Закон об отелях 2004 года — один из наиболее нарушаемых и наименее понимаемых тайских законов, касающихся иностранных покупателей недвижимости. Он принят на годы раньше Airbnb и современной индустрии краткосрочной аренды (short-term rental, STR). Его применение к иностранцу, сдающему свою квартиру посуточно, стало непредусмотренным, но прямо следующим из текста закона расширением. Около 15 лет разрыв между законом и рынком не трогали. С конца 2023 года правоприменение его догнало.
В этой статье — что именно говорит Закон об отелях, на кого он распространяется, как выглядят проверки 2024–2026 годов в Пхукете, какие варианты краткосрочной аренды по-настоящему легальны и как всё это влияет на инвестиционный расчёт.
Что Закон об отелях 2004 года говорит о краткосрочной аренде?
Hotel Act B.E. 2547 (2004) определяет «отель» как временное размещение, которое за плату и в коммерческих целях предоставляют публике. Раздел 4(2) исключает только жильё, которое сдают помесячно или на более долгий срок и никак иначе, поэтому под это определение попадает почти вся краткосрочная аренда:
- посуточная аренда на Airbnb
- посуточная и понедельная аренда на Booking.com
- прямая посуточная аренда
- понедельная аренда
- любой другой формат в жилье, которое сдают не только помесячно или на более долгий срок
Работа отеля требует гостиничной лицензии, которую выдаёт Министерство внутренних дел. У лицензии есть требования к соискателю:
- соискатель должен отвечать требованиям статьи 16 закона; условий о гражданстве статья 16 не ставит, но иностранный лицензиат должен также отвечать требованиям Закона о предпринимательской деятельности иностранцев B.E. 2542 (1999)
- помещение должно отвечать гостиничным стандартам безопасности, пожарной безопасности и санитарии
- требуется одобрение местных органов власти
Объект, не отвечающий требованиям для лицензии, не может легально работать как отель. Объект, который требованиям отвечает, но работает без лицензии, нарушает закон.
Есть ли более простая лицензия «не-отель» для индивидуальных владельцев?
Да, для небольших объектов. Министерское постановление 2008 года создало категорию «не-отель», а Министерское постановление о видах и критериях гостиничного бизнеса (№ 2) B.E. 2566 (2023) с 29 октября 2023 года расширило её: объект до 8 номеров с вместимостью до 30 гостей не считается отелем, если чиновник осмотрел его и выдал квитанцию об уведомлении. Оператор уведомляет регистратора, квитанцию выдают в течение 40 дней, и она действует 5 лет с даты уведомления. Требований к гражданству постановление не устанавливает. Руководство DOPA для регистраторов добавляет условия для оператора:
- физическое лицо, не юридическое, потому что категория предназначена для дополнительного дохода
- подтверждение основного дохода, например справка о зарплате или банковская книжка
- подтверждение от местного должностного лица или лидера общины, что у оператора место жительства в районе, где находится объект
Оператор не обязан быть зарегистрированным собственником: руководство принимает документ о праве собственности, владения или пользования помещением, например договор аренды или согласие собственника.
Как получить лицензию на краткосрочную аренду в Таиланде?
До покупки проверьте, какой законный путь подходит именно этому объекту. У Hotel Act B.E. 2547 (2004) есть два собственных пути. Полной гостиничной лицензии нужно помещение, которое отвечает гостиничным стандартам. Уведомление «не-отель» охватывает небольшие объекты до 8 номеров с вместимостью до 30 гостей, которыми управляет физическое лицо с основным доходом и местом жительства в этом районе. Третий вариант — купить квартиру или этаж, которые уже входят в лицензированный гостиничный фонд здания, и сдавать по лицензии его оператора.
Два пути:
- Полная гостиничная лицензия. Её выдаёт Министерство внутренних дел. Помещение должно отвечать гостиничным стандартам безопасности, пожарной безопасности и санитарии, и нужно одобрение местных властей. Условий о гражданстве лицензиата закон не ставит, но иностранный лицензиат должен также отвечать требованиям Закона о предпринимательской деятельности иностранцев B.E. 2542 (1999).
