كلّف بناء منزل قياسي في بانكوك في الربع الثالث من 2026 أكثر بنسبة 1.5% مما في الربع الثاني، وأكثر بنسبة 2.1% مما في الربع الثالث من 2025. ونشر مركز معلومات العقارات (REIC) التابع لبنك الإسكان الحكومي هذه الأرقام في 12 أكتوبر 2026 ضمن مؤشر تكلفة بناء المساكن (Home Construction Cost Index، HCCI). ويتركّز الارتفاع في الأعمال الإنشائية ومنتجات الخرسانة، ويقول REIC إن المطورين قد لا يتمكنون من تحميل أسعار البيع كامل التكلفة.
ويفتتح بيان REIC عن مؤشر بانكوك بهذه العبارة الرئيسية، مترجمةً عن التايلاندية: «لا تزال تكاليف البناء ترتفع، ولا سيما الأعمال الإنشائية ومنتجات الخرسانة، في حين لا يمكن تعديل أسعار البيع إلا بقدر محدود، لذا يجب على المطورين التركيز على إدارة التكاليف وتحسين كفاءة تطوير المشاريع».
المؤشر في أعلى نقطة على رسم REIC البياني الممتد على 15 ربعًا
بلغ المؤشر 146.2 نقطة في الربع الثالث من 2026، مقارنةً بسنة الأساس 2010. وهذا أعلى مستوى بين الأرباع الخمسة عشر التي يعرضها رسم REIC البياني، الذي يبدأ من الربع الأول من 2023، ويزيد بنسبة 8.8% على تلك القراءة الأولى البالغة 134.4. ولم يكن الصعود منتظمًا. فقد تراجع المؤشر إلى 142.1 في الربع الرابع من 2025، وإلى 141.9 في الربع الأول من 2026، ثم ارتفع إلى 144.1 و146.2 في الربعين التاليين.
الأعمال الإنشائية ارتفعت بأسرع وتيرة
يقسّم REIC المؤشر حسب نوع العمل، وتتصدّر الهندسة الإنشائية القائمة. فقد ارتفعت 3.6% على أساس ربع سنوي و6.2% على أساس سنوي. وعلى أساس ربع سنوي، تحرّك كل نوع من أنواع العمل الثلاثة الأخرى بأقل من 1%. وعلى أساس سنوي، ارتفعت الأنظمة الصحية 1.5%، والأعمال المعمارية 0.6%، وتراجعت أنظمة الكهرباء والاتصالات 0.4%.
| نوع العمل | على أساس ربع سنوي | على أساس سنوي |
|---|---|---|
| الهندسة الإنشائية | +3.6% | +6.2% |
| الأعمال المعمارية | +0.8% | +0.6% |
| الأنظمة الصحية | 0.0% | +1.5% |
| أنظمة الكهرباء والاتصالات | +0.4% | −0.4% |
ويقول REIC إن الضغط يتركّز في الهندسة الإنشائية، التي يصفها بأنها الجزء الأساسي في البناء والجزء الذي يؤثر مباشرةً في تكلفة المشاريع السكنية.
منتجات الخرسانة ارتفعت 13.2% في ربع واحد
ومن بين المواد، ارتفعت منتجات الخرسانة 13.2% على أساس ربع سنوي و13.0% على أساس سنوي. ويصف REIC ذلك بأنه أعلى معدل زيادة منذ ثلاثة أرباع. وارتفعت مواد البناء الأخرى 5.3% على أساس ربع سنوي و7.6% على أساس سنوي. أما الصلب ومنتجاته فسارت في الاتجاه المعاكس على أساس ربع سنوي، بتراجع 4.1%، لكنها بقيت أعلى بنسبة 1.5% مما قبل عام. وتراجع البلاط في الفترتين، ولم يتحرك الخشب ومنتجاته في أيٍّ منهما.
REIC: مشاريع المساكن المقامة على أرض تتأثر مباشرةً
يقول REIC إن مشاريع الإسكان منخفض الارتفاع، أي المساكن المقامة على أرض، تحمل حصة مرتفعة نسبيًا من تكاليف الأعمال الإنشائية والخرسانة، ولذلك تتأثر مباشرةً. ويقول إن الزيادة قد تؤثر في أسعار بيعها وهوامش أرباحها وقرارات المطورين بإطلاق مشاريع جديدة.
