Многие покупатели путают два разных режима отчётности, спрашивая, «сообщает» ли Таиланд их стране о покупке недвижимости. Ответ чёткий: Таиланд не передаёт иностранным налоговым органам данные о праве собственности на недвижимость, но передаёт данные о тайских банковских счетах. Поскольку практически каждый иностранный покупатель проводит деньги через тайский банковский счёт (форма FET (Foreign Exchange Transaction Form) этого требует — см. Форма FET (Foreign Exchange Transaction) — что нужно знать иностранному покупателю), финансовая сторона сделки видна вашей стране, даже если правоустанавливающий документ — нет.
Что охватывает CRS и что нет
Стандарт OECD Common Reporting Standard (CRS) предусматривает автоматический обмен информацией о финансовых счетах между участвующими юрисдикциями. Таиланд стал юрисдикцией, подающей отчётность по CRS, согласно Закону об обмене налоговой информацией B.E. 2566 (2023); первый обмен за 2022 календарный год состоялся в сентябре 2023 года.
Что передаётся:
- Остатки на банковских счетах на конец года
- Проценты, дивиденды и иные доходы, зачисленные на счёт
- Валовая выручка от продажи финансовых активов
- Имя и адрес владельца счёта, его идентификационный номер налогоплательщика и страна налогового резидентства
Что не передаётся:
- Право собственности на недвижимость (земля, кондоминиумы, виллы)
- Сам правоустанавливающий документ или записи Земельного офиса (Land Office)
- Ипотека, регистрация аренды или платежи по налогу на имущество
Таиланд обменивается данными примерно со 100 юрисдикциями, включая все государства — члены ЕС, Великобританию, Австралию, Сингапур, Гонконг, Швейцарию и большинство крупных финансовых центров. Список ведётся Глобальным форумом OECD.
FATCA — только для американских лиц
Американский Закон о налоговом соответствии иностранных счетов (Foreign Account Tax Compliance Act, FATCA) действует на двусторонней основе и распространяется только на граждан США, обладателей грин-карт и налоговых резидентов США. Таиланд подписал с Министерством финансов США соглашение Model 1 Intergovernmental Agreement в 2016 году. Тайские финансовые учреждения выявляют держателей счетов-американцев и передают сведения об их остатках и доходах в IRS через Налоговое управление Таиланда (Revenue Department).
Пороги отдельной отчётности для налогоплательщика:
- FBAR (FinCEN 114): совокупный остаток на иностранных счетах превышает USD 10 000 в любой момент года
- Form 8938 (одиночная подача, резидент США): USD 50 000 на конец года или USD 75 000 в любой момент
- Form 8938 (совместная подача супругов, резиденты США): USD 100 000 на конец года или USD 150 000 в любой момент
- Form 8938 (одиночная подача, за рубежом): USD 200 000 на конец года или USD 300 000 в любой момент
Штрафы за непредставление отчётности существенны (USD 10 000 за каждое нарушение FBAR, с нарастанием при умышленных нарушениях). FATCA — единственная причина, по которой большинство американских покупателей структурируют покупку тайской недвижимости иначе, чем покупатели из других стран.
Как работает документальный след
Вот как право собственности на тайскую недвижимость становится видимым для налогового органа вашей страны, даже если никто не передаёт правоустанавливающий документ напрямую:
- Вы переводите средства на покупку из-за рубежа на тайский банковский счёт. Форма FET (Foreign Exchange Transaction Form) фиксирует валютное происхождение средств (обязательное условие для владения кондоминиумом иностранцем в соответствии с Закон о кондоминиумах Таиланда — правовая основа иностранного владения).
- Тайский банк передаёт данные о вашем счёте по CRS (если вы являетесь резидентом юрисдикции CRS) или FATCA (если вы американское лицо).
- Арендный доход (при наличии) поступает на этот счёт и включается в данные, передаваемые по CRS/FATCA.
- При продаже подоходный налог у источника (withholding tax) удерживается Земельным офисом (Land Office) при переоформлении, а выручка зачисляется на тайский счёт — и снова попадает в отчётность (см. Налог у источника при продаже недвижимости в Таиланде — как его рассчитывает Земельный офис).
- Налоговый орган вашей страны видит тайский счёт, видит поступления, которые не соответствуют задекларированным иностранным активам, и задаёт вопросы.
Само по себе право собственности на недвижимость не является триггером. Таковыми являются финансовые потоки вокруг него.
Практические выводы для иностранных владельцев
Декларируйте то, что требует ваша страна. Большинство юрисдикций обязывают указывать иностранные арендные доходы в налоговой декларации вне зависимости от уплаты тайского налога (см. Налог на доход от аренды для иностранных владельцев недвижимости в Таиланде). Многие также требуют декларировать иностранные счета, превышающие пороговые значения. Небольшое число стран (Франция, Испания, ряд латиноамериканских государств) требуют декларировать саму иностранную недвижимость — уточните местные правила.
Указывайте реальное налоговое резидентство в банковских формах. Искажение сведений о стране налогового резидентства в формах KYC тайского банка — самый рискованный шаг, поскольку данные CRS направляются в ту страну, которую вы указали, а ваша фактическая страна резидентства может запросить информацию по налоговым договорам. Расхождение выявляется.
Налоговое резидентство в Таиланде меняет картину. Если вы становитесь налоговым резидентом Таиланда по правилу 183 дней (Налоговое резидентство в Таиланде — правило 183 дней и изменения 2024 года), вы можете указать Таиланд как страну налогового резидентства для целей CRS, и ваша прежняя страна резидентства, как правило, перестаёт получать автоматические отчёты — хотя по-прежнему может запрашивать информацию на двусторонней основе.
Источники
- OECD Global Forum — статус обязательств и участия Таиланда в CRS — https://www.oecd.org/tax/transparency/
- Налоговое управление Таиланда (Revenue Department) — Закон об обмене налоговой информацией B.E. 2566 (2023) — https://www.rd.go.th/english/
- Министерство финансов США — FATCA IGA с Таиландом (Model 1, подписано в марте 2016 года) — https://home.treasury.gov/policy-issues/tax-policy/foreign-account-tax-compliance-act
- IRS Form 8938 — пороги (2026 налоговый год) — https://www.irs.gov/businesses/corporations/foreign-account-tax-compliance-act-fatca
- FinCEN — требования к подаче FBAR — https://www.fincen.gov/report-foreign-bank-and-financial-accounts