- Уведомление «не-отель». Оно охватывает объекты до 8 номеров с вместимостью до 30 гостей. Оператор — собственник или лицо с договором аренды или согласием на пользование помещением — уведомляет регистратора и получает квитанцию, которая действует 5 лет с даты уведомления. Оператор должен быть физическим лицом, не юридическим, с подтверждённым основным доходом и местом жительства в этом районе.
Поэтому до покупки полезно спрашивать: «какой путь подходит именно этой квартире». Кондотели, гостиничные резиденции и некоторые брендированные резиденции включают в лицензированный гостиничный фонд конкретные квартиры или этажи. Владелец такой квартиры сдаёт её посуточно по действующей лицензии оператора, как правило через обязательное управление арендой. У владельца любой другой квартиры — в том числе на жилом этаже того же брендированного здания — лицензии здания, по которой можно сдавать, нет, и ему нужна собственная гостиничная лицензия или квитанция «не-отель». Чем грозит сдача без них, описано ниже в разделе о проверках, а чего лицензированный вариант требует от владельца взамен — в разделе о зданиях с настоящей гостиничной лицензией.
К каким объектам Закон об отелях применяется в 2026 году?
Закон затрагивает три категории пхукетской недвижимости, и легально сдавать посуточно может только одна из них.
1. Здания с гостиничной лицензией. Часть зданий в Пхукете держит гостиничную лицензию на юридическое лицо и работает как кондотели, гостиничные резиденции или гибридные жилищно-гостиничные объекты. Это специализированные кондотельные проекты и некоторые брендированные резиденции, где в лицензированный фонд гостиничного бренда входят отдельные квартиры или этажи — рядом с квартирами, проданными как обычное жильё. Владельцы квартир из этого лицензированного фонда могут сдавать их посуточно через оператора здания, как правило через обязательное управление арендой. Для таких квартир это законно.
2. Здания без гостиничной лицензии, зарегистрированные как жилые кондоминиумы. В эту категорию попадает большинство квартир, принадлежащих иностранцам в Пхукете. Bang Tao, Laguna, Surin, Kamala, Patong, Rawai, Nai Harn — обычные жилые кондоминиумные проекты зарегистрированы по Закону о кондоминиумах, а не как отели. Краткосрочная сдача отдельных квартир в таких зданиях нарушает Закон об отелях.
3. Отдельно стоящие виллы и дома. Вилла, принадлежащая иностранцу и сдаваемая посуточно или понедельно (Airbnb), с точки зрения закона — отель без лицензии. Исключение — по-настоящему лицензированные операции обслуживаемых вилл (редкость, требует полной гостиничной лицензии).
Закон не затрагивает:
- долгосрочную аренду (30+ дней, желательно с письменным договором)
- объекты, в которых живёт сам собственник
- объекты, которыми бесплатно пользуются друзья и семья
Как Закон об отелях применяют в Пхукете в 2024–2026 годах?
Проверки перешли от формальных к активным в конце 2023 года и продолжаются в 2024, 2025 и 2026 годах — после примерно 15 лет, когда закон существовал, но к индивидуальным владельцам квартир и вилл применялся слабо.
Как это выглядит:
Активные инспекции. Туристическая полиция, Министерство внутренних дел и местные власти проводят целевые операции в высокий сезон (декабрь–апрель), сосредоточившись на западном побережье Пхукета (Bang Tao, Patong, Kata, Karon) и туристических кварталах Бангкока. Инспекторы сверяют лицензионный статус объекта с тем, что написано в объявлении.
Отбор по объявлениям. В первую очередь проверяют квартиры, публично размещённые на Airbnb и Booking.com. Те, кто работает через менее заметные каналы (прямые бронирования, русскоязычные площадки, сарафанное радио), попадают под проверку реже, но исключением не являются.
Штрафы и предписания о прекращении деятельности. Наказание — лишение свободы до 1 года, штраф до ฿20 000 или оба, плюс ежедневный штраф до ฿10 000, пока нарушение продолжается. Деятельность предписывают прекратить; продолжение работы влечёт нарастающие штрафы.