وبالنسبة إلى المشاريع التي حُدّدت أسعارها بالفعل، يقول REIC إن المطورين قد لا يتمكنون من تحميل أسعار البيع كامل التكلفة، لأن سوق الإسكان لا يزال يواجه قوة شرائية محدودة وقدرة محدودة لدى المستهلكين على الوصول إلى الائتمان. ويقول إن على المطورين الموازنة بين حماية هوامش أرباحهم وحماية ما يستطيع المشترون تحمّله. فالزيادة الكبيرة في الأسعار قد تضرّ بالمبيعات وتُطيل الوقت اللازم لتصريف المخزون، وعدم رفع الأسعار إطلاقًا قد يضغط على الهوامش. ويقترح REIC أن يدير المطورون التكاليف في وقت أبكر: تصاميم تتناسب مع التكلفة، واختيار معايير المواد، وكميات المواد، وشراء المواد مسبقًا، وتوقيع عقود البناء مسبقًا.
ويتوقع REIC أن يتجه المؤشر صعودًا في الربع الرابع من 2026. ويشير إلى ضغوط من تكاليف الطاقة ومواد البناء والعمالة، ويقول إن نقص الحِرفيين المهرة قد يُبقي التكاليف مرتفعة.
ما يمكن أن يتحقق منه المشتري أو المالك في بوكيت
لا يتضمن البيان أي رقم لبوكيت أو لأي محافظة أخرى، لذا لا شيء فيه يقيس تكلفة بناء فيلا في بوكيت، وقد تتحرك التكاليف في الجزيرة على نحو مختلف عن بانكوك. لكن الفيلا منزل مقام على أرض، ولذلك فإن ما يقوله REIC عن المساكن المقامة على أرض هو الجزء من البيان الأقرب إلى مشتري الفيلا في بوكيت.
بالنسبة إلى مشتري فيلا على الخارطة، فإن سعر العقد هو نقطة البداية. تحقّق مما إذا كانت اتفاقية البيع والشراء تثبّت السعر أم تتضمن بند تصعيد يتيح للمطور رفعه عند ارتفاع تكاليف المواد. وفي مشروع لا يزال قيد البيع، فإن المطور الذي ينقل جزءًا من زيادة التكلفة إلى المشترين يُظهر ذلك عادةً في قائمة أسعار معدّلة للوحدات المتبقية. ويذكر REIC اختيار معايير المواد وكميات المواد وسيلتين يدير بهما المطورون التكلفة، لذا من المفيد التحقق من أن جدول المواصفات في عقدك يسمّي المواد والتشطيبات، لا المخطط فقط. وحيث تكون الأسعار محدّدة بالفعل وترتفع التكاليف، فإن ما يقوله REIC عن تآكل الهوامش سبب للسؤال عن كيفية تمويل المشروع حتى اكتماله.
أما المالك الذي يتعاقد على بناء منزله فيواجه المسألة بشكل أكثر مباشرة. ففي عقد السعر الثابت، يتحمّل المقاول عمومًا ارتفاع تكاليف المواد ضمن نطاق العمل المتفق عليه؛ وفي عقد التكلفة زائد الأتعاب، يتحمّله المالك عادةً. اسأل أيّ بنود عرض السعر ثابتة وأيّها يتبع أسعار المواد، وإلى متى يبقى العرض ساريًا، وكيف يسعّر الأعمال الإنشائية والخرسانة، وهما البندان اللذان ارتفعا بأسرع وتيرة في مؤشر بانكوك. والخطوات التي يقترحها REIC على المطورين، مثل شراء المواد وتوقيع عقود البناء مسبقًا، أسئلة يمكن للمالك أيضًا أن يطرحها على المقاول.
ما لا يقوله البيان
لا يحدد البيان أوزان أنواع العمل أو المواد داخل المؤشر، ولذلك لا يقول كم من ارتفاع الـ1.5% جاء من منتجات الخرسانة. ولا يذكر تكلفة بالباهت للمتر المربع، ولا سببًا لارتفاع منتجات الخرسانة بهذه الحدة في الربع الثالث. ومؤشر المنزل القياسي ليس عرض سعر لأي فيلا أو مشروع بعينه.
ولا يقول البيان أيضًا كم من زيادة التكلفة نقله المطورون إلى المشترين أو سينقلونه، ولا ما إذا كان أي مطور في بوكيت قد حدّد أسعاره قبل الارتفاع. ونظرة REIC إلى الربع الرابع توقّع منه، لا نتيجة.
أدلة للتحقق من عقد على الخارطة أو عقد فيلا
يتناول مخاطر الاستثمار على الخارطة في بوكيت تعثّر المطور وتأخّر التسليم والتراجع عن المواصفات، وكيف تقلّل بنية العقد والعناية الواجبة من كل منها. ويشرح جداول الدفع على الخارطة في بوكيت كيف ينبغي أن تتبع الأقساط مراحل بناء يمكن التحقق منها، وأي الشروط يجب التفاوض عليها قبل التوقيع. ويفصل دليل شراء الأجنبي لفيلا في تايلاند بين سند ملكية الأرض وإثبات ملكية المبنى والحقوق المسجلة في شراء الفيلا، ويحدد ما يجب التحقق منه قبل كل دفعة في فيلا على الخارطة.
