Покупатели, изучающие тайскую недвижимость, регулярно слышат о «BOI» как о способе обойти ограничения на иностранное владение. Большая часть этих сведений ошибочна, устарела или относится исключительно к проектам коммерческого масштаба. Для жилой виллы BOI-продвижение не является рабочим путём к владению землёй в 2026 году. Реальные точки пересечения BOI и недвижимости значительно уже, чем предполагает маркетинг.
Что такое BOI
BOI (Board of Investment, Совет по инвестициям Таиланда), действующий на основании Закона об инвестиционном продвижении B.E. 2520 (1977, с последующими изменениями), предоставляет льготы компаниям, ведущим деятельность, которую правительство Таиланда хочет стимулировать: производство, технологии, отдельные виды услуг, сельское хозяйство, инфраструктуру. Льготы включают налоговые каникулы по налогу на прибыль (3–8 лет), освобождение от пошлин на импортное оборудование, упрощение разрешений на работу и — что важно в данном контексте — право по статье 27 для иностранной компании с большинством в акционерном капитале владеть землёй для продвигаемой деятельности.
Чем BOI не является: жилой инвестиционной схемой. В действующем законодательстве нет пути «купи виллу за ฿X — и BOI даёт тебе право собственности».
Право на владение землёй по статье 27
Если тайская компания с иностранным большинством получила BOI-продвижение по утверждённой деятельности:
- Статья 27 Закона об инвестиционном продвижении позволяет компании владеть землёй, используемой для продвигаемой деятельности
- Одобрение выдаётся под конкретный проект — площадь земли утверждается при выдаче статуса
- Земля должна использоваться по продвигаемому назначению; переход в личное жилое использование влечёт отзыв статуса
- При отзыве статуса или сворачивании деятельности земля, как правило, должна быть продана в течение одного года (статья 27, абзац 2)
На практике BOI-владение землёй предназначено для заводов, коммерчески эксплуатируемых отелей, крупных апарт-отелей, R&D-кампусов и аналогичных объектов — но не для частных домов.
Прекращённая схема с ฿40 млн
В более старых статьях по-прежнему упоминается статья 96 bis Земельного кодекса, которая некогда позволяла иностранцам владеть до 1 рай (rai) жилой земли при вложении ฿40 млн в одобренные тайские активы сроком не менее пяти лет. Норма была введена в 2002 году (Приказ Министерства № 47) и теоретически возродилась в 2022 году в виде проекта регулирования, вызвавшего значительное общественное противодействие и отозванного до вступления в силу. По состоянию на 2026 год ни одна действующая версия этой схемы не работает. Рассчитывать на неё не следует.
Виза LTR — проживание, а не владение
Виза LTR (Long-Term Resident), запущенная в сентябре 2022 года и администрируемая BOI, — это программа BOI, с которой покупатели сталкиваются чаще всего. Это виза, а не разрешение на владение землёй.
Виза LTR предоставляет:
- Возобновляемую 10-летнюю визу по четырём категориям (Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner, Work-from-Thailand Professional, Highly-Skilled Professional)
- Многократный въезд без отдельного разрешения на повторный въезд
- Упрощённую 90-дневную регистрацию (достаточно ежегодной)
- Освобождение от налога на иностранные доходы (категории Wealthy Global Citizen и Wealthy Pensioner — особенно существенно с учётом изменений 2024 года по переводам, рассмотренных в Налоговое резидентство в Таиланде — правило 183 дней и изменения 2024 года)
- Разрешение на работу без дополнительной платы
- Покрытие супруга(-и) и до четырёх иждивенцев
Виза LTR не даёт права на владение землёй. Держатели LTR покупают кондоминиумы на тех же условиях 49-процентной иностранной квоты, что и любой другой иностранец (Иностранная квота 49% в тайских кондоминиумах — как это работает на практике), и арендуют землю на тех же условиях лизхолда (leasehold) (Фрихолд vs лизхолд в Таиланде — в чём разница и что выбрать).
Когда BOI действительно подходит
BOI-продвижение оправдано в сфере недвижимости, если:
- Вы строите отель от 100 номеров (деятельность BOI 7.4)
- Вы развиваете апарт-отель нужного масштаба (ряд подвидов деятельности квалифицируются в сфере услуг)
- Вы управляете медицинским, пенсионным или велнес-объектом (соответствует деятельности 7.32)
- У вас промышленный или коммерческий проект, в котором недвижимость является вспомогательным элементом продвигаемой деятельности
В таких случаях налоговые каникулы BOI и право на владение землёй существенно меняют экономику проекта. При жилой покупке каждый «обходной путь», который, кажется, предлагает BOI, либо не существует, либо является неподходящим инструментом — обычная структура через тайскую компанию (Тайские компании для владения недвижимостью — что изменилось в 2024–2025 годах) обходится дешевле и требует меньшей отчётности, хотя и несёт собственные серьёзные риски.
Стоимость создания и поддержания
Для проекта, который действительно соответствует требованиям:
- Подача заявки в BOI: ฿50 000–100 000 государственных пошлин плюс ฿200 000–400 000 гонорара консультантов для нетривиальной заявки
- Регистрация компании и структурирование: ฿50 000–150 000
- Ежегодные отчёты по комплаенсу BOI, аудированная отчётность и отчёты о ходе деятельности
- Риски: отзыв льгот, ретроактивные налоговые обязательства за невыполненные обязательства
Эти цифры разумны для коммерческого проекта от ฿50 млн. Для покупки виллы за ฿20 млн они не оправданы.
Для кого это подходит
- Девелоперы, строящие отели или апарт-отели нужного масштаба
- Операторы медицинских или велнес-объектов
- Промышленные или технологические проекты, где земля функционально связана с бизнесом
Для кого это не подходит
- Частные покупатели, ищущие виллу с землёй
- Покупатели, которым говорят, что «BOI даёт фрихолд (freehold) на землю за ฿40 млн» — эта схема не работает
- Все, кто рассчитывает, что виза LTR решит вопрос владения землёй в фрихолд, — не решает
Источники
- Thailand Board of Investment — Закон об инвестиционном продвижении B.E. 2520 (консолидированный текст) — https://www.boi.go.th/en/investment_promotion_act
- BOI — Право на владение землёй по статье 27 для продвигаемых компаний — https://www.boi.go.th/en/non_tax_incentive
- BOI — Программа визы Long-Term Resident — https://ltr.boi.go.th/
- Земельный кодекс B.E. 2497 — Статья 96 bis (текст жилой схемы с ฿40 млн, в настоящее время не действующей) — Канцелярия Государственного совета Таиланда
- Перечень видов деятельности BOI 2024 — https://www.boi.go.th/en/eligible_activities