يخلط معظم المشترين بين نظامَي الإبلاغ المختلفَين حين يتساءلون عما إذا كانت تايلاند “تُبلِّغ” بلدهم عن صفقة شراء عقار. الإجابة واضحة: لا تُبلِّغ تايلاند سلطات الضرائب الأجنبية عن ملكية العقارات، لكنها تُبلِّغ عن الحسابات المصرفية التايلاندية. بما أن كل مشترٍ أجنبي تقريبًا يُوجِّه أمواله عبر حساب مصرفي تايلاندي (يتطلب تسجيل ملكية الشقة فريهولد باسم أجنبي نموذج FET — انظر نموذج FET للمعاملات بالنقد الأجنبي)، فإن الحساب نفسه ورصيده في نهاية العام والفائدة المُضافة إليه تكون مرئية لبلدك حتى وإن ظل سند الملكية خفيًا.
هل يُبلِّغ CRS عن العقار التايلاندي أم عن الحساب المصرفي المستخدم لشرائه؟
يُبلِّغ CRS عن الحساب المصرفي التايلاندي، لا عن سند الملكية ولا عن الملكية ذاتها. معيار الإبلاغ المشترك (CRS) الصادر عن OECD هو تبادل تلقائي لـمعلومات الحسابات المالية بين الولايات القضائية المشاركة. أصبحت تايلاند ولايةً مُبلِّغة بموجب CRS وفق قانون تبادل المعلومات الضريبية B.E. 2566 (2023)، وانطلقت أول عمليات تبادل تغطي السنة التقويمية 2022 في سبتمبر 2023.
ما يُبلَّغ عنه:
- أرصدة الحسابات المصرفية في نهاية العام
- الفوائد المُضافة إلى حساب الإيداع؛ والفوائد والأرباح الموزعة وغيرها من الدخل الناتج عن الأصول المحتفظ بها في حساب الحفظ
- إجمالي العائدات من بيع الأصول المالية
- اسم صاحب الحساب وعنوانه ورقم التعريف الضريبي وبلد إقامته الضريبية
ما لا يُبلَّغ عنه:
- ملكية العقارات (الأراضي والشقق والفيلات)
- سندات الملكية ذاتها أو سجلات مكتب الأراضي
- الرهون العقارية أو تسجيل عقود الإيجار أو مدفوعات ضريبة العقارات
تُبادل تايلاند البيانات مع نحو 100 ولاية قضائية، من بينها جميع الدول الأعضاء في الاتحاد الأوروبي والمملكة المتحدة وأستراليا وسنغافورة وهونغ كونغ وسويسرا ومعظم المراكز المالية الكبرى. تُحدِّث OECD Global Forum القائمة باستمرار.
هل يُبلِّغ FATCA عن عقاري التايلاندي إن كنت شخصًا أمريكيًا؟
لا يُبلِّغ FATCA عن العقار التايلاندي ذاته؛ بل ينطبق على الحسابات المالية التايلاندية التي يملكها الأشخاص الأمريكيون. قانون الامتثال الضريبي للحسابات الأجنبية الأمريكي (FATCA) ثنائي الطابع، ولا ينطبق إلا على المواطنين الأمريكيين وحاملي البطاقة الخضراء والمقيمين ضريبيًا في الولايات المتحدة. وقّعت تايلاند اتفاقية حكومية دولية نموذج 1 (IGA) مع وزارة الخزانة الأمريكية عام 2016. تُحدِّد المؤسسات المالية التايلاندية أصحاب الحسابات الأمريكيين وتُبلِّغ عن أرصدتهم ودخلهم إلى IRS عبر دائرة الإيرادات (Revenue Department) التايلاندية.
الحدود الأمريكية للإبلاغ المنفصل من جانب المكلف:
- FBAR (FinCEN 114): إجمالي رصيد الحسابات الأجنبية يتجاوز 10,000 دولار في أي وقت خلال العام
- Form 8938 (أعزب، مقيم في الولايات المتحدة): 50,000 دولار في نهاية العام أو 75,000 دولار في أي وقت
- Form 8938 (متزوج بإقرار مشترك، مقيم في الولايات المتحدة): 100,000 دولار في نهاية العام أو 150,000 دولار في أي وقت
- Form 8938 (أعزب، مقيم في الخارج): 200,000 دولار في نهاية العام أو 300,000 دولار في أي وقت
الغرامات على عدم التقديم صارمة (10,000 دولار لكل مخالفة FBAR، وترتفع في حالات التعمد). FATCA هو السبب الوحيد الذي يجعل معظم المشترين الأمريكيين يهيكلون عمليات شراء العقارات في تايلاند بشكل مختلف عن غيرهم.
