Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) — основополагающий тайский закон, регулирующий владение кондоминиумами. Любая сделка с кондоминиумом в Таиланде совершается в его рамках. Для иностранных покупателей ключевое положение закона — статья 19, устанавливающая 49%-ную квоту иностранного владения на проект. Закон также создаёт структуру юридического лица кондоминиума (juristic person), регистрационный порядок и требование об иностранном происхождении средств (форма FET), которое делает иностранное владение кондоминиумом административно особым случаем.
Что регулирует Закон
Три основные функции:
1. Определяет понятие кондоминиума. Кондоминиум — здание, зарегистрированное по Закону, с квартирами в раздельной собственности и общими зонами в совместной собственности. Закон устанавливает требования к регистрации, конструктивные нормы и правила форм собственности.
2. Устанавливает правила иностранного владения. Статья 19 ограничивает долю иностранной собственности площадью 49% на проект. Иностранный покупатель должен подпадать под одну из пяти категорий (статья 19(1)–(5)) — как правило, путём ввоза средств из-за рубежа в иностранной валюте с документацией FET. Иностранцы вправе владеть фрихолдом (freehold) в пределах квоты; сверх квоты фрихолд недоступен.
3. Создаёт рамочную структуру юридического лица кондоминиума. Каждый проект кондоминиума имеет юридическое лицо кондоминиума (juristic person), управляющее общими зонами и совместными службами. Юридическое лицо действует через избранный комитет собственников, собирает взносы на обслуживание и в фонд капитальных расходов (sinking fund), ведёт инженерные службы и удостоверяет переход права собственности.
Правило 49% (статья 19)
Наиболее обсуждаемое положение. Механика:
- Лимит — 49% от общей продаваемой площади (в м²), а не от числа квартир
- Общие зоны, парковки, вестибюли и инфраструктура в расчёт не включаются
- Лимит действует на каждый зарегистрированный проект, а не на застройщика или здание, если здания зарегистрированы отдельно
- Иностранный покупатель обязан ввезти средства из-за рубежа в иностранной валюте, подтверждённой формой FET (Foreign Exchange Transaction Form)
- При достижении здания отметки 49% регистрация нового иностранного фрихолда невозможна до освобождения квоты (продажа иностранной квартиры тайскому гражданину или переоформление в лизхолд)
Подробнее: Иностранная квота 49% в тайских кондоминиумах — как это работает на практике.
Юридическое лицо кондоминиума
Юридическое лицо кондоминиума (juristic person) создаётся при регистрации здания и представляет коллективные интересы собственников. Основные функции:
- Обслуживание общих зон — бассейн, спортзал, вестибюль, лифты, охрана
- Управление фондом капитальных расходов — резервный капитал для крупного ремонта
- Правила дома — политика содержания домашних животных, краткосрочной аренды, проведения перепланировок
- Контроль иностранной квоты — выдаёт письмо об иностранной квоте, необходимое при переходе права собственности
- Справки об отсутствии задолженностей — подтверждают, что взносы на обслуживание и в фонд капитальных расходов уплачены в полном объёме
- Ежегодные общие собрания — участие собственников в управлении
Для иностранного покупателя качество юридического лица кондоминиума — один из крупнейших скрытых факторов риска при инвестиции в кондоминиум. Хорошо управляемое юридическое лицо — это ухоженное здание, прозрачные сделки и высокая ликвидность. Плохо управляемое — накопленный ремонтный долг, внеплановые сборы и трудности с перепродажей.
Что Закон не регулирует
- Право собственности на землю в целом (это Земельный кодекс)
- Механику лизхолда (это Гражданский и торговый кодекс)
- Лицензирование гостиниц (это Закон об отелях 2004 года)
- Налогообложение (это Налоговый кодекс и Закон о налоге на землю и здания 2019 года)
По каждому из этих вопросов см. соответствующие статьи: Иностранная собственность в Таиланде — что можно и нельзя купить, Фрихолд vs лизхолд в Таиланде — в чём разница и что выбрать, Краткосрочная аренда в Таиланде — Закон об отелях 2004 и реальность в Пхукете, Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде — полный обзор 2026.
Статус предложения о 75%
С конца 2024 года правительство Пхыа Тай рассматривает повышение иностранной квоты с 49% до 75% — в ряде вариантов с географической привязкой (только Пхукет) или ценовым порогом (юниты дороже ฿10 млн). В пакет входит также продление лизхолда с 30 до 99 лет.
Статус по состоянию на 2026 год: не принято. Оба предложения встречают серьёзное политическое противодействие — на основе суверенитета и доступности жилья для тайцев. Планируйте исходя из того, что 49% остаётся действующим правилом, пока противоположное не опубликовано в Королевском Газете.
Что это означает для покупателей
Практические следствия Закона о кондоминиумах для большинства иностранных покупателей:
- Покупайте фрихолд (freehold) в пределах доступной квоты — наиболее чистая форма иностранного владения в Таиланде
- Проверяйте статус иностранной квоты письменно до внесения значительного депозита
- Проверьте состояние юридического лица кондоминиума в ходе due diligence
- Ввозите средства из-за рубежа с формой FET — обязательное условие регистрации иностранного кондоминиума
Подробнее: Иностранная собственность в Таиланде — что можно и нельзя купить и Как купить недвижимость в Таиланде — пошаговое руководство для иностранцев.