تُعدُّ رسوم النقل البالغة 2% الضريبة الرئيسية على معاملات العقارات التايلاندية. تُسدَّد نقدًا (عادةً بشيك مصرفي معتمد) إلى دائرة الأراضي لحظة نقل الملكية. الآليات مباشرة من حيث المبدأ، لكنها تتضمن تفاصيل تؤثر فعليًا في ما يدفعه المشترون الأجانب — ولا سيما حافز 2026-2027 الذي يخفض النسبة للمواطنين التايلانديين حصرًا.
تتناول هذه المقالة النسبة وطريقة الحساب وتحديد الطرف الدافع وما يمكن التفاوض عليه، وهي بند واحد ضمن تسلسل الشراء الأوسع الممتد من الحجز إلى يوم نقل الملكية.
كم تبلغ رسوم نقل الملكية في تايلاند وعلى أي أساس تُحسَب؟
تجبي دائرة الأراضي رسوم نقل تعادل 2% من القيمة التقديرية عند انتقال ملكية قطعة أرض أو وحدة شقة سكنية. ينطبق ذلك على:
- عقود البيع والشراء
- نقل الملكية بطريق الهبة (مع استثناءات محدودة للأسرة)
- النقل بأمر قضائي
- معظم معاملات تغيير الملكية الأخرى
الأساس الخاضع للرسم هو القيمة التقديرية المسجَّلة في قاعدة بيانات دائرة الخزانة، لا سعر البيع المتفق عليه بين الطرفين. في معظم معاملات إعادة البيع يتجاوز سعر البيع القيمة التقديرية، إذ تنخفض هذه الأخيرة عادةً بنسبة 30-50% عن قيمة السوق. ويستخدم موظف مكتب الأراضي الأعلى بين القيمة التقديرية وسعر البيع المُعلَن لأغراض احتساب الضريبة — إذن تُحسَب نسبة 2% على أعلى الرقمين.
في مبيعات المطورين للعقارات الجديدة، يتجاوز سعر العقد القيمة التقديرية عادةً، فتُحسَب نسبة 2% على سعر العقد.
هل يخفض حافز 2026-2027 رسوم النقل على المشترين الأجانب؟
لا — فنسبة 0.01% مقتصرة على المواطنين التايلانديين، ويدفع المشترون الأجانب النسبة الكاملة 2% طوال فترة الحافز. أطلقت الحكومة الإجراء في عام 2024 فخفضت رسوم النقل من 2% إلى 0.01% على المنازل والشقق والمباني التجارية المؤهَّلة التي لا تتجاوز قيمتها ฿7 مليون، وتجدِّده سنويًا منذ ذلك الحين. انتهت جولة 2025-2026 في 30 يونيو 2026. ونشرت وزارة الداخلية الإشعارات البديلة في الجريدة الرسمية في 1 يوليو 2026 بالشروط ذاتها — رسوم نقل وتسجيل رهن بنسبة 0.01%، للعقارات الجديدة والمستعملة على السواء، وبسعر بيع وقيمة تقديرية لا يتجاوزان ฿7 مليون، وبمبلغ رهن لا يتجاوز ฿7 مليون لكل عقد — وتسري حتى 30 يونيو 2027.
ونطاق الإجراء أوسع من السكن وحده. تشمل الإشعارات المنازل المستقلة والمزدوجة والمتلاصقة، ووحدات الشقق، والمباني التجارية المؤهَّلة، والأراضي المبيعة مع مبنى سكني أو تجاري. أما جانب الرهن فأضيق من جانب النقل: لا تسري نسبة 0.01% على رسوم تسجيل الرهن إلا إذا نشأ الرهن عن عملية الشراء المؤهَّلة ذاتها وسُجِّل في المعاملة ذاتها مع نقل الملكية.
