتطعة من المنبع عند بيع العقار في تايلاند — كيف يحسبها مكتب الأراضي.