Давление на уровне здания. Юридические лица жилых кондоминиумов всё активнее применяют внутренние правила против краткосрочной аренды — отчасти из-за риска проверок для самого здания. Некоторые здания полностью запретили посуточную сдачу, другие ввели проверку на входе.
Взаимодействие с площадками. Сообщалось о давлении на платформы с требованием проверять лицензию перед публикацией объявления, но повсеместно это не внедрено.
Картина проверок неровная: одни здания и объекты проверяют регулярно, другие годами не трогают. Но базовый риск одинаков для всех: любая краткосрочная аренда без лицензии — нарушение, и преследовать за него могут в любой момент.
Как выглядят здания с настоящей гостиничной лицензией?
Небольшое число зданий в Пхукете держит настоящую гостиничную лицензию и позволяет индивидуальным владельцам законно сдавать квартиры посуточно:
- Кондотели: проекты, изначально зарегистрированные как отели, с квартирами, проданными индивидуальным владельцам, но управляемые как единый отель. Использование собственником обычно ограничено (2–4 недели в год). Доход от краткосрочной аренды идёт через оператора.
- Гостиничные резиденции с обязательным пулом аренды: брендированные резиденции (Banyan Tree, Anantara, некоторые объекты под брендом Marriott), где квартиры владельцев входят в гостиничный фонд. Владельцы могут пользоваться квартирами по правилам отеля; сдача идёт через отель.
- Смешанные здания с отдельно лицензированными этажами под краткосрочную аренду: редкость; в некоторых зданиях отдельные этажи или типы квартир имеют гостиничную регистрацию, а остальные остаются жилыми.
Покупка в такой структуре означает согласие на следующее:
- ограничения на использование собственником (жить постоянно нельзя)
- обязательное участие в пуле аренды (меньше гибкости)
- гостиничный оператор забирает существенную долю выручки (обычно 25–40%)
- рынок перепродажи — это ниша инвесторов, которым нужен именно лицензированный объект под краткосрочную аренду
Взамен доход от краткосрочной аренды полностью легален, а денежный поток объекта устойчив к циклам проверок.
Большинству иностранных покупателей, которым нужны и личное пользование, и гибкость в сдаче, структура с гостиничной лицензией слишком тесна. Обычный жилой кондоминиум с неявным риском по Закону об отелях остаётся преобладающим выбором — вместе с непросчитанным регуляторным риском, который к нему прилагается.
Как применение Закона об отелях влияет на расчёт доходности?
Оно опускает реалистичный нижний предел до уровня долгосрочной аренды, потому что любой краткосрочный доход с нелицензированного объекта может быть прерван предписанием о прекращении деятельности в любой момент. Маркетинг пхукетской недвижимости для иностранных покупателей регулярно приводит доходность краткосрочной аренды так, будто этого риска нет.
Первичного публикуемого ряда доходности по Пхукету не существует — см. Доходность аренды на Пхукете — что инвесторы зарабатывают на самом деле; рекламируемые проценты по краткосрочной аренде стоит читать как утверждения агентств и застройщиков, а не как измерения. Зато разбор структуры расходов в той же статье показывает, почему краткосрочная и долгосрочная доходность сходятся после вычета из валовой выручки комиссии управляющей компании, простоя, платы за содержание общего имущества (CAM), ремонта и налогов.
Честная рамка расчёта на 2026 год:
- Объект без гостиничной лицензии, используемый под краткосрочную аренду: берите долгосрочную доходность как базовый сценарий, а краткосрочный доход считайте верхним сценарием, который может убрать регулирование. Если объект сходится по долгосрочной доходности — это нормальная инвестиция. Если он работает только при краткосрочной доходности — это ставка на регулирование, а не инвестиция.
- Объект с гостиничной лицензией: краткосрочный доход устойчив, но ограничен долей оператора (обычно 25–40%) и ограничениями на использование собственником. Считайте по чистой доходности после этого раздела, а не по валовым цифрам оператора.
- Объект только под долгосрочную аренду (Rawai, Nai Harn, Chalong, Phuket Town): краткосрочного потенциала здесь нет вовсе — долгосрочная доходность и есть вся картина.
Подробнее о доходности аренды: Доходность аренды на Пхукете — что инвесторы зарабатывают на самом деле. О выборе района Пхукета с учётом этого: Покупка недвижимости на Пхукете — полное руководство для иностранцев.