يقتصر تطبيق النسبة المخفَّضة على المواطنين التايلانديين. تُقيِّد إشعارات وزارة الداخلية هذه الميزة بالمواطنين التايلانديين الذين يشترون منزلًا أو شقة أو مبنى تجاريًا مؤهَّلًا. ويدفع المشترون الأجانب — بمن فيهم الأجانب المتزوجون من مواطنين تايلانديين حيث يكون الزوج الأجنبي هو المشتري المسجَّل — النسبة الكاملة 2%.
أوحى بعض تسويق الوسطاء بأن الأجانب قد يستفيدون أيضًا على الوحدات التي لا تتجاوز ฿7 مليون؛ وهذا غير صحيح. أكد كل من Nishimura & Asahi وFRANK Legal & Tax هذا التقييد المخصص للمواطنين التايلانديين. الافتراض الآمن في التخطيط هو أنك تدفع 2%؛ وإن طبَّق موظف مكتب الأراضي تخفيضًا، فاعتبره مكسبًا إضافيًا.
من يدفع رسوم النقل، المشتري أم البائع؟
بموجب الأعراف السائدة، تُقسَّم رسوم النقل مناصفةً بين المشتري والبائع — لكن عقد البيع والشراء (SPA) هو الفيصل. وإذا خلا من نص، تعيَّن على الطرفين تسوية التوزيع بأنفسهم، فالعرف ليس وضعًا افتراضيًا قانونيًا.
في الواقع العملي، يتفاوت التقسيم:
- معاملات إعادة البيع تحترم التقسيم المناصف في الغالب، وإن كان بعد تفاوض
- عقود المطورين للمشاريع الجديدة كثيرًا ما تُلقي عبء 2% الكامل على المشتري — وهو جزء من التفاوض على السعر الإجمالي
- صفقات البائع المضطر أو ذي الدافع القوي قد تُحمِّل المشتري نصيبًا أكبر مقابل تخفيض السعر
- العقارات على الخارطة ذات حوافز جداول الدفع ربما يتحمَّل المطور الرسوم فيها كامتياز تسويقي
التقسيم العرفي ممارسة شائعة، لا وضع افتراضي قانوني. كن صريحًا في العقد بشأن من يتحمَّل رسوم النقل — فترك الأمر للأعراف يفتح بابًا للنزاع يوم النقل.
كم تكلف رسوم النقل في معاملة حقيقية؟
رسوم النقل هي دائمًا 2% من الأعلى بين القيمة التقديرية وسعر البيع أو سعر العقد (أو 0.01% لمواطن تايلاندي يشتري منزلًا أو شقة أو مبنى تجاريًا مؤهَّلًا لا تتجاوز قيمته ฿7 مليون خلال فترة الحافز)، ومن ثم يتناسب المبلغ النقدي طرديًا مع ذلك الرقم. أربعة أمثلة محسوبة:
المثال 1 — شقة للبيع في بوكيت، سعر البيع ฿10 مليون، القيمة التقديرية ฿7 مليون
- الأعلى بين القيمة التقديرية وسعر البيع: ฿10 مليون (سعر البيع)
- رسوم النقل: 2% × ฿10 مليون = ฿200,000
- التقسيم المناصف: ฿100,000 لكل طرف
المثال 2 — شقة جديدة في بوكيت على الخارطة، سعر العقد ฿12 مليون، القيمة التقديرية ฿8 مليون، المشتري يدفع كاملًا
- الأعلى بين القيمة التقديرية وسعر البيع: ฿12 مليون (سعر العقد)
- رسوم النقل: 2% × ฿12 مليون = ฿240,000
- يتحمَّلها المشتري كاملًا: ฿240,000
المثال 3 — نقل ملكية أرض فيلا في بوكيت إلى شركة ذات غالبية تايلاندية، ฿25 مليون
- الأعلى بين القيمة التقديرية وسعر البيع: ฿25 مليون
- رسوم النقل: 2% × ฿25 مليون = ฿500,000
- التقسيم المناصف: ฿250,000 لكل طرف
المثال 4 — شقة للبيع ฿6 مليون لمواطن تايلاندي (ينطبق الحافز)
- الأعلى بين القيمة التقديرية وسعر البيع: ฿6 مليون
- رسوم النقل بالحافز: 0.01% × ฿6 مليون = ฿600
- التقسيم المناصف: ฿300 لكل طرف
- (للمشتري الأجنبي على الوحدة ذاتها: 2% × ฿6 مليون = ฿120,000)
يُحدث الحافز فارقًا حقيقيًا في التكلفة لصالح المواطنين التايلانديين في معاملات إعادة البيع. أما بالنسبة للمشتري الأجنبي، فهذا التفاوت قائم في الوقت الراهن.