كيف يمكن لسلطتي الضريبية المحلية تتبُّع شراء عقار في تايلاند؟
يمكنها تتبُّع أرصدة الحساب المصرفي التايلاندي المُبلَّغ عنها حول الشراء والإيجار والبيع لاحقًا، رغم أن أحدًا لا يُبلِّغ عن سند الملكية. إليك كيف تصبح ملكية العقار في تايلاند مرئيةً لسلطتك الضريبية المحلية:
- تُحوِّل أموال الشراء من الخارج إلى حساب مصرفي تايلاندي. يُوثِّق نموذج FET مصدر العملة الأجنبية (مطلوب لملكية الشقق فريهولد بموجب قانون الشقق السكنية التايلاندي).
- يُبلِّغ البنك التايلاندي عن حسابك بموجب CRS (إن كنت مقيمًا في ولاية قضائية CRS) أو FATCA (إن كنت أمريكيًا).
- الإيجار الذي يدخل ذلك الحساب يرفع الرصيد المُبلَّغ عنه في نهاية العام، إن بقي في الحساب حتى نهاية العام؛ أما الدخل المُبلَّغ عنه في حساب الإيداع فهو الفائدة المُضافة، لا الإيجار نفسه.
- عند البيع، تخصم الضريبة المقتطعة من المنبع (withholding tax) في مكتب الأراضي وفق ضريبة الاستقطاع عند بيع العقار، وتصل العائدات إلى الحساب التايلاندي فترفع الرصيد المُبلَّغ عنه لتلك السنة، إن بقي المال في الحساب حتى نهاية العام.
- تطّلع سلطتك الضريبية المحلية على الحساب التايلاندي وترى رصيدًا مُبلَّغًا عنه لا يتطابق مع الأصول الأجنبية المُعلنة، فتطرح أسئلتها.
ملكية العقار في حد ذاتها ليست العامل المحرِّك. المحرِّك هو أرصدة الحساب المُبلَّغ عنها المحيطة بها.
ماذا يجب أن أُعلن بعد شراء عقار في تايلاند؟
أعلِن عن دخل الإيجار الأجنبي والحسابات التايلاندية التي يشترطها بلدك، ويشترط عدد قليل من الدول الإعلان عن العقارات الأجنبية ذاتها أيضًا. تشترط معظم الولايات القضائية الإعلان عن دخل الإيجار الأجنبي في إقرارك الضريبي المحلي بصرف النظر عما إذا كنت تدفع أيضًا ضرائب تايلاندية (انظر ضريبة دخل الإيجار للأجانب). يُوجب كثير منها الإعلان عن الحسابات الأجنبية فوق الحدود المقررة. أما عدد قليل منها (فرنسا وإسبانيا وبعض دول أمريكا اللاتينية) فيشترط الإعلان عن العقارات الأجنبية ذاتها — راجع القواعد المحلية.
استخدم إقامتك الضريبية الحقيقية في نماذج KYC المصرفية التايلاندية. تزوير بلد إقامتك الضريبية في نماذج KYC المصرفية التايلاندية هو التصرف الأعلى خطورة على الإطلاق، لأن بيانات CRS تذهب إلى البلد الذي ادّعيته، فيما يمكن لبلدك الأصلي طلب المعلومات بموجب معاهدات ضريبية. أي تعارض قابل للكشف.
الإقامة الضريبية في تايلاند تُغيِّر المشهد. إن أصبحت مقيمًا ضريبيًا في تايلاند بموجب قاعدة 180 يومًا (الإقامة الضريبية في تايلاند لـ 180 يومًا)، يمكنك الإعلان عن تايلاند بوصفها بلد إقامتك الضريبية لأغراض CRS، ويتوقف بلدك السابق عمومًا عن تلقي التقارير التلقائية — وإن كان لا يزال بإمكانه طلب المعلومات ثنائيًا.