Что насчёт долгосрочной аренды под управлением собственника (от 1 месяца)?
Аренда на 30 дней и более подпадает под исключение раздела 4(2), только если жильё создано исключительно для проживания на месяц и дольше. Закон смотрит не на число дней, а на то, сдают ли жильё только помесячно, поэтому объект, который принимает и более короткие брони, под это исключение не подпадает. Он всё же может оказаться вне определения отеля другим путём, например через регистрацию небольшого объекта как «не-отеля», описанную выше.
Что учесть на практике:
- используйте письменный договор с указанием срока (не менее 30 дней)
- возьмите копию паспорта арендатора и попросите его оформить иммиграционную форму TM30 (регистрация адреса иностранца) — иммиграционная служба требует её в любом случае
- выставляйте счёт помесячно, а не посуточно: аудит Налогового управления чувствителен к посуточным схемам выставления счетов
- не размещайте объект на площадках, где в основном сдают посуточно
Виза цифрового кочевника DTV, запущенная в середине 2024 года, заметно расширила спрос на долгосрочную аренду. Объект, ориентированный на аренду от 1 до 6 месяцев для владельцев DTV, держателей визы LTR, пенсионеров и цифровых кочевников, работает полностью легально и попадает в структурно растущий сегмент.
Влияют ли предложения о квоте 75% и лизхолде на 99 лет на легальность краткосрочной аренды?
Нет. Предложения поднять иностранную квоту в кондоминиумах до 75% и продлить лизхолд до 99 лет (оба по состоянию на 2026 год остаются проектами) к Закону об отелях отношения не имеют. Даже если бы их приняли завтра, Закон об отелях по-прежнему запрещал бы краткосрочную аренду без лицензии. Легальность краткосрочной аренды — отдельный регуляторный вопрос, для которого нужно собственное изменение законодательства, а его в текущей повестке нет.
Что делать покупателю с легальностью краткосрочной аренды в 2026 году?
Большинство случаев закрывают три правила: до покупки проверить, входит ли конкретно ваша квартира в лицензированный гостиничный фонд здания; считать базовым сценарием долгосрочную доходность; по умолчанию сдавать от 30 дней, если квартира в этот фонд не входит и у объекта нет собственной лицензии или квитанции «не-отель».
-
До покупки проверьте, входит ли ваша квартира в лицензированный гостиничный фонд здания. У объекта, купленного как инвестиция под краткосрочную аренду, цена перепродажи привязана к её легальности. Квартиры внутри лицензированного на юридическое лицо гостиничного фонда эту стоимость сохраняют. Квартиры вне его — включая жилые этажи некоторых брендированных резиденций и большинство квартир, принадлежащих иностранцам, — несут непросчитанный риск проверок, если у них нет собственной гостиничной лицензии или квитанции «не-отель».
-
Считайте базовым сценарием долгосрочную доходность. Не стройте модель на рекламируемых процентах краткосрочной аренды. Реалистичный нижний предел — доходность долгосрочной аренды; краткосрочная — верхний сценарий, который может убрать регулирование.
-
Сделайте аренду от 30 дней юридически чистым вариантом по умолчанию. Позиционируйте объект под помесячную сдачу арендаторам с визами DTV и LTR и пенсионерам. Доходность ниже, чем на пике краткосрочной аренды, но доход юридически чист, а база спроса растёт структурно.
Покупателю, который рассчитывает именно на доход уровня Airbnb, обычный кондоминиум без гостиничной лицензии может не подойти: возврат зависит от того, останутся ли проверки мягкими, а тренд 2024–2026 годов ровно обратный. У покупателя, которого устраивает долгосрочная аренда как базовый сценарий с краткосрочной в качестве незапланированного плюса, такого разрыва нет.
Полный инвестиционный контекст: Доходность аренды на Пхукете — что инвесторы зарабатывают на самом деле. О 30-дневной границе в налогах: Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде — полный обзор 2026. О визовом ландшафте, формирующем спрос долгосрочных арендаторов: Виза LTR для покупателей недвижимости в Таиланде — инвестиция $500 тыс.