ما الرسوم الأخرى التي يدفعها المشتري في مكتب الأراضي إلى جانب رسوم النقل؟
إلى جانب نصيبه من رسوم النقل، يتحمَّل المشتري عادةً رسم تسجيل عقد الإيجار ورسم الدمغة إن كانت الصفقة بحق إيجار طويل الأجل، إضافةً إلى رسم صغير للتحقق من الحصة الأجنبية في الشقق. يدفع المشتري عادةً في مكتب الأراضي (Land Office) يوم النقل:
- نصيب المشتري من رسوم النقل
- رسوم تسجيل عقد الإيجار (1% من إجمالي الإيجار) في حالة حق الإيجار طويل الأجل (leasehold)
- رسم الدمغة (stamp duty) بنسبة 0.1% على عقد الإيجار في حالة حق الإيجار طويل الأجل
- رسوم التحقق من الحصة الأجنبية (صغيرة، خاصة بالشقق)
- رسوم إدارية متفرقة بسيطة
للاطلاع على التفصيل الضريبي الكامل بالبنود — شاملًا الضريبة التجارية المحددة (Specific Business Tax, SBT) ورسم الدمغة على البيع والضريبة المقتطعة من المنبع (withholding tax)، وهي جميعًا تقع عرفًا على عاتق البائع — انظر الضرائب والرسوم عند شراء عقار في تايلاند — تفصيل كامل لعام 2026. ولمعرفة ما يجري خطوة بخطوة حين تصل إلى الشباك، انظر يوم نقل الملكية في مكتب الأراضي التايلاندي — ما الذي يحدث فعلاً.
هل تحظى رسوم تسجيل الرهن العقاري بالتخفيض ذاته المخصص للتايلانديين؟
نعم — خُفِّضت رسوم تسجيل الرهن القياسية البالغة 1% إلى 0.01% بموجب حافز 2026-2027 ذاته، ومع القيد ذاته المقتصر على المواطنين التايلانديين. والتخفيض ضيق النطاق: لا تسري نسبة 0.01% إلا على رهن ناشئ عن عملية الشراء المؤهَّلة ذاتها ومسجَّل في مكتب الأراضي في وقت نقل الملكية نفسه. أما الرهن المسجَّل في يوم لاحق، أو المأخوذ على عقار تملكه أصلًا، فتُطبَّق عليه النسبة الكاملة 1%. والمشترون الأجانب الذين يحصلون على رهن نادر من بنك تايلاندي على شقة مؤهَّلة للأجانب يدفعون النسبة الكاملة 1%.
بالنسبة لمعظم المشترين الأجانب يظل هذا الأمر نظريًا — إذ نادرًا ما تُقرض البنوك التايلاندية الأجانب لأغراض سكنية — لكنه يندرج ضمن إشعارات وزارة الداخلية ذاتها.
كيف ينبغي للمشترين التفاوض على تقسيم رسوم النقل في العقد؟
تفاوض على التقسيم صراحةً في عقد البيع والشراء بدل الاتكال على العرف، فالأنماط الثلاثة الشائعة تخدم أطرافًا مختلفة، والعقد — لا التقسيم المناصف المعتاد — هو ما يحكم فعليًا.
1. التقسيم المناصف. الأكثر معقولية، ومتوافق مع الأعراف، وسهل التفسير.
2. المشتري يدفع كاملًا (عقد المطور). شائع في المشاريع الجديدة؛ يمكن أحيانًا التفاوض على تعديله إلى التقسيم المناصف أو تحمُّل البائع جزءًا منه كتخفيض على السعر.
3. البائع يدفع كاملًا (البائع المضطر أو المحفَّز أو الهيكل التحفيزي). أقل شيوعًا؛ يظهر حين يرغب البائع في إتمام الصفقة سريعًا وبصورة نظيفة.
بالنسبة للمشترين الأجانب، الطلب الواقعي في التفاوض:
- في إعادة البيع: أصرَّ على التقسيم المناصف ما لم يعكس السعر تحمُّلك نصيبًا أكبر
- في الشراء من مطور على الخارطة: حاول التفاوض للوصول إلى التقسيم المناصف؛ وإن تمسَّك المطور بموقفه، احسب 2% ضمن تكلفتك الإجمالية
- في صفقات البائع المضطر أو المحفَّز: اطلب تحمُّل البائع الرسوم كاملًا ضمن عرض واضح
ماذا يحدث إذا لم ينص العقد على من يدفع رسوم النقل؟
تنشأ أحيانًا خلافات حول التوزيع في مكتب الأراضي حين يخلو عقد البيع والشراء من نص أو يكون غامضًا، لأن الموظف الذي يجبي الرسوم لن يُحكِّم بين الطرفين فيما يستحقه كل منهما. فموظف مكتب الأراضي لا ينحاز لأحد — يجبي الرسوم، وتوزيعها بين الأطراف مسألة تعود إليهم.
إذا وصلت مكتب الأراضي دون وضوح حول طرف الدفع، توقَّع:
- تفاوضًا يمتد ثلاثين دقيقة في الممر
- ضغطًا لـ«الدفع الآن والتسوية لاحقًا»
- خطر تأجيل النقل إن رفض كلا الطرفين الدفع
الحل هو الصراحة في عقد البيع والشراء. تكلفة الوضوح في العقد صفر؛ وتكلفة حل النزاعات في مكتب الأراضي حقيقية — تأخير في النقل وتوتر في العلاقات وزيارة إضافية إن أُعيد الجدولة.
ماذا ينبغي للمشترين أن يفعلوا بشأن رسوم النقل في 2026؟
ضَع في ميزانيتك نسبة 2% الكاملة بوصفك مشتريًا أجنبيًا، وتفاوض على التقسيم في العقد لا يوم النقل، ورتِّب شيك نصيب المشتري قبل يوم النقل. ثلاث قواعد:
-
ضَع ميزانية بنسبة 2% الكاملة بوصفك مشتريًا أجنبيًا. لا تحسب على أساس حافز 0.01% — فهو ليس لك.
-
تفاوض على التقسيم في العقد لا يوم النقل. كن صريحًا حول طرف الدفع. اطلب التقسيم المناصف في إعادة البيع؛ وارفض تحمُّل 100% في عقود المطورين إلا إن انعكس ذلك تخفيضًا مقابلًا في السعر.
-
ادفع نصيب المشتري بشيك مصرفي معتمد لأمر مكتب الأراضي. رتِّب الشيك قبل يوم النقل. لا تُحضر نقدًا لمبالغ بهذا الحجم.
للسياق الضريبي الشامل: الضرائب والرسوم عند شراء عقار في تايلاند — تفصيل كامل لعام 2026. لإجراءات مكتب الأراضي: يوم نقل الملكية في مكتب الأراضي التايلاندي — ما الذي يحدث فعلاً. للضريبة المقتطعة من المنبع (withholding tax) — أكبر ضريبة تقع على البائع: الضريبة المقتطعة من المنبع عند بيع العقار في تايلاند — كيف يحسبها مكتب الأراضي. للتفاوض على عقد البيع والشراء: عقد البيع والشراء (SPA) للعقارات في تايلاند — ما يحتاج المشتري الأجنبي معرفته.
.jpg?width=2000